Нежилое помещение

Жилые и нежилые помещения: что это и какая между ними разница

Недвижимость, как правило, делят на жилую и нежилую. К первой относятся помещения, где законно проживают люди: многоквартирные дома, общежития, частные дома. К жилому фонду также относятся и гостиницы.

Нежилая собственность чаще всего используется под коммерческие или общественные цели.

Необходимость перевода жилье из одного фонда в другой возникает у многих: у предпринимателей, выкупивших жилье в доме под магазин или же для переоборудования под офис.

Если такая необходимость возникла и перед вами, теряться не нужно. Возможность перевода квартиры в другой фонд, есть.

Зачем нужен перевод

Перевод вашего жилища из жилого фонда в нежилой и наоборот может стать необходимым по множеству причин.

Чаще всего выкупленные квартиры бизнесмены преобразуют в магазины, аптеки, рестораны и кафе, офисы.

Статус же жилого помещения нужен потому, что только в нем вы сможете зарегистрироваться, да и жить тоже.

Согласно Жилищному кодексу ст.17, заниматься коммерческой деятельностью на жилой площади можно в некоторых случаях, при которых будут соблюдены условия:

• Соседи по дому и квартире не будут страдать от ваших занятий;
• Дом,в котором находится ваше жилье, не принадлежит к ветхому фонду;
• Потенциальный предприниматель зарегистрирован на площади, где планирует вести дела.

Впрочем, в большинстве случаев статус жилья все же предпочитают изменить, и в этом есть свои плюсы.

выгода собственника, который переводит свою квартиру в нежилой фонд, в том, что она становится дороже примерно на 20% при продаже.

Но здесь можно столкнуться и с другой трудностью: сможете ли вы потом продать свою уже нежилую недвижимость? Насколько предпринимателя это заинтересует? Так что, прежде чем бежать за выгодой, нужно просчитать все риски.

Минусом для вас здесь станет потерянное время на оформление документов и поиск покупателей.

Пока недвижимость будет простаивать в ожидании покупателя, вам придется вносить коммунальные платежи, которые для нежилого помещения примерно в два раза выше. Заплатить придется и налог на имущество, а именно – 2,2% от остаточной стоимости помещения каждый год.

Именно поэтому переводом занимаются уже сами предприниматели, которые купили жилье.

Как изменить статус площади

Перевести квартиру в другой фонд и наоборот просто так не получится.

В Жилищном кодексе прописан ряд требований, соблюдение которых обязательно. Если перечисленные условия выполнены не будут, на изменения статуса можно не рассчитывать.

Для того чтобы квартира стала нежилой, вам нужно учесть:

• Если площадь составила более 100 кв. метров, обеспечьте второй выход на улицу;
• Если помещение, в котором вы планируете осуществлять свою деятельность, находится на втором этаже или еще выше, готовьтесь к тому, что вам придется менять статус всех квартир, которые находятся снизу. Эти квадратные метры также по правилам должны стать нежилыми;
• Обеспечьте все инженерные коммуникации;
• Выпишитесь из жилья прежде, чем начать процедуру перевода, т.к. в нежилом помещении не может быть прописан ни один человек как на постоянных, так и на временных условиях;
• Узаконьте все перепланировки.

Помните, что нежилым не может стать помещение, которое находится в здании, отнесенным к объектам культурного наследия.

Кроме того, право на изменение статуса есть только у собственника.

Нельзя сделать нежилой площадь, на которой вы проживаете на условиях договора социального найма.

Не все так просто обстоит и с переводом в жилой фонд. Оно также должно отвечать определенным требованиям:

• Здание, в котором находится нежилое помещение, должно иметь прочные конструкции. Оно также не должно быть отнесено к аварийному фонду или подлежать реконструкции или сносу;
• Помещение должно быть абсолютно безопасным и оборудованным таким образом, при котором будущие жильцы не смогут пораниться или получить травму. Это же требование касается и прилегающей территории;
• Все инженерные сети должны быть в порядке и пригодными для использования.Речь идет о теплосетях, канализации, водопроводе и электроснабжении. Отвечать требованиям безопасности должны и инженерные коммуникации, которые находятся в доме.

Задуматься собственнику при переводе в жилую площадь придется над высотой потолков, концентрацией вредных веществ в воздухе, числом этажей здания, звукоизоляцией. Все это также должно соответствовать нормам, которые были определены Жилищным кодексом.

Кроме того, во время перевода, неважно в какой фонд, недвижимость не должна быть ничем обременена: долгами, кредитами и пр.

Живем в нежилом

После того как вы превратили свою квартиру в нежилую площадь, не рассчитывайте на то, что сможете жить в нем. Вместе с изменением статуса права на проживание теряются. Законодательство здесь не предусматривает никаких исключений: ни собственник, ни его родственники, ни близкие жить в таком месте не могут.

Зарегистрироваться и получить прописку по этому адресу на нежилой площади вы уже не сможете.

Хотя, конечно, нельзя не сказать, что находиться в своем офисе или магазине вам никто запретить не может. Конечно, контролировать, возможно, сколько вы бываете в нежилом помещении, не будут.

Такие объекты вы имеете право сдавать в аренду или же просто владеть ими.

Куда идти за переводом

Сегодня процедура подачи документов во многих регионах упрощена благодаря Многофункциональными центрами, которые работают по принципу одного окна. В одном и том же месте вы сможете подать все документы, в некоторых случаях – заказать справки и получить соответствующий документ после того, как все процедуры будут окончены.

С собой вам понадобится:

• Заявление на перевод;
• Документы, которые подтвердят ваше право на владение;
• Документы из БТИ: техплан, техпаспорт, поэтажный план дома;
• Если при изменении статуса необходима какая-то перепланировка, вы также обязаны предоставить ее проект.

Узнать о том сможете ли вы перевести свое помещение в другой фонд или нет, вы должны в течение 45 дней. Именно столько времени требуется, чтобы рассмотреть заявление и проверить предоставленные документы.

После того как решение будет принято, у уполномоченных органов есть три дня, чтобы оповестить вас о своем согласии или отказе. Соответствующую бумагу могут выслать по почте или же направить в Многофункциональный центр.

Также уведомление может быть отправлено и на вашу электронную почту.

Помните о мелочах

Какие бы планы вы не строили на перевод своей квартиры, есть и такие нюансы, которые не позволят вам осуществить их:

• В первую очередь помните о том, что за использование площади ответственность несет только его собственник. То есть, если вы решили сдать площадь в аренду, где позже появился магазин, и при этом не сделали его нежилым, отвечать за это придется исключительно вам.Все предписания правоохранительных органов будут выписаны на имя собственника;
• Свою квартиру вы имеете право не только использовать как домашний адрес, но и как юридический.Для того, чтобы вести дела из дома, необязательно собирать документы и переводить помещение в другой фонд. Главное соблюдать правила, о которых было сказано выше.В этом есть и свои плюсы: вы сможете работать, находясь в собственной квартире, а закон не запрещает вам там еще и жить.Однако изменить статус жилья все же придется, если вы планируете принимать массовых посетителей;
• Будьте готовы к тому, что цены на коммунальные услуги резко скакнут вверх, как только вы осуществите процедуру перевода жилого в нежилое. Ведь тарифы на водоотведение, водо- и электроснабжение, отопление для коммерческих помещений значительно выше.

Источник: http://prokvartiru.com/oformlenie/nezhiloe/zhilie-i-nezhilie-pomescheniya

Нежилое помещение — Признаки нежилого помещения

  Статус нежилых помещений имеет ряд существенных различий, которые касаются не только его назначения его использования, но оформления в собственность, размещения объектов коммерческой сферы, порядка реализации.

Какими нормами законодательства определено правовое положение такой недвижимости, на каких основаниях размещаются такие помещения в многоквартирных домах, об особенностях нежилых объектов пойдет речь в этом материале.

Нормативное регулирование нежилых помещений

Описание фондов недвижимости содержат следующие нормальные акты:

1. Жилищный кодекс РФ. в документе отсутствует прямое указание на статус такого типа объектов как коммерческих. Однако в акте содержится определение жилых помещений, под которыми понимаются квартиры, дома и иные изолированные единицы, пригодные для постоянного или временного проживания. Соответственно, «нежилыми» считаются объекты, в которых невозможно осуществить регистрацию граждан по месту жительства. Точное определение в законе для таких объектов инфраструктуры отсутствует.
2. ФЗ №122 «О регистрации прав на недвижимость и сделок с ней». В указанном законе представлены точные характеристики нежилых объектов — это помещение в составе зданий и сооружений, с отдельным входом, соответствующее санитарно-техническим нормам, имеющая регистрацию в государственном реестре в составе нежилого фонда.
3. Уголовный кодекс РФ. Дает понятие нежилого помещения как строения или сооружения, находящегося в любой форме собственности — частной, муниципальной или государственной, назначением которого служит временное размещение людей, хранение материальных ценностей для служебных или производственных целей.

Помимо помещений выделяются также нежилые здания. Они представляют собой объекты недвижимости, которые служат для размещения производственных цехов, крупных компаний с несколькими отделами. Их характерной чертой является запрет на прописку и проживание людей как на временной, так и постоянной основе.

Признаки нежилого помещения

Законодатель дает следующие характеристики фонда нежилой недвижимости:

• наличие обособленного входа с выходом на улицу или в помещения служебного назначения;
• отсутствие прописанных на площади;
• выделение объекта в качестве нежилого, выделение его как обособленной единицы в составе структурного элемента в многоэтажном здании;
• обязательна прочная связь между помещением и земельным участков, на котором расположено здание;
• оформление изолированных квадратных метров как нежилых при внесении соответствующих данных в базу Росреестра.

Согласно требований российского законодательства установлено четкое разделение площадей на пригодные для проживания и предназначенные для ведения коммерческой деятельности или для размещения служащих. Использовать помещение для проживания, если в документах установлен статус как нежилого, строго запрещено. Это может повлечь привлечение ответственных лиц к административной ответственности.

Для осуществления коммерческой деятельности необходимо обратиться с соответствующим заявлением и подтверждающими владение помещением документами в уполномоченные государственные органы.

При установлении удовлетворительного технического состояния требуется регистрация нового статуса единицы недвижимости в Росреестре.

Такие действия проводятся только при допустимости перевода жилого помещения в коммерческий фонд.

Обязательства владельцев нежилых помещений

Устанавливается статус площади как коммерческой или служебной, в том числе при выделении единиц из многоквартирного жилого дома, при выполнении следующих требований собственников недвижимости:

• Использование исключительно в целях, предусмотренных гражданским законодательством — для размещения магазинов, аптек, других объектов инфраструктуры.
• Осуществление деятельности, которая не противоречит нормам действующего закона, не нарушает прав и законных интересов других граждан и компаний, не наносит вред их имуществу, как собственников, так и арендателей и нанимателей имущества.
• объектов в нормальном санитарно-техническом состоянии, что не создает угрозу для окружающей среды и не ведет к загрязнениям.
• Ведение работы при соблюдении правил пожарной безопасности.
• Закрытие помещений после 23-00 согласно требований о тишине и порядке.
• Проводить ремонтные работы с соблюдений прав и законных интересов жильцов согласно условий, указанные в региональных нормальных актах.
• Установить счетчики для контроля потребления и оплаты жилищно-коммунальных услуг.
• Принимать участие при вынесении решений общим собранием собственников многоквартирного дома, в составе которого находится нежилое помещение, финансировать или осуществлять собственными силами благоустройство придомовой территории, относящейся к нежилому помещению.

Основания для перевода площадей для проживания в некоммерческий фонд перечислены в ст.22 Жилищного кодекса РФ.

К ним относятся отсутствие притязаний на площадь третьих лиц, в том числе граждан, имеющих права на наследование или получение имущества по другим гражданско-правовым сделкам, выписка всех жильцов на момент оформления собственности.

Возможны такие действия только в случае, если площадь не включена в состав жилой как структурная единица и числится как капитальная, то есть имеет прочное основание в виде фундамента, пол и стены, изолированный выход.

Допускается перевод помещений в нежилые при условиях:

• Отсутствует изолированный вход, если площадь единицы недвижимости составляет более 100 кв.м.
• Здание, где находится объект, грозит обвалом, относится к аварийному или ветхому, если он признан в качестве такового на основании постановления региональных органов власти.
• Помещение должно находится на первом этаже жилого многоквартирного дома, что соответствует требованиям технической и санитарной безопасности.
• Возможен перевод только всего изолированного помещения в целом, отдельных комнат, к примеру, в квартире или коммунальном жилье, невозможно.
• На объект должны отсутствовать обременения в случае подачи документов на перевод в нежилое при заключении договора коммерческого найма, ареста по распоряжению суда или других органов власти, в залоге или ипотеке.

Нежилые помещения в домах для общего пользования

Коммерческие помещения, используемые собственниками для ведения деятельности или служебных целей, следует отличать от площадей, которые относятся к местам общего пользования в многоквартирных домах.

К ним относятся лифты, территории технического назначения, подвалы и чердаки, лестницы, подъезды, колясочные, хозяйственные единицы и другие площади, в отношении которых установлен такой статус на основании решения собственников многоквартирного дома или объекта долевой собственности, кооператива.

Такие помещения, если даже они созданы для функционирования всего здания в общей собственности, не могут оформляться как нежилые. Запрещено ведение их как отдельных площадей для ведения коммерческой деятельности.

Размещение нежилого объекта не должно создавать препятствий к использованию общедомового оборудования в виде счетчиков электричества, подачи воды, благоустройству и уборке территории, иным техническим средствам.

Классификация нежилых помещений

В практике принято подразделение площадей по целевому назначению. К ним относятся:

• Медицинские — в составе поликлиник и диспансеров, станций скорой помощи и больницах, амбулаторных центров. Закрепляются на праве оперативного управления для размещения государственных и муниципальных учреждений, собственности — при частном владении компании или граждан.
• Развлекательные — для размещения кинотеатров, клубов, парков.
• Коммунальное хозяйство — для снабжения административных единиц газом, теплом, водой и электроресурсами.
• Образовательные — для ВУЗов и школ, учреждений дошкольного уровня, созданных на коммерческой или частной основе.
• Производственные — для обустройства складов, цехов, лабораторий в различных областях промышленности и др.

Законодательством установлен четкий перечень оснований по квалификации объекта недвижимости как нежилого. Возможен перевод фонда, используемого для проживания граждан в коммерческий или служебный, однако при соблюдении ряда условий, прописанных в нормативных актах.

Уважаемые читатели!

Для Вас работает юридическая консультация. Звоните по бесплатным номерам ежедневно с 9.00 до 21.00:

Источник: https://mosad.online/nezhiloe-pomeschenie-normativnoe-regulirovanie/

Нежилое помещение в многоквартирном доме: чем отличаются правовые нормы содержания нежилых помещений от жилых?

В настоящее время термин «нежилое помещение» используется достаточно часто. Между тем, его четкого определения в отечественном законодательстве нет.

Пробел в нормах приводит к возникновению множества сложностей как у обычных граждан, так и у предпринимателей, желающих квартиру в многоквартирном доме перевести в нежилое помещение. Ввиду отсутствия четкого определения, на практике нередко совершаются незаконные сделки с недвижимостью.

Что собой представляет нежилое помещение в многоквартирном доме? Давайте разбираться.

Общие сведения

Нежилое помещение в многоквартирном доме необходимо отличать от места общего пользования. Ключевым признаком является наличие у нежилого помещения законного владельца. Такие объекты, как правило, относят к коммерческой недвижимости. Они образуются посредством перевода обычной квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение.

Собственники таких объектов приравниваются к владельцам квартир. Соответственно, они обладают такими же правами и выполняют аналогичные обязанности, что и соседи. В первую очередь, это касается затрат на бытовое обслуживание.

Владелец нежилого помещения в многоквартирном доме должен платить столько же, сколько прочие собственники квартир. При этом в оплату включаются даже те услуги, которыми субъект фактически не пользуется (например, лифт, консьержка).

Требования к нежилому помещению в многоквартирном доме

На законодательном уровне установлен ряд правил, которым должны следовать владельцы таких объектов. Эти требования призваны обеспечить защиту интересов других собственников квартир в многоквартирном жилом доме с нежилыми помещениями.

В таких помещениях запрещается вести деятельность, влекущую загрязнение окружающей среды, создание неблагоприятной санитарно-эпидемиологической ситуации. Проще говоря, в нежилом помещении в многоквартирном доме нельзя обустроить общественный туалет или лечебное учреждение для больных инфекционными заболеваниями.

Объект должен соответствовать противопожарным, санитарным и градостроительным нормам. В помещении должен быть отдельный вход. Располагаться объект должен на первом этаже либо над другими помещениями нежилого типа.

Если помещение оборудовано под кафе или другое заведение общепита, закрываться оно должно не позже 23.00.

Нормативная база

Юридический статус нежилых помещений в многоквартирных домах регламентируется различными правовыми документами. Основным из них является Конституция, в которой закреплено право на частную собственность.

Вопросы, связанные с эксплуатацией общего имущества в МКД, регулируются в ГК.

В 290-й статье, в частности, говорится, что собственники помещений в многоквартирных домах обладают на праве долевой собственности общими помещениями, несущими конструкциями, электрическим, механическим, санитарно-техническим и иным оборудованием внутри и за пределами своей квартиры, обслуживающим более одного помещения. Законные владельцы не могут отчуждать свою долю в праве на такие объекты без передачи права собственности на жилое помещение.

В ЖК присутствуют нормы, в соответствии с которыми осуществляется перевод в нежилое помещение. В многоквартирном доме возможна и обратная процедура.

Нормативное регулирование вопросов, касающихся рассматриваемых объектов, осуществляется также в соответствии с актами муниципальных и региональных органов управления.

Размеры помещений

Площадь всего дома включает в себя площади всех квартир и общей территории. В состав последней входят лифты, лестничные площадки, подвалы, чердаки и пр. Их параметры отражены в техническом паспорте, который хранится в управляющей компании или в ТСЖ. Расчет площади имеет значение при определении суммы оплаты за коммунальные услуги, в частности, отопления.

Размер нежилых помещений формируется из площадей всех внутренних секций. В расчет не принимаются балконы и лоджии. При определении их площадей используют понижающие коэффициенты.

Условия перевода жилого объекта в нежилое помещение

Некоторые собственники не используют свои квартиры по прямому их назначению, т. е. для проживания. Вместо этого они решают перевести объекты в нежилые для получения стабильного дохода.

Законодательство устанавливает ряд условий для такого перевода.

В первую очередь, в помещении необходимо обустроить отдельный вход. Если его площадь превышает 100 м2, то должен быть второй, запасной вход.

Обязательным условием является отсутствие в помещении зарегистрированных жильцов. Перед переводом объекта из него необходимо выписаться.

На объекте не должно быть никаких обременений. Это значит, что помещение не должно быть в залоге, ипотеке, долгосрочной аренде.

Как выше говорилось, квартира должна быть на первом этаже или находиться над другими такими же нежилыми помещениями.

Запрещен перевод жилых помещений в нежилые в аварийных сооружениях или зданиях, которые должны быть снесены.

В переводе может быть отказано, если сооружение относится к памятникам культурно-исторического наследия.

Особенности процедуры

Если все условия, указанные выше, соблюдены, необходимо собрать пакет документов. В его состав входят:

• Поэтажный план. Он выдается в БТИ.
• Правоустанавливающий документ (свидетельство) на квартиру.
• Техпаспорт и план помещения.
• Если будет проводиться перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме, то предоставляется и ее план. Он должен быть утвержден уполномоченным органом, реализующим контрольные функции в сфере строительства. При этом на перепланировку необходимо получить согласие жильцов дома.
• Заявление. Оно подается в соответствующий госорган. В Москве, к примеру, им является Департамент имущества.

Документы, кроме заявления, можно подать в виде заверенных нотариусом копий. Решение принимается в течение 48 дней (рабочих). Отказ можно оспорить в суде.

Нюансы реализации прав и исполнения обязанностей

Как уже выше было сказано, права собственников помещений (жилых и нежилых) в МКД идентичны. Это положение распространяется и на территорию общего пользования.

Обязанности владельцев охватывают сферу коммунальных платежей. Все собственники должны нести расходы по содержанию общей территории, в том числе прилегающей к дому. При этом начисление соответствующих сумм будет осуществляться и в случае, если владелец нежилого помещения этими территориями не пользуется.

Что касается прав, то в их число входит право голоса на общих собраниях, а также возможность участвовать в обсуждении и разрешении вопросов, связанных с ремонтом, благоустройством, выбором способа управления и пр.

Владельцам нежилых помещений в МКД предоставляется возможность выбрать наиболее подходящий для них вариант:

• Заключить договора о поставке услуг напрямую с обслуживающими предприятиями.
• Оформить соглашение с управляющей компанией либо ТСЖ.

Перечень услуг, которые могут поставляться пользователю, включает в себя водо-, энерго-, тепло-, газоснабжение, канализацию. При этом они предоставляются в том же объеме, что и прочим владельцам квартир.

Собственники нежилых частей здания несут ответственность за надлежащее содержание приборов учета (счетчиков). Об их повреждении, выходе из строя необходимо своевременно сообщать поставщикам соответствующих услуг.

Перевод нежилого объекта в жилое помещение

Для изменения назначения объекта необходимо:

• Обратиться в проектную организацию для создания плана перепланировки.
• Собрать комплект документов. В него включаются правоустанавливающий документ, протокол собрания жильцов, проект, заключение о соответствии объекта требованиям, установленным для жилых помещений, копия паспорта.

Для перевода помещения необходимо написать заявление и подать его с приложенными документами в уполномоченную инстанцию. Ответа придется ждать также 48 дней. Если в переводе будет отказано, в трехмесячный срок это решение можно оспорить.

Если ответ будет положительным, необходимо провести перепланировку и оформить новый техпаспорт. Затем следует внести изменения в реестр недвижимости, получить свидетельство собственника.

Если владельцем помещения является несовершеннолетний, все действия от его лица совершаются законными представителями. Ими могут выступать родители, опекуны, попечители, усыновители.

Источник: http://fb.ru/article/346616/nejiloe-pomeschenie-v-mnogokvartirnom-dome-chem-otlichayutsya-pravovyie-normyi-soderjaniya-nejilyih-pomescheniy-ot-jilyih

Нежилое помещение — что это такое и как его отличить от жилого

Все подробности о нежилых помещениях: определение, признаки, отличия от жилой недвижимости, виды и цели использования

С развитием рыночных отношений такое понятие, как «нежилое помещение», стало широко использоваться в совершении сделок с недвижимостью. Однако в российском законодательстве четкое определение данного понятия отсутствует. В связи с этим у граждан возникает множество трудностей и вопросов.

Особенно эта проблема волнует коммерсантов, желающих в целях бизнеса преобразовать жилую недвижимость в нежилую.

Также этот вопрос часто встает перед жителями многоквартирных домов, путающих общее имущество с нежилыми помещениями, при расчете коммунальных платежей.

К сожалению, путаница в понятиях жилых и нежилых помещений зачастую приводит к незаконным операциям с недвижимостью и судебным спорам.

Что такое нежилые помещения

Как уже сказано выше, понятие «жилой недвижимости» отсутствует в законодательстве РФ. Однако в Гражданском и Жилищном кодексе и, в частности, в ФЗ РФ №122 от 21.07.1997 г определены признаки нежилого помещения, отвечающие требованиям и к жилому: оно должно являться недвижимым и изолированным объектом.

Границами объекта выступают пол, потолок и стены с обязательным наличием входа.

Кроме этого, нежилое помещение должно находиться в составе здания, что определяет его недвижимый характер и привязку к земельному участку.

Также оно должно относиться к нежилому фонду и может быть расположено как в жилых, так и в нежилых строениях.

Главное отличие нежилого помещения от жилого заключается в том, что оно не предназначено для постоянного проживания граждан и может использоваться только для общественных, административных, коммерческих и других целей.

Нежилыми же помещениями в многоквартирных домах являются обычно кафе, магазины, офисы и другие объекты, отвечающие данному статусу. У таких помещений имеются владельцы и на них в обязательном порядке оформляется свидетельство о праве собственности.

В ст 22 ЖК РФ прописаны условия, при которых жилое помещение может быть переведено в нежилое:

• помещение обеспечено отдельным входом (допускается его оборудование из оконного проема);
• отсутствие зарегистрированных лиц в помещении;
• отсутствие прав на помещение третьих лиц;
• объект не является частью жилого помещения.

Зачастую нежилые помещения располагаются на цокольных этажах, чердаках и в подвалах многоквартирных домов. В этих случаях жильцы домов сталкиваются с тем, что доступ к инженерному оборудованию и общедомовым коммуникациям бывает закрыт собственниками нежилых помещений. Также может быть затруднено благоустройство придомовой территории многоквартирного дома.

Такая ситуация ставит под угрозу само проживание в доме, вызывает большое количество споров и разрешается только в суде.

Особенности сделок, связанных с нежилыми помещениями

Нежилые помещения классифицируются прежде всего по цели использования. Принадлежность объекта к какому-либо виду назначения определяет осуществление права на помещение, влияет на гражданско-правовой статус и имеет значение при расчетах арендной платы.

По использованию в коммерческих и административных целях различают следующие виды нежилых помещений.

Торговые

Помещения используются для розничной и оптовой торговли. Могут располагаться в торговых центрах, административных или жилых зданиях. Для торговых помещений не являются обязательными капитальные стены и наличие индивидуальных коммуникаций (воды, канализации и санузла). Если в здании располагается несколько торговых точек, коммуникации строения считаются общими для всех.

Административно-управленческие

Используются под офисы, располагаясь в бизнес-центрах, административных или жилых зданиях, торгово-развлекательных комплексах. Наличие коммуникаций в офисах не обязательно, но они должны иметь капитальные стены. Собственники офисов могут пользоваться общими коммуникациями, рассчитанными для всех помещений, расположенных в здании.

Универсальные

Используются для различной деятельности (офисов, торговли, салонов красоты, медицинских услуг, общепита, ночных клубов и пр).

Как правило, это помещения с отдельным входом, капитальными стенами, а также собственными коммуникациями. Могут располагаться в торговых центрах, бизнес-центрах, торгово-развлекательных комплексах, жилых и административных зданиях.

Складские

Используются под склады для хранения продуктов, различных изделий и прочих материальных ценностей. Располагаются в складских комплексах или административных строениях. Должны иметь капитальные стены и отдельный вход.

Наличие коммуникаций в таком помещении не обязательно.

По общественному назначению разделяют следующие нежилые помещения:

• Медицинские — помещения в амбулаториях, больницах, медицинских центрах, поликлиниках, диспансерах, центрах социальной адаптации, станциях скорой помощи и др.
• Образовательные — располагаются в школах, ВУЗах и детских дошкольных учреждениях.
• Коммунально-бытовые — помещения под ателье, химчистки, парикмахерские, ремонтные мастерские, предприятия ритуальных услуг и др.
• Развлекательные — залы кинотеатров и театров, клубов.
• Объекты городского коммунального хозяйства — изолированные помещения водо-, тепло-, газо- и электроснабжения.
• Помещения общественного питания — изолированные объекты, связанные с производством продукции общественного питания, а также ее реализации.
• Творческие — мастерские дизайнеров, скульпторов, архитекторов, художников, модельеров, а также выставочные залы.
• Спортивные — помещения в спортивных объектах.
• Производственные — лаборатории, мастерские, цехи и прочие нежилые объекты в различных отраслях промышленности: химической, нефтехимической, топливной, металлургической, энергетической и др.
• Прочая недвижимость (архивы, финансовые организации, агентства, гаражи, проектные организации, отделения связи, учреждения телеграфных и телефонных сетей).

Источник: http://zakonometr.ru/nezhilyje

Что такое нежилое помещение и чем оно отличается от жилого

Г. Алексеев Автор статьи

Отсутствие в законодательстве четкого определения нежилого помещения приводит к возникновению судебных споров, путанице понятий, незаконным сделкам. Однако положения нормативно-правовых документов позволяют:

• выявить признаки этого типа имущества;
• определить основные виды недвижимости;
• уточнить своеобразие гражданско-правового оборота.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 — Москва

+7 (812) 309-68-04 — Санкт-Петербург

Обратите внимание на неточность и ошибочность определения объекта нежилого фонда исключительно через отрицание: не предназначенное для проживания физлиц помещение – это не только офис, магазин, но и многоквартирный дом, который был признан аварийным. Такая дефиниция требует дальнейшего уточнения.

Признаки нежилых помещений

1. Изолированность и материальность. Как и жилище – квартира, дом, комната, часть дома либо квартиры, нежилое помещение представляет собой изолированный объект. Материальными границами (контурами) выступают стены, потолочная поверхность, пол. Обязательно наличие входа.

2. Объекты относятся к недвижимому имуществу. Эта характеристика присутствует в Федеральном законе № 122-ФЗ (ред. от 06.04.2015). Документ подчеркивает: права на нежилые помещения подлежат госрегистрации, как и права на жилище, здания, предприятия, сооружения, участки.

3.

Недвижимость входит в состав зданий. Признак позволяет определить отличие нежилого помещения от строения и, одновременно, тесную пространственную связь с ним.

4. Связь помещения как недвижимой вещи с участком проявляется в регистрации имущества по адресу, который указывает на конкретную земельную территорию, а также в невозможности перемещения здания.

5. Помещение является объектом нежилого фонда. В совокупность недвижимого имущества этого типа включаются изолированные объекты, расположенные как в нежилых зданиях, так и в жилых строениях. Исключением в последнем случае становится недвижимость, отнесенная к жилищному фонду в установленном порядке.

6. Функциональное назначение имеет двойственный характер:

• недвижимое имущество не используется для постоянного проживания физлиц;
• предназначено для общественных, производственных целей.

Основные и вспомогательные нежилые помещения

С точки зрения возможности самостоятельного использования недвижимое имущество этого типа подразделяется на основные и вспомогательные пространства. Что относится, например, к основным нежилым помещениям школьного здания:

• учебные кабинеты;
• лаборатории;
• мастерские;
• спортзал;
• классные комнаты.

Назначение вспомогательных площадей – обслуживание основных пространств. В строении школы к этому виду недвижимости относятся:

• вестибюль;
• гардероб;
• библиотека;
• коридоры;
• пищеблок;
• туалеты.

Основной и вспомогательный объекты нежилого фонда рассматриваются:

• как главная вещь и принадлежность (согласно статье 135 ГК РФ);
• как единая сложная вещь (согласно статье 134 ГК РФ).

Обе точки зрения подвергаются критике учеными-юристами, однако каждая может считаться правомерной в зависимости от целевого назначения недвижимости.

Например, кабинет в школе не может функционировать без коридора. Последний как принадлежность предназначен для обслуживания первого – главной вещи.

Павильоны, киоски в холле торгового центра работают вне связи друг с другом, хотя составляют вместе единый сложный объект.

Площади подразделяются на основные и вспомогательные также по иному основанию: в связи с арендой изолированных пространств.

Характерный пример: в здании аэропорта функционируют парикмахерские, рестораны, столовые. Эти помещения арендуются для производственных целей, которые отличаются от функционального назначения здания.

Подобные объекты нежилого фонда в отношении к пространству аэропорта считаются вспомогательными.

Различия недвижимости по целевому назначению

Нежилые пространства – это объекты разного назначения. Принадлежность к определенному типу ограничивает осуществление прав на помещение, влияет на его гражданско-правовой оборот. Классификация приобретает значение при расчете размера платы арендуемой недвижимости. Перечень не является закрытым.

Среди помещений общественного назначения выделяются объекты:

• образовательные: площади детсадов, вузов, школ;
• здравоохранения: изолированные пространства поликлиник, больниц, станций скорой помощи, медицинских пунктов;
• торговли, общественного питания: площади входят в состав магазинов, продовольственных и промтоварных, имущественных комплексов, которые производят и реализовывают продуктовые изделия, ресторанов, столовых, кафе;
• административно-управленческие: офисы;
• коммунально-бытового обслуживания: площади ателье, ремонтных мастерских, химчисток, диспетчерских пунктов, предприятий ритуальных услуг;
• отдыха и развлечений: залы кинотеатров, ночных клубов;
• иная недвижимость.

Производственные нежилые помещения разделяются по отраслям на объекты:

• промышленности (топливной, нефтехимической, химической);
• металлургии, цветной и черной;
• электроэнергетики и др.

По назначению также различают недвижимое имущество городского коммунального хозяйства: изолированные объекты тепло-, газо-, водо- и электроснабжения. Выделяются изолированные площади отделений связи (например, почты).

Некоторые вопросы гражданско-правового оборота недвижимости

1. Когда недвижимое имущество становится предметом сделки аренды, следует помнить об изолированности как обязательном признаке объектов. Федеральный закон № 122-ФЗ допускает передачу во временное владение, пользование частей помещений. Однако эти части должны быть индивидуализированы. В пункте 3 статьи 25 данного нормативно-правового документа говорится о необходимости:

• прикладывать к договору аренды копию кадастрового паспорта;
• указывать размер арендуемой площади.

Если договор не позволяет конкретизировать недвижимое имущество, которое передается во временное владение, пользование (например, только указывается, что арендуется половина нежилого помещения), не содержит приложений – схем, чертежей, такой документ признается недействительным.

2. Споры возникают у собственников объектов нежилого фонда, которые расположены в 1 здании, в отношении прав на общее имущество строения:

• предназначенные для обслуживания более 1 изолированного пространства помещения;
• лестницы;
• коридоры;
• чердаки;
• холлы;
• крыши;
• подвалы с инженерными коммуникациями;
• несущие конструкции и др.

Все законные владельцы нежилых помещений обладают правом долевой собственности на имущество этого типа в силу закона. Споры о размере доли решаются с учетом площади недвижимости каждого заинтересованного лица. Собственники помещений в 1 здании могут передавать отдельные конструктивные элементы строения в пользование, например, для размещения наружной рекламы.

3.

Если владелец здания принимает решение об образовании нескольких нежилых помещений – их выделении из состава строения, при внесении сведений в ГКН о новых объектах само здание утрачивает правовой статус недвижимости как возможной собственности 1 лица. Для кадастрового учета таких нежилых помещений подается одно заявление. Процедура проходит одновременно в отношении всего нового недвижимого имущества.

4. Нежилое помещение в жилом строении – это изолированное пространство, которое не является жилищем и общим имуществом собственников. Владельцы объектов нежилого фонда оплачивают коммунальные услуги на общих основаниях.

Хотя в нормативно-правовых документах определение нежилого помещения отсутствует, законодательство четко устанавливает признаки таких объектов, регламентирует особенности их гражданско-правового оборота. Это позволяет субъектам экономической деятельности юридически грамотно организовывать сделки, отстаивать свои права в отношении объектов нежилого фонда.

Источник: https://pravometr.ru/chto-takoe-nezhiloe-pomeschenie-i-chem-ono-otlichaetsya-ot-zhilogo.html