+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Заключение договора купли-продажи недвижимости

Содержание

33 Юриста – бесплатная юридическая консультация

Заключение договора купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости – одно из самых распространенных соглашений современного гражданского оборота. При составлении этого документа необходимо учитывать ряд юридических тонкостей, иначе стороны могут столкнуться с серьезными проблемами. Какие именно нюансы характерны для сделок с недвижимостью?

Структура договора и порядок его заключения

Договора купли продажи недвижимости подразумевает возмездную передачу права собственности на какое-либо недвижимое имущество (дом, квартиру, землю, офис, производственное здание и т.д.).

Его особенностью является обязательная регистрация в органах ФРС – покупатель становится собственником объекта только после ее прохождения. Нотариальное удостоверение производится по желанию сторон. Эта мера является дополнительной гарантией юридической чистоты договора продажи недвижимости.

Порядок заключения договора четкий и понятный, но всё же легче обратиться для его составления к специалистам. 

Структура договора купли продажи:

Преамбула:

  1. название договора продажи недвижимости;
  2. место где производилось заключение договора;
  3. дата оформления договора;
  4. сведения о сторонах сделки (паспортные данные физ. лиц, наименование юр. лиц);
  5. сведения о представителях (ФИО директора организации; ФИО лица, действующего по доверенности).

Основная часть содержит в себе ключевые разделы, определяющие условия сделки:

  1. предмет договора;
  2. сроки исполнения сделки;
  3. стоимость имущества;
  4. порядок расчетов;
  5. порядок передачи имущества;
  6. права и обязанности сторон;
  7. ответственность за нарушение условий;
  8. реквизиты сторон.

Порядок заключения договора изменениям не подлежит. Все поля должны быть заполнены. 

Особенности составления договора купли-продажи недвижимости

Любое соглашение должно включать в себя ряд обязательных пунктов. При составлении договора купли-продажи недвижимости необходимо указывать следующую информацию:

  1. подробное описание предмета сделки (метраж, кол-во комнат, площадь, адрес и т.д.);
  2. форму собственности (личная или долевая);
  3. реквизиты документов, подтверждающих права продавца;
  4. сроки освобождения объекта продавцом;
  5. права третьих лиц на пользование имуществом в течение определенного срока или отсутствие таковых;
  6. стоимость недвижимости.

Последний пункт заслуживает отдельного рассмотрения. Порядок оформления сложно представить без него. Сегодня в договорах стороны часто указывают балансовую стоимость квартиры, которая ниже реальной в несколько раз.

Это делается для того, чтобы избежать уплаты подоходного налога. Такое действие нарушает порядок составления договора. Составить договор купли продажи лучше с помощью специалиста, так вам точно ничего не грозит.

Также занижение цены позволяет уменьшить размер нотариальной пошлины, которая рассчитывается как процент от суммы сделки.

Необходимо отметить, что это несет в себе определенные риски для обеих сторон: недобросовестный покупатель может заплатить только сумму, указанную в договоре, а в случае недобросовестности продавца, может не получить назад всех уплаченных денег в случае расторжения договора.

Из этого можно сделать вывод, что составление договора купли-продажи любой недвижимости – работа, имеющая массу нюансов. 

Еще одна важная деталь – договор купли продажи недвижимости должен содержать гарантии продавца об отсутствии прав на отчуждаемый объект у третьих лиц.

На практике встречаются случаи, когда сделку оспаривают временно выписанные жильцы, находившиеся в армии, длительной командировке, местах лишения свободы и т.д.

Согласно нормам жилищного права эти лица имеют право заселиться по месту прежней регистрации.

Также предмет сделки не должен находиться под арестом или в залоге. Обязанностью продавца является передача имущества, свободного от притязаний третьих лиц. Когда договор составляется профессиональным юристом, всё это тщательно проверяется. 

Особенности купли-продажи земли

Сделки с землей имеет свою, особенную, специфику. Согласно закону, купли продажи недвижимости подлежат только участки, прошедшие кадастровый учет.

Продавец обязан предоставить покупателю информацию об обременениях и ограничениях земли, если таковые имеются.

В случае сообщения ложных сведений, которые значительно влияют на принятие решения о покупке, приобретатель вправе требовать снижения стоимости объекта либо расторжения сделки.

Кроме этого, продавец не может включать в договор следующие условия:

  1. право обратного выкупа;
  2. ограничения на распоряжение землей (запрет на сдачу в аренду и т.п.);
  3. ограничения ответственности в случае предъявления прав на землю третьими лицами.

Основная рекомендация для покупателей и продавцов недвижимости состоит в том, что заключение договора необходимо поручить квалифицированным специалистам.

Самостоятельные действия в лучшем случае приведут к неоправданным временным затратам, а в худшем – к материальным убыткам.

Сторонам договора стоит воспользоваться услугами авторитетного риэлтерского агентства, также целесообразно получить юридическую консультацию у юриста и заверить договор у нотариуса.

Источник: https://33urista.ru/blog/nedvizhimost/dogovor-kupliprodazhi-nedvizhimosti

Продажа квартиры: документы и порядок сделки. Сопровождение сделки по продаже недвижимости

Заключение договора купли-продажи недвижимости

Хотите поменять жилплощадь на большую или переехать другой город? Значит, вам предстоит заняться продажей квартиры.

Продавая ее самостоятельно, вы сможете прилично сэкономить на риелторских услугах и проконтролировать каждый этап этой ответственной сделки.

Но помните, что процесс купли-продажи жилья нелегок, трудоемок и требует неплохих юридических знаний в сфере недвижимости. Приготовьтесь к временным и финансовым затратам.

Продажа квартиры – документы и порядок сделки

Теперь рассмотрим пошаговый алгоритм самого процесса.

У такого мероприятия, как продажа квартиры, этапы сделки следующие: определение рыночной стоимости продаваемого жилья, подготовка квартиры к продаже, оформление необходимого комплекта документов, выставление собственного рекламного предложения на рынок недвижимости, поиск покупателей и переговоры с ними, заключение предварительного договора на куплю-продажу, процедура денежного расчета, окончательное подписание основного договора с регистрацией покупателя как нового собственника, передача денежных средств за продаваемое жилье и процедура перехода квартиры новому владельцу.

Итак, начнем с оценки нашего жилья.

Как выглядит данный процесс? Чаще всего сравнивают цены с использованием разных источников информации – рекламных газет, риелторских сайтов, выбирая схожие варианты.

Используя данные агентств по продаже недвижимости, можно сделать достаточно подробную выборку, которая поможет вам лучше ориентироваться в уровне цен на аналогичные варианты в настоящее время.

Что необходимо учитывать

Следует “увязать” ваше желание продать драгоценное жилье как можно выгоднее с фактическим положением дел на рынке. Цена сделки купли-продажи квартиры зависит от его состояния. Если подобных предложений достаточно много, стоимость квартир несколько снижается. Можно взять полярные варианты – наиболее дорогой и наиболее дешевый. Реальная сумма находится примерно посередине.

Если хотите провести сделку быстро, стоит немного опустить цену и приблизить ее к бюджетному варианту. Но данная политика вряд ли оправдана, когда цены на жилищном рынке растут на глазах, например, в периоды бурной инфляции. Тогда продать квартиру быстро и дешево означает продать ее себе в убыток.

Подготавливаем квартиру

На следующем этапе мы готовим наше жилье к продаже, а также собираем нужный комплект документов. Придать квартире презентабельный вид можно путем небольшого косметического ремонта. Это сразу же сделает ее более конкурентоспособной по сравнению с аналогами. Иногда таким образом, затратив совсем небольшие средства, можно существенно увеличить стоимость продаваемого жилья.

На момент начала продажи вывезите мебель и прочие вещи, оставьте квартиру максимально свободной, просторной, не захламленной. Пустая аккуратная квартира выглядит презентабельнее, эффектнее в глазах потенциальных покупателей. Разумеется все проживавшие там ранее граждане должны быть к этому моменту уже переселены.

Теперь о документах

Если предстоит продажа квартиры, документы и порядок сделки – ключевой вопрос. Процедура сбора нужных “бумажек” – один из самых важных этапов дела.

Непредоставленные вовремя или неправильно составленные документы могут стать препятствием, способным затянуть или вовсе отменить процедуру сделки.

Промедление в данном вопросе недопустимо, ведь вариантов на рынке жилья множество, и покупатель в любой момент может передумать приобретать именно ваш.

К тому же грамотное оформление всего нужного списка документов уничтожает сомнения будущего владельца в таком важном вопросе, как проверка юридической чистоты. Чтобы соблюсти все правила, сопровождение сделки продажи квартиры лучше всего поручить компетентному юристу и обязательно полностью изучить требования, предъявляемые регистрирующим органом к таким документам.

Все цифры и данные, содержащиеся в технической документации, обязаны точно соответствовать действительности во избежание дальнейших недоразумений. Напоминаем еще раз – в таком деле, как продажа квартиры, документы и порядок сделки – прежде всего!

Что конкретно нужно

Какие именно документы нужны? Прежде всего, это подтверждение того, что продавец является собственником и имеет право продажи данного имущества.

В качестве него выступает свидетельство о регистрации прав собственности на квартиру. Не менее важны удостоверяющие личность документы всех, кто входит в число собственников продаваемого жилья.

Это гражданские паспорта совершеннолетних владельцев и свидетельства о рождении на детей младше 14 лет.

Основным имущественным документом, также необходимым при совершении сделки, является техпаспорт на квартиру (или кадастровый паспорт).

При продаже недвижимого имущества – совместной собственности – предъявляется свидетельство о браке и, в обязательном порядке, согласие второго супруга на отчуждение собственности.

Если в число владельцев входит несовершеннолетний, вам не обойтись без разрешения органа опеки.

Кроме того, обязательно понадобится взять выписку из домовой книги, где перечислены все, кто прописан в квартире. Другой важный документ из ЖЭКа – подтверждение отсутствия долгов по коммунальным платежам. Завершает пакет основной документ, который вам предстоит составить, если вы придете к обоюдному соглашению – договор купли-продажи, бланк которого мы здесь приводим.

Поиск клиента

Каким образом искать покупателя? Следует обнародовать ваше решение о продаже жилья через максимально большее количество источников информации. Разместите объявление в наиболее популярных СМИ, на интернет-сайтах соответствующей тематики.

Над текстом его тоже следует поработать. Ваше предложение должно быть сформулировано конкретно, лаконично, включать основные технические характеристики продаваемой квартиры и обязательно упоминать о конкурентных преимуществах на жилищном рынке.

Иногда владельцу, особенно занятому, удобнее обратиться в риелторское агентство и перепоручить все хлопоты специалистам. Продажа квартиры, документы и порядок сделки, тонкости оформления, проверка юридической чистоты недвижимости – эти и многие другие моменты специалисты по недвижимости способны урегулировать на профессиональном уровне – разумеется, не бесплатно.

Зачем необходим данный документ? Его задача – обезопасить обоих участников сделки – и продавца, и покупателя. Каждый из них рискует, что другой может в самый неподходящий момент отказаться от задуманного.

Серьезность намерений подтверждает процедура предоставления покупателем продавцу задатка. Это часть будущей стоимости приобретаемого жилья.

В случае если покупатель передумает участвовать в сделке, задаток остается у продавца.

Если же передумает продавец, задаток, согласно сложившейся практике, чаще всего должен быть возвращен в двойном размере. Данное положение заставляет обоих участников сделки отнестись к вопросу серьезно.

Размер вносимого задатка, его сумма и условия возврата, сроки проведения основной сделки – все должно быть подробнейшим образом зафиксировано в предварительном договоре.

Жесткой типовой формы такой документ не имеет, составляют его обычно произвольно с обязательным указанием адресов и паспортных данных всех сторон, описание жилья с указанием основных технических характеристик (и, разумеется, адреса), суммы вносимого задатка и сроков, в которые взаимные обязательства должны быть исполнены. Договор подписывается обеими сторонами с проставлением даты заключения.

Как происходит процедура оплаты

Один из ключевых моментов – денежный расчет за продаваемое жилье. Крайне важно оформить его грамотно с финансовой и юридической точек зрения. Производить такой расчет возможно либо на этапе заключения договора, либо при подписании обеими сторонами акта о фактическом приеме-передаче жилой недвижимости.

Чаще всего подобную процедуру проводят через посредника в виде банка, задача которого – гарантировать получение продавцом указанной суммы. Покупателю же важно быть уверенным в том, что его право собственности будет успешно реализовано.

Процедура в общем случае происходит следующим образом: обозначенная сумма денег в присутствии всех участников сделки пересчитывается под контролем банковского сотрудника, запечатывается в специальный пакет, на котором расписываются обе стороны, затем помещается в депозитную ячейку банка. После правильного оформления сделки и регистрации права собственности нового владельца на жилье банк выдает продавцу оговоренную сумму.

Оформление сделки купли-продажи квартиры

Перейдем к подписанию основного документа. Как именно составляется сам договор купли-продажи? Бланк типового образца использовать не обязательно.

Стороны имеют право заключить договор в произвольной письменной форме, надежнее всего сделать это при участии нотариуса.

Тот проверит наличие всех необходимых составляющих данного важного документа, а именно – обязательных реквизитов каждой из сторон, цены отчуждаемого имущества, точного адреса его местонахождения, технического описания с приведением данных кадастрового паспорта.

Также договор непременно должен содержать описание того, каким способом и в какое время осуществляется расчет за продаваемое жилье. Должны быть указаны сроки, в которые производится фактическая передача квартиры новому владельцу и подписывается акт ее приема-передачи.

Завершает такое мероприятие, как продажа квартиры, регистрация сделки. Подписав договор, стороны обязаны обратиться в территориальный регистрирующий орган того района, где находится продаваемое жилье. После перехода прав собственности необходимо подписать заключительный документ в виде акта приема-передачи проданной квартиры.

Все документы составляются в количестве, равном числу участников сделки. После того как акт передачи подписан, продавец имеет право обратиться в банк с требованием выдачи хранящихся в его ячейке денежных средств. На этом этапе сделку по продаже квартиры можно считать закрытой.

Источник: http://fb.ru/article/215440/prodaja-kvartiryi-dokumentyi-i-poryadok-sdelki-soprovojdenie-sdelki-po-prodaje-nedvijimosti

Договор купли продажи считается заключенным (исполненным) с момента: подписания (передачи)

Заключение договора купли-продажи недвижимости

В форме договора на сегодня заключаются практически все сделки. Причем сторонами могут выступать как юридические, так и физические лица.

Договор купли-продажи – это документ, к которому предъявляются жесткие требования в процессе оформления и не соблюдение их может привести к тому, что он будет признан недействительным.

Подтверждение того, что сделка купли-продажи осуществилась

Договор купли-продажи недвижимости считается исполненным с момента поступления оплаты.

Несмотря на то, что квитанция либо расписка об оплате вправе подтвердить сделку, это часто игнорируется.

Частой ошибкой, которую допускают при оформлении договора купли-продажи, считается его неверное составление. Именно это приводит к тому, что в дальнейшем могут возникнуть проблемы.

Договор купли-продажи считается заключенным, если будут выполнены такие рекомендации, как:

  • для оформления процесса покупки недвижимости у физического лица одного договора будет недостаточным. Следует также просить предоставить расписку о том, что он получил полную оплату за продаваемую недвижимость;
  • при любой сделке, которая подразумевает под собой подписание подобного соглашения, необходимо всегда брать с собой свидетелей, которые подтвердят, что договор купли-продажи выполнен в полном объеме.

Если говорить о составлении договора купли-продажи между юридическими лицами, то здесь мало когда возникали трудности. Это связано с тем, что этими вопросами занимаются исключительно юристы, поэтому вероятность ошибок низка.

Регистрация договора купли-продажи

Часто при заключении договора допускается ошибка — отказ от регистрации в государственных органах.

Практически все участники такой сделки оформляют договор только у нотариуса, считая, что больше ничего не нужно.

Если говорить о действующем законодательстве, то этого недостаточно.

Договор купли-продажи считается заключенным с того момента, когда он прошел процедуру заверения в государственном органе регистрации.

Вместе с ним необходимо предоставить такую документацию, как:

  1. 1. Выписку из домовой книги.
  2. 2. Если продавец не один имеет права собственности, необходимо согласие остальных владельцев.
  3. 3. Если владелец один, – необходима соответствующая справка из БТИ.

Помимо этого нужно оплатить государственную пошлину в размере 2000 рублей. Договор купли-продажи считается заключенным с момента передачи квитанции об оплате государственной пошлины и получения заверенного договора на руки.

Стоит отметить, что договор выдается новому владельцу на 11 день с момента оплаты госпошлины.

Отсутствие регистрации у договора может сыграть ключевую роль в суде?

На практике встречались случаи, когда отсутствие регистрации приводило к тому, что этот документ в суде был аннулирован либо его не считали нужным приобщать к материалам дела.

Несмотря на то, что договор был составлен и заверен у нотариуса, этого суду может оказаться недостаточным, так как он отсутствует в реестре.

Именно поэтому, несмотря на то, что договор купли-продажи считается заключенным с момента подписания его обеими сторонами, необходимо обратиться в «Росреестр».

Когда договор считается выполненным в полном объеме

Договор купли-продажи считается исполненным с момента, когда продавец передал всю документацию по недвижимости и ключи. До тех пор пока этого не произошло, договор еще действует.

Частые ошибки и заблуждения

На сегодня существует множество заблуждений, которые отражаются на неверном юридическом представлении о процессе формирования и подписания договора купли-продажи в целом.

Одним из таких принято читать тот факт, что договор купли-продажи может быть расторгнут в первые полгода с момента его подписания. Однако это вовсе не так, поскольку отменить подобную сделку просто невозможно.

Расторгнуть договор купли-продажи практически невозможно, если на это нет веских оснований:

  • договор был оформлен вследствие физического насилия;
  • продавец находился в состоянии алкогольного либо наркотического опьянения;
  • если продавец не является законным владельцем квартиры и продал недвижимости мошенническим путем.

Еще одной причиной для расторжения может быть неоплата по договору. Но проблема в том, что без свидетелей доказать отказ в оплате практически невозможно. Иногда мошенники действуют совместно с нотариусом, который может сообщить, что оплата была произведена, а по факту ее не было.

Для того чтобы все проходило в рамках действующего законодательства и в дальнейшем не было подобных неразберих, достаточно внимательно относиться к этому процессу и всегда брать с собой свидетелей.

Важным моментом является тот факт, что свидетелями не могут выступать:

  • ближние родственники;
  • совершеннолетние дети;
  • жена либо супруг (за исключением того, если покупатель либо продавец находится в гражданском браке).

Условия, при которых договор считается заключенным

Договор купли-продажи считается заключенным с того момента, как:

  • стороны полностью выполнили свои обязательства по условиям договора;
  • все оплаты были выполнены в полном объеме;
  • продавец передал покупателю все документы по недвижимости;
  • когда у сторон отсутствуют претензии;
  • договор занесен в государственный реестр.

После того, как эти пункты полностью выполнены, договор полностью считается заключенным и его расторжение в дальнейшем невозможно.

Источник: https://www.freshdoc.ru/addons/articles/kuplja_prodazha/dogovor_schitaetsya_zaklyuchennym_s_momenta/

Особенности составления договора купли продажи недвижимости

Заключение договора купли-продажи недвижимости

Заключение договора купли продажи недвижимости является одной из наиболее часто регистрируемых гражданских сделок. Составление подобного соглашения требует соблюдения некоторых нюансов юридического характера. Недвижимость относится к особой категории имущества, и подлежит обязательной регистрации в государственных органах.

По этой же причине и договор о купле/продаже недвижимой собственности имеет специфические особенности. Соблюдать их необходимо для того, чтобы соглашение обрело правовую силу. В противном же случае сделка может быть признана незаконной и расторгнута в судебном порядке.

Составление документа

Чаще всего составлением договоров, связанных с продажей недвижимости, занимаются специалисты с соответствующим образованием – работники риелторских агентств, нотариальных и юридических фирм.

Однако, в действующих законодательных актах нет чёткого перечня лиц, которые имеют право составлять подобные документы.

Соответственно, оформить договорённость о продаже в письменном виде может любой грамотный человек.

Главное условие – порядок заключения должен соответствовать требованиям принятых юридических норм.

Если же в договоре имеются грубые ошибки и иные нарушения установленного порядка, то такой документ попросту не зарегистрируют в государственных органах.

Но даже если удастся зарегистрировать его, при необходимости любая из сторон сможет опротестовать его и расторгнуть в одностороннем порядке на совершенно законных основаниях.

В отличие от ряда других договоров, — наследования, дарения, покупки движимого имущества, — регистрировать соглашение о купле недвижимости в нотариальной конторе не требуется.

Нотариальное заверение в данном случае заменяется регистрацией в Государственном реестре.

Однако, по обоюдному согласию, контрагенты могут обратиться к услугам нотариуса при составлении письменного договора, а также оставить у него на хранении дополнительный экземпляр соглашения.

Обязательные условия

Соглашение может составляться как в простой, так и в сложной форме. В первом случае документ представляет собой достаточно лаконичную бумагу, в которой указаны основные условия.

В сложной форме документа максимально полно оговариваются различные дополнительные особенности и нюансы. Он может состоять из нескольких частей и подпунктов.

Но в любом случае договаривающиеся стороны должны соблюдать особенности заключения письменного соглашения.

Согласно существующим нормам, для вступления в юридическую силу договор должен составляться исключительно в письменном виде. Другое обязательное условие – документ должен пройти регистрацию в Государственном реестре (ЕГРН).

Госреестр создан в 2017 году и представляет собой единую всероссийскую базу собственников недвижимого имущества. Благодаря ему, значительно упростился контроль за чистотой производимых сделок и борьбе с мошенническими схемами.

Следующим обязательным условием является отображение в письменном соглашении следующей информации:

  • Объект (предмет) договора. Это продаваемая/покупаемая недвижимость (квартира, дом, земля, дача, производственный цех и так далее).
  • Стоимость сделки. Здесь указывается цена объекта договора.

Для конкретных предметов договора, в зависимости от типа недвижимого имущества следует указать дополнительную информацию:

  • Для отдельных продаваемых строений нужно будет обозначить их категорию – является ли оно жилым или нежилым.
  • Для земли – её категорию в соответствии с классификацией Земельного законодательства. То есть, является ли она сельскохозяйственного назначения, предназначенной под многоэтажную застройку, индивидуальное жилищное строительство, либо под дачно-садоводческий участок.
  • Для объектов жилой недвижимости – необходимо указать все имеющиеся нюансы. К ним относятся различные ограничения и обременения. Например, если жильё находится в залоге у банка; имеются некоторые лица, сохраняющие право пользования жилплощадью; квартира находится в долевой собственности.

Структура договора

Действующий закон не даёт чёткого регламента структуры письменного договора. Но в юридической практике сложился стандартный порядок его составления, которого следует придерживаться. Соглашение условно подразделяется на две части: вводную (преамбулу) и основную. В вводной части даются общие положения и сведения о договоре.

Преамбула содержит следующие данные:

  • Наименование составляемого документа – «Договор о купле/продаже такого-то объекта недвижимости».
  • Дату и место заключения письменной договорённости.
  • Полные данные обеих сторон: Ф.И.О., адреса проживания, паспортные сведения.
  • Расшифровка сокращений, используемых в основном тексте. Так, стороны обычно в основной части выступают под наименованиями «покупатель» и «продавец», а объект сделки обозначается как «квартира», «участок» и тому подобное.

Основная часть конкретизирует всю процедуру сделки, оговаривает её нюансы и особенности. При её составлении следует быть максимально внимательным и стараться не упустить из вида даже самые незначительные, на первый взгляд, детали.

Она содержит такие данные:

  • Исчерпывающие сведения об объекте сделки. В этом пункте указывается тип недвижимого имущества (квартира, дом, участок); адрес его нахождения; размеры (кв. метры, гектары); кадастровые данные. Сюда же вписываются данные правоустанавливающего документа, на основании которого продавец владеет данной недвижимостью.
  • Все имеющиеся обременения. Например, объект может находиться во временном владении третьих лиц согласно договору аренды. Другой вариант – жильё находится в залоге у кредитно-финансовой организации по договору ипотечного или иного займа. С полным перечнем возможных обременений, ограничивающих права владения можно ознакомиться на нашем сайте. Попытки владельца собственности скрыть от продавца имеющиеся обременения является прямым поводом для признания сделки недействительной.
  • Стоимость заключаемой сделки и порядок произведения покупателем оплаты – наличностью, банковским переводом, ценными бумагами.
  • Взаимная ответственность контрагентов за нарушение условий договорённости. Данный подпункт необходим для защиты потерпевшей стороны от необоснованных финансовых потерь при расторжении соглашения. При отсутствии его будет возможно лишь вернуть уплаченные деньги и некоторую неустойку в размере ставки, определённой Центральным банком.
  • Дополнительные нюансы договорённости. Здесь указываются возможные форс-мажорные обстоятельства и порядок действия контрагентов в этом случае. Условия, в результате которых стороны имеют право отказаться от реализации сделки без каких-либо штрафных санкций. Порядок расторжения договорённости по обоюдному согласию продавца и покупателя, и так далее.
  • Указание на то, какая из сторон берёт на себя расходы по регистрации документа в органах Госреестра. Либо определяются доли, в которых контрагенты разделяют расходы по уплаты госпошлины.

Кроме этого, желательно оговорить в документе порядок передачи объекта недвижимости от бывшего владельца новому. К примеру, включить в договор передаточный акт, в соответствии с которым и будет производиться процедура передачи имущества.

Новый владелец при этом осматривает приобретённую собственность и устанавливает, что она находится в том же состоянии, что и до подписания договора.

После этого оба договаривающихся лица заверяют акт передачи своими подписями и прилагают его к основному договору.

Акт приёмки имущества в этом случае выступает документальным подтверждением факта полного выполнения продавцом договорённости перед покупателем. У нового владельца после этого будет гораздо меньше шансов расторгнуть договор на том основании, что ему была передана недвижимость в ненадлежащем состоянии.

Подтверждением выполнения покупателем своей части соглашения является банковский чек, или взятая с покупателя расписка о передаче оговорённой денежной суммы.

Необходимые документы

Минимальный пакет документов для заключения договора купли продажи недвижимости определён законодательными нормативами. Без предоставления его невозможно как составление, так и регистрация письменного соглашения.

В него входят:

  • Удостоверение личности контрагентов – паспорта лиц, участвующих в заключении договора.
  • Правоустанавливающая документация, подтверждающая право собственника на законное владение предлагаемым к продаже недвижимым имуществом.
  • Если объектом сделки является жилое помещение, нужно представить справку из жилищного управления с указанием всех зарегистрированных по данному адресу лиц.

Данный список может варьироваться в зависимости от особенностей сделки и её сложности. Например, покупатель намерен рассчитаться за приобретаемое жильё деньгами, полученными от банка по ипотеке, необходимо указать данные этого кредитного договора. То же самое следует сделать при покупке жилища при помощи материнского сертификата.

Возможные ошибки

Порядок заключения договора купли недвижимого имущества имеет целый ряд юридических особенностей. В связи с этим, лица, решившие заключить соглашение самостоятельно, без привлечения профессионального юриста, часто допускают ряд ошибок.

Вот самые распространённые из них:

  • Разночтения и неконкретности в указанной информации. Это относится ко всем пунктам договора – описанию продаваемого объекта, процедуре его передачи, ответственности сторон. Любые двоякости могут в будущем использоваться противоположной стороной в свою пользу и стать поводом для судебных тяжб.
  • Некорректно указанные данные. Неправильно записанные данные паспортов контрагентов, кадастровые и банковские реквизиты, адрес нахождения недвижимости часто становятся причиной для отказа в регистрации договора. Также подобные ошибки могут сделать весь договор «ничтожным», то есть, в переводе с юридического языка, лишённым смысла.
  • Если стороны договариваются произвести оплату по сделке только после регистрации покупателя в качестве собственника, в договоре обязательно должна иметься ссылка на соответствующую статью Гражданского законодательства — №488 ГКРФ.

Наилучшим же выходом будет обращение к юристу, практикующему в области сделок с недвижимостью. С его помощью вы сможете составить юридически грамотный договор и в кратчайшие сроки зарегистрировать его в Государственном реестре. Также это позволит снизить вероятность разночтений его положений и связанных с этим судебных разбирательств.

При необходимости юрист сможет выступить в качестве законного представителя интересов своего подзащитного при возникновении арбитражных тяжб между покупателем и продавцом.

Договор купли продажи недвижимости — на что обратить внимание?

Источник: https://www.myjus.ru/immovables/zaklyuchenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti/

Как происходит сделка купли продажи квартиры — порядок оформления

Заключение договора купли-продажи недвижимости

Покупка недвижимости на вторичном рынке всегда дело ответственное.

И важно не только подобрать для себя оптимальное жилье, но и правильно провести переговоры и все оформить.

Из этого материала вы получите полное представление о том, как происходит сделка купли-продажи квартиры. Порядок и процедуру оформления договора купли продажи квартиры рассмотрим далее.

Проверка

Перед тем, как приступить к подготовке всех необходимых документов, следует провести проверку будущего жилья по нескольким направлениям. В первую очередь, покупатель должен провести визуальный осмотр квартиры на предмет ее недостатков, включая коммуникации.

Затем необходимо убедиться в том, что приобретаемая квартира принадлежит продавцу. На совершение сделки может быть выдана доверенность.

В таком случае следует внимательно изучить ее реквизиты, включая срок действия.

Для того чтобы подстраховать себя от мошенников желательно лично встретиться с собственником квартиры и изучить все правоустанавливающие документы на нее.

Нелишним будет сверить внешний вид владельца недвижимости с его фотографией в паспорте.

Следующим важным моментом является выяснение наличия или отсутствия на квартире залога, ареста или других обременений.

Для этого достаточно подойти в отделение Росреестра по месту своего проживания и заказать выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Там будут видна вся информация по залогам и арестам в отношении жилой площади.

При покупке квартиры также нелишним будет удостовериться в том, что продавец не страдает наркоманией или психическими заболеваниями (ведь есть риск, что сделка может быть в будущем оспорена ввиду проблем с дееспособностью).

Поэтому попросите его оформить соответствующие медицинские справки.

Существенно упростить дело может наличие у собственника недвижимости актуальных водительских прав.

Перед приобретением недвижимости желательно поинтересоваться и о круге лиц, которые имеют право пользования помещением. Для этого следует взять справку из ЖЭКа или получить выписку из домовой книги. Если в числе людей будут несовершеннолетние, то процесс их выписки из квартиры протекает сложнее.

Удостовериться также нужно и в отсутствии задолженности по коммунальным платежам. В противном случае на нового собственника помещения лягут дополнительные обязательства.

Предварительный договор

Перед подписанием основного соглашения часто оформляется предварительный договор.

Им стороны подтверждают свое согласие заключить главную сделку некоторое время спустя.

Например, когда будет полностью освобождено помещение или покупатель накопит требуемую сумму средств для приобретения квартиры.

Важно, что уже на стадии предварительного договора фиксируются цена квартиры и срок ее продажи.

Предварительный договор должен включать в себя все те основные пункты, которые будут присутствовать и в последующем соглашении по купле — продаже. Иными словами оговариваются предмет предстоящей сделки (описание квартиры), стоимость недвижимости и процедура расчетов, а также срок заключения основного договора.

На практике возникает вопрос, можно ли включать в предварительный договор пункты о задатке. Юристы — практики и судьи сводятся во мнении, что это не вполне согласуется с действующим законодательством. Поэтому сторонам лучше выбрать: или предварительный договор, либо же соглашение о задатке.

Если покупать жилье на вторичном рынке, то подписание предварительного договора не содержит для сторон особых рисков. Другое дело – заключение такого соглашения с застройщиком по поводу квартиры в новом доме. Здесь есть несколько подводных камней.

Например, некоторые строительные компании могут оформить предварительный договор также с другим будущим собственником и в итоге передать жилье ему. Поэтому на стадии строительства дома единственной законной схемой будет договор участия в долевом строительстве, который обязательно регистрируется в Росреестре.

Расчеты

При приобретении квартиры возможны несколько форм совершения платежа. Самый распространенный способ – это наличный расчет.

Для покупателя наиболее выгодно, когда он происходит после подписания договора. Передача денег должна сопровождаться распиской в получении средств.

Разновидностью наличных расчетов является помещение денег в банковскую ячейку, указанную продавцом. Однако для последнего это может обернуться дополнительными хлопотами.

Допускается оплатить купленную квартиру в безналичном порядке, т.е. путем перевода средств на банковскую карту или счет продавца.

Стороны могут предусмотреть разные сроки расчетов. На этот счет законодательство ограничений не содержит.

Допускается, что все финансовые вопросы могут быть урегулированы и после перерегистрации за покупателем всех прав на приобретенную квартиру.

Регистрация

С 1 января 2017 году вступили в силу ряд нововведений, которые упрощают процедуру переоформления прав. В частности, теперь собственность на квартиру можно перерегистрировать в любом удобном для себя отделении Росреестра независимо от места нахождения недвижимости. Это особенно удобно, когда жилье находится в другом городе.

Все документы для оформления купли продажи квартиры можно подать через ближайший МФЦ.

Теперь в Росреестре на вновь приобретенную недвижимость будут регистрировать переход прав, и ставить ее на кадастровый учет. Раньше это делалось отдельно.Чтобы оформить передачу права собственности, нужно предоставить следующие бумаги:

  • заявление;
  • соглашение по купле – продаже вместе с актом приема-передачи;
  • правоустанавливающие документы на квартиру.

Многих интересует, сколько стоит оформление купли продажи квартиры. За переоформление прав платится госпошлина в сумме 2000 рублей. Внести ее нужно в течение 5 дней с момента подачи документов.

Весь процесс регистрации занимает от 3 до 10 дней без учета времени обработки материалов в МФЦ. По завершению покупателю квартиры будет выдана выписка из ЕГРП. Свидетельство о праве собственности больше не выдается.

При необходимости можно заказать новый технический паспорт. Делается это через местное БТИ.

Налогообложение

Процесс взимания налога с доходов за проданную квартиру будет зависеть от того, на каких основаниях она была получена в собственность, и сколько времени продавец ранее ею владел.

Так, если жилье досталось владельцу в дар или наследство от близких родственников, либо же в порядке приватизации, то налог с продажи не взимается при условии, что квартира находилась в собственности не менее трех лет.

То же самое касается и ситуации, когда продавец оформил собственность на недвижимость в рамках соглашения пожизненного содержания.

Во всех остальных случаях минимальный срок владения квартирой для освобождения от налогообложения должен составлять 5 лет. Это правило действует по отношению к недвижимости, приобретенной после 1 января 2016 года. По более ранней собственности сохраняются все те же 3 года.

Следовательно, при продаже квартиры досрочно надлежит уплатить подоходный налог в 13 %. Он исчисляется от кадастровой стоимости квартиры с учетом коэффициента 0.7. Этот показатель берется по состоянию на 1 января того года, в котором покупатель зарегистрировал за собой права на квартиру.

Кадастровую стоимость по жилью легко узнать в режиме онлайн на портале Росреестра, введя координаты квартиры.

Доход от отчуждения квартиры отражается продавцом самостоятельно в годовой налоговой декларации. Ее нужно предоставить до 30 апреля следующего года. Например, если сделка была закрыта в 2017 году, то подача декларации и уплата налога будут иметь место в 2018. Предельный срок совершения платежа – 15 июля.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 450-55-83, Санкт-Петербург +7 (812) 385-76-98 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://lawyer-guide.ru/nedvizhimost/kvartira/pokupka/kak-proisxodit-sdelka-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.