Управляющая компания в сфере жкх

Открытие управляющей компании в сфере ЖКХ

Циркулирующие в народе слухи о «сверхдоходности» управляющих компаний, занятых в секторе ЖКХ, сильно преувеличены. Если не принимать во внимание «криминал», то честно зарабатывать в этом бизнесе сложно. Однако по статистике в 29 регионах страны отмечается положительный баланс деятельности УК.

Преимущество рынка услуг в сфере ЖКХ — стабильность, он «обречен» на вечное существование. В этом секторе экономики работает 36 000 организаций, из которых 16 000 — компании, занятые управлением многоквартирных домов (МКД). Сумма ежегодно собираемых с населения платежей за жилищно-коммунальные услуги достигает 1,3 трлн.

рублей. Крупные денежные потоки, возможность гибко манипулировать ими, а также легкость прогнозирования спроса — привлекательные факторы для бизнеса. Однако особой конкуренции на этом рынке не наблюдается.

Почему? Как открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ, и на какую доходность можно рассчитывать? Чтобы понять это, рассмотрим:

• что представляет собой УК, ее деятельность;
• как можно получить в управление МКД;
• порядок открытия УК и нужные документы;
• что требуется для получения лицензии;
• рентабельность бизнеса в сфере ЖКХ.

Интересно. В России собираемость платежей за услуги ЖКХ составляет 95% (от 94 до 96 — по разным данным). В США аналогичный показатель едва достигает 40%. В нашей стране расходы на оплату коммунальных услуг в средней семье составляли в 2014 году 3132 рублей (по расчетам «РИА »), в США — 157,5 долларов, то есть 5 686 рублей по курсу на март 2014 года.

Что такое УК, чем она занимается

Если выразить суть простыми словами, то УК — это коммерческая организация, которая по договору с жильцами многоквартирного дома принимает на себя обязанности по его санитарно-технического содержанию.

Одновременно, она выступает как посредник между потребителями и поставщиками воды, тепла, электричества.

Компания может самостоятельно вести расчет их потребления, выставляя квитанцию собственникам квартир, или заключить договор с каким-нибудь расчетным центром.

1. Деньги, которые собираются с жильцов за централизованные коммунальные услуги, перечисляются поставщикам этих ресурсов. Тарифы устанавливаются государством, от УК не зависят. Также обстоит дело с платежами за капитальный ремонт, которые отправляются в централизованный региональный фонд. Однако компания получает во временное пользование значительные средства, часть из которых далеко не всегда своевременно перечисляется по назначению.

   Несмотря на то, что собираемость платежей с населения за услуги ЖКХ достигает 95%, до поставщиков доходит около 80%. В связи с этим рассматривается законопроект Минстроя, который, возможно будет принят в ближайшее время.

   Он предусматривает прямую оплату поставщикам централизованных услуг без участия УК. Сбербанк уже запустил РИЦ (расчетный центр), через который деньги будут поступать на их счета.

   Предполагается, что это исключит возможности для нецелевого расходования средств потребителей.

2. Управляющая компания получает оплату за содержание и текущий ремонт мест общего пользования. Это понятие включает в себя очень большой список работ, который подробно описан в нормативных документах. Среди них обеспечение бесперебойного функционирования инженерно-технических коммуникаций, уборка и мытье мест общего пользования, освещение, благоустройство дворовой территории, текущий ремонт и так далее. Тарифы на эти услуги устанавливаются по решению собрания жильцов и на основании представленной УК сметы. В реальности, если организовать его не удалось (?), или не было кворума, управляющая компания устанавливает их по согласованию с муниципалитетом.

С января 2016 года вывоз ТБО (бытовых отходов), который раньше включался в оплату содержания, отнесен к коммунальным услугам. Эту работу будут выполнять региональные операторы, выбранные по конкурсу, и тарифы устанавливать местные власти.

Рисунок 1. Централизованная схема утилизации ТБО в Новосибирске.

Документы:

Как выбирается управляющая компания

Если предприниматель твердо намерен создать УК, нужно, прежде всего, обеспечить будущий «фронт работ». Другими словами, надо знать заранее, какие дома он будет обслуживать. Это можно сделать одним из двух способов:

1. напрямую договориться с жильцами МКД.
2. выиграть лот на торгах или в конкурсе.

Есть и третий способ — не для всех. Он широко практикуется крупными строительными компаниями. С момента ввода дома в эксплуатацию, и до выбора УК жильцами, здание передается на обслуживание дочерней УК застройщика. Таким образом, практически все новостройки «захвачены» с самого начала, а это самые выгодные объекты.

В первом случае способ управления домом и УК выбирают жильцы на общем собрании, при этом протокол должны подписать не меньше 50% собственников (пропорционально имеющейся площади).

Чтобы заручиться их поддержкой, придется провести большую агитационную работу, при этом инициатором собрания может даже один человек — но из числа собственников помещений в доме.

Решение собрания, другие документы нужно безупречно оформить, чтобы избежать впоследствии судебных разбирательств.

Второй способ — принять участие в открытом конкурсе по выбору УК, который обязана провести администрация в отношении домов, где жильцы не решили вопрос самостоятельно.

Информация о его проведении публикуется в открытом доступе. Она размещается на сайте проведения государственных торгов (рис.2).

Нетрудно догадаться, что преимущественно туда попадают жилые дома из ветхого, или порядком изношенного фонда.

По регионам ситуация с УК абсолютно разная. Есть примеры, когда в области в одном из городов (численность около 600 тыс. человек), действуют 3 крупные компании, а в другом — 300 компаний. Для тех, кого устраивают местные условия работы, приводим общий алгоритм организации бизнеса в сфере ЖКХ.

Документы:

Пошаговый порядок открытия компании

1. Заказать или составить детальный план бизнес план — он жизненно необходим для организации этого сложного предприятия.
2. Создать предприятие в форме ИП или ООО, если оно уже имеется — дополнить виды деятельности по ОКВЭД, внести изменения в Уставные документы.

3. Сдать квалификационный экзамен на знание ЖК РФ и других нормативных документов в сфере ЖКХ.
4. Получить лицензию на право открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ.
5. Оборудовать помещение, сформировать штаты, закупить оборудование.

6. Заключить договор с жильцами, принять техническую документацию.
7. Оформить договорные отношения с поставщиками услуг, приступить к работе.
8. Создать сайт с раскрытием информации об УК, внести сведения в ГИС ЖКХ.

Сложность в организации дела — получить лицензию, эту процедуру рассмотрим подробно.

По данным Минстроя 15 – 20% действующих УК не получили лицензии. К концу 2021 года эксперты прогнозируют уход с рынка до 35% компаний

Получение лицензии, условия и требования

Лицензирование компаний по управлению МКД было введено с 2015 года, что фактически означает перевод такой деятельности на профессиональную основу. Лицензии выдает Госжилинспекция, в каждом субъекте федерации утвержден Регламент предоставления этой услуги, он публикуется на официальном сайте Администрации и Госпортала. Она выдается бессрочно, но действительна только в одном регионе.

Условия получения лицензии:

1. соискатель зарегистрирован как предприниматель на территории России, иностранные компании к управлению не допускаются;
2. руководитель предприятия имеет квалификационный аттестат на право управления МКД;
3. отсутствует непогашенная (неснятая) судимость за экономические преступления;
4. соискатель не внесен в реестр дисквалифицированных лиц, и компания — в список аннулированных лицензий.

Если организация уже работает:

1. заключенный договор об управлении МКД, соответствующий требованиям (ч.2 – 6 ст. 162 ЖК РФ);
2. информация о компании размещена в информационной системе Интернет (на собственном сайте, ГИС ЖКХ).

Решение комиссии выдается в течение 45 дней, в течение которых проверяются все сведения и реестры. Перечень копий документов, которыми подтверждается соответствие будущего лицензиата, немного отличается в разных регионах, поэтому ориентироваться надо Регламент своей области.

Размер госпошлины за лицензию — 30 000 рублей. Квалификационный аттестат должностному лицу выдается после сдачи специального экзамена, срок его действия — 5 лет, он теряет силу в случае дисквалификации. Компьютерный тест содержит 100 вопросов, правильно надо ответить на 86 из них за 2 часа.

Экзамен сдается бесплатно.

Документы:

Рентабельность бизнеса: на чем зарабатывают УК

Официальная статистика показывает невысокую рентабельность управляющих компаний: от 5 до 10%. Это одна из причин, почему в эту сферу неохотно идет частный бизнес. Основной оборотный капитал УК складывается из оплаты за услуги содержания и текущего ремонта.

Тарифы на них согласовываются с жильцами, и повысить их непросто. Если все-таки примут закон об исключении управляющих компаний из цепочки оплаты коммунальных услуг поставщикам — нечего будет перераспределять.

Фактически, многие «управдомы» кредитуются у поставщиков, имея хроническую задолженность.

Дополнительные источники заработка УК:

1. экономия на проведении обслуживающих работ по сравнению со стоимостью, заложенной в тарифах (услуги «гастарбайтеров», оптовые закупки строительно-ремонтных материалов);
2. сдача в аренду нежилых площадей и части дворовой территории, мест под рекламу;
3. оказание дополнительных услуг жителям дома (консьерж, охрана, автостоянка, ремонт в квартирах, установка водяных счетчиков и т.д.);
4. проведение части работ, входящих в оплату обязательных услуг по договору через свое ООО (собственные организации на субподряде);
5. внедрение энергосберегающих технологий, комиссии за посредничество.

Расходы складываются из затрат:

1. на исполнение работ по договору (текущий ремонт, инженерные работы, уборка);
2. содержание офиса, закупка инструментов, расходных материалов, программного обеспечения, оплата услуг расчетного центра);
3. формирование фонда заработной платы (директор, бухгалтер, уборщицы, дворники);
4. уплаты налогов на прибыль и НДС;

Вечная головная боль УК — хроническая дебиторская задолженность жильцов. Взыскать ее можно только через суд, что очень долго и не слишком эффективно.

Справедливости ради, надо сказать, что управляющие компании тоже активно эксплуатируют как неграмотность потребителей, так и пассивность в отстаивании своих прав.

Отмечается прямая зависимость роста прибыли от количества обслуживаемых домов: многие из практиков считают, что бизнес может быть рентабельным, только если в обслуживании не меньше 5 домов.

Выводы

Специфика деятельности по управлению МКД оставляет мало возможностей для малого бизнеса. Это связано не столько с размером инвестиций, сколько со сложностью выстраивания отношений с ресурсоснабжающими организациями и городскими властями.

Широкое поле деятельности в сфере ЖКХ для малых предприятий — оказание услуг на субподряде.

Это капитальный и текущий ремонты, бытовые услуги, обслуживание инженерных коммуникаций, установка систем видеонаблюдения, домофонов, охрана, благоустройство, озеленение, вывоз мусора.

Хорошим выходом для начинающего предпринимателя стала бы франшиза ЖКХ — как возможность ведения дела без специальной юридической и финансово-экономической подготовки. Однако предложений на рынке пока мало, и большинство связано не с управлением, а с оказанием услуг по договору.

Источник: http://MoneyMakerFactory.ru/biznes-idei/otkryitie-upravlyayuschey-kompanii/

Управляющая компания ЖКХ — функции и задачи

Управляющая компания – это организация, которая занимается “ведением дел”. Если быть точнее, то производит: обслуживание, ремонт, организацию оплаты за тепло и свет, а также проводит проверки.

Может «заниматься» одним или несколькими жилыми домами, все зависит от уровня престижности компании. Причем с недавнего времени предприятия ЖКХ должны быть официально лицензированы, в обязательном порядке. УК содержит структуру, которая зависит от того, насколько крупно предприятие.

По законодательству они должны соблюдать перечень обязанностей, а также выполнять некоторые предписания.

Обязанности УК по законодательству

Управляющая компания ЖКХ имеет некоторые права и обязанности, которые должны соблюдаться в обязательном порядке. Те, обязанности в доме, которые на себя возьмет та или иная управляющая организация при заключении договора, будут в нем прописаны. В таком случае договор может содержать следующие виды обязанностей:

• Проведение подготовки дома к новому сезону, будь то зима или лето.
• Коммунальные услуги, их тарификация, ремонт или замена систем водоснабжения: труб, счетчиков, а также систем электросетей.
• Как капитальный, так и косметический сезонный ремонт.
• Уборка дворовых территорий, подъездов, лифтов, поддержание чистоты.
• Организация проведения других ремонтных работ, связанных с установленным в доме оборудованием, к примеру, лифтовым (если оно установлено и ремонтируется за счет собственников, предыдущей УК или строительной компании)
• Оформление справок для собственников жилья, предоставление полной отчетности, а также выставление счетов согласно тарификации за коммунальные услуги.

Помимо этого, устанавливается и стоимость оказания услуг со стороны компании. Все это обговаривается на общедомовом собрании собственников и жильцов.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Или звоните нам по телефону (круглосуточно).

Это быстро и бесплатно!

+7 (499) 455-00-57 Москва и Московская область

Типы управляющих компаний

Жилищным компаниям можно заниматься частью услуг, которые были описаны выше, все зависит от требований жильцов и возможностей организации, таким образом эти управляющие компании в сфере ЖКХ можно разделить на типы:

• Поставляющая все услуги и являющаяся посредником с обеспечивающими ресурсами организациями.
• Являющаяся посредником, который находит исполнителей для всех необходимых услуг.
• Организации по управлению дворовыми территориями, гаражами и помещениями, не предназначенными для жилья.

Обязанности управляющей компании

О том, какие обязанности есть у управляющих компаний в сфере ЖКХ было рассказано выше. Но чем же имеет право заниматься такая организация помимо своих основных обязанностей?

Все услуги, которые компания готова предоставлять и их расценки обычно озвучиваются на общедомовых собраниях, а жители, в свою очередь, решают нужно ли им это.

Дополнительно управляющие организации могут заниматься, к примеру, вывозом крупногабаритного мусора несколько раз в месяц.

Оформление договора с собственниками

При оформлении договора управляющая компания в сфере ЖКХ должна указать со своей стороны:

• Перечень всех услуг, которые она будет предоставлять конкретному дому.
• Информация об обязательствах сторон, прав и отношений.
• Информация о доме (или другом объекте), причем должна указываться подробно.

Помимо этого, договор содержит информацию об:

• Отчетах.
• Правилах использования помещений типа: чердаков, подвалов и других нежилых помещений.

Договор может меняться при условии, что поступает запрос от собственников. Изменения могут быть связанны с любыми пунктами договоров.

Ответственность УК по законодательству

Есть несколько уровней государственных органов, совокупность которых контролирует работу управляющих компаний в сфере ЖКХ.

Для этого устраиваются проверки, связанные с выявлением качества выполнения работ, как со стороны управления дома, так и из местного (муниципального) уровня. Делается это с целью выявления недочетов в работе и их устранения.

Когда происходит проверка со стороны государственных органов, то они проверяют все от стоимости коммунальных услуг, до их качества и так далее.

В случае, когда организация не выполняет свои обязательства, отказывается это делать, то происходит урегулирование конфликта за счет наложения на нее административного штрафа, так как это считается нарушением по КОАП РФ, статьей 7.22 он должен составлять 40 – 50 тысяч рублей. К тому же помимо штрафа статья предусматривает приостановление деятельности компании на срок до 90 дней.

Если возникают нарушения санитарных требований жилых помещений и организация никак на это не реагирует, то сразу же можно обращаться в суд. В таком случае на организацию также накладывается штраф в 10 – 20 тысяч рублей. Это выгодно для жильцов тем, что в следующий раз управляющие будут более серьезно относиться к просьбам собственников.

Лицензия у УК

Жилищные хозяйства по ФЗ № 255 обязаны получать лицензию на работу. В противном случае организацию невозможно будет зарегистрировать. На этих основаниях можно утверждать, что каждая управляющая организация имеет лицензию, которую можно получить у:

• Органа надзора за ЖКХ.
• Комиссии по лицензированию ЖКХ.

А для ее оформления, нужен целый перечень бумаг:

• Свидетельство об открытии ИП или ООО.
• Налоговые документы учета.
• Справка от ЕГРЮЛ.
• Назначение директора и сертификаты о возможности работать на этой должности.

И это далеко не полный перечень, необходимы еще другие документы. Информацию о лицензии можно получить по названию управляющей компании или адресу дома, к которой она привязана. Сделать это можно на сайте госуслуг.

Популярные в России управляющие компании

Из этой стати большинству стало понятно, что из себя представляют управляющие компании, для чего они нужны. Какие обязанности на них возлагаются, а также какую ответственность несут. По ссылке предоставлен список управляющих компаний, которые имеют наивысшие рейтинги по всем регионам: http://rating.lawday.ru/rating.php

Источник: https://ozhkh.ru/zhilishhno-kommunalnoe-hozyajstvo/upravlyayushhaya-kompaniya

Какие обязанности у управляющей компании в сфере ЖКХ по содержанию и ремонту многоквартирного дома?

Сейчас жильцы часто сталкиваются с тем, что управляющая компания нарушает их права.

Однако еще более плачевно то, что сами жильцы обычно даже не подозревают о том, что они нарушаются.

Поэтому стоит разобраться в том, что входит в прямые обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ по содержанию и ремонту домов.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам бесплатной консультации:

Обязанности управляющей компании ЖКХ по закону

Деятельность управляющих компаний регулируется законодательством. Законодательная база, устанавливающая права и обязанности УК, содержится в Жилищном кодексе РФ. В частности, это оговаривается в 161-162 статьях.

Жилищный кодекс

УК должна обеспечить жильцов подходящими и безопасными условиями проживания, а также достойное содержание общей собственности, решать проблемы его использования и предоставлять жильцам коммунальные услуги.

Так гласит первый пункт 161 статьи ЖК.

Его первый подпункт вносит больше конкретики в вопрос содержания общего имущества и дает более четкую формулировку.

Согласно ему, УК обязана:

1. Соблюдать санитарно-эпидемиологические требования и правила пожарной безопасности, в целях сохранения надежности дома и благополучия жильцов;
2. Сохранять уровень безопасности, подходящий для поддержания жизни и здоровья людей, хранение их владений, а также собственности государства и муниципалитета;
3. Давать жильцам доступ к использованию помещений и общей собственности владельцев жилья;
4. Соблюдать права и интересы владельцев жилья в многоэтажном доме, если это не противоречит законодательству;
5. Поддерживать коммуникационную систему в хорошем состоянии, а также следить за исправностью приборов для учета и прочих видов всеобщего оснащения;
6. Осуществлять поставки ресурсов, необходимых для обеспечения жильцов коммунальными услугами.

Управляющая компания возлагает на себя обязанность за общую собственность в конкретном многоквартирном доме и за поставку коммунальных услуг, вне зависимости от степени благоустройства этой недвижимости.

Качество обслуживания в любом случае должно соответствовать государственным требованиям и правилам, которые указаны в Жилищном кодексе.

При этом УК несет ответственность не только перед государством или муниципалитетом, но и непосредственно перед жильцами.

Также управляющая компания обязана обеспечивать для жильцов доступ к сведениям о ее финансово-хозяйственной деятельности, об услугах, которые она оказывает, и о порядке их оказания.

Она должна осведомлять жильцов о стоимости и тарифах на все предоставляемые ей услуги.

В 162 статье оговариваются правила заключения соглашения управления многоквартирным домом, которое заключается между УК и всеми собственниками его помещений. Данный документ стоит рассмотреть отдельно, так как он имеет под собой достаточно объемную законодательную базу.

Договор управления

Данный документ может быть заключен лишь с УК, которая имеет разрешение на такую деятельность.

В противном случае, организация не будет соответствовать требованиям, которые установлены законом, и следовательно не имеет права на заключение подобных соглашений.

При его заключении необходимо собрать всех владельцев жилья в этом доме.

Согласно второму пункту, соглашение по управлению домом означает, что УК обязуется:

• Выполнять свою работу в срок, за установленную плату;
• Проводить ремонт и обеспечивать содержание общей собственности владельцев помещений;
• Предоставлять им коммунальные услуги;
• Проводить другую управленческую деятельность.

При этом, список работ и услуг, которые входят в обязательства УК, должен быть указан в соответствующем соглашении.

Образец типового договора управления многоквартирным домом с управляющей компанией Вы можете скачать здесь.

За месяц до окончания срока действия договора, УК должна передать всю документацию на данный дом управляющей организации, которая была выбрана. А также УК обязана давать владельцам квартир регулярные отчеты о своей деятельности.

Иные нормативные акты

Согласно иным документам, управляющая компания должна содержать в надлежащем состоянии придомовую территорию закрепленного за ней многоквартирного дома.

Придомовой территорией принято считать участок земли, который закреплен за конкретным объектом недвижимости.

Контролировать факт и качество выполнения работ по содержанию данной территории должны жильцы.

А следить необходимо за следующим:

1. За тем, чтобы УК регулярно выполняла уборку придомовой территории;
2. Проводила ее озеленение;
3. Вовремя вывозила все бытовые отходы;
4. Устанавливала на территории детские площадки, лавочки и прочее.

Рекомендуем прочитать статью, о том, как нужно выбирать квартиру для покупки, здесь.

Права

Кроме обязанностей, законодательство и нормативные акты устанавливают права УК.

Жильцам также необходимо их изучить, чтобы не попасть в неприятную ситуацию, нарушив одно из прав организации.

Итак, УК имеет право на:

• Получение дохода;
• Взыскание долгов с жильцов;
• Лишать жильца определенного ресурса за долги;
• Начислять пени.

По сути, доход управляющей компании зависит от тарифа на оплату ее услуг.

Организация имеет полное право на его повышение, однако лишь при проведении собрания владельцев квартир и предоставлении сметы.

Конечно, на собрании увеличение тарифа может быть не одобрено, и в таком случае УК обязана продолжить работу в прежнем режиме. На взыскание долгов УК имеет право, но только через суд.

Однако можно обойтись и без суда, попросту отключив поставку коммунальной услуги, за которую не платит должник.

На последнее УК также имеет полное право. Его дает 354 Постановление. Но это возможно лишь в том случае, если ресурс поставляется жильцу через данную организацию, а не от ресурсоснабжающей организации напрямую.

Еще одним способом борьбы с должниками является право на начисление им пени. Это разрешает 14 пункт 155 статьи ЖК. Пени начисляется с 91 дня просрочки.

Функции

Разобравшись со всеми законами и нормативными актами, которые устанавливают права и обязанности УК, стоит четко разобраться в том, что все-таки входит в обязательства организации, а что нет:

• ОбслуживаниеВ обязанности УК входит наем организаций, которые специализируются на такой деятельности. При найме, компания заключает с ней договор.

УК не обязана осуществлять данную деятельность. Она лишь нанимает обслуживающую компанию и контролирует ее работу в конкретном доме.

• Ремонтные работыДанная обязанность указывается в соглашении по управлению и в 161 статье. УК обязана проводить работы по сохранению состояния конкретного объекта недвижимости и его улучшению.В этот пункт также входит:
  1. Контроль над предоставлением коммунальных услуг;
  2. Контроль за их оплатой;
  3. Организация ремонтных работ;
  4. Сохранение безопасности и надежности многоквартирного дома.
• Коммунальные услуги

УК должна обеспечить жильцов коммунальными услугами, путем заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями, следить за их качеством и своевременной оплатой.Советуем прочитать статью о том, как правильно сделать перерасчет коммунальных услуг за время вашего отсутствия.

• Уход за придомовой территориейОрганизация должна следить за придомовой территорией, а также выполнять ее уборку, озеленение и улучшение. Это регулируется условиями соглашения между жильцами и УК.
• Технический контрольОрганизация обязана следить за качеством работы приборов учета, прочего оборудования и системы коммуникаций. Также, необходимо выполнять их ремонт и прочие работы, направленные на сохранение их в надлежащем состоянии.
• ПерерасчетПерерасчет является больше правом, чем обязанностью УК. Однако организация все же обязана проводить перерасчет тарифов и стоимости оказываемых жильцам услуг.
• Финансовое обеспечениеУК может и должна получать финансовое обеспечение для проведения ремонтных работ и работ по содержанию общей собственности владельцев квартир. Обычно, такими средствами ее обеспечивают сами жильцы.

Источник: https://kvartirgid.ru/zhkh/sfera-obyazannosti-upravlyayushhej-kompanii-po-soderzhaniyu-i-remontu.html

Деятельность управляющих компаний: организация и контроль

В органы власти как на государственном, так и на муниципальном уровне больше всего поступает вопросов по ЖКХ.

У собственников многоквартирных домов возникают проблемы с тепло- и водоснабжением, капитальным и текущим ремонтом дома, уборкой территории и т. д.

Деятельность управляющих компаний ориентирована на грамотное разрешение возникающих вопросов в сфере ЖКХ у собственников многоквартирных домов.

Предоставление услуг по управлению и содержанию многоквартирных домов, поддержание технических и санитарных норм, а также стабильное оснащение различными необходимыми ресурсами – все это является основным видом деятельности управляющей компании.

Существует три вида управляющих компаний:

• Управляющие. Такие компании берутся лишь за управление домами и за содержание общедомового имущества, для всего остального нанимаются третьи лица, которые оказывают жильцам всевозможные коммунальные услуги по договору подряда с УК.
• Гибридные. Организации, берущие на себя не только управление и содержание домов, но и в полном объеме оказывающие собственникам жилья коммунальные услуги.
• Эксплуатационные. Компании, работающие по договорам подряда, непосредственно заключенным с жильцами или ТСЖ. Предоставляют эксплуатационные услуги как по техническому обслуживанию, так и по санитарному содержанию домов многоквартирного типа.

Вид управления зависит от вашей готовности на дополнительные расходы и на собственное включение в процесс управления.

Первый вариант – когда управляющая компания фактически состоит из руководителя и группы менеджеров. Такая команда решает организационные вопросы и все возникающие проблемы.

Третьи лица привлекаются в качестве исполнителей по осуществлению ремонта, уборки, по содержанию общедомового имущества и т.д.

Управляющая компания несет ответственность за выполнение сторонними организациями всего комплекса коммунальных услуг.

★ Совет редакции: По каким вопросам УО взаимодействует с советом МКД

При втором варианте организация в полном объеме принимает на себя все обязанности по управлению, обслуживанию и эксплуатации. Чтобы управляющей компании совмещать эти функции, необходим достаточный штат работников, а также специальное оборудование. В данном случае нужно тщательно контролировать своих работников на предмет качественного выполнения работ.

• Права управляющей компании и ответственность за нарушения

Документы и законы, регулирующие деятельность управляющих компаний в сфере ЖКХ

Управляющая компания формируется с целью обеспечения организационной деятельности в группе многоквартирных домов по решению ТСЖ или инициативных собственников жилья, которые уведомили ТСЖ о своем намерении организовать управляющую компанию.

• Должен ли быть в управляющей организации кодекс этики?

Сфера деятельности управляющей компании регламентируется определенными документами, которые должны соответствовать нормам ГОСТов. Необязательно организовывать новую управляющую компанию, можно присоединиться к уже существующей близлежащей УК.

Правовая деятельность управляющей компании прописана в следующих нормативных актах:

• Гражданский кодекс РФ (статьи с 209 по 217, с 288 по 293, с 683 по 688).
• Жилищный кодекс РФ (статьи с 154 по 157, с 161 по 165).
• Постановление Правительства РФ № 75 от 6 февраля 2006 года «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».
• Федеральный закон РФ № 210-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса».

Согласно действующему законодательству именно жильцы многоквартирного дома на общем собрании решают факт осуществления работы конкретной управляющей компанией.

Инициативной группе жильцов следует ознакомиться с учредительными документами управляющей компании, при этом устав УК должен отвечать требованиям ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».

Такая группа собственников планирует ход проведения собрания и самостоятельно вносит те или иные вопросы в его повестку.

Жильцы должны проать за управляющую компанию и подписать протокол, который будет иметь юридическую силу, для того чтобы впоследствии зарегистрировать отношения между сторонами.

В протоколе должны быть отражены:

• Основные положения Устава, согласно которым будут строиться взаимоотношения между заказчиком и исполнителем. Устав в окончательном варианте должен быть утвержден, а в случае необходимости в него могут вноситься изменения и дополнения.
• Учредители, с которыми будет заключен договор, выступающие в роли уполномоченных лиц со стороны управляющей компании.
• Решение собрания, закрепляющее статус УК и отражающее согласие большинства собственников дома на подписание договора.

Решение принимается путем ания в открытой или закрытой форме. Протокол должен быть составлен согласно принятому решению, на основании которого составляется договор (статья 162 ЖК РФ).

• Заключение энергосервисных контрактов в жилищной сфере

Нужна ли лицензия на деятельность управляющей компании

Федеральный закон № 255-ФЗ от 21.06.2014., вступивший в силу в сентябре этого же года, внес определенные дополнения в нормы ЖК РФ, а именно ужесточил требования к управляющим компаниям, которые занимаются администрированием и обслуживанием домов многоквартирного типа. Причем упоминаемый закон внес изменения не только в ЖК РФ, но и в иные нормативно-правовые акты.

Источник: https://www.gkh.ru/article/102077-deyatelnost-upravlyayushchih-kompaniy

Как создать управляющую компанию в сфере ЖКХ

Создание управляющей компании в сфере ЖКХ можно отнести к перспективному бизнесу. Но не у всех хватает смелости начать дело в этой нише из-за невысокой рентабельности и трудностей организационного характера. Как правильно открыть свою управляющую компанию с нуля? С чего начать? Как добиться эффективности? Ответы на эти и другие вопросы – в нашей статье.

Правовой статус управляющей компании

Отправной точкой для открытия УК с нуля является составление грамотного бизнес-плана. Для вас и ваших инвесторов должно быть понятно, за какой период можно вернуть вложенные деньги и выйти на доходность.

При создании управляющей компании нужно серьезно отнестись к выбору ее организационно-правовой формы. Общество с ограниченной ответственностью (ООО) не несет ответственность перед кредиторами своим имуществом.

Такая форма считается более безопасной в отличие от акционерного общества (АО), поскольку последнее отвечает по долгам имуществом.

Можно выделить три основные категории управляющих компаний в сфере ЖКХ:

• Управляющие компании, выполняющие посреднические функции между жильцами и организациями, предоставляющими сервис по санитарно-техническому обслуживанию многоквартирных домов (МКД).
• Эксплуатационные – оказывают только эксплуатационные услуги.
• Гибридные – исполняют без посторонней помощи как управленческие функции, так и самостоятельно поддерживают надлежащее состояние жилфонда. Это более затратный тип организации на первоначальном этапе, так как помимо привлечения квалифицированного штата работников, придется приобрести оборудование, материалы, инструменты для обслуживания МКД.

Создание управляющей компании ЖКХ – пошаговая процедура

Это процесс можно разбить на следующие этапы:

1. Регистрация юридического лица или ИП, открытие счета, получение лицензии. Достаточно внести уставный капитал, который обеспечивается имуществом учредителей. Сумма взноса – не более 20 000 рублей.

2. Найти площадь под офис, лучшим вариантом будет помещение обслуживаемого фирмой дома. Приобрести необходимую оргтехнику, позаботиться о подсобках и бытовке для работников.

4. Заключение договоров с жильцами, количество квартир законодатель не ограничивает.

Документы для открытия управляющей компании ЖКХ

Предоставляется стандартный набор документов:

• Уставная документация.
• Заявление о регистрации (форма №Р11001).
• Гарантийное письмо о месте приписки УК (юрилический адрес).

Документация с приложенным заявлением представляется в ИФНС. Через пять дней заявителю выдается свидетельство о регистрации, ИНН, ОГРН, выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ). В течение 7 дней заявитель уведомляет ИФНС об открытии расчетного счета.

Лицензирование УК в сфере ЖКХ

В связи с введением более строгих правовых норм в жилищное законодательство (закон ФЗ № 255 от 21 июля 2014 года о лицензировании УК) с 2014 года установлено обязательное лицензирование жилищно-коммунальных хозяйств. Выдачу разрешений производит Госжилнадзор. До 2021 года эти документы оформлялись бессрочно, но с начала текущего года срок лицензии ограничили пятью годами (закон ФЗ № 485 от 31.12. 2021 г.).

Помимо пакета документов для получения разрешения предоставляется аттестат о повышении квалификации директора, заверенный печатью Госжилнадзора, действующий 5 лет. Без соблюдения этих условий регистрация невозможна.

Права и обязанности управляющей компании

С 2016 года сведения о хозяйственно – финансовой деятельности управляющих организаций публикуются в системе ГИС ЖКХ. Если они отсутствуют, собственники пожаловаться в прокуратуру либо жилищную инспекцию.

Обязанности УК в сфере ЖКХ: содержание жилья, ремонт дома, оказание коммунальных услуг, вывоз мусора и ТБО.

Управляющая компания имеет право: требовать оплаты оказанных услуг; проверять раз в шесть месяцев достоверность показаний измерительных приборов; пользоваться другими правами, не противоречащими действующему законодательству.

Зачастую у домовладельцев возникает вопрос: обязательно ли УК иметь собственный сайт? Законодательно наличие сайта у УК не закреплено.

Но обязанность предоставлять информацию владельцам квартир существует (постановление правительства РФ № 731 от 23 сентября 2010 г.). Она может быть опубликована на портале www.reformaghh.

ru, на сайте местного органа власти либо на портале управляющей организации.

Новое в законодательстве в 2021 году в сфере УК

Закон ФЗ № 485 внес ряд важных изменений в жилищное законодательство, помимо изменения срока действия лицензии УК. Теперь каждая управляющая компания в сфере ЖКХ должна иметь свое оригинальное название.

В лицензировании откажут, если название уже «занято» зарегистрированной ранее УК. Если это обнаружилось после выдачи лицензии, у компании есть полгода на смену названия. Соответствующее предписание выдает жилищная инспекция.

В противном случае УК может лишиться лицензии (ч.5 ст. 198 Жилищного кодекса РФ).

В статье 161 Жилищного кодекса закреплена обязанность управляющей организации заключать договора на поставку ресурсов – электроэнергии, воды, отопления.

Речь идет о временных компаниях, назначаемых на срок до года в случае, если у жильцов возникли разногласия при выборе управляющей компании.

С июля 2021 года действуют следующие правила:

• после принятия общим собранием жильцов решения по управлению их домом, они должны в течение 5 дней проинформировать об этом решении жилищную инспекцию;
• таким же способом необходимо уведомить инспекцию о том, что решили поменять способ управления МКД на иной;
• в этот же срок подается уведомление о регистрации нового ТСЖ или о прекращении его существования (ст. 110 ЖК РФ).

С 1 января 2021 года с жильцов снята обязанность размещения платежных квитанций в ГИС ЖКХ (ч.2 ст. 155 ЖК РФ).

В случае внесения управляющей компанией ошибочно рассчитанной оплаты за содержание жилых помещений, гражданин вправе потребовать выплаты штрафа в размере 50 процентов от того, что ему было ошибочно начислено.

Оплата штрафа рассчитывается за счет снижения размера платежа в следующих платежных квитанциях.

Рентабельность управляющей компании ЖКХ 

Руководствуясь формулой расчета прибыли и рентабельности хозяйств, занимающихся обслуживанием жилфонда, приведенной в приказе Госстроя № 303, можно лишь теоретически выйти на примерные показатели. Учредители управляющих организаций утверждают, что их рентабельность составляет от 3 до 10 процентов.

Основные причины невысоких доходов: задолженность собственников квартир (взыскивать долги через суд долго и сложно) и отсутствие «свободного» фонда для частных УК (дома «разбираются» еще до сдачи специального созданными под жилфонд компаниями). Повышение рентабельность возможно за счет увеличения числа домов в управлении, установки энергосберегающих систем, сдачи в аренду нежилых помещений, размещения рекламы, привлечения новых партнеров-подрядчиков с адекватными ценами.

Источник: https://www.business.ru/article/956-kak-sozdat-upravlyayushchuyu-kompaniyu-v-sfere-jkh