Расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Досрочное расторжение договора аренды

/ Квартира / Расторжение договора аренды

Договор аренды недвижимых объектов является весьма распространенным правовым документом как у частных лиц, так и организаций. Многие граждане и организации не могут позволить себе купить жилое или нежилое помещение, и поэтому вынуждены заключать договор аренды с собственником соответствующей недвижимости.

Как показывает практика, стороны достаточно часто сталкиваются с вопросом о досрочном расторжении заключенного договора аренды. Причем данный вопрос весьма актуален как для арендатора, так и арендодателя, поскольку необходимость прекращения правоотношений по аренде помещения может возникнуть у обеих сторон соглашения.

Причины расторжения действующего договора могут быть самыми различными. Однако независимо от мотивации стороны должны действовать в данной ситуации в соответствии с требованиями российского гражданского законодательства. При этом сторонам соглашения аренды важно знать возможные основания для расторжения, а также свои права и обязанности.

Стоит отметить, что о возможности и условиях досрочного расторжения соглашения лучше позаботиться заранее, еще на стадии подготовки и подписания самого соглашения об аренде недвижимости.

Если в договоре уже будут четко прописаны условия досрочного прекращения правоотношений между сторонами договора с соблюдением интересов и арендатора, и арендодателя, в будущем возникнет гораздо меньше вопросов.

В противном случае сторонам договора при досрочном расторжении иногда приходится не только участвовать в длительных судебных разбирательствах, но и нести значительные финансовые потери для компенсации возникшей проблемы.

Основания для прекращения договора

Договор аренды перестает действовать при истечении указанного в нем срока либо при досрочном расторжении сторонами (одной из сторон).

Поскольку соглашение аренды является двухсторонней сделкой, его досрочное расторжение может привести к нарушению прав одной из сторон. Поэтому законодатель предусмотрел, когда досрочное расторжение соглашения возможно, а когда – нет.

Если срок договорных отношений по аренде не истек, стороны могут прекратить возникшие правоотношения только в трех случаях:

1. По обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;
2. В судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в ГК РФ;
3. По инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, прямо предусмотренным в самом договоре аренды.

В первом случае, если стороны пришли к согласию, досрочный разрыв правоотношений между арендатором или арендодателем особых проблем не вызывает. В данном случае стороны просто оформляют специальное соглашение о расторжении, которое является основанием для прекращения отношений аренды недвижимости.

Сложнее обстоит ситуация, когда одна сторона не согласна досрочно расторгнуть договор.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Прежде всего, в самом договоре аренды могут быть прописаны любые причины и основания для досрочного прекращения соглашения по требованию арендатора. Если такие условия в договоре отсутствуют либо арендатор желает прекратить правоотношения по другим причинам, не названным в договоре аренды, он может расторгнуть соглашение лишь с согласия арендодателя или в судебном порядке.

В российском законодательстве названы следующие случаи, когда арендатор в суде вправе требовать преждевременного расторжения договора:

• если после подписания соответствующего договора арендодатель не предоставляет в пользование арендатору то имущество, которое должен был передать по условиям заключенного соглашения;
• если арендодатель создает препятствия для правомерного использования арендатором имущества согласно назначению этого имущества либо условиям договора;
• если арендодатель передает арендатору имущество, имеющее недостатки, которые препятствуют его использованию по назначению. Эта причина может служить основанием для одностороннего расторжения соглашения лишь в том случае, если арендодатель не оговорил эти недостатки перед заключением договора, а арендатор не знал о них заранее и не должен был их обнаружить при осмотре имущества либо проверке исправности этого имущества на стадии заключения соглашения;
• если арендодатель не выполняет свою обязанность по осуществлению капитального ремонта сданной в аренду недвижимости в определенные соглашением сроки (либо в разумные сроки, если конкретный срок в договоре отсутствует);
• если произойдут какие-то непредвиденные обстоятельства, за которые арендатор не может нести ответственность, и сданное в аренду имущество станет не пригодным для его дальнейшего использования.

Узнайте, как правильно оформить договор аренды гаража и скачайте образец типового договора.

Как оформить договор дарения доли квартиры родственнику, узнайте здесь.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Основания для прекращения соглашения аренды по желанию арендодателя предусмотрены в 619 статье Гражданского кодекса. Арендодатель может просить суд расторгнуть действующий договор аренды:

1. Если арендатор использует переданное ему имущество, существенно либо неоднократно нарушая условия соглашения или назначения имущества.

Чтобы арендодатель мог определить, насколько существенным, является нарушение, и может ли оно служить основанием для требования прекратить договор аренды, нужно руководствоваться нормами российского ГК.

Так, нарушение договора может считаться существенным, если оно повлекло для арендодателя определенный ущерб, в результате чего он в значительной мере лишился того, на что мог рассчитывать, оформляя договор аренды.

Обязательство арендатора использовать арендованную недвижимость в соответствии с условиями заключенного соглашения является одной из главных его обязанностей. Поэтому нарушение этой обязанности может служить причиной расторжения договора без согласия арендатора.

Опять же, если назначение сданного в аренду имущества в договоре не определено сторонами, то имущество должно применяться арендатором по своему обычному назначению, которое вытекает из его существа. Так, например, жилая квартира должна использоваться только для проживания.

Использование квартиры в качестве склада или офиса считается существенным нарушениям назначения имущества, и, следовательно, существенно нарушает условия соглашения.

Существенность нарушений и возможность досрочного расторжения договорных отношений по аренде недвижимости определяется судом в каждом конкретном случае индивидуально.

1. Если арендатор в процессе использования переданной ему недвижимости, существенно ухудшает это имущество.

Существенным ухудшением в данном случае будет считаться такое изменение качества сданного в аренду имущества, которое говорит о существенном нарушении заключенного договора относительно порядка использования этого имущества.

Арендатор обязан пользоваться имуществом таким образом, чтобы возвратить его арендодателю в состоянии, оговоренном в соглашении сторон, или с учетом нормального износа, если условия о состоянии возвращенного имущества в договоре отсутствуют.

К примеру, существенным ухудшением имущества будет считаться перепланировка помещения, проведенная без одобрения арендодателя, в результате которой был испорчен весь вид квартиры.

1. Если арендатор неоднократно (то есть больше двух раз подряд) не вносит плату за аренду имущества в срок, установленный в соглашении сторон.

Кроме того, достаточно часто в договорах аренды стороны включают условия о назначении другого срока для преждевременного расторжения соглашения при нарушении обязательств арендатора по внесению арендной платы. Поэтому иногда для прекращения договорных отношений достаточно однократного невнесения платы за аренду квартиры.

1. Если арендатор своевременно не осуществляет капитальный ремонт квартиры или другого взятого в аренду имущества.

Сроки для проведения капитального ремонта обычно устанавливаются в самом соглашении. При их отсутствии арендатор должен осуществлять капитальный ремонт в разумные сроки, если данная обязанность арендатора по проведению капитального ремонта установлена самим договором, законодательными или другими правовыми актами.

Кроме того, соглашение может быть прекращено по требованию арендодателя по любым основаниям, предусмотренным в договоре аренды. В этом случае судебный порядок не обязателен.

Помимо перечисленных ситуаций, основанием для расторжения соглашения аренды досрочно в судебном порядке может выступать и существенное изменение тех обстоятельств, из которых арендатор и арендодатель исходили, заключая договор аренды (ст. 451 пункт 1 ГК).

Если стороны не пришли к согласию относительно досрочного расторжения соглашения, нужно соблюсти до подачи иска в суд досудебный порядок урегулирования возникшего спора.

Это следует из положений 619 статьи ГК, в которой говорится, что арендодатель может выступать с требованием о досрочном прекращении договорных отношений с арендатором только после направления последнему письменного предупреждения с указанием на необходимость выполнения взятых по договору аренды обязательств в разумный срок.

При досрочном прекращении соглашения арендатор обязан по акту приема-передачи вернуть арендодателю имущество, выступавшее объектом договора.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/rastorzhenie-dogovora-arendy/dosrochnoe.html

По каким причинам возможно досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Никто из арендаторов не застрахован от последствий финансового кризиса, понижения зарплат и недолжного поведения арендодателя.

Например, часто происходили неприятные ситуации, когда владельцы жилплощади, сдаваемой в аренду, поднимали в несколько раз оплату или вели себя с квартирантом недолжным образом, оскорбляли, угрожали и т.д.

Неминуемо возникает конфликт, который можно разрешить только досрочным расторжением договора между обеими сторонами.

Нужно рассмотреть, как правильно поступать, если вы являетесь арендатором и не желаете ждать окончания срока действия договора, какие следует учесть сложности в связи с типом договора аренды и какие есть распространенные варианты действий?

Нормативная база по досрочному расторжению договора

Чтобы обезопасить себя от потенциальных проблем, арендодатель должен еще на стадии заключения договора внимательно проверить всю отраженную в нем информацию.

Например, еще только подготавливая проект договора арендатор и арендодатель должны включить в него возможность расторжения договора и порядок действий при одностороннем отказе по инициативе арендатора.

Если эти действия не были согласованы в договоре и никаким образом в нем не отражены, то при расторжении могут возникнуть проблемы, разрешаемые только в судебном порядке.

Согласно действующему законодательству РФ, при расторжении договора по инициативе арендатора следует предупредить владельца жилплощади о желании расторгнуть договор аренды недвижимости за один месяц (в некоторых случаях – за три месяца) и погасить все финансовые задолженности арендодателю (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Статья 620 ГК РФ предусматривает, что срок предупреждения расторжения договора может подлежать изменению в самом документе, а также предусматривается возможность отказаться от договора аренды в любой момент и вне зависимости от окончания его срока в судебном порядке.

Но здесь есть один нюанс: нельзя отказаться от договора без определенной причины, нужно привести мотив, повлиявший на решение арендатора.

Особенно это касается моментов, когда квартирант отказывается от аренды, но при этом арендодатель не совершал недолжных поступков и не нарушал закон.

Тогда есть только один вариант – обратиться к договору и, если в нем предусмотрена возможность безмотивированного расторжения сделки, то можно будет урегулировать конфликт максимально мирным путем.

Вас могут заинтересовать преимущества заключения договора аренды квартиры с правом выкупа

Как происходит аукцион земельных участков читайте в этой СТАТЬЕ

Перечень документов

Документы, необходимые для расторжения договора аренды, а также порядок расторжения сделки и возврата арендованного имущества определяются в ст. 622 Гражданского кодекса РФ.

С момента прекращения работы договора аренды арендованный объект возвращается арендодателю, для чего нужно будет согласовать и подписать акт приема-передачи.

Оформление акта аналогично передаточному акту, поскольку оформляется в начале срока действия и вступает в действие при возврате имущества арендатору.

Если конфликт будет решаться через суд, то, помимо копии договора, акта приема-передачи, удостоверяющих личность документов обеих сторон понадобится соглашение о досрочном расторжении договора аренды, которое будет письменным подтверждением решения обеих сторон в таких случаях:

• При любом отказе, мотивированном или немотивированном, от выполнения условий договора любой из сторон.
• В случае, когда договор предусматривает автоматическое продление своего действия.
• Когда договор был заключен между арендатором и арендодателем на неопределенный срок, Гражданский кодекс предусматривает прекращение действия договора после объявления о своих намерениях арендодателю.

Письменное соглашение об отказе позволит ускорить расторжение договора аренды.

Если обе стороны пришли к взаимному соглашению, то никаких проблем не возникнет и подписание соглашения станет простой формальностью.

Срок уведомления о прекращении договора следует основательно продумать, чтобы исключить потенциальные риски и не довести дело до судебного разбирательства.

Велика вероятность выплаты материального ущерба в судебном порядке второму участнику сделки, если сам документ-договор был составлен неграмотно и наспех.

Причины досрочного расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Наиболее частые причины, по которым арендатор желает досрочно расторгнуть договор с владельцем снимаемой недвижимости, прописаны в Гражданском кодексе, в частности, в 620 статье.

Перечень причин:

• Задержка арендодателем передачи имущества для эксплуатации арендатором.
• Препятствия, чинимые арендодателем, мешают арендатору пользоваться имуществом, переданным в аренду и распоряжаться им согласно требованиями договора.
• Обнаруженные у переданного в пользование согласно условиям заключенной сделки имущества недостатки, затрудняющие его дальнейшую эксплуатацию. При этом не важно, были ли между обеими сторонами заранее оговорены негативные характеристики имущества или они были обнаружены после подписания договора.
• Отсутствие капитального ремонта согласно срокам его проведения.
• Плохое состояние имущества, допущенное по независящим от его владельца причинам.

Следует помнить, что расторжение договора по инициативе арендатора раньше указанного в документе срока будет законодательно урегулировано – условия прописаны в 34 главе 620 статье ГК РФ, также именно в этом нормативном документе указаны дополнительные основания на расторжение договора и ковенанты, при неисполнении которых арендатор может требовать досрочного расторжения сделки.

Юридические тонкости

Арендатору, решившему уведомить владельца снимаемой недвижимости о своем решении досрочно расторгнуть заключенный между ними договор, нужно в ближайший срок вернуть помещение его владельцу согласно акту приема-передачи.

Если недвижимость еще не была передана законному владельцу согласно этому документу, то арендатор должен отчислять владельцу плату за жилье даже в том случае, если договор уже был расторгнут по решению арбитражного суда.

Впрочем, оплату за жилье можно будет не платить, если арендатор докажет факт пренебрежения арендодателем нормами права: например, если он отклонялся от приемки помещения (здесь пострадавшему можно опираться на п. 37 «Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой» от ВАС РФ от 11.01.02 № 66).

Стороны, заключавшие сделку, могут установить для себя иной срок для предупреждения о расторжении сделки – больше или меньше одного месяца, в том числе и в случае расторжения договора с неопределенным сроком исполнения.

Если же документ был заключен на определенный срок, то следует учитывать, что в Гражданском кодексе РФ отсутствуют упоминания о праве расторгнуть такие арендные отношения без судебного разбирательства, есть только упоминания о возможности прекратить действие договора аренды по инициативе арендатора вне зависимости от срока действия документа и только в судебном порядке (согласно ст. 620 ГК РФ).

Отказаться от аренды помещения без определенной причины и при отсутствии нарушений прав арендатора со стороны арендодателя будет невозможно без соответствующего обращения в суд.

Вас может заинтересовать процедура прописки по месту жительства

Где заказать выписку из ЕГРП и зачем она может потребоваться : http://nedvicon.ru/total/delopr/vypisku-egrp.html

Наиболее рациональный вариант решения проблемы

1. Арендодателю следует уточнить, что в статье 450 ГК РФ есть указание насчет того, что договор может прекратить свое действие по соглашению обеих сторон либо при грубом нарушении соглашения договора одной из сторон.

   Мирное урегулирование конфликта мы затрагивать здесь не будем – нас интересует способ решения именно конфликтной ситуации. Самое главное для арендатора, желающего расторгнуть сделку — определить для себя самый удобный и выгодный с точки зрения времени и финансов план, по которому можно будет действовать дальше.

   На первом этапе ему следует ознакомиться с законодательной базой и прочитать 320 и 450 статьи Гражданского кодекса.

2. Если договор будет расторгнут по соглашению сторон и уже есть на примете вариант дальнейших действий, нужно обратиться к арендодателю с уведомлением о прекращении действия договора и с предложением расторгнуть его бесконфликтно.

   Аргументировав свою позицию и указав мотивы своего решения, можно будет существенно ускорить решение проблемы.

   Если согласие будет получено в ближайшее время, то арендатор должен приступить к оформлению специального документа – соглашения о расторжении сделки, прибегнув к помощи Гражданского кодекса РФ, в частности, к п.1 ст.452, где указывается, что расторжение договора оформляется аналогично его заключению и должно происходить в нотариальной конторе.

3. Но часты случаи, когда контрагент не желает мирно урегулировать вопрос.
   Тогда можно использовать свое право на отказ от исполнения договора, написав арендодателю заказное письмо с уведомлением о принятом решении.
   Квитанции сохраняются для потенциального предъявления в суде для документальных доказательств, позволяющих урегулировать спор до самого судебного разбирательства.
4. Если арендодатель нарушает права арендатора, отвечает на заказное письмо отказом или даже многозначительно молчит, то арендатор имеет право дождавшись истечения указанного в уведомлении срока, обратиться напрямую в арбитражный суд для дальнейшего урегулирования конфликта.Рассчитывать на успешное решении в пользу арендатора можно, если будут подготовлены все документы и вещественные доказательства неблагонадежности контрагента: правоустанавливающие документы, копия уведомления, сохраненные почтовые квитанции, квитанции об оплате государственной пошлины.

   Весь пакет передается для рассмотрения в выбранную судебную инстанцию.

Тезисы

• По ряду причин договор аренды может быть расторгнут.Вариант соглашения сторон, даже если арендодатель нарушал права оппонента – идеален, поскольку позволяет избежать судебных издержек и существенной потери времени.В этом случае нужно переслать арендодателю заказное письмо с уведомление о досрочном расторжении договора аренды.Помимо письма, следует подписать акт приема-передачи помещения и подписать соглашение между сторонами. В данном случае письмо и соглашение будут уже формальным отображением принятого решения.
• Арендатор, согласно действующему законодательству, обязан вернуть владельцу имущество, взятое во временное пользование.Имущество должно быть возвращено в том состоянии, в котором было при получении его арендатором, оно не обязано подлежать ремонту, проводимому арендатором.
• Договор аренды может быть расторгнут по следующим причинам: если арендодатель нарушает указанные в договоре условия сделки, если превышает свои полномочия, если имущество, сданное в аренду, оказалось с существенными недостатками и если в нем в свое время не проводился капитальный ремонт.
• Есть несколько способов расторжения договора аренды: по соглашению обеих сторон сделки, по судебному решению, где арендатор предъявит конкретные нарушения со стороны ответчика, по судебному решению в ряде частных ситуаций, предусмотренных 320 ст. ГК РФ.Самый действенный – это урегулирование конфликта через судебные инстанции.

Источник: http://nedvicon.ru/kvartira/arenda/rastorgnut.html

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора — порядок процедуры

Когда нет необходимости приобретать имущество в собственность, оформляется соглашение в виде договора аренды на предмет временного пользования вещью.

Это касается не только недвижимости, автомобилей, но даже и целых предприятий. Любая сторона имеет право прекратить взаимоотношения досрочно.

В данном материале мы поговорим о том, как сделать расторжение договора аренды по инициативе арендатора.

Основания

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора возможно:

• по последующему взаимному согласию сторон;
• на основании решения суда.

Существующая сегодня редакция ГК РФ предусматривает четыре основные причины, по которым именно арендатор может ставить перед судом вопрос о преждевременном расторжении сделки.

Однако это не значит, что в арендном соглашении нельзя перечислить и другие обстоятельства, в силу которых наниматель может настаивать на досрочном прекращении отношений по суду. Так, в ст. 620 ГК РФ прямо прописано, что договор может быть прекращен по иным, предусмотренным в нем основаниям.

Какие же основания для того, чтобы арендатору обратиться в суд за досрочным расторжением договора. Первой причиной является нежелание арендодателя, несмотря на документ, передать вещь в пользование. Это особенно актуально тогда, когда заключение договора и предоставление имущества не совпадают по времени.

Также поводом для прекращения договора могут стать препятствия, чинимые арендатору в пользовании имуществом. Например, арендодатель без ведома нанимателя меняет на дверях замки или отключает объект от коммуникаций (воды и света).

Второй причиной, при которой у арендатора есть все основания адресовать в суд иск с целью расторжения договора, может стать выявление в объекте таких недостатков, которые существенно затрудняют пользование им. При этом для того, чтобы обратиться в суд необходимо доказать, что:

• при подписании договора арендодатель не известил арендатора об имеющихся дефектах;
• осматривая объект, арендатор не имел объективной возможности выявить недостатки при приеме имущества в аренду.

В описываемой ситуации нередко суд назначает экспертизу. И если будет документально установлено, что неполадки возникли по вине арендатора, то он не сможет не только рассчитывать на расторжение сделки, но и будет обязан компенсировать арендодателю нанесенный ущерб.

Следующим основанием, с которым законодательство связывает возможность расторгнуть договор по просьбе арендатора, является уклонение собственника имущества от обязанности провести его капитальный ремонт.

В основном, это касается недвижимости и автотранспорта.

Напомним, что под данным типом ремонта подразумевается замена или полная реконструкция основных частей объекта.

Обычно законодательство возлагает обязательство по капитальному ремонту на арендодателя. Однако в договоре могут содержаться исключения из данного правила. И если капитальный ремонт возложен на арендатора, то он в связи с его отсутствием уже не может настаивать на досрочном прекращении договора.

Повторимся, что все перечисленные основания дают право арендатору расторгнуть договор в судебном порядке.

Однако в любой момент стороны могут прекратить отношения между собой по доброй воле. Для этого важно правильно составить все необходимые документы.

Условия

Итак, чтобы прекратить договор аренды, нужны основания, предусмотренные законодательством или договором, а также взаимное согласие сторон.

Если расторжение аренды происходит вследствие нарушения обязательств другой стороной, то нужно собрать все необходимые доказательства.

Также обязательно документальное подтверждение разрыва отношений. Это может быть как решение суда, так и соглашение по расторжению договора в добровольном порядке. Однако в любом случае понадобится и оформление акта приемки-передачи, который закрепляет возврат имущества.

Если же арендная плата была внесена наперед, то можно поставить вопрос об ее возврате за неиспользованный срок аренды. В данной ситуации вопрос решается или в судебном решении, либо в рамках письменной договоренности о прекращении аренды.

Порядок расторжения

Если прекращение сделки происходит в судебном порядке, то дальнейшая процедура во многом будет зависеть от того, кто будет выступать сторонами договора.

Так, если аренда оформлена между обычными гражданами, то спор будет рассматривать районный суд по месту проживания ответчика (арендодателя).

Когда же сторонами договора найма являются предприятия или индивидуальные предприниматели, то дело о расторжении сделки слушает арбитраж.

Причем, это может быть как арбитражный суд по адресу регистрации ответчика, так и тот судебный орган, который стороны указали в договоре аренды.

Если речь идет об арбитражном судопроизводстве, то перед иском арендодателю нужно предъявить претензию по поводу расторжения договора. Она рассматривается один месяц. И если в течение этого времени стороны не придут к компромиссу, то подается иск в арбитражный суд.

Независимо от того, куда адресуется исковое заявление, в себе оно должно содержать:

• название суда;
• данные об арендаторе и арендодателе;
• суть договора аренды и его основные условия;
• причины, по которым арендатор хочет прекратить отношения;
• содержание исковых требований.

К иску прилагаются копии договора аренды, а также всех тех доказательств, подтверждающих необходимость его расторжения. Также необходим и документ по внесению госпошлины (ориентироваться следует на ставки, установленные НК РФ по искам неимущественного характера).

По результатам слушания дела в суде первой инстанции выносится решение о расторжении договора, которое может быть обжаловано в апелляцию в месячный срок. Если он истек, то договор считается расторгнутым по истечении данного периода времени. Когда же была подана апелляционная жалоба, то договор считается расторгнутым со дня ее рассмотрения.

После вступления в силу решения о расторжении договора оформляется документ (акт) на возврат имущества.

Расторжение арендного договора без вмешательства суда

В случае с мирным прекращением отношений последовательность действий будет следующей.

Вначале арендатор должен отправить владельцу имущества письменное уведомление о нежелании больше его арендовать. Сделать это нужно в рамках сроков, предусмотренных договором аренды.

На раздумья арендодателю также отводится определенное время. Если оно не оговорено соглашением, то подразумевается, что арендодатель должен дать свой ответ в течение месяца с момента поступления к нему уведомления. И если собственник объекта аренды не против, то следующим шагом будет документальное оформление отказа от дальнейшего сотрудничества.

Для этого стороны должны подписать соглашение по поводу досрочного расторжения договора. В нем, помимо прочих сведений должны быть указаны: дата прекращения взаимоотношений, отсутствие замечаний по финансовым вопросам, а также претензий по качеству возвращаемой собственности. Если же неиспользованная плата за аренду возвращается, то следует прописать сроки осуществления платежа.

Наряду с соглашением о прекращении сделки составляется обязательно форма акта приема-передачи, согласно которому арендатор возвращает имущество арендодателю.

Соглашение о прекращении договора совершается в той же форме, что и основная сделка. В частности, если аренда была оформлена у нотариуса, то также фиксируется ее окончание.

Образец

В завершении данной статьи мы приводим примерную форму соглашения о прекращении (расторжении) договора аренды по инициативе арендатора. Предложенный бланк имеет универсальный характер и может подойти для всех типов договора аренды.

Соглашение о расторжении договора аренды — образец

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 450-55-83, Санкт-Петербург +7 (812) 385-76-98 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://lawyer-guide.ru/nedvizhimost/kvartira/arenda/rastorzhenie-dogovora-po-iniciative-arendatora.html

Досрочное расторжение договора аренды арендатором — Про сад и дом

Арендовать недвижимость вынуждены многие россияне, но часто стороны могут прийти к взаимопониманию, поэтому часто возникает ситуация, когда требуется досрочное расторжение договора аренды арендатором.

Проблем не возникает, если возможные сценарии преждевременного прекращения сотрудничества прописаны в документе, иначе вопрос решается через суд.

Мы расскажем, в каких случаях съемщик может разорвать договоренности в одностороннем порядке, и как это сделать безболезненно.

Как расторгнуть договор аренды: возможные варианты

Любой договор – это сделка двух и более сторон, и расторгаться договоренность должна на взаимовыгодных условиях, однако так происходит не всегда. В силу вступают различные жизненные обстоятельства, как то нехватка средств или форс-мажорные ситуации, поэтому часто пункты договора не выполняются, что приводит к досрочному прекращению сотрудничества.

Сделать это можно:

• безболезненно, договорившись обо всех нюансах и урегулировав финансовые вопросы «полюбовно»;
• по инициативе одного из подписантов, если подобное действие предусмотрено достигнутыми договоренностями;
• через суд, если договориться не получается, причем инициатором может выступить одна из сторон, в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом.

Если стороны могут договориться, заключается специальное соглашение. Иногда процесс досрочного расторжения прописывается пунктами договора, но часто такая ситуация не предусматривается.

Инициировать его может арендодатель, если арендатор портит имущество, использует его не по назначению, пропустил два арендных платежа или отказывается ремонтировать помещение.

Расторгаются договоренности решением суда, это же касается и ситуации, когда инициатором разрыва отношений является арендатор.

Случаи досрочного расторжения договора

Говоря о разрыве по инициативе арендатора, предлагаем снова обратиться к пунктам документа, где прописаны все нюансы действа. Если это документом не предусмотрено, либо съемщик решил прекратить сотрудничество по другим причинам, договор расторгается по взаимной договоренности или в судебном порядке.

Причин для этого может быть несколько:

1. Арендодатель не передал имущество, которое обязался передать, или оно не может быть использовано по причине несоответствия качества, причем, если наличие таких недостатков не было оговорено заранее. Поводом для прекращения сотрудничества может стать также выход имущества из строя, но по обстоятельствам, независящим от арендатора.
2. Собственник создает препятствия для использования имущества, хотя это прописано в договоре.
3. Арендодатель не делает капремонт в оговоренные договором сроки.
4. Если наступили другие события, не предусмотренные достигнутыми договоренностями, включая форс-мажорные ситуации или отсутствие у арендатора финансовых возможностей.

Это важно! Договор расторгается часто при изменении обстоятельств (ст.451 ГК РФ), но чаще всего суд не принимает этот факт во внимание, считая, что такие изменения не существенные. Это касается, в том числе, глобальных изменений в экономической ситуации.

Несомненно, несоблюдение подписантами достигнутых договоренностей – это нарушение, но случается так, что арендодатель не в курсе событий, а нарушение допустил сотрудник компании.

По этой причине расторгать договор без официального предупреждения нельзя, поэтому прежде чем это сделать арендатор должен послать официальное уведомление, в котором арендодателю предлагается исправить недостатки в определенный временной период.

Даже если получатель письма-уведомления никак не отреагировал на письмо, или не предпринимает умышленно никаких шагов, расторжение не происходит – по закону арендатор должен послать еще одно уведомление, в котором сообщает о своем желании прекратить сотрудничество.

Как составить соглашение о расторжении договора аренды

При разрыве отношений между подписантами договора аренды подписывается соглашение. Образец соглашения можно скачать по ссылке ниже или же обратиться за помощью к профессиональным юристам.

Собственно, определенной формы документ не имеет, законом не предусматриваются и обязательные пункты, но в любом случае документ должен содержать дату и место, пункты о сотрудничестве из договора, информация о причинах расторжения договора.

Напомним, что заключается такое соглашение по обоюдному согласию сторон, поэтому обязательно прописать пункт о том, что стороны не имеют претензий, а имущество должно передаваться или приниматься согласно акту. Пункты соглашения заверяются подписями и печатями (в случае наличия) сторон.

Если договориться не получается, необходимо обратиться в суд и лучше привлечь к процессу профессионального юриста.

Прочтите также: Что такое страховой депозит при сдаче квартиры в аренду: как вернуть страховой депозит

© 2021, Expert. Все права защищены.

Источник: https://prosadidom.ru/nedvizhimost/rent-and-hire/dosrochnoe-rastorzhenie-dogovora-arendy-arendatorom/

Расторжение договора аренды арендатором | Жукова Ольга Сергеевна

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора допускается законом на основании решения суда. Согласно п.2 ст.450, ст.451 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда:

1. при существенном нарушении договора другой стороной;
2. в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором;
3. при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Досрочное расторжение договора аренды арендатором

Досрочное расторжение договора аренды арендатором через суд возможно в двух случаях:

1) При нарушении договора арендодателем (п.2 ст.450 ГК РФ, ст.620 ГК РФ, а именно, если удастся доказать суду, что:

• арендодатель создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
• переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
• арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
• имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования;
• арендодатель допустил другое существенное нарушение договора аренды. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2 ст.450 ГК РФ).

2) При существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (ст.451 ГК РФ).

Согласно ст.451 ГК РФ изменение обстоятельств считается существенным, если они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Этот факт надо доказать суду.

Кроме самого факта существенного изменения обстоятельств сторона, требующая расторгнуть договор, должна доказать одновременное наличие следующих четырех условий (п. 2 ст. 451 ГК РФ):

• в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
• изменение обстоятельств вызвано причинами, которые истец не мог преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота;
• при исполнении договора без изменения его истец в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора;
• из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что истец несет риск изменения обстоятельств.

Как показывает практика, существенным изменением обстоятельств суды не признают ни кризис, ни резкое изменение курса валют.

В частности, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ еще в 2001 году указал, что увеличение курса доллара, в связи с которым обязательство должника в рублевом эквиваленте увеличилось больше чем в четыре раза, само по себе не говорит о существенном изменении обстоятельств (Постановление ВАС РФ от 07.08.01 № 4876/01).

Если в вашем договоре аренды не предусмотрено, что вы как арендатор вправе расторгнуть договор аренды досрочно, то есть до истечения срока действия аренды в одностороннем порядке, уведомив об этом другую сторону за определенный срок, то расторжение договора по любым другим основаниям невозможно.

Таким образом, единственным основанием расторжения договора аренды без согласия арендодателя будет нарушение договора арендодателем.

При этом надо учитывать, что досрочное освобождение арендатором помещения,  без передачи его по акту арендодателю, не будет основанием для освобождения его от обязательств по внесению арендной платы, несмотря на то, что фактически пользование помещением не осуществлялось (п. 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”).

Расторжение договора аренды арендатором или прекращение договора?

Варианты прекращения договора аренды:

1. Прекращение юридически – через ликвидацию арендатора.
2. Прекращение фактически – через реорганизацию арендатора.

Прекращение договора юридически

Согласно п.1 ст.61 и п.8 ст.63 ГК РФ факт ликвидации влечет прекращение существования юридического лица без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.

Согласно ст.419 ГК РФ обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо.

Согласно п.8 ст.63 ГК РФ ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо — прекратившим существование после внесения об этом записи в единый государственный реестр юридических лиц. Моментом прекращения договора аренды в этом случае будет момент прекращения деятельности юридического лица.

Таким образом, при ликвидации арендатора обязательства по договору аренды прекращаются на основании ст.419 ГК РФ.

Прекращение договора аренды фактически

В соответствии с ч.1 ст.58 ГК РФ при слиянии юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшему юридическому лицу. Таким образом, осуществив реорганизацию, можно передать обязанности по договору аренды новому юридическому лицу, сняв их с себя.

Таким образом, и при юридическом (ликвидация) и при фактическом (реорганизация) прекращении арендатора договор аренды прекращается.

Расторжение договора аренды арендатором: форс-мажор

Согласно ч.3 ст.

401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. Основываясь на этой норме можно предположить, что нарушивший договор арендатор может быть освобожден от ответственности судом, если это нарушение суд признает следствием форс-мажора.

Однако применение форс-мажора в большинстве случаев перспективы не имеет. Потому что, во-первых, согласно п.3 ст.401 ГК РФ к форс-мажорным обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие в магазинах нужных товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Источник: http://advokat-zhukova.ru/rastorzhenie-dogovora-arendy-arendatorom/