ГК РФ предварительный договор купли-продажи недвижимости

Содержание

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

предварительный договор купли-продажи недвижимости

Предварительный договора купли-продажи недвижимости- судебная практика

Предварительный договор купли-продажи недвижимости широко применяется агентствами недвижимости, риэлторами, юридическими лицами. Застройщиками при долевом участии в строительстве. Однако, предварительный договор купли-продажи недвижимости таит в себе много неожиданных сюрпризов. Судебная практика по спорам связанным с заключением предварительного договора очень противоречива.

Понятие предварительного договора купли-продажи недвижимости и его характерные черты

Предварительный договор купли-продажи недвижимости, по сути, является намерением сторон заключить в будущем договор купли-продажи конкретного объекта недвижимого имущества на условиях указанных в предварительном договоре.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости заключается в той же форме, что и основной договор. Несоблюдение требования к форме договора влечет его недействительность.

Образец предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества вы можете посмотреть здесь.

Сторонами по договору могут быть любые физические и юридические лица, а так же муниципалитеты и субъекты Федерации.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен отвечать ряду обязательных условий:

— указание на предмет договора, позволяющее его идентифицировать;

— существенные условия основного договора (цена, порядок оплаты и передачи объекта недвижимости и т.д.).

Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен содержать срок в течение, которого стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи. Если в договоре этот срок не указан, основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора.

Предварительный договор в отличии от основного договора купли-продажи недвижимости, государственной регистрации не подлежит.

Предварительный договор купли продажи недвижимости не влечет переход права собственности на объект недвижимости и обязанность передать это имущество, он лишь порождает обязанность у сторон заключить основной договор.

Основные черты предварительного договора купли-продажи недвижимости

Таким образом, можно выделить следующие характерные черты предварительного договора купли-продажи недвижимости:

— у сторон предварительного договора имеется взаимная обязанность по заключению договора в будущем;

— предварительный договор является безвозмездным договором, так как предметом этого договора, являются действия сторон направленные на заключение основного договора, а не деньги и иные материальные блага.

Если в предварительном договоре закрепляется обязанность покупателя уплатить цену недвижимого имущества или его существенную часть до заключения основного договора такой договор по своей сути является договором купли-продажи недвижимости с условием о предварительной оплате.

Условие о задатке в предварительном договоре купли-продажи недвижимости

Довольно часто в предварительные договора купли-продажи недвижимости включаются условия о задатке. Однако вопрос о том, может ли задаток обеспечивать исполнение предварительного договора дискуссионный.

Судебная практика по этому вопросу не отличается единообразием. При этом судебная практика арбитражных судов и судом общей юрисдикции прямо противоположна.

Пока судебная практика по данному вопросу неоднозначна включения в предварительный договор условия о задатке нежелательно.

Выводы судов о том, что включать в предварительный договор купли-продажи условия о задатке нельзя сводятся к следующему.

В соответствии со ст.429 ГК РФ суть предварительного договора заключается в том, что стороны берут на себя обязательство в будущем заключить основной договор об отчуждении имущества на условиях предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в той же форме, что и основной договор.

В соответствии со ст.380 ГК РФ задатком является денежная сумма передаваемая покупателем в счет платежа причитающегося по договору. Поскольку предварительный договор является безвозмездным, функции задатка, в рамках предварительного договора не действуют.

Суды общей юрисдикции придерживаются другого мнения. Их позиция сводится к тому, что ГК РФ допускает обеспечение задатком предварительного договора, в случае уклонение стороны от заключения основного договора. Предварительный договор с условием о задатке по своей сути является смешанным договором, к которому применяются положения закона о договорах и положения о задатке.

Судебная практика по спорам связанным с заключением предварительного договора купли-продажи недвижимости.

Судебная практика выработала ряд позиций по определенным вопросам, связанным с заключением предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества.

Продавцом по предварительному договор купли-продажи недвижимости может быть только собственник отчуждаемого имущества, Если продавец по предварительному договору на момент его заключения не обладал правом собственности на отчуждаемое имущество, то предварительный договор является ничтожной сделкой.
Окончательная цена недвижимого имущества должна быть определена в предварительном договоре. Если окончательная цена в предварительном договоре не определена, договор считается не заключенным, так как условие о цене является существенным условием предварительного договора.
Если по условиям предварительного договора покупатель оплатил продавцу полную стоимость недвижимости, но основной договор заключен не был, покупатель вправе требовать возврата уплаченной суммы. Судебная практика едина в том, что предварительный договор купли-продажи недвижимости может содержать условие о внесении аванса или в обеспечение обязательства и если основной договор не был заключен суммы, уплаченные по предварительному договору, будут являться неосновательным обогащением.
Предварительный договор не влечет переход права собственности на недвижимое имущество, однако, он порождает обязанность сторон заключить основной договор в установленный срок. Если сторона, предварительного договора, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор другую сторону.
Увеличение цен на недвижимое имущество не является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении предварительного договора. Однако, если уровень повышения цен не мог быть спрогнозирован на момент заключения предварительного договора, то повышение цен на недвижимость может явиться основанием для расторжения договора по решению суда.

О предварительном договоре купли-продажи квартиры: образец, возврат задатка

ГК РФ предварительный договор купли-продажи недвижимости

Заключая договор о купле-продаже квартиры или частного дома, граждане далеко не всегда могут подготовиться к сделке в один день, так как покупателю необходимо собрать требуемую сумму денег, а продавцу вывезти из квартиры вещи, погасить долги по ЖКХ, согласовать сделку с другими лицами, находящимися в доле владения, и выписать всех жильцов. В таком случае, когда участники сделки точно договариваются между собой в устной форме, со стороны покупателя вносится залог, а продавец в свою очередь пишет документ, удостоверяющий его получение. Чаще всего таким соглашением выступает расписка в получении денег, однако далеко не всегда она может иметь вес в суде в случае, если наступает непредвиденная ситуация, что побуждает граждан заключать предварительный договор, соблюдая тонкости ГК РФ.

Что такое предварительный договор и зачем он нужен

Многие участники сделок в сфере недвижимости часто спрашивают – договор ПДКП – что это? Предварительный договор купли-продажи квартиры – это официальный документ, заключаемый между сторонами сделки по покупке объекта недвижимости на заранее оговоренных условиях. Основным предметом данного документа является передача продавцом задатка за квартиру для покупателя, который потом можно будет возвратить, если сделка не состоялась. Кроме того, соглашение преследует следующие существенные условия и важные для обеих сторон цели:

Документ удостоверяет, что обе стороны, его подписавшие, выступят в качестве основных участников при совершении сделки. Это означает, что своими деньгами покупатель гарантирует окончательный выбор понравившейся квартиры, а вторая сторона в свою очередь прекращает её продавать.
В данном контракте всегда фиксируется итоговая стоимость жилья, и никто не имеет права её поменять единолично, без согласования со вторым участником сделки.
В соглашении также фиксируется точная дата или период, в которые должен быть оформлен основной договор купли-продажи объекта.

Покупка квартиры

Важно! Главное для договора – это его юридическая сила, что позволяет любому из участников контракта обратиться в суд при выявлении факта нарушения его условий оппонентом.

Сколько действует предварительный договор

Штраф за просроченный договор купли-продажи

Период активности предварительного соглашения определяется участниками сделки и основывается на статье 190 ГК РФ, согласно которой срок может назначаться до того момента, когда наступит неизбежное событие, в данном случае – подписание сторонами основного договора о купле-продаже объекта.

Указанная статья не даёт чёткого понимания, на какой период времени необходимо заключать соглашение, а наоборот, говорит о том, что срок может исчисляться днями, месяцами и даже годами, однако в судебной практике подобные договора без указания сроков его активности принято считать действительными на протяжении 1 года.

Предварительный договор

Порядок оформления предварительного договора

Как оформить договор купли-продажи автомобиля

Данный документ, исходя из юридической практики, имеет типовую форму, бланк которой заполняется обязательными данными, а также может быть подвергнута незначительным корректировкам по инициативе сторон. Образец предварительного договора купли-продажи доступен по ссылке , а в основе самого документа должны указываться следующие сведения:

Личные данные обеих сторон соглашения – из разворота удостоверения личности каждого, а также их адрес проживания и действительные контактные данные.
Также на данной стадии операции необходимо указать всех лиц, прописанных на текущий момент на продаваемой жилплощади, включая несовершеннолетних детей и их законных опекунов, чьё выселение возможно лишь через органы опеки.
Общая стоимость квартиры, подлежащей продаже, и эта цифра впоследствии повторится в основном соглашении.
В отдельной графе необходимо указать гарантии нынешнего собственника квартиры в том, что данный объект не заложен под какие-то обязательства, на него не наложены долговые обременения, и что никто из посторонних лиц не будет претендовать на данное жильё после регистрации в пользу нового владельца.
Период активности соглашения, оговоренный выше, с указанием конечного события, когда он прекращает своё действие.
В соответствии со статьёй 380 ГК РФ, обе стороны должны прийти к согласию и прописать в предварительном договоре весь порядок оплаты денежных средств за приобретаемую квартиру с указанием дат каждого платежа.

Внесение задатка

Указывается размер задатка, как правило, составляющий от 3% до 10% в зависимости от достигнутых договорённостей, общей цены объекта и прочих факторов.
Обязательно указываются обязательства, которые на себя берёт каждая из сторон за расторжение договора в единоличном порядке или при возникновении прочих обстоятельств и непредвиденных факторов.
Фиксируется ЧЧ.ММ.ГГГГ, после чего обе стороны подписывают бумагу.

Важно! Для большей уверенности сторон договор следует заверить у нотариуса, а составлять с привлечением квалифицированного юриста. Хотя такая форма договоренности и является официальным документом, это ещё не означает факт совершения сделки, поэтому подобная бумага регистрации в Росреестре не подлежит.

Как происходит передача задатка при предварительном договоре

Нотариальная сделка купли-продажи квартиры

Задаток, подтверждающий серьёзность намерений покупателя, как правило, передаётся в сумме, указанной в предварительном соглашении.

При этом между сторонами создаётся подобие платёжного поручения, подтверждающего факт передачи денег, как правило, это расписка, написанная продавцом собственноручно.

В отличие от самостоятельного документа, данная бумага должна быть приложением к договору, и данные о нём фиксируются в ней.

Авансовый платёж является неотъемлемой частью предварительного соглашения, и при перечислении оставшихся средств по основному ДКП стороны должны учитывать факт его перечисления.

Судебный процесс

Какие риски влечёт за собой предварительный договор

Кроме гарантий, заключение соглашения несет в себе и отдельные риски, причём для обеих сторон, так как в случае, если в оговоренные сроки сделка не происходит, то в соответствии со статьёй 429 ГК РФ договор подлежит аннулированию, а задаток возвращается лишь в судебном порядке. Кроме того, документ может повлечь за собой следующие негативные факторы:

Прежде всего данная бумага является гарантией возвращения предоплаты, если особые условия не отменяют это действие, и приостановки продажи квартиры, однако тот факт, что данные квадратные метры точно будут переданы в собственность продавцом, который получит все причитающиеся ему денежные средства от покупателя, никто не подтверждает.
В ситуации, если покупатель приобретает жилье в объекте незавершённого строительства, то задокументировать конкретный объект недвижимого имущества в предв. договоре не представляется возможным, следовательно, велик риск того, что он будет признан недействительным в соответствии со ст. 432 ГК РФ.
Если продавец настроен на мошеннические действия, он имеет возможность продать квартиру дважды или трижды, так как соглашение не даёт никаких гарантий и не осуществляет переход права владения, что позволяет ему оформить ДКП с другим лицом.
В судебной практике возврата задатка часто оговаривается, что если продавец принял решение расторгнуть договор единолично, тогда лицо-продавец обязан возвратить задаток покупателю, а если инициатива последовала от второй стороны, она, скорее всего, потеряет большую часть внесённых денежных средств, и даже по суду ей будет выплачена лишь неустойка с учётом ставки рефинансирования, для примера, лишь 7 % от размера общей предоплаты. Таким образом, отказ от сделки со стороны покупателя – крайне невыгодный шаг, а возврат задатка (судебная практика показывает) не в состоянии возместить все понесенные затраты.

Расторжение договора

Важно! Для того, чтобы минимизировать описанные выше риски, обе стороны контракта должны оговорить и зафиксировать условия его расторжения путём достижения обоюдного согласия или по суду. В противном случае, процесс возврата денежных средств может сильно затянуться.

В заключение надо сказать, что преддоговор – это цивилизованный способ формирования имущественных отношений между участниками сделки.

Как показывает практика, заключая подобное соглашение, покупатель и продавец доводят этот процесс до логического завершения, и ни у кого впоследствии не возникает каких-либо претензий в отношении друг друга ни после внесения аванса, ни в дальнейшем выполнении достигнутых договорённостей вне зависимости от того, что было предметом сделки – квартира, дом, земельный участок или нежилое помещение.

Источник: https://shtrafsud.ru/zhkx/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazi-kvartiry.html

Задаток в гражданском праве – в теории и на практике

ГК РФ предварительный договор купли-продажи недвижимости

Задаток в гражданском праве – один из видов обеспечения договора, сделки, контракта, – т. е. какого-либо договорного обязательства. Уплаченная вперед сумма дает сторонам большую правовую защищенность. Рассмотрим разные ситуации, связанные с задатком. Выясним, в чем различие между ним, залогом и авансом. Разберем последствия нарушения закона для разных сторон.

Что такое задаток

Гражданский кодекс Российской Федерации в параграфе 7 говорит о нём как о некой сумме, которую одно лицо выдает другому в качестве подтверждения того, что договор между ними состоялся и будет исполнен. Своими статьями 380–381 ГК РФ регулирует его передачу и получение. Соглашение (договоренность) о задатке можно включить в текст самого договора или отразить в дополнительном соглашении.

Зачем нужен задаток

Функции	Их исполнение на практике
Платежная.	К примеру, наниматель жилого помещения по коммерческому найму дает некую сумму вперед, и это уменьшает его первую выплату, что уже является выполнением денежного обязательства. Эта функция существует и в том случае, если срок исполнения договора еще не наступил.
Доказательственная.	Выдача задатка – по сути, подтверждение заключения договора. Данные вперед деньги, безусловно, не единичный способ обеспечения договора. Законом не запрещено использовать другие (залог, неустойку, банковскую гарантию и т. д.).
Обеспечительная.	Стороны контракта, имея задаток, получают и повод для надлежащего исполнения обязательства, поскольку есть некая штрафная. Сторона, у которой появилась эта сумма, должна вернуть ее в двойном размере, если обязательство не исполнено по ее вине. В таком случае может произойти следующее: на покупателя автомобиля, давшего задаток в размере 10 %, но не оплатившего остальные 90 %, ляжет возмещение 20 % стоимости этого автотранспортного средства.
Компенсационная.	Когда были причинены убытки или договор не исполнен – задаток просто засчитывается в счет убытков (если стороны договора не внесли в него иное). При этом не надо путать задаток и отступное – оно выплачивается одновременно с прекращением договора.

Задатком может служить первый платеж по сделке.

Часто встречается такое при приобретении автотранспорта. Внесение задатка при покупке квартиры – вариант, который выбирают многие, приобретая недвижимость. Этот вид обеспечения договора относится к основным и довольно типичным, используемым в России.

Обеспечиваемый задаток при проведении торгов

Это способ гарантии в сделке. В статье 448 Гражданского кодекса РФ регулируются все тонкости данного процесса. Когда проводятся торги, их участники вносят задаток еще до заключения договора. Тому, кто участвовал в торгах, но не прошел до стадии заключения договора, отданное ранее вернут. В данной ситуации переданные деньги обеспечивают участие в торгах лица, давшего их.

Если же случилось изменение намерения у агента, и он отказался от участия в торгах, возврата денег ему не будет. Можно рассматривать внесение денежных средств лицом, желающим участвовать в торгах, а также принятие задатка организатором как редкий вид односторонней сделки. Суть ее в заявке на причастность к торгам, благодаря чему данный агент становится участником в публичных торгах.

Не путайте важные понятия!

Разница между залогом и задатком существенная. Первое – это имущество, вещи, которые отдаются одной стороной договора другой стороне для обеспечения обязательства. Второе – это деньги.

Не любая вещь может быть залогом в сделке. Важны такие свойства имущества, как его ликвидность, ценность на рынке. Например, залогом для банка является квартира, которую вы оформили в ипотеку. Банк, у которого оказывается ваше имущество в залоге, имеет право его продать, если сделка сорвется из-за вас.

Вина, безусловно, требует доказательства, поэтому это происходит в суде. При любом нарушении своего права лицо может обратиться в судебные инстанции. Сбор и предоставление доказательств лежит на самих сторонах иска.

Банк будет преуменьшать стоимость недвижимости, потому что, в случае неисполнения другой стороной обязательства, банк будет вынужден продавать квартиру с публичных торгов, как предписывает закон.

Из вырученных денег банк забирает себе сумму долга с процентами, а остальное вернет хозяину квартиры.

Наличие или отсутствие аванса никак не влияет на сделку.

В отличие от первых двух, аванс не является способом обеспечения обязательства. Аванс можно в любое время стребовать назад либо вернуть, он не обязывает заключать письменный договор о купле-продаже. Это платеж, который предшествует передаче имущества, оказанию услуги или выполнению работы.

Интересно, что термин «аванс» не существует в законодательстве, хотя все мы понимаем, что это такое. Когда договор выполнен, что вносилось при его заключении – аванс или задаток – уже неважно.

На практике различия между ними ощущаются тогда, когда сделка сорвалась: тогда аванс просто возвращается.

Документационное оформление

Форма договора о задатке должна быть письменная. Имея на руках «бумажку», вы более защищены в своем праве. И закон, и люди придают особое значение задатку в договорах купли-продажи недвижимости.

Предварительное соглашение об этом оформляется на подготовительной стадии сделки. Таким образом, происходит установление обязательства на будущее, участники правоотношения выражают свое согласие на куплю-продажу.

То, что стороны понесут убытки, если нарушат сделку, дополнительно стимулирует ее выполнение.

Несмотря на то, что ГК РФ регламентирует договор покупки жилой недвижимости с задатком, на практике возможны какие-то вопросы, требующие разрешения на месте. Например, обязательна письменная форма такого соглашения. Если она не соблюдена, то возникают сомнения в правовом свойстве переданной суммы, и она будет считаться авансом, пока не будет доказано обратное.

Вообще с недвижимостью существует некий правовой нюанс. С одной стороны, задаток как способ обеспечения обязательства, с другой – непременная государственная регистрация договоров с недвижимостью.

Здесь кроется не то чтобы противоречие, но надо помнить, что сделка будет иметь правовую силу после регистрации в Росреестре. Одни только переданные вперед денежные средства не сделают ее 100 % законной.

Если продавец продаст квартиру другому покупателю и официально зарегистрирует сделку, стребовать обратно свои деньги, даже через суд, будет сложно.

Например, при покупке машины, составляется расписка, которая, по сути, и является договором. Она в обязательном порядке должна содержать:

место и время проведения сделки;
ФИО обеих сторон (с паспортными данными);
окончательная сумма за машину;
размер задатка;
данные на автомобиль: марка, год выпуска и изготовления, а также номер двигателя;
срок – когда (или до какого времени) должна состояться сама сделка.

Всё заверяется подписями сторон. Суммы прописываются как цифрами, так и словами. Документ составляется в присутствии обеих сторон. Можно вообще писать от руки, «на коленке».

При покупке автомобиля не требуется нотариального удостоверения, так как речь идет о движимом имуществе. Тем не менее даже такой вид документа обязателен.

Расторжение договора задатка и ответственность сторон

Передумать и расторгнуть сделку можно в любое время, так как в гражданском праве существует свобода договора. Однако в зависимости от того, в какое время и по чьей вине данное соглашение будет расторгнуто, возникнут разные правовые последствия.

Если стороны договорились об этом и прекратили сделку до начала ее исполнения, задаток возвращается давшей его стороне. То же происходит, если обязательство невозможно исполнить. Договор задатка расторгается в присутствии обоих контрагентов.

Если при заключении присутствовал нотариус (например, в случае оформления сделки с недвижимостью), он должен быть и при расторжении.

Если обязательство не будет исполнено по вине стороны, давшей задаток, сумма останется у другой стороны договора.

Если же вина будет выявлена у стороны, получившей деньги, она обязана вернуть полученное в двойном размере.

Кроме этого, субъект договора, ответственный за неисполнение данного обязательства, обязан возместить контрагенту убытки с зачетом задатка. Договором, впрочем, можно предусмотреть иное.

В регулирующей эти ситуации статье 381 ГК РФ хорошо показан характер гражданского правоотношения, сочетающего в себе диспозитивный (разрешительный) и императивный (указующий точно на норму права) характер. Проще говоря, вы можете не использовать задаток при заключении договора. Но если хотите, если это вам нужно, вам так спокойнее, – должны исполнить всё в соответствии с буквой закона.

Задаток – способ обеспечения обязательства в гражданском праве. Также в некоторых случаях это может быть способом прекращения правоотношения. Если он используется для обеспечения организации и проведении торгов, традиционно регулируется подобно отступному.

На практике по-разному поступают с задатком в случае совершения сделок купли-продажи движимого и недвижимого имущества. Поскольку в сделках с недвижимостью обязательно участие Росреестра, правовая роль данных денег становится менее значимой, чем хотелось бы.

Договор задатка можно расторгнуть. При этом стороны несут ответственность с разными правовыми последствиями: в зависимости от того, по чьей вине идет расторжение.

Источник: https://znayzakon.com/grazhdanskoe-pravo/obyazatelstva/obespechenie-ispolneniya/zadatok-eto.html

Можно ли расторгнуть предварительный договор купли — продажи недвижимости?

ГК РФ предварительный договор купли-продажи недвижимости

Предварительное соглашение заключается в официальной форме. На него распространяются все отраслевые диспозиции договорного и гражданского права. Полностью вопрос регулируется главой 29-ой действующего ГК РФ. В части купли-продажи недвижимости действуют общие правила, на которые могут ссылаться продавец и покупатель.

Законные основания

Диспозитивные законные основания для расторжения предварительного договора купли-продажи прописаны в статье 450 ГК РФ как для покупателя, так и для продавца по договору.

Для покупателя по соглашению описываются следующие основания:

не предоставление продавцом какой-либо информации по реализуемой квартире;
отказ в предоставлении документации по квартире;
отказ в совершении первичных регистрационных действий;
не погашение задолженности по текущим коммунальным платежам;
не соблюдение прочих условий / требований, прописанных в договоре купли-продажи.

Для продавца оснований несколько меньше — невнесение аванса / предоплаты второй стороной соглашения в оговоренный срок считается грубейшим нарушением, и дает право продавцу недвижимости заявить о расторжении (ст. 451).

Условия

Основное условие при расторжении соглашения связано с императивными сроками. Сторона, инициирующая прекращение соглашения, в течение 3-х дней обязана направить второй стороне обязательное письменное уведомление.

Учитывая, что предварительный договор не должен проходить регистрацию, его расторжение производится в свободной (согласительной) форме (ст. 451). Условия расторжения предварительного договора могут определяться сторонами в тексте документа.

Ограничений здесь нет, за исключением запрета на изменение сроков направления уведомления.

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимости?

Инициатором расторжения может быть любая сторона. На практике преференция реализуется чаще всего покупателями, передумавшими приобретать условную квартиру (иную недвижимость). Неофициальный характер соглашения предполагает его свободное прекращение. Законодательные нормы имеют рекомендательный характер.

Начинать необходимо с определения законных обстоятельств. Одно из них берется за основное (ст. 450), без которых, по собственному желанию расторгать предварительный договор нельзя. Это даст право второй стороне обратиться в территориальный суд.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры можно без проведения регистрационных действий в территориальном отделении Росреестра. Дожидаться ответа второй стороны следует только в том случае, если ранее был уплачен предварительный аванс (ст.

451).

Если был выплачен аванс

Предварительный аванс уплачивается по воле сторон соглашения (ст. 452).

При расторжении описываемого вида соглашения, продавец, получивший внесенный аванс, независимо от оснований прекращения предварительной сделки, возвращает всю сумму покупателю в полном объеме.

Условия возврата аванса регулируются статьей 462 ГК РФ. Сроки проведения обратной транзакции прописываются в уведомлении, направляемом второй стороне. Удержание аванса не допускается.

Если не была внесена предоплата

Отсутствие предоплаты в общем смысле облегчает процесс расторжения договора. Переход недвижимости отменяется сторонами в согласительном порядке, без проведения регистрационных действий (ст. 454). Если покупатель внес задаток, аннулировать соглашение сторон сделки можно только при наличии обстоятельств, указанных в диспозиции статьи 450 ГК РФ.

Предоплата вносится в виде формальной гарантии, и по этой транзакции заключается отдельный документ — расписка или платежная накладная. Как уже было отмечено ранее, при отмене сделки по купле-продаже квартиры, вся сумма предоплаты возвращается после направления уведомления второй стороне отменяемого соглашения (ст. 455).

Правила оформления уведомления

Составляется оно только в письменном виде, без соблюдения обязательной структуры. Легитимность уведомления будет обеспечена в том случае, если в нем должным образом указана причина отмены купли-продажи, полная информация по недвижимости (квартире), основания, указанные в статье 450. Точные реквизиты контрагента и дата составления указываются обязательно.

В случае судебного оспаривания расторжения, у инициатора будет иметься полная доказательная база для отстаивания личных преференций. В связи с чем, один экземпляр остается всегда у адресанта. Письменное уведомление о расторжении сделки при желании можно зарегистрировать нотариально.

Образец соглашения сторон

Должный образец соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости (квартиры) не имеет никакой обязательной формы. Составляется он в свободной форме в двух экземплярах для каждого контрагента. Главное правило — на документе должны стоять подписи с расшифровками инициалов и даты составления.

Соглашение сторон будет считаться легитимным с момента заключения. Отсутствие обязательной регистрации указывает на приобретение юридической силы сразу после подписания. Личные притязания контрагентов в дальнейшем решаются в процессуальном порядке, и этот документ у каждого из них является основным доказательством.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

+7 (499) 350-88-72 — Москва и обл.;
+7 (812) 309-46-73 — Санкт-Петербург и обл.;
+7 (800) 511-81-04 — все регионы РФ.

Источник: https://dom-i-zakon.ru/grazhdanskoe-pravo/kak-rastorgnut-predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti.html

предварительной договоренности

Стороны обговаривают условия сделки. Из содержания соглашения должно следовать, какие установлены условия для подписания основного договора. соглашения зависит от предмета договоренности. Свои нюансы имеет заключение соглашения о покупке недвижимости.

7 важных сведений соглашения о намерениях:

Где и когда подписан договор.
Данные паспортов и сведения о прописке продавца и покупателя.
Площадь и адрес квартиры.
Документы на право владения имуществом.
Стоимость недвижимости.
Размер предварительной оплаты.
Обязанности продавца и покупателя.

Соглашение можно дополнить другими пунктами, отражающими интересы сторон.

Совет. Не устанавливайте предоплату в большом размере. Если ваш контрагент откажется от сделки, вы не сможете его обязать.

Верховный суд прояснил ситуацию. Если покупатель уплачивает существенную сумму, это уже не предварительный договор, а основной. Какая сумма является существенной, а какая нет, судья определяет в каждом случае индивидуально.

Приведем пример. Петрова нашла покупательницу на свою квартиру. Стороны составили предварительное соглашение. Указали, что покупатель вносит один миллион за продаваемую квартиру в качестве задатка.

Стоимость недвижимости составляет три миллиона рублей. Покупательница Иванова нашла для себя другой вариант и отказалась от сделки. Сможет ли Петрова защитить свои права?

Ответ. Если суд посчитает сумму в размере один миллион существенной, то соглашение не будет считаться предварительным. Петрова не сможет защитить свои интересы.

Тонкости составления соглашения

По российским законам предварительная договоренность заканчивается, когда стороны ставят подписи под основным договором.

Совет. Подробно пропишите штрафные санкции. Заставьте вашего контрагента задуматься, стоит ли нарушать обязательства. Условие соответствует ГК РФ.

5 советов о составлении предварительной договоренности:

Прописать пени за отказ от договора по закону Российской Федерации.
Указать технические характеристики квартиры.
Сделать ссылку на документы, подтверждающие законность оснований владения жильем.
Обязать продавца отказаться от рекламы помещения и поиска новых покупателей.
Указать, какой суд будет рассматривать споры.

Нужно ли регистрировать документ? Нет, в законе отсутствуют указания о необходимости регистрации договоренности.

Зачем нужна предоплата?

Предоплата подтверждает серьезность намерений обеих сторон. Цель предоплаты одна, а последствия разные:

Продавец возвращает аванс, если сделка не состоялась. Покупатель забирает свои деньги и не несет материальной ответственности, если не выполнил принятые обязательства. Исключение составляют случаи, когда стороны обговорили иные условия.
С задатком все обстоит иначе. Если покупатель отказывается вносить вторую часть суммы, внесенные средства продавец забирает. Если продавец разрывает договоренность, то возвращает покупателю двойную сумму. Полагаем, что задаток является весомым стимулом для заключения основной договоренности. Задаток – это инструмент, который позволяет сторонам контролировать друг друга.

Приведем пример. Петрова Лидия Валерьевна и Смирнова Ольга Николаевна договорились о сделке. Петрова покупает квартиру у Смирновой. Стороны для закрепления устной договоренности подписали предварительное соглашение. Регистрация документа согласно закону не требуется.

По условиям соглашения покупатель передает продавцу задаток в размере сто пятьдесят тысяч рублей. Если Петрова по каким-то причинам откажется от покупки, сто пятьдесят тысяч рублей так и останутся у Смирновой. Если Смирнова передумает продавать квартиру, ей придется выплатить Петровой триста тысяч рублей. Поэтому задаток является весомым аргументом для заключения сделки, не так ли?

Сделка, связанная с покупкой жилой недвижимости считается заключенной только с момента регистрации. Специалисты Росреестра ведут регистрационный учет. Условие о задатке мы рекомендуем внести именно в предварительную договоренность. Этот документ регистрировать не нужно. Поэтому договоренность о задатке будет иметь юридическую силу.

Задаток более выгоден для покупателя. Риск возврата двойной суммы стимулирует продавца выполнить свои обязанности и заключить основную сделку.

Можно ли продлить срок действия договора о намерениях?

Время идет, и обстоятельства, из которых исходили стороны, могут измениться. Встает вопрос о том, как заключить сделку на иных условиях. Если покупатель и продавец согласны на новые условия, можно заключить новый договор, или подписать дополнительное соглашение о продлении старого соглашения.

Расторжение договора происходит в судебном порядке.

На практике возникает множество вопросов, связанных с подписания договоренности о намерениях. Основные моменты осветил Верховный суд.

6 важных фактов о предварительном договоре:

Документ не может устанавливать для сторон других обязательств, кроме обязанности заключить сделку.
Стороны могут обговорить условие о неустойке в документе.
Договор не будет относиться к предварительным, если содержит условие об оплате сделки.
Покупатель, который внес предоплату вправе требовать выделения своей доли в объекте на стадии строительства.
Договоренность о намерениях регистрировать не нужно. Случаи, когда нужно регистрировать основной договор, исключением не являются.
Недостоверная информация о площади квартиры, указанная в документе, не дат основания признать договоренность ничтожной.

Разногласия между сторонами разрешает суд. Мы привели несколько судебных решений из практики.

Покупатель вернул свои деньги

Защитил истца Санкт-Петербургский городской суд. Решение принято в апелляции (дело № 2-9506/2016).

Суть дела. Стороны заключили договоренность об основной сделке. Покупатель выплатил аванс в размере двести тысяч рублей. Продавец передумал. Продал имущество другому человеку. Покупатель отстаивал свои права через суд.

Суд обязал ответчика вернуть истцу аванс и компенсировать расходы по оплате пошлины.

Застройщик отдал дольщику задаток в двойном размере

Краснодарский краевой суд решил, что виновата строительная компания. Решение вынесла апелляция (дело № 33-32557/2016).

Суть спора. Гражданин заключил со строительной компанией предварительный договор купли-продажи недвижимости. Но застройщик нарушил сроки сдачи дома в эксплуатацию. Обманутый дольщик обратился в суд и потребовал вернуть задаток, внесенный по договору в двойном размере.

Вердикт суда:

Стороны не дали четкого определения, что сумма, вносимая покупателем, является именно задатком.
Поскольку возникли сомнения, является сумма авансом или задатком, деньги считаются авансом. Статья 380 Гражданского кодекса установила, что в случае сомнения в предназначении платежа, сумму нужно считать авансом.
Учитывая изложенное, ответчик должен вернуть истцу сумму аванса, внесенную по договору.

Агентство вернуло покупателю предоплату с процентами.

Справедливость восстановил Московский городской суд

Суть спора. Покупательница заключила с организацией предварительный договор. По условиям документа организация должна продать покупательнице квартиру. Продавец условия сделки нарушил: апартаменты не продал, деньги покупателю не вернул. Покупательница потребовала через суд возврата средств, а также процентов за пользование ее деньгами.

Суд встал на сторону истца. Сделка не состоялась по вине ответчика. Ответчик должен вернуть истцу внесенные средства, а также выплатить проценты за пользование чужими деньгами.

В каких случаях имеет смысл отказаться от заключения предварительного соглашения?

Если вы являетесь участником долевого строительства, мы рекомендуем отказаться от подписания договора о намерениях. Договор об участии в долевом строительстве в большей степени защищает интересы дольщика.

Он попадает под сферу действия Закона «Об участии в долевом строительстве», получает юридическую силу после регистрации в Минюсте. Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества не в полной мере защищает интересы участников долевого строительства.

Пример заполнения договора о намерениях

Дата и место подписания договоренности

Образец: г. Москва, 25 января 2016 года.

Сведения из паспорта и регистрация сторон

Пример: Виноградов Григорий Васильевич, паспорт серия 26 23 номер 567894, выдан ОВД «Преображенское» города Москвы, проживающий по адресу: г. Москва, ул. Полбина, д. 70, кв.

25, именуемый в дальнейшем «Продавец» и Моряков Николай Владиславович паспорт серия 26 21 номер 562478, выдан ОВД «Сокольники» города Москвы, проживающий по адресу: г. Москва, ул. Краснохолмская, д. 45, кв.

15, именуемый в дальнейшем «Покупатель» подписали договор на следующих условиях».

Предмет договоренности

Образец: «Предметом настоящего соглашения является заключение соглашения купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Волгина, д. 58, кв. 25, площадью 55 (Пятьдесят пять) квадратных метров. Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности. Законность права владения подтверждает свидетельство о праве собственности».

Документы, которые подтверждают, что продаваемый объект действительно принадлежит Продавцу

Пример: «Право владения Продавца подтверждается свидетельством о праве на наследство № 78 АБ 45 06, выданным 23 апреля 2014 г. нотариусом города Москвы и свидетельством о праве собственности 43-АБ 223458, выданным УФРС г. Москвы 25 июня 2014 года».

Цена сделки

Пример: «Стоимость квартиры составляет 6 750 000 (Шесть миллионов семьсот пятьдесят тысяч) рублей».

Условие о предварительной оплате

Пример: «Во исполнение настоящей договоренности соглашение Покупатель вносит 150 000 (Сто пятьдесят) тысяч рублей».

Обязанности сторон

Пример: «После подписания договора о намерениях Продавец перестает предлагать свое имущество третьим лицам. Покупатель не имеет права отказаться от покупки квартиры. Если Покупатель отказывается от сделки, аванс остается у Продавца».

Подписи сторон

Заключение

Так нужно ли подписывать предварительное соглашение? Практика показывает, что нужно. Документ помогает защитить интересы обеих сторон. Если документа нет, вы ничего не сделаете, если контрагент откажется от сделки. Поэтому советуем для собственного спокойствия подписать предварительный договор с учетом требований закона.

Источник

Источник: https://zakon.temaretik.com/1215794515639274327/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti/