Удержание имущества

Когда нельзя применять удержание к имуществу арендатора

Государственный кодекс РФ предусматривает права и обязанности, как арендатора, так и арендодателя при заключении договора по аренде помещений, но довольно часто арендатор оказывается в более слабой позиции.

На практике арендодатели диктуют свои условия и прибегают к различным способам давления на арендатора, в том числе применяют такие меры, как удержание имущества арендатора.

Причиной удержания довольно часто бывает не только просрочка арендатором оплаты, но и оспаривание одностороннего увеличения арендной платы арендодателем.

Удержание имущества арендатора

    Угроза совершения таких действий представляет серьёзную проблему для любого предпринимателя, который арендует помещение.

На практике в подобных случаях удержание имущества арендатора арендодателемпроявляется в воспрепятствовании перемещения имущества арендатора или продажи его третьим лицам, а также в захвате и последующем распоряжении данного имущества арендодателем.

   Такие действия со стороны арендодателя часто используются в качестве психологического воздействия на должника, потому что при законном обращении хозяина помещения с целью взыскания задолженностей ждут значительные трудности, связанные с подачей иска в суд, организацией публичных торгов и других действий. В результате арендодатели довольно часто злоупотребляют своими правами и применяют незаконное удержание имущества арендатора. При этом стоимость задержанного имущества бывает значительно больше размера задолженности. В судебной практике до сих пор не существует однозначных критериев по определению законности таких действий со стороны арендодателей. Но в любом случае незаконный самозахват имущества арендатора — нарушение законодательства РФ, потому что для совершения удержания имущества должника нужно проводить все необходимые судебные процедуры с оформлением соответствующих документов.

   Основные положения об удержании имущества арендатора в законодательстве РФ

   При заключении договора об аренде обе стороны сразу устанавливают правила и требования по удержанию задолженностей в случае неуплаты за аренду или другие убытки в период эксплуатации помещения.

В договоре сразу определяется, какое имущество может стать предметом удержания (в соответствии со статьёй №359 ГК РФ).

Таким образом, удержание имущества арендатора арендодателемможет быть применимо только к задолженностям по арендной плате, но без возмещения других убытков или при соблюдении каких-либо других договорных требований.

Если вещь, предназначенная, по договору для удержания за задолженность была продана третьему лицу до вступления арендодателя в законные права на её удержание, то она является уже собственностью покупателя и кредитор не имеет права её удерживать. Также самозахват имущества арендатора помимо его воли и удержание этой собственности является незаконным.

  Удержание при расторжении договора аренды

   Если договор расторгается по истечении срока аренды, и арендатор осведомлён о прекращении договора, то удержание не вывезенного вовремя имущества не рассматривается как действие, совершённое помимо воли арендатора. В таком случае за дальнейшее  хранение имущества арендатор должен заплатить по договорённости.

Но если договор расторгнут досрочно, то арендодатель обязан дать разумный срок для вывоза имущества (от месяца до трёх), иначе его действия будут расцениваться как самовольный захват имущества арендатора.

Но довольно часто арендодатели злоупотребляют положением и незаконно удерживают имущество должников, создавая им гораздо большие материальные проблемы, чем сумма их долга.

    Когда нельзя применять удержание к имуществу арендатора

Таким образом собственность арендатора, находящуюся в арендуемом помещении, нельзя удерживать, если обе стороны не находятся в договорных отношениях по распоряжению этим имуществом.

Поэтому действия арендодателей в таких случаях расцениваются как самовольное удержание имущества арендатора и суд вправе отказать в предоставлении арендодателю защиты за незаконные действия.

Источник: http://arendaexpert.ru/o-sluchayax-uderzhaniya-imushhestva-arendatora/

Удержание вещи — самозащита права

Здравствуйте, уважаемые читатели!

Продолжаем рассматривать способы обеспечения исполнения обязательств.

Эту статью я решил посвятить такому способу, как удержание вещи. Довольно своеобразная обеспечительная мера. Обычно применяется в отношениях, когда кредитор по основному обязательству имеет или получает законный доступ к имуществу должника. Это договоры аренды, подряда, перевозки, транспортной экспедиции, хранения и т. п.

Использовать эту меру следует с осторожностью, поскольку кредитор в ряде случаев сам рискует быть привлеченным к ответственности за неправомерный захват чужого имущества.

Эту статью я решил включить в рубрику «Безопасность бизнеса». Ближе к концу поймете почему.

Понятие и условия удержания

Об удержании говорится в п. 1 ст. 359 ГК РФ.

«Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено».

Это общий порядок удержания. Кредитор вправе удерживать вещь до тех пор, пока не будет исполнено соответствующее встречное обязательство. Если проще — право на удержание неоплаченной вещи.
Например, мастерская вправе не отдавать клиенту отремонтированный телефон, пока работа по ремонту не будет оплачена в соответствии с договором.

Специальное правило предусмотрено для предпринимательских отношений. В них удержанием могут обеспечиваться требования по обязательствам, не связанным с оплатой вещи или возмещением связанных с ней убытков.

В рамках этой статьи мы будем рассматривать применение удержания именно для отношений между предпринимателями.

Даже если права на вещь после поступления ее во владение кредитора перешли к третьему лицу, это не является основанием для прекращения удержания. Поэтому продажа или иной способ передачи должником удерживаемого имущества третьему лицу не поможет ему вызволить необходимые вещи.

Для применения удержания необходимо соблюдение четырех условий:

1. имущество должника попало во владение кредитора на законных основаниях;
2. на момент начала удержания имущество принадлежит должнику;
3. у должника имеются перед кредитором просроченные обязательства;
4. законом или договором не установлен запрет на удержание.

С последними условиями вопросов возникнуть не должно. Если бы не было неисполненных обязательств, то кредитор бы и не задумался об удержании какой-то вещи принадлежащей должнику. Ведь последний и так исправно выполняет свои обязательства.

Мысль об удержании возникает, когда требуется подстегнуть должника, не исполняющего в установленный срок своего обязательства, например, не выплачивающего арендную плату.

Проблемы возникают с соблюдением первых двух условий. Решаются они на уровне судебной практики. Но единообразия в ней нет. Я привел только один взгляд на удержание и соответствующую практику. Возможно, что вы найдете другую практику, иногда противоположную той, о которой пойдет речь ниже.

Законное основание владения

Итак, удерживать можно только ту вещь, которая попала кредитору во владение на законных основаниях.
Даже если должник не исполняет свои обязательства, то кредитор не может расчитывать на защиту своих прав при незаконном захвате вещи своего контрагента.

На это указал Президиум ВАС РФ в п. 14 Информационного письма от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». Захват вещи должника помимо его воли не может влечь за собой возможность удержания.

Для договора аренды законным основанием, в соответствии с этим Информационным письмом, является оставление арендатором оборудования на арендуемых площадях после прекращения договора аренды.

Переход имущества от арендатора к арендодателю в этом случае расценивается как правомерный и влечет за собой возможность применить удержание.

Разумеется, если у арендатора имеются перед арендодателем неисполненные обязательства, как правило, по уплате арендных платежей.

Конкретно для договора аренды должны соблюдаться два условия:

1. Договор аренды прекращен, на каком основании — значения не имеет, главное, оно должно быть законным.
2. Во время действия договора аренды арендодатель не чинил препятствия к вывозу арендатором своего имущества (например, в последние дни действия договора аренды) — Постановление ФАС Московского округа от 16.12.2013 № Ф05-15855/2013 по делу № А40-145241/12-54-911.

Источник: https://lawyerlife.ru/bezopasnost-biznesa/uderzhanie-veshhi.html

Законно ли удерживать имущество арендатора за неуплату

Арендатор со своей стороны заинтересован в том, чтобы процедура удержания не была к нему применена. Поэтому он, наоборот, должен прописать в соглашении запрет на удержание имущества в случае неоплаты.

Если данный пункт не был включен в текст документа и дело рассматривается в суде, арендатор может защитить свои интересы, представив доказательства финансовых затруднений и документов, подтверждающих регулярность оплаты в прошлом.

Арендодателю будет запрещено удерживать имущество контрагента только в том случае, если будет доказано, что он не является злостным неплательщиком. Вернуться ○ Условия возврата имущества.

Если имущество удержано на законных основаниях, оно может быть возвращено владельцу при условии погашения имеющейся задолженности. Проверка состояния вещей производится по описи, составленной при удержании.

Внимание

Результатом неравенства позиций арендатора и арендодателя является то, что при возникновении конфликтных ситуаций (в особенности касающихся внесения арендной платы) арендодатель зачастую прибегает к различным механизмам давления на арендатора, в том числе к удержанию его имущества.

При этом удержание имеет место не только в случаях просрочки оплаты по вине арендатора, но и при наличии спора о размере арендной платы, например при оспаривании арендатором правомерности одностороннего увеличения арендодателем арендной платы.

На практике удержание имущества может проявляться как в воспрепятствовании вывозу имущества арендатора из арендованного помещения (в том числе после его продажи третьим лицам), так и в захвате и последующем перемещении данного имущества арендодателем.

Очевидно, что угроза совершения указанных действий является серьезной проблемой для любого арендатора.

Удержание имущества при аренде недвижимости: способы защиты для арендатора

Вернуться ○ Когда нельзя применять удержание. Независимо от статуса сторон сделки (юридические или физические лица) ограничения к инициированию процедуры удержания следующие:

• Отсутствие договорных отношений между сторонами.
• Не истекший срок действия договора.
• Не составлен акт удержания.
• Арендатор не уведомлен о процедуре удержания.

Вернуться ○ Незаконное удержание и самоуправство. Если арендодатель удерживает имущество контрагента незаконно, речь идет о самоуправстве.

• «Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред (п. 1 ст.

• Договорное право
• Здравствуйте! Арендовали помещение 01 сентября 2016 года. Договор аренды был заключён до 31 декабря 2016 года. По истечении этого срока образовалась задолженность по оплате арендной платы.

Арендодатель помещения оборудование вывезти до сих пор не даёт. Помещение находится в ТЦ, охранники не разрешают вывозить оборудование. Акта о сдаче помещения арендатором арендодателю нет.

Договором аренды удержание имущества за неуплату аренды не предусмотрено. Кроме того, оборудование принадлежит третьим лицам. Мною оно арендовано у них. Договора аренды оборудования есть. Как забрать оборудование? Предлагаю арендодателю уплачивать долг частями по добровольному соглашению — не соглашается.
Оборудование не отдаёт.

Законы РФ предусматривают при заключении договора аренды права и обязанности как арендодателя, так и арендатора, однако довольно часто арендодатель оказывается в более сильной позиции, чем арендатор.

Из практики видно, что арендодатель прибегает к различным способам воздействия на арендатора, в том числе и к таким мерам, как удержание имущества арендатора в качестве залога для оплаты просроченной аренды. Такое развитие событий может представлять серьезную проблему для бизнеса.

Удержание имущества арендатора проявляется в воспрепятствовании использованию имущества арендатором или даже в продаже его третьим лицам.

Сайт недоступен

Гражданского кодекса Российской Федерации суды пришли к правомерному выводу, что истец вправе удерживать вещь, переданную на хранение, в размере задолженности поклажедателя.Удержание как способ обеспечения исполнения обязательств направлено не только на удовлетворение требований кредитора за счет стоимости удерживаемой вещи в случае неисполнения (ст.

360 ГК РФ), но и в первую очередь на стимулирование исполнения соответствующего обязательства самим должником, скорейшее разрешение сложившегося конфликта (ст. 359 ГК РФ).В силу п. 1 ст. 897 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором хранения, расходы хранителя на хранение вещи включаются в вознаграждение за хранение.

По смыслу и содержанию ст.

При этом необходимо, чтобы подобная мера применялась соответственно законодательным актам и не классифицировалась, как самовольный захват. Вернуться ○ Условия и основания для законного удержания имущества арендатора. Возможность удержания имущества арендатора регулируется ст.

359 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ).

• «Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено (п. 1 ст. 359 ГК РФ)».

При этом следует учитывать, что данная статья диспозитивная, дающая участникам соглашения возможность изменить условия по обоюдному согласию.

По смыслу данной статьи названный способ обеспечения обязательства применяется кредитором при условии принадлежности предмета удержания должнику, при этом не имеет правового значения вещный или обязательственный титул владения вещью.

Отсутствие титула права собственности на удерживаемое имущество у должника не препятствует возможности удовлетворения требований кредитора в порядке, предусмотренном ст.

Штраф, залог, удержание имущества — как еще разобраться с должником

Фото с сайта pics. v7.top.rbk.ru

Грамотно составленные пункты договора помогут защитить кредитора и сделать неисполнение обязательств невыгодным для должника.

О том, как работать с такими инструментами, как неустойка, задаток, поручительство, удержание имущества и другими правовыми инструментами рассказывает Александр Жук, юрист-лицензиат, директор юридической компании «СПРАВА Консалтинг».

Александр Жук
Юрист, директор «СПРАВА Консалтинг»

Гражданский кодекс Беларуси предусматривает несколько способов обеспечения обязательств, которые применяются по инициативе сторон и носят исключительно имущественный характер.

Если говорить об основных функциях этих способов, то их две:

• Во-первых, они являются своеобразной профилактической мерой и предупреждают потенциального должника о том, какие последствия его ждут при нарушении условий договора
• Во-вторых, эти правовые инструменты помогают возместить кредитору убытки, которые появляются при нарушении должником договорных обязательств

Неустойка (штраф или пеня)

Должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф или пеню) в зависимости от условий договора при неисполнении обязательств. Штраф и пеня — это разновидности неустойки:

• Штраф обычно представляет собой сумму, размер которой заранее определен и взыскивается однократно
• Пеня — определенный процент от суммы долга, установленный на случай просрочки его исполнения и подлежащий периодической уплате

Существенное преимущество неустойки — в том, что не нужно доказывать размер понесенного ущерба и принятие мер для его уменьшения. Для взыскания неустойки достаточно подтвердить факт наличия обязательства и его нарушение должником.

По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать факт причинения ему убытков (ст. 311 ГК).

Соглашение о неустойке должно быть обязательно заключено в письменной форме, иначе соглашение о неустойке будет недействительным.

Как показывает практика, обычно нормы о неустойке включаются в хозяйственный договор. Например, «за несвоевременную оплату поставленного товара Поставщик вправе потребовать уплаты Покупателем пени в размере 0,02% от общей стоимости неоплаченного товара за каждый день просрочки».

Примером неустойки, установленной законодательством, является норма п. 91 Положения о поставках товаров в Беларуси: за непоставку или недопоставку товара по условиям договора поставщик уплачивает покупателю неустойку (штраф) в размере 10% стоимости непоставленного или недопоставленного в срок товара, если иное не установлено Положением или договором.

Но если подлежащая уплате неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательств, то суд может ее уменьшить. При этом он учитывает действия сторон по добровольному досудебному урегулированию спора. В этом случае критериями для установления несоразмерности неустойки могут быть:

• Чрезмерно высокий процент неустойки
• Значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательства
• Длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства

Следует также помнить о том, что уменьшение неустойки после ее уплаты не допускается (ст. 314 ГК).

Договор поручительства

При составлении договора поручительства Гражданским кодексом предусмотрено, что поручитель контрагента, по условиям договора, обязывается отвечать за то, что этот контрагент исполнит свои обязательства полностью или частично (ст. 341 ГК).

Например, «Поручитель обязуется отвечать перед Кредитором за полное, надлежащее и своевременное исполнение ООО „Общество“, именуемое в дальнейшем „Должник“, своих обязательств по договору аренды № ___ от „___“ _____ 2016 г., заключенным между Кредитором (Арендодателем) и Должником (Арендатором) (далее по тексту — „Основной договор“)».

Фото с сайта www.marimedia.ru

Договор поручительства может быть заключен также для того, чтобы гарантировать обеспечение обязательств, которые возникнут в будущем.

Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, что и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, которые вызваны неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.

Поручитель, исполнивший обязательство за должника, приобретает по отношению к нему права кредитора.Поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законодательством или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя.

При солидарной ответственности кредитор вправе предъявить требование об исполнении и ответственности как ко всем должникам совместно, так и к любому из них в отдельности, как на весь объем долга, так и на его часть.

Задаток

Задаток — это денежная сумма, которую одна сторона договора выдает другой в счет причитающихся платежей. Чаще всего задаток выплачивается в доказательство заключения договора и как гарантия его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от его суммы должно быть заключено в письменной форме. Чаще всего оно готовится как отдельный от основного договора самостоятельный документ.

Например, «Сторона 1 (Арендодатель) получила от Стороны 2 (Арендатора) денежную сумму задатка в размере _________ белорусских рублей в счет обеспечения исполнения Стороной 2 (Арендатором) договора аренды № ___ от „___“ _____ 2016 г., заключенного между Арендодателем и Арендатором (далее по тексту — „Основной договор“)».

Иногда есть сомнения по поводу того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся по договору платежей, задатком. В частности, если не соблюдена письменная форма соглашения о задатке. Такая сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Аванс не имеет обеспечительной функции и всегда возвращается в однократном размере. Сторона, выдавшая аванс, вправе требовать его возвращения в нескольких случаях:

• При прекращении договора до начала его исполнения
• При неисполнении обязательств

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны, а если сторона, получившая задаток, то она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка. Если, конечно, договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 351 ГК).

Залог

Если должник не выполняет обязательства по договору, кредитор может выступать в роли залогодержателя (если в договоре прописаны пункты, которые предусматривают обеспеченные залогом обязательства).

Это означает, что кредитор имеет право при неисполнении должником этого обязательства получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенного залогодателем имущества.

Фото с сайта kalkuljator-osago.ru

Например, «В обеспечение исполнения обязательств, указанных в пункте 1.2 настоящего Договора, Залогодатель заложил Залогодержателю следующее имущество:

1.1.1. … подробно идентифицированное имущество

1.1.2. …подробно идентифицированное имущество.

 Минске (далее — «Основной договор»): внесение Арендатором (Залогодателем) арендной платы в срок до 20 числа текущего месяца за следующий месяц в белорусских рублях по курсу Нацбанка, установленному к доллару США на день оплаты (п. 2.2. Основного договора)».

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества регулирует Закон № 345-З «Об ипотеке», непосредственно залог земельных участков — Указ Президента № 276 «Об отдельных вопросах ипотеки земельных участков и признании утратившими силу некоторых указов Президента Республики Беларусь».

По общему правилу требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда (ст. 330 ГК).

Без обращения в суд допускается удовлетворение таких требований на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем.

Гарантийное обязательство

Гарантийное обязательство может возникнуть на основании договора (ст. 348 ГК). Гарант (лицо, которое гарантирует исполнение обязательств) обязуется отвечать полностью или частично за исполнение обязательств должника — перед кредитором.

Гарант отвечает перед кредитором как субсидиарный (дополнительный) должник, и, в отличие от поручителя, на гаранта нельзя возложить солидарную ответственность.

После исполнения обязательства гарант не приобретает права регрессного (обратного) требования к должнику о возврате уплаченной суммы (ст. 349 ГК). В остальном на гарантию распространяются нормы о договорах поручительства.

Удержание имущества должника

Это важный момент, на который стоит обратить внимание. Если у кредитора находится вещь/товар, подлежащие передаче должнику (либо лицу, им указанному), то при нарушении должником сроков обязательства по оплате этой вещи или возмещению связанных с нею издержек и других убытков, кредитор вправе не отдавать ее до исполнения обязательств:

• Перевозчик может удерживать переданные ему для перевозки грузы до получения причитающейся ему провозной платы и других платежей по перевозке (п. 4 ст. 744 ГК)
• Поверенный, который действует в качестве коммерческого представителя, может удерживать находящиеся у него вещи, подлежащие передаче доверителю (п. 3 ст. 862 ГК)

Например, договор оказания услуг по ремонту и сервисному обслуживанию может предусматривать право исполнителя производить отгрузку техники из ремонта только после полной оплаты заказчиком стоимости работ.

При неоплате в течение двух месяцев исполнитель вправе после двукратного письменного предупреждения реализовать принадлежащую заказчику технику и удержать из полученной суммы все причитающиеся платежи.

Фото с сайта stk-logistic.ru

Есть требования, которые хотя и не связаны с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но могут также быть связаны с удержанием вещей. Такие случаи возможны, когда стороны действуют как предприниматели (п. 1, 2 ст. 340 ГК).

Сторонам не обязательно предусматривать пункт об удержании в договоре. Но если стороны не желают использовать в своих отношениях этот способ, то они должны предусмотреть это в договоре. То есть, нормы об удержании будут распространяться на отношения сторон, если договором не предусмотрено иное.

Стороны в договоре вправе ограничить список предметов удержания.

Удержание недвижимого имущества, денег и ценных бумаг затруднительно и не урегулировано законодательством.

В отличие от залога, когда вещь находится на удержании у кредитора, он может следить за ее состоянием. При этом удержание может быть применено только к вещи должника, находящейся у кредитора. Если вещь находится у третьего лица либо у должника, кредитор не вправе требовать ее для удержания.

Обязательные пункты договора

Стоит обратить внимание на несколько важных при договорных обязательствах моментов.

Фото с сайта reuters.com

Во-первых, отказ стороной договора от подписания акта приемки-передачи либо ненаправление подписанного акта другой стороне может вызвать задержку оплаты или ее невозможность.

Рекомендуем включать в договор вот этот пункт (на примере договора возмездного оказания услуг):

«Исполнитель направляет Заказчику подписанный Акт с детальным указанием в нем характера оказанных Услуг и размера вознаграждения Исполнителя, а Заказчик в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента направления подписывает Акт оказанных услуг и направляет оригинал одного экземпляра обратно Исполнителю.

Необоснованный отказ от подписания Акта оказанных услуг не является основанием для задержки оплаты оказанных Услуг, обязанность по осуществлению которой возникает в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента получения Заказчиком подписанного Исполнителем Акта (вариант: направления Заказчику Счета).

Оказанная на основании настоящего Договора Услуга считается оказанной надлежащим образом, если Заказчик не предоставил доказательства об обратном и обеими Сторонами был подписан Акт оказанных услуг. Необоснованный отказ от подписания Акта не является основанием для признания Услуги не оказанной».

В договор также можно включить штраф за отказ от подписания (просрочку направления) акта приемки-передачи (акта сверки расчетов).

Во-вторых, предотвратить произвольное расторжение договора (отказа от исполнения), изменения его условий можно:

1. Исключив из договора возможность его внесудебного расторжения (изменения) в одностороннем порядке.

2. Включив в договор нормы, обеспечивающие интересы сторон.

На примере договора аренды: «Изменения и дополнения к договору, отправленные заказной корреспонденцией с заказным уведомлением о вручении, рассматриваются каждой из сторон не более 7 (семи) рабочих дней со дня его получения.

Источник: https://probusiness.io/finance/2711-shtraf-zalog-uderzhanie-imushchestva-kak-eshche-razobratsya-s-dolzhnikom.html

Удержание имущества арендатора | Адвокат Мугин Александр

Сегодня предлагаю раскрыть такой способ обеспечения исполнения обязательств как удержание, обозначить — когда оно может быть применено, что может быть предметом удержания, каким образом максимально обеспечить интересы арендодателя.

Удержание как способ обеспечения исполнения обязательств возможно применительно к отношениям сторон как по договору подряда, так и по договору транспортной перевозки. В настоящей статье пойдет речь об удержании имущества применительно к договору аренды.

В Гражданском кодексе вопросам удержания, как способу обеспечения обязательств, уделено лишь две статьи 359 и 360, а сама процедура удержания имущества должника вызывает вопросы у арендодателей.

В каких случаях арендодатель имеет право удерживать имущества арендатора

Если арендатор не исполняет свои обязанности по договору надлежащим образом, например, арендатор не платит аренду, бывает у арендодателя встает вопрос: вправе ли арендодатель удерживать имущество арендатора. Сразу скажем – не всегда удержание имущества арендатора арендодателем является законным. Более того, в ряде случаев грозит арендодателю обвинением в самоуправстве, если не хищении (краже, грабеже).

Допустим, срок аренды истек, а у арендатора осталась задолженность перед арендодателем.

С одной стороны, для возникновения самого права на удержание и его применения нет необходимости заключать специальное соглашение. При этом, конечно, необходимо убедиться, что договором аренды не предусмотрено иное, так как ст.

359, устанавливающая основания удержания является диспозитивной и позволяет сторонам договора изменить основания по соглашению сторон (то есть в договоре может быть прописан прямой запрет на удержание имущества арендатора).

Иногда у арендодателя есть соблазн удержать все оставшееся после арендатора имущество. Но удержание применяется лишь в отношении вещи, принадлежащей должнику на праве собственности.

То есть, если арендатор представит документы, подтверждающие, что удерживаемое имущество принадлежит на праве собственности третьему лицу, либо само третье лицо потребует вернуть такое имущество, то арендодателю ничего не останется как перестать удерживать данное имущество.

Отмечу, что есть судебная практика, согласно которой, ряд судов вовсе считает, что удерживаемая для обеспечения исполнения обязательства вещь должна быть индивидуально определенной. Данный вывод является спорным.

При этом об удержании необходимо письменно уведомить должника о намерении удержать вещь.

Конечно, уведомление о удержании не предусмотрено действующим законодательством, но письмо об удержании необходимо направить арендатору, дабы не случилось ситуации, что удержанное имущество будет признано неосновательным обогащением и не истребовалось из владения арендодателя. По крайней мере, есть такая судебная практика.  

В большинстве арендных споров имущество оказывается во владении арендодателя в отсутствии неправомерных действий с его стороны.

Имущество поступает во владение арендодателя в следствии оставления арендатором этого имущества после утраты права пользования соответствующим помещением — истечения срока аренды.

Так как подобное владение имуществом не может быть признано незаконным, оно может быть удержано по правилам п. 1 ст. 359.

Соответственно, если арендодатель завладел вещью, принадлежащей другому лицу, незаконно можно не рассчитывать на защиту в суде, даже если арендатор не исполнил свои обязательства. Данный вывод в свое время также нашел свое отражение в п. 14 информационного письма  Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной».

Еще один важный момент. Применение удержания возможно только в договорных отношениях. Если договор между сторонами не заключался, например, арендные отношения фактически сложились, но в предусмотренной законом форме договор не заключен, кредитор не может рассчитывать на защиту.

Соответственно целесообразно еще на стадии заключения договора предусмотреть в договоре аренды положение о том, что в случае, если после прекращения договора аренды арендатор оставит в помещении имущество, арендодатель будет осуществлять хранение такого имущества, но за счет арендатора. Если вы предусмотрите в договоре аренды такое условие, то помимо обязанности по обеспечению сохранности имущества арендатора у арендодателя возникает право требовать с арендатора компенсации расходов на хранение имущества.

Как правильно удержать имущество арендатора

Во-первых, необходимо убедиться, что договором аренды не установлено запрета на удержание имущество арендатора.

Во-вторых, необходимо убедиться, что договор аренды является расторгнутым. Удержание имущества арендатора в рамках действующего договора аренды является незаконным.

В-третьих, составить опись имущества арендатора или акт удержания имущества арендатора. Для составления данной описи целесообразно сформировать комиссию, в которую, по возможности, включить не зависимых от арендодателя лиц – других арендаторов, участкового и пр.

Хорошо, если общая стоимость имущества арендатора, удержанного арендодателем, превышает сумму задолженности и арендатор сильно заинтересован в том, чтобы удержанное имущество вернуть, но так бывает не всегда.

Что делать с удержанным имуществом, если арендатор не исполнит свои обязательства по договору и не погасит задолженность я расскажу с следующей статье.

Подписывайтесь на рассылку публикаций внизу страницы.

Возможно вам также будет интересна статья «Арендатор не освобождает помещение. Превентивные меры«

Источник: http://www.advokat-mugin.ru/uderzhanie-imushhestva-arendatora/

Удержание имущества должника

Согласно гражданскому праву, существует несколько методов обеспечения выполнения обязательств.

К числу таковых, в частности, относятся неустойка, залог, поручительство, независимая гарантия, задаток и другие формы.

Одним из способов также является правомерное (законное) удержание имущества, принадлежащего должнику.

Нормативная регламентация

В гражданском законодательстве содержится такое понятие, как удержание. Соответствующие положения приведены в ст. 359.

В соответствии со ст. 359 ГК РФ, если у кредитора находится имущество, которое принадлежит дебитору, или подлежит передаче дебитору, или же другому лицу, на которое указал должник, то в случае неисполнения обязанностей такое имущество может быть удержано, пока соответствующая задолженность или иные расходы не будут уплачены.

Также, в случае сделки, имеющей предпринимательскую подоплеку, удерживанием могут гарантироваться требования, которые не имеют связи с оплатой за вещь или компенсацией издержек и убытков, связанных с ее хранением/эксплуатацией.

Удерживание будет законным и в случае, когда права на удерживаемые имущественные ценности были приобретены третьим лицом уже после того, как они оказались во владении кредитора.

Нормативные положения ст. 359 ГК РФ являются диспозитивными, то есть подлежат применению лишь в тех случаях, когда договором или соглашением сторон не предусмотрено иное.

Основные характеристики данного права

Данное право характеризуется следующими особенностями:

1. Производность. Возникновение происходит только при существовании основного обязательства и только при неисполнении такового дебитором.
2. Неделимость предмета. Удерживанию подлежит вся вещь полностью. В то же время, это возможность, а не обязанность кредитора, поэтому допускается удерживание лишь части вещей, с передачей другой части дебитору.
3. Незаменимость предмета. Право применяется к вещи, фактически находящейся у кредитора в законном владении. Передаваемые с целью обеспечения выполнения обязательств вещи задержанию не подлежат.

Удержание имущества должника — неурегулированные аспекты

Закон недостаточно ясно регулирует аспекты, связанные с удержанием имущества должника.

Во-первых, на законодательном уровне не определено, в какой форме осуществляется такая сделка. Представляется, что кредитор совершает ее в одностороннем порядке.

Специальных требований к форме сделки также не установлено. Соответственно, применяются нормы ГК РФ в общей части о формах сделок (ст. 158, 159, 160 и 161 ГК РФ).

Наконец, законодательные недоработки предстают и в вопросе определения момента возникновения права. В законе не оговорено, что кредитор обязан письменно уведомлять дебитора.

Думается, что момент определяется с начала совершения кредитором конклюдентных действий (прямо указывающих на начало осуществления соответствующих операций).

В любом случае, время начала должно быть распознаваемо для дебитора, поскольку его имущественные ценности обременяются наличием данного факта.

Особенности правомерности

Такое право может быть реализовано только в случае, если дебитор нарушит обязательство, в силу которого вещь передается дебитору или иному лицу, указанному им.

И лишь, если стороны процедуры являются предпринимателями, и характер сделки связан с осуществлением ими предпринимательской деятельности, удержание будет законно, вне зависимости от сущности требований кредитора.

То есть, удерживая у себя что-либо, предприниматель сможет обеспечить исполнение любых обязательств своего дебитора.

По договору аренды

Сторонами процесса сдачи в аренду недвижимости являются арендатор и арендодатель.

Возможность по удерживанию имущественных ценностей возникает у арендодателя лишь в случае невыполнения обязательства по договору аренды другой стороной – арендатором. К примеру, если последний не уплачивает предусмотренные соглашением арендные платежи.

Однако не всегда арендодатель может воспользоваться своей возможностью законно. В отдельных случаях, арендодатель может понести уголовное наказание за самоуправство, хуже – за кражу чужого материального объекта.

Самый распространенный случай – срок аренды уже истек, а у арендатора осталась непогашенная задолженность за съем помещения.

Для начала, потребуется убедиться в отсутствии в договоре аренды пункта о запрете на действия по удерживанию.

Поскольку норма ст. 359 ГК РФ является диспозитивной, стороны могут предусмотреть такое положение, что повлечет за собой невозможность применения удержания на законных основаниях.

Кроме этого, необходимо учесть, что задержанию могут быть подвергнуты только вещественные объекты, которые принадлежат неплательщику на праве собственности.

Таким образом, если последний предоставит документацию, свидетельствующую о принадлежности вещественного предмета третьему лицу, задержание не будет являться законным.

Обратите внимание! Необходимо уведомить должника письменно, отправив соответствующее уведомление по почте. Данная обязанность не регламентируется в законе.

Также не возникает законной возможности на удержание имущества должника в случае наличия незаконного основания владения предметом. Соответственно, если имущественная ценность была захвачена арендодателем помимо воли арендатора, то законных оснований для задержания не будет.

Недвижимого имущества

Основной вопрос, возникающий в данной ситуации – какие же вещественные объекты по своей природе могут быть задержаны? В соответствии со ст. 130 ГК РФ, вещественные объекты могут быть недвижимыми и движимыми.

В ст. 359 в качестве возможного к задержанию названы вещественные предметы, однако не указана их юридическая природа (движимые или недвижимые).

Законодатель назвал лишь общий объект гражданских прав, не исключив при этом ни одной из разновидностей. Таким образом, в силу буквального толкования смысла статьи, сделаем вывод о том, что предметом удерживания могут являться любые вещественные объекты – как движимые, так и недвижимые.

В научно-публицистической литературе не сложилось единого мнения по этому поводу.

Так, Сарбаш С.В. в статье «Некоторые аспекты применения права удержания» (Вестник ВАС РФ № 11 от 1997 года) поясняет о допустимости удерживания недвижимого имущества.

Источник: http://biznes-delo.ru/zajmy/uderzhanie-imushhestva-dolzhnika.html