Существенные условия договора аренды и их влияние на исполнение сделки
Существенные условия договора
Договорные условия принято объединять в определенные группы. Наиболее широкое распространение получили три группы условий: существенные, обычные и случайные.
По правилам статьи 432 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК) договор считается заключенным только тогда, когда стороны договорились обо всех существенных условиях договора.
Что же такое – «существенные условия договора»?
Ответ на этот вопрос также содержится в статье 432 ГК: существенными условиями договора являются:
Условия о предмете договора;
Условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида;
Все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Другими словами, если стороны подписали бумажку с названием «договор», это еще не значит, что они заключили договор, а сам договор можно считать заключенным.
Существенные условия договора необходимы и достаточны для его заключения. При отсутствии хотя бы одного из существенных условий договор не считается заключенным, и напротив, если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям, но не обсудили иные, договор заключен.
Условие о предмете договора
В первую очередь к числу существенных ГК относит условие о предмете договора. К примеру, предметом договора купли-продажи является товар, предметом договора подряда — работа и ее результат, предметом договора аренды нежилого помещения — помещение. Не согласовав условия о предмете, стороны не могут определить будущее договорное правоотношение.
Иногда законом предъявляются особые требования к описанию предмета договора.
Так, в соответствии со статьей 607 ГК в договоре аренды недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Подробнее о предмете договора →
Условия договора, названные существенными в нормативных актах
Вторую группу существенных условий договора составляют те, которые названы в законе или других нормативных актах как существенные или необходимые для договоров данного вида. В одних правовых нормах четко определены существенные условия, относящиеся к конкретному виду договоров (например, в статьях 489, 942, 1016 ГК), в других — термин «существенные условия» не употребляется.
Например, прямо установлены существенные условия, требуемые в силу закона, для договора о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа (ст.
489 ГК), договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ст. 558 ГК), договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества (ст.
587 ГК), договора страхования (ст. 942 ГК), договора доверительного управления имуществом (ст. 1016 ГК).В то же время прямо не названа существенным условием, но является таковым цена в договоре продажи недвижимости. Как установлено ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным, при этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.
Существенный характер условия договора продажи недвижимости о цене определяет последствие несоблюдения требования о согласовании цены — договор не считается заключенным.
| Вид договора | Существенные условия |
| Договор розничной купли-продажи | Цена договора (ст. 494 ГК) |
| Договор поставки | Срок поставки товара (ст. 314 ГК) |
| Договор продажи недвижимости и договор продажи предприятия | Цена недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК) |
| Договор продажи жилых помещений | Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем (558 ГК) |
| Договор аренды зданий и сооружений | Цена аренды (п. 1 ст. 654 ГК) |
| Договор возмездного оказания услуг | Место и срок оказания услуг (п. 1 ст. 779 ГК) |
| Все виды договоров подряда (кроме договора подряда на проведение проектных и изыскательских работ) | Задание заказчика (ст. 702 ГК РФ), сроки выполнения работ (п. 1 ст. 708 ГК) |
| Договор строительного подряда | Цена (п. 1 ст. 746 ГК), сроки выполнения работы (п. 1 ст. 740 ГК) |
| Договор подрядных работ для государственных нужд | Цена, срок и способы, обеспечивающие исполнение обязательств сторонами (п. 1 ст. 766 ГК) |
Условия договора, о которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение
Такие условия в теории права принято называть случайными. «Случайный» характер таких условий, на которых настаивает одна из сторон, не означает, что они не являются существенными и не требуют согласования. При наличии такого волеизъявления одной из сторон договор не может считаться заключенным, пока случайное условие не согласовано.
Пример
Предположим, стороны заключают договор продажи жилого дома. Первое условие, которое необходимо согласовать в качестве существенного — условие о предмете.
Второе и третье существенные условия, которые требуются в силу закона, — цена договора и перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования, например, жилым домом после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Если ни одна из сторон не будет настаивать на согласовании иных условий договора, то при включении в договор только этих трех существенных условий договор купли-продажи следует считать заключенным.
Но если, например, продавец настаивает на включении в договор правил о порядке и сроках выплаты покупной цены, то такое условие в силу указания ст. 432 ГК становится существенным как требуемое по заявлению стороны.
Если же по тем или иным причинам сторона не стала настаивать на согласовании подобных условий, то договор считается заключенным при наличии лишь существенных условий, необходимых в силу закона.
Существенные условия отдельных видов договоров
Все изложенное можно свести в следующую таблицу:
| Вид договора | Существенные условия |
| Купли-продажи | Предмет (наименование, количество товара — п. 3 ст. 455, ст. 465 ГК) |
| Купли-продажи недвижимости | Предмет (наименование, количество, точные данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе данные о его расположении на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК). Цена каждого объектаПри продаже жилого помещения – перечень лиц, имеющих право пользования этим помещением после его приобретения покупателем. При этом необходимо указать, на каких именно правах указанные лица пользуются жилыми помещениями. |
| Поставки | Предмет (наименование, количество товара — п. 3 ст. 455, ст. 465 ГК) |
| Мены | Предмет (наименование, количество — п. 2 ст. 567, п. 3 ст. 455, ст. 465 ГК) |
| Дарения | Предмет (вещь, передаваемая дарителем одаряемому в собственность, либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождение одаряемого от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом — п. 1 ст. 572 ГК |
| Аренды | Предмет (наименование, количество арендуемого имущества) |
| Аренды недвижимости | Предмет (данные, позволяющие определить передаваемое в аренду недвижимое имущество — п. 3 ст. 607 ГК) Размер арендной платы за каждый объект (п. 1 ст. 654 ГК, п. 4 ст. 22, п. 3 ст. 65 ЗК) |
| Финансовой аренды (лизинга) | Данные, позволяющие определить передаваемое по договору имущество (п. 3 ст. 15 Закона “О финансовой аренде (лизинге)”, п. 3 ст. 607 ГК); Размер, способ осуществления и периодичность лизинговых платежей (п. п. 4 и 5 ст. 15, п. 2 ст. 28 Закона “О финансовой аренде (лизинге)”). |
| Возмездного оказания услуг | Конкретный вид оказываемой услуги (п. 1 ст. 779 ГК РФ) |
| Подряда | Предмет (вид выполняемой работы — п. 1 ст. 702 ГК); Начальный и конечный сроки выполнения работ — п. 1 ст. 708 ГК |
| Перевозки | Предмет (действия по перевозке груза в пункт назначения) |
| Транспортной экспедиции | Предмет (услуги, связанные с перевозкой груза) |
| Займа | Предмет (денежная сумма займа (п. 1 ст. 807 ГК), имущество) |
| Кредита | Предмет (денежная сумма) |
| Факторинга | Предмет (уступаемое денежное требование) |
| Банковского вклада | Предмет (денежная сумма) |
| Банковского счета | Предмет (условия предоставления счета) |
| Хранения | Предмет (наименование, количество товара, передаваемого на хранение) |
| Страхования | Объект страхования (имущество либо имущественный интерес) Страховой случай Размер страховой суммы Срок действия договора |
| Поручения | Предмет (юридические действия) |
| Комиссии | Предмет (совершаемые комиссионером сделки) |
| Агентский | Предмет (юридические и иные действия) Характер полномочий агента (от имени и за счет принципала либо от своего имени и за счет принципала) |
| Коммерческой концессии | Состав имущества, передаваемого в доверительное управление Наименование учредителя управления или выгодоприобретателя Размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором Срок действия договора |
| Залога | Предмет залога (наименование, количество) и его оценка |
| Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом Указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество | |
| Ипотеки | Предмет ипотеки (наименование, местонахождение, описание) и его оценка Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой Право, предмет ипотеки, принадлежит залогодателю Наименование органа, зарегистрировавшего это право |
| Поручительства | Указание на обеспечиваемое обязательство |
| Простого товарищества | Предмет (совместная деятельность товарищей) |
Статья написана и размещена 4 ноября 2012 года. Дополнена —
ВНИМАНИЕ!
Копирование статьи без указания прямой ссылки запрещено. Внесение изменений в статью возможно только с разрешения автора.
Полезные ссылки по теме «Существенные условия договора»
Источник: https://yuridicheskaya-konsultaciya.ru/dogovor/sushhestvennye-usloviya-dogovora.html
Перечень существенных условий договора аренды
При заключении сделки аренды подписывается договор, причем он имеет юридическую силу только в том случае, если содержит все существенные условия. О том, какие пункты относятся к существенно важным, а какие – к дополнительным, в этой статье.
Юридическое значение существенных условий
В законодательстве и судебной практике сложилось единое понимание, что если при заключении сделки стороны составляют договор и прописывают все основные условия, то такой документ считается юридически действительным. Он имеет силу, поэтому стороны должны руководствоваться именно теми правами и обязанностями, которые прописаны в тексте. Эти основные условия и называются существенными.
В тексте должны содержаться полный перечень таких условий, иначе обе стороны сильно рискуют, поскольку:
- Договор может быть признан недействительным, а сделка – ничтожной (в судебном порядке).
- На такой документ нельзя опираться как на доказательство во время судебных разбирательств.
- Наконец, всегда есть риск, что вторая сторона сознательно оформила документ ненадлежащего содержания, чтобы потом уклониться от выполнения обязанностей, причем добросовестной стороне будет довольно трудно доказать свою позицию в суде и тем более потребовать привлечения к ответственности.
Таким образом, составление договора аренды или другой гражданской сделки – это не просто формальная обязанность, и при выборе конкретного образца документа важно позаботиться, чтобы в нем содержались все без исключения существенные условия.
Существенные условия договора аренды
Особенности аренды как вида гражданской сделки, требования к имущественным объектам и многие другие аспекты регулируются, прежде всего, Гражданским кодексом (часть 2, глава 34).
При этом в законе нет прямого отражения (конкретного перечня) условий договора аренды, которые следует считать существенными.
Поэтому в подобных вопросах можно руководствоваться не только законодательными актами, но и судебной практикой.
Обобщая данные по разным делам, можно сказать, что стороны должны отразить в тексте соглашения следующие пункты:
- Названия сторон.
- Объект аренды.
- Плата за услугу.
Наименования двух сторон
Это названия арендатора и арендодателя.
Приводится полное официальное название компании, например, Общество с ограниченной ответственностью «Аквамарин» или индивидуальный предприниматель Венедиктова Оксана Александровна.
Также прописывается, кто именно действует от лица компании (ФИО, должность). Допускается подписание соглашения представителем каждой стороны. В таком случае указывается его ФИО, номер доверенности и срок ее действия.
Объект аренды
Следует привести исчерпывающие данные, по которым можно однозначно определить и арендуемый объект. В случае с недвижимостью данные следующие:
- адрес, этаж;
- название объекта – здание, производственное помещение, сооружение, нежилое помещение, часть этих помещений и т.п.;
- назначение – производственное, для хранения, торговое, офисное, административное;
- точная площадь, которая совпадает с документальными данными;
- реквизиты кадастрового паспорта понадобятся только в том случае, если предполагается совершить государственную регистрацию документа.
При этом есть разные виды недвижимости, и для каждого из них существует собственное наименование. Особенности основных типов рассмотрены в таблице.
| здание | дома, которые стоят отдельно, непосредственно на земле, могут предназначаться для проживания или иных целей, причем имеют капитальный характер (а не сезонный) |
| сооружение | в основном это капитальные здания для производственных задач – т.е. цеха, плотины, мосты, путепроводы и т.п. |
| помещение | внутренняя часть здания, которую можно использовать для размещения офиса, торговой точки и т.п. |
Наряду с недвижимыми объектами в аренду берутся и движимые:
- Автомобиль легковой и грузовой.
- Автобус.
- Судно с экипажем и без него.
- Прочие транспортные средства.
В таких случаях указываются основные параметры движимых объектов, по которым их однозначно можно выделить из ряда подобных:
- марка, модель;
- государственный номер;
- технические характеристики и др.
Величина оплаты аренды
Подобное соглашение всегда имеет возмездный характер. Если участники желают просто передать помещение в пользование и не брать никакой платы, некорректно называть такую сделку арендой.
В данном случае нужно заключать именно договор безвозмездного пользования. Как правило, указывается сумма за месячный период (в рублях, с точностью до копеек).
В дополнение можно привести и порядок передачи средств (наличными, безналичным путем с указанием банковских реквизитов получателя).
Таким образом, чтобы определить существенные условия, важно ответить в своем соглашении на три вопроса:- Кто договорился?
- По какому поводу?
- Какова цена услуги?
Источник: https://2ann.ru/perechen-sushhestvennyx-uslovij-dogovora-arendy/
Существенные условия договора аренды
Чтобы подготовить сделку по аренде, компания тратит много усилий. Нужно найти контрагента, проверить качество имущества и т. д. Но если в существенных условиях договора аренды допустить ошибки, затраты по подготовке могут стать напрасными. Суд признает соглашение незаключенным, и компания не сможет защитить свои интересы.
Договор аренды: существенные условия обязательны для согласования
Многие компании участвуют в сделках по аренде.
Компании-арендаторы чаще всего снимают помещения под офисы в бизнес-центрах, также распространены сделки с движимым имуществом — транспортом или оборудованием.
Если организация владеет собственной недвижимостью, она арендует землю, на которой находится здание. Сделка может касаться имущества разных видов — например, и помещения, и производственных мощностей.
Вне зависимости от характера объекта нужно тщательно проверить существенные условия договора аренды. Такие условия должны быть согласованы обязательно (ст. 432 ГК РФ). Иначе договор не будет порождать правовых последствий.
Суд признает соглашение незаключенным, если убедится, что стороны не утвердили обязательные условия. Но в ряде случаев суд учитывает не только несогласованность таких условий.
Например, компания-арендатор подписала договор и приняла во временное пользование сооружения (газопроводы). Впоследствии возник спор о продлении сделки. Стороны не пришли к согласию о новых условиях договора аренды.
Арендатор потребовал признать договор незаключенным из-за расхождений с контрагентом по существенным условиям. Нижестоящие суды поддержали иск. Тем не менее, кассация отправила дело на новое рассмотрение.
По ее мнению, суды не учли всех обстоятельств (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 11.12.2021 №№ Ф06-26153/2021, А49-3470/2021).
Существенные условия договора аренды зависят от типа имущества
Правила заключения сделок об аренде присутствуют в главе 34 ГК РФ.
В этой главе есть раздел с общими для всех типов аренды положениями, а также разделы, где законодатель перечислил специальные нормы для некоторых видов аренды.
Существенным условием договора аренды является условие о предмете. Это правило закрепили в общих положениях. Кроме того, для недвижимости существенным является условие о цене договора.
Условие о предмете
Для аренды существенным условием служит предмет договора. В этом условии нужно описать объект арендных отношений: имущество, которое одна сторона передает другой (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Следует указать:
- передают ли объект во временное владение и пользование или только во временное пользование;
- какими точными признакам обладает имущество. Например, перечисляют технические характеристики, серию и модель оборудования, площадь и границы земельного участка и т. д.
По описанию в договоре должно быть возможно идентифицировать имущество, которое арендатор получил от арендодателя. Если данное условие не согласовать, договор считают незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Когда компания арендует офис в бизнес-центре, для согласования предмета может быть достаточно указать адрес здания и номер офиса. Это делают непосредственно в договоре.
Но если речь идет об аренде множества объектов, или их нельзя определить с такой точностью, к договору оформляют специальное приложение.В условии о предмете делают ссылку на это приложение, а в нем подробно излагают все характеристики:
- серии, номера, модели, технические характеристики, если компания берет в аренду какие-либо устройства;
- графическое описание объекта при аренде недвижимости, в том числе с указанием его границ на плане и т. д.
Существенные условия договора аренды недвижимого имущества
К существенным условиям договора аренды недвижимого имущества относится не только предмет, но и условие о стоимости сделки (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Если в соглашении о недвижимости не оговорить арендную плату, его признают незаключенным.
О том, в каких формах стороны вправе определить оплату, говорится в п. 2 ст. 614 ГК РФ. Например, арендатор может:
- Заплатить арендодателю однократно или делать периодические отчисления в твердой сумме.
- Перечислять процент от дохода, который получает за счет использования объекта аренды. Также возможна передача части иначе выраженных результатов использования имущества.
- Оказывать арендодателю какие-либо услуги.
- Передать арендодателю какое-либо имущество в собственность или аренду.
- Иными способами.
Если в этом разделе укажут не только размер, но и схему определения платы, это также будет считаться согласованием данного существенного условия договора аренды.
Источник: https://www.law.ru/article/21948-sushchestvennye-usloviya-dogovora-arendy
Что представляет собой договор аренды нежилого помещения
Гражданский кодекс РФ не выделяет в системе договоров аренды такого его отдельного вида, как договор аренды нежилого помещения, поэтому отсутствуют также и специальные нормы по его регулированию. На практике в таких случаях используются общие положения об аренде (в том числе зданий и сооружений).
Договор – это свободное соглашение между сторонами (их может быть две и более), согласно которому между ними устанавливаются, изменяются или прекращаются гражданские права и обязанности.
Свобода в данном случае означает, что стороны соглашения вправе самостоятельно устанавливать в договоре необходимые для себя условия.
Однако эта свобода ограничивается императивными нормами – теми обязательными правилами и законами, которые действительны на момент подписания договора и должны включаться в его содержимое.
Общее понятие договора аренды характеризует его как соглашение, в соответствии с которым владелец имущества (арендодатель) за установленную оплату передает его другой стороне (арендатору) на определенный срок.
Что касается договора аренды нежилого помещения, то в нем объектом сделки будет выступать само нежилое помещение (или его часть), входящее в состав определенного здания и сооружения.
Какие условия считаются существенными
Существенные условия – это такие условия, без наличия которых договор считается незаключенным. Часть этих условий прописана в качестве существенных в законодательстве, а часть определяется сторонами. Они сами устанавливают перечень вопросов договора, по которым должно быть достигнуто обоюдное соглашение.
Объект сделки
Первым существенным условием договора является обозначение в нем объекта сделки. Это означает, что в документе должны содержаться данные, позволяющие точно определить этот объект, например:
- его точное месторасположение – город, улицу, дом, номер помещения;
- его вид (в данном случае это может быть нежилое помещение или его часть);
- цели, в которых оно будет использоваться (в качестве склада, торгового или производственного помещения);
- дополнительная информация – к примеру, этаж здания и его площадь.
Последнее условие очень важно, поскольку в некоторых случаях арендодатель устанавливает оплату в зависимости от метража помещения. Данная информация содержится в кадастровом паспорте здания.
Ранее непредоставление этого документа было основанием для законного отказа в государственной регистрации договора, особенно если он касался аренды не всего помещения, а лишь его части. В 2013 году данные условия изменились, и кадастровый паспорт стал необходим только в том случае, если до этого права арендодателя на нежилое помещение не были им зарегистрированы.
В ином случае стороны сами могут прописать в договоре описание той части здания, которая является объектом сделки. Описание может быть представлено в виде графического изображения или текстовой информации. Главное, чтобы объект аренды был четко определен и стороны пришли к взаимному соглашению относительно него.
Арендная плата
Следующее существенное условие – это размер арендной платы. В этом вопросе стороны практически ничем не ограничены – они могут по своему усмотрению определять ее размер, форму и порядок оплаты, периодичность внесения платежей. Можно выделить несколько основных способов установления размера арендной платы:
- полностью за все помещение (которое является объектом аренды);
- за одну единицу площади помещения (итоговая сумма вычисляется путем умножения этого значения на общую площадь объекта аренды);
- за каждую из составляющих объект аренды частей помещения (например, за отдельные кабинеты или цеха) и т.д.
Помимо денежного способа расчета, при аренде нежилого помещения могут применяться и альтернативные варианты. Например, своего рода бартер – когда арендатор в счет стоимости пользования помещением оказывает арендодателю определенные услуги или поставляет товары.
В любом случае, в договоре должно быть четко прописано, каким способом стороны будут рассчитываться друг с другом. Если в договоре не предусмотрено пункта с такой информацией, то он также не может считаться заключенным.
Несмотря на практически полную свободу при определении способов и форм расчетов, есть некоторые исключения. Например, оплата коммунальных услуг не будет считаться формой оплаты, договор с таким условием не относится к возмездным.
Срок действия договора
Что касается срока действия документа, то он устанавливается сторонами по взаимному согласию. Несмотря на ошибочное мнение многих, это условие является не существенным, а всего лишь дополнительным – участники сделки сами для себя определяют удобный период ее действия.
Существует два способа определения сроков в договоре:
- Он прописывается в виде конкретной цифры. В этом случае стоит помнить, что договоры, заключенные на срок до 1 года, регистрировать не обязательно. А вот документы с более длительным сроком действия – от года и выше – подлежат обязательной государственной регистрации.
- В договоре отсутствуют данные о сроках его действия. Такой вариант тоже возможен, в этом случае документ будет считаться бессрочным. Регистрировать такой договор не надо, стороны могут сами определить причины для его расторжения.
Отличительной особенностью при заключении договоров аренды сооружений или зданий (в том числе и нежилых) являются требования к его форме. Она обязательно должна быть письменной, без этого договор не будет считаться действительным. Документ составляется в такой форме и подписывается обеими сторонами сделки.
Новые изменения в законодательстве существенно смягчили требования, предъявляемые к договорам. Это предоставляет участникам сделки большую свободу действий, защищает их права и интересы.
Источник: http://MirBlankov.ru/sushhestvennye-usloviya-dogovora-arendy/
