+7(499)-938-48-12 Москва
+7(812)-425-63-82 Санкт-Петербург
8(800)-350-73-64 Горячая линия

Субаренда нежилого помещения

Содержание

Как оформить договор субаренды на нежилое помещение – образец и правила

Субаренда нежилого помещения

Недвижимость приобретается не только для использования по прямому назначению: проживания, организации производственного процесса или торговой точки. Зачастую владелец нацелен на извлечение прибыли. Тогда за некую плату имущество передается во временное владение другому лицу и оказывается в аренде.

Более того, гражданское законодательство допускает пересдачу уже арендованного помещения. Речь идет о субаренде с заключением договора между сторонами. Как это правильно сделать и какие моменты учесть, поговорим далее.

Особенности пересдачи помещения

По правовой сути аренда и субаренда – сделки с недвижимостью, а потому должны происходить с учетом юридических формальностей.

  • Правоотношения сторон урегулированы второй частью главою 34 Гражданского Кодекса.
  • Для сделок с нежилыми помещениями применяются параграфы 1 и 4.

Арендный механизм востребован физическими лицами, юридическими субъектами, а также индивидуальными предпринимателями. Субаренда встречается не так часто, как аренда, и характерна в основном для предпринимательской деятельности.

На практике процесс выглядит следующим образом. Собственник коммерческой недвижимости сдает здание в аренду. Стороны оформляют соглашение, и арендатор использует вверенные площади.

Со временем надобность в части помещений отпадает. Тогда временный владелец решает передать неиспользуемые помещения третьим лицам. Под офис, магазин или мастерские.

Тут все зависит от назначения помещений площадей.

Законодательство обязывает поставить в известность арендодателя о пересдаче недвижимости в субаренду. И самое главное – нужно получить письменное согласие собственника. Путем внесения соответствующего пункта в первоначальный договорили отдельным документом.

Если право арендатора на субаренду присутствует в арендном соглашении, дополнительного разрешения собственника не потребуется.

Использование арендованного имущества

  1. Запрещено использовать помещения для не указанных в договоре целей. Иногда этот момент может не уточняться соглашением дополнительно, что не является нарушением. Тогда во внимание принимают изначальное назначение недвижимого имущества.

  2. Арендодатель вправе проверять характер эксплуатации вверенного им объекта. Правда, злоупотреблять таким правом не получится. По закону проверки допускаются в присутствии субарендатора.

  3. Если обнаружено чрезмерно вольное распоряжение помещением, последует не только расторжение договора, но и полная компенсация ущерба (п. 3 ст. 615).
  4. Текущее содержание и обслуживание помещений возлагается на субарендатора.

    А вот самодеятельность с реконструкциями и перепланировками для него запрещена. При острой необходимости в глобальной перестройке планы нужно согласовать с собственником помещения. Заметьте: не арендатором.

Субаренда: нюансы составления договора

Для оформления сделки достаточно простой письменной формы соглашения. Но как быть с государственной регистрацией? Этот момент зависит от продолжительности поднайма. Если субаренда нежилых помещений продлится меньше года, все обходится без дополнительных формальностей. Однако при сдаче имущества на срок свыше 12 месяцев соглашение регистрируется через Росреестр.

Документ составляется в двух экземплярах. В результате у каждой из сторон должен оказаться оригинал такого соглашения. Требования к договору субаренды вытекают из норм ст. 615, 617,618:

  • срок поднайма не может выходить за рамки основной аренды;
  • правила субаренды подчинены условиям арендного соглашения и не должны ему противоречить;
  • расторжение арендного договора неминуемо влечет прекращение субарендных отношений. В этом случае стоит перезаключить аренду непосредственно с владельцем недвижимости;
  • если первичная аренда признается ничтожной, аналогичные правовые последствия наступают для субарендаторов вне зависимости от условий субаренды.

Особые случаи

  1. смена собственника имущества сохраняет в силе арендную «цепочку» и условия соглашения;
  2. в случае ухода из жизни арендатора все права переходят к законным наследникам на оставшееся время действия договора.

Второе правило не применимо, если основой арендования выступили особые качества ушедшего. Например, музыкант снимал помещение под студию звукозаписи или профессиональный фотограф организовал студию фотографии.

После их смерти наследники, не обладающие специфическими навыками и способностями, скорее всего и сами откажутся нести бремя арендных платежей.

Скачать документ (dogovor-subarendy-nezhilogo-pomesheniya.doc, 38KB)

Существенные условия субаренды

Отсутствие установленной законом формы договора сложно назвать преимуществом. Споры с арендой коммерческой недвижимости случаются сплошь и рядом.

Хорошо, если ситуацию удается разрешить «мирным» путем. Но если дело доходит до суда, исход определяется условиями сделки. Документально прописанными.

Для суда имеет значение только договор субаренды нежилого помещения, образец которого включает:

  • данные участников соглашения;
  • сроки передачи имущества, целевое назначение;
  • детальное описание объекта:
    • тип помещения – здание, комната, складское или офисное помещение;
    • техническая характеристика – площадь, особенности планировки, оснащение;
    • юридический/фактический адрес расположения;
  • арендный платеж, включающий:
    • собственно оплату за пользование площадью;
    • коммунальные платежи (свет, вода, отопление и т. д.).
    • коммуникационные расходы (телефон, интернет-линия);
  • прочие платежи по усмотрению сторон;
  • реквизиты и подписи.

Структура договора субаренды

Документ перенайма заключается с соблюдением общей схемы договоров аренды нежилых помещений:

  • название документа, номер соглашения при нескольких субарендаторах, дата заключения соглашения;
  • вводная часть – данные сторон сделки, запись о согласии основного арендатора на передачу помещения третьим лицам;
  • основная часть (таблица 1);
  • заключительные положения – регламентируются форс-мажорные ситуации, юридические лица указывают реквизиты организации;
  • подписи сторон.

Таблица 1.

Описание предмета сделкиСубарендное нежилое помещение характеризуется в качестве отдельного объекта.Принимающая сторона должна обратить внимание на наличие недостатков и настоять на включение таких данных в описание.
Условия аренды с четким определением прав и обязанностей участников субарендыАрендодатель обязуется –

  • передать имущество в пользование субарендатору на весь период действия договора;
  • предоставить свободный доступ второй стороны в нежилое помещение;
  • проинструктировать субарендатора об особенностях помещения, расположения коммуникаций, расположении эвакуационных выходов.

Принимающее лицо обязуется–

  • вносить платежи по принятому графику и порядку;
  • принять в пользование объект и затем сдать его в надлежащем состоянии;
  • обеспечить сохранность объекта;
  • использовать помещение по прямому назначению.
Регламент расчетных операцийОпределяется размер, структура и сроки арендной оплаты. Нужно предусмотреть возможность и условия изменения платежей.
Ответственность по соглашениюУстанавливаются меры воздействия при несоблюдении условий субаренды.
Расторжение и прекращение действия договораРассматриваются ситуации аннулирования субаренды:

  • при нарушениях принятых правил;
  • в случае непреодолимых ситуаций.
Возможность изменения условий договораЕсли соглашением не предусмотрена корректировка правил субаренды, то изменить что-либо после регистрации арендного права можно только в суде.

По договоренности лиц можно предусмотреть дополнительные правила или вообще отойти от стандартной формы. Однако существенная информация непременно включается в условия.

Регистрируем договор

Напомним, госучет арендного имущества ведется для поднайма сроком от 12 месяцев. Процедура проводится по общему алгоритму. В подразделение Росреестра по месту расположения помещения направляется заявление с приложением:

  • договора субаренды (2 экз.);
  • правовые документы на объект: кадастровые выписки, паспорта, если выдавалось – свидетельство собственности;
  • учредительные документы для организаций, ИП или паспорт – для физ. лиц;
  • доверенность на представителей юридических лиц;
  • согласие владельца на субаренду (или арендный договор с разрешением перенайма).

Это стандарт. Иногда могут потребоваться дополнительные бумаги. Например, разрешение от опеки, если объект принадлежит несовершеннолетним/недееспособным собственникам.

Скачать документ (akt-priema-peredachi-pomesheniya-v-subarendu.doc, 68KB)

Передача помещения

Соглашение определяет границы прав и обязанностей сторон, продолжительность поднайма. Однако основанием передачи помещения считается акт приема/передачи дополненный следующими бумагами:

  • техплан помещения;
  • схему инженерно-коммуникационных сетей.

Без этого пакета документов субаренда не приобретает юридическую силу. Акт должен характеризовать фактическое состояние нежилого помещения перед началом его эксплуатации.

В правовом отношении субаренда недвижимости – сложная сделка с участием широкого круга лиц: арендодателя-собственника, арендатора и субарендаторов. Несмотря на всеобщую нелюбовь к «бумаготворчеству» только грамотно составленный договор с приложением полного пакета документов оградит стороны от недоразумений и судебных тяжб.

Источник: https://FreeLawyer.guru/grazhdanskoe/dogovor-subarendy-pomeshheniya.html

Что такое субаренда нежилого помещения?

Субаренда нежилого помещения

Субаренда нежилого помещения – это понятие, включающее множество особенностей и тонкостей. Она представляет собой предоставление помещения арендатором в пользование субарендатору на тех же условиях, которые предполагает изначальный договор аренды. При этом следует в точности соблюдать все условия, на которых собственник передал недвижимость в аренду.

Особенности субаренды

Она представляет собой повторную сдачу объекта нежилой недвижимости в пользование третьему лицу. Такое помещение может передаваться только с согласия владельца. Эта процедура допускается как с жилым, так и с нежилым объектом. Но она чаще всего применяется в последнем случае.

Зачастую арендаторы прибегают к данной процедуре, заключив соглашение об аренде по выгодной цене. Затем они ищут субарендаторов, которые снимут помещение по более высокой стоимости. А разница в цене становится для них дополнительным доходом.  

Возможность субаренды регулируется п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса. В соответствии с данной статьей, арендатор может поступить с арендуемым объектом одним из нижеперечисленных способов:

  1. сдать помещение частично или полностью, заключив договор субаренды;
  2. передать помещение в безвозмездное пользование;
  3. передать право аренды физическому лицу или другой организации.  

У арендатора есть право сдать помещение полностью или только его часть, выделив площадь для субарендатора. Это характерно для офисных или торговых помещений, когда помещение является слишком большим и не задействуется в полной мере.

Договор субаренды нежилого помещения может заключаться не только между компаниями или предпринимателями. Допускается заключение соглашения и с физическим лицом. Для этого необходимо поставить в известность владельца помещения. Чтобы упростить процедуру, можно заранее включить в первоначальный договор аренды пункт о возможности передачи помещения в субаренду третьему лицу.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Условия предоставления помещения в субаренду

В данном случае субарендатор заключает договор на тех же условиях, которые фигурируют в договоре аренды. Важно соблюдать следующее:

  • срок субаренды не может превышать срока аренды;
  • в случае завершения договорных обязательств между арендатором и собственником требуется перезаключение договора с собственником на правах арендатора;
  • в договорах аренды и субаренды должны содержаться одинаковые условия, касающиеся возможности проведения ремонта в помещении;
  • продлить договор субаренды нельзя, но его можно перезаключить, если перезаключается договор аренды.

Если срок оформления договора составляет не меньше 12 месяцев, его необходимо зарегистрировать в органах Росреестра.

Данная процедура накладывает обременение на недвижимость в виде аренды и субаренды до окончания действия договорных обязательств.

Если помещение будет продано, новому собственнику придется ждать окончания не только аренды, но и субаренды. Если договор заключается на срок до 1 года, не потребуется его регистрация.

Скачать простой договор субаренды нежилого помещения (образец)

Двойная субаренда

В российском законодательстве не предусматривается порядок действий в случае двойной субаренды. Но она не запрещается, ведь ст. 6 ГК РФ предполагает право заключения нового договора субаренды, если арендатор заключил новый договор с собственником нежилого помещения на тех же условиях.

При этом необходимо поставить в известность собственника нежилого помещения и заключить с ним прямое соглашение. С юридической точки зрения данная ситуация считается двойной субарендой.

Риски субаренды

Чем опасно заключение договора субаренды? Наибольшие риски существуют для субарендатора, так как он является наименее защищенной стороной соглашения. Но есть опасные моменты и для других сторон сделки. Можно выделить следующие нюансы:

  1. Получение согласия собственника на субаренду. Если собственник не будет поставлен в известность и договор аренды не предполагает последующую сдачу помещения, договорные отношения могут быть прекращены.
  2. Договор подлежит обязательной регистрации, если заключается на срок от 1 года. В этом случае накладывается обременение на недвижимость, которое может отпугнуть потенциальных покупателей в случае продажи.
  3. Договор субаренды превышает срок аренды. В данном случае договор теряет юридическую значимость. В соответствии с российским законодательством, он должен быть меньше или равен сроку аренды. При заключении соглашения следует запросить копию первичного договора аренды.
  4. Риск неоплаты. Если субарендатор будет задерживать платежи или перестанет их вносить, придется самостоятельно оплачивать их собственнику. Большинство договоров аренды нежилого помещения предполагают прекращение действия договоренностей, если оплата задерживается более двух раз подряд.

Если договор субаренды заключен ранее даты договора аренды, данную сделку признают ничтожной. При этом даже подписанный обеими сторонами документ становится недействительным.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-938-54-25) и Санкт-Петербурге (+7-812-467-37-54).

Что предусмотреть?

Если вы решили снять помещение под торговлю или офис, необходимо запросить достаточно большой пакет документов. Не стоит верить на слово арендатору. Все его слова должны подтверждаться документально. Для заключения договора и проверки безопасности сделки вам потребуется следующее:

  • договор аренды;
  • договор субаренды;
  • письменное согласие собственника;
  • выписка из ЕГРН, в которой указывается владелец недвижимости и установленные обременения.

В последнем случае особенно важно наличие обременения, если договор заключен на срок более года. Наличие договора аренды и субаренды позволяют сверить основные условия соглашения.

Если в них есть серьезные противоречия, лучше отказаться от подписания документа.

В противном случае могут возникнуть проблемы с собственником, который не давал согласия на определенные действия в отношении своей недвижимости.

В результате, при заключении договора субаренды есть определенные риски. Чтобы их избежать, необходимо знать, что представляет собой данное соглашение и как себя обезопасить от негативных последствий.

Источник: http://law03.ru/finance/article/subarenda-nezhilogo-pomeshheniya

Договор субаренды нежилого помещения — особенности заполнения и образец

Субаренда нежилого помещения

Договорные отношения между двумя и более лицами по аренде и субаренде нежилых площадей могут иметь много тонкостей и нюансов. Поэтому предварительно необходимо изучить условия договора и знать моменты, которые могут стать опасными для каждой из сторон.

Под субарендой понимается переуступка аренды третьему лицу с согласия собственника нежилого помещения. При этом арендатор вправе сдать в субаренду только часть занимаемых площадей.

Такой вариант зачастую используют коммерсанты, которые взяли у собственника довольно большое помещение по фиксированной невысокой плате. Занимать эти площади бывает проблематично, но могут найтись желающие на их часть.

Тогда арендатор вправе, в свою очередь, заключить договор субаренды и получать за это материальную выгоду.

Правовое регулирование

Относительно субаренды действуют нормы Гражданского кодекса, в статье 615 которого говорится о том, что арендатор недвижимого имущества вправе:

  • отдавать имущество в пользование безвозмездно;
  • сдавать полностью или частично в субаренду;
  • передавать права арендатора третьим лицам.

Одного желания физического или юридического лица, обладающего правом аренды по соответствующему договору, для его переуступки недостаточно. Нормы п.2 ст.

615 ГК требуют обязательно заручиться на это согласием собственника помещения. При его отсутствии сделка не будет действительной и не подлежит государственной регистрации.

Однако, заключая договор аренды, можно добавить пункт о возможности сдавать площади или их часть в субаренду.

Особенности составления договора

Договор сделки между двумя и более лицами – это документ, в котором должны быть установлены все основные положения взаимодействия сторон, исключая двоякое толкование и недопонимание важных пунктов.

Строгой формы соглашения не установлено законодательно, поэтому стороны должны самостоятельно его составить и подписать. Предварительно необходимо устно обговорить все моменты сделки и затем оформить их письменно.

Договор субаренды нежилого помещения должен содержать следующие данные:

  • дата и место составления;
  • данные о каждой из сторон, ими могут быть юридические и физические лица;
  • точные и максимально полные сведения об объекте предмета договора – с указанием его точного почтового адреса, общей площади и иных существенных параметров, которые помогут идентифицировать его среди подобных;
  • права и обязанности каждой из сторон;
  • срок действия договора;
  • стоимость, сроки и форма оплаты;
  • полные данные сторон;
  • подписи.

Приложением к договору может выступать согласие собственника на переуступку прав аренды и передаточный акт нежилого помещения.

Важно уточнить следующие моменты по срокам договора субаренды:

  • все договора сроком более 12 месяцев подлежат государственной регистрации;
  • срок по договору субаренды не может быть больше, чем по договору аренды;
  • документ не продлевается автоматически по истечении указанного срока, требуется перезаключение нового соглашения.

Подробнее остановимся на правах и обязанностях каждой из сторон сделки. Они требуют отдельного внимания.

Арендатор

Обязанностью этой стороны является предоставление нежилого помещения в состоянии, пригодном для эксплуатации. Следует учесть момент при сдаче части площади. Если общие имеют подключение к коммуникациям: воде, канализации, электричеству, теплу, то часть также должна иметь к ним доступ или не иметь по договоренности сторон. Этот нюанс прописывается отдельно.

Арендатор обязан ознакомить субарендатора с путями эвакуации, а также правила внутреннего распорядка, действующего на территории этого нежилого помещения.

К правам стороны можно отнести:

  • проведение проверок соблюдения условий соглашения, которые проводятся в присутствии субарендатора и только в рабочие часы;
  • требование представить документы, подтверждающие согласованный в договоре вид использования площадей;
  • проводить текущие и капитальные ремонты в переданных в субаренду нежилых помещениях, предварительно уведомив сторону договора не менее, чем за 30 дней до их начала. В период ремонта субарендатор не сможет осуществлять свою деятельность, поэтому плата за этот срок взиматься не должна;
  • устанавливать режим работы и использования нежилых площадей в выходные и праздничные дни.

В обязанности этой стороны договора входит:

  • использование полученных площадей только для целей, установленных договором;
  • соблюдение технических и пожарных норм;
  • ликвидация последствий аварийных ситуаций, компенсация нанесенного ущерба по причине собственных действий;
  • своевременное внесение арендной платы на условиях, прописанных в договоре;
  • уведомление арендатора о досрочном прекращении договора не позднее, чем за 30 дней.

Это основные пункты обязанностей, обе стороны по согласованию могут расширить перечень. Дополнительно необходимо указать право или отсутствие возможности субарендатора на внесение конструктивных изменений в помещение.

В таком договоре часто устанавливаются особые условия, которыми предусмотрена защита интересов обеих сторон. Например, неотделимые улучшения предмета договора будут являться собственностью арендодателя.

Образец

Первый договор более детальный и подлежит государственной регистрации, второй краткий и универсальный заключенный менее чем на год.

Договор субаренды нежилого помещения — скачать бланк: Вариан 1 и Вариант 2.

Акт приема передачи нежилого помещения (приложение к договору) — бланк, образец и нескольких помещений — бланк.

Перечислим ряд «подводных камней» сделки и риски, связанные с ними.

  1. При заключении договора субарендатору бывает достаточно сложно настоять на своей редакции договора. Основным будет первоначальное соглашение собственника и арендатора. Поэтому последний должен придерживаться условий, установленных собственником. В этом случае субарендатору целесообразно запросить первоначальный договор и изучить его.
  2. Особое внимание нужно обратить на срок сдачи в аренду нежилых площадей. Если в соглашении о субаренде будет указана дата окончания позднее, то существуют риски для второй стороны. Потому подписывать документ следует со сроком не позднее даты по договору аренды.
  3. Использование помещений по целевому назначению является еще одним важным моментом. Риски могут возникнуть при желании взять площади под офисные помещения, а заключить договор субаренды склада. Запросите технический паспорт объекта у арендатора и уточните, для каких целей его можно использовать.
  4. Обязательно наличие согласия от собственника на сдачу площадей в субаренду. Лучше иметь на то письменное разрешение или ссылку на основной договор аренды с возможностью переуступки права у арендатора. На муниципальные нежилые помещения обязательно получение согласия в письменном виде.
  5. Арендатор обладает правом прекратить действие договора до установленного срока (ст.608 ГК). Оспорить его решение невозможно, но предусмотреть в соглашении такой момент реально. Достаточно вписать пункт о неустойке в случае досрочного расторжения договора по вине арендатора.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас по горячей линии или напишите ниже консультанту.

+7 (499) 490-27-52 (Москва)

+7 (812) 509-60-42 (Санкт-Петербург)

+7 (800) 500-27-29 доб. 481 (Россия)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://nedexpert.ru/kvartira/arenda-i-sdacha/subarenda-nezhilogo-pomeshhenija-dogovor-obrazec/

Как заработать на сдаче в субаренду нежилых помещений

Субаренда нежилого помещения

Привет, всем!

Сегодня рассмотрим способ заработать на сдаче в субаренду нежилых помещений, основа способа, конечно, субаренда коммерческой недвижимости. И вот вам конкретный план.

Насколько бы сейчас не считали малоперспективным сдачу в аренду коммерческой недвижимости, вы можете сами проанализировать рынок недвижимости своего города и решить, насколько реально этим заниматься. И пошаговый план вам в помощь.

Итак, суть сводится к тому, что вам надо снять подешевле и сдать по-дороже:))

План сдачи в субаренду нежилого помещения

  1. ищите нежилое помещение
  2. узнаете цену и основные условия сдачи в аренду
  3. делаете это с 10-ю помещениями
  4. выбираете лучшие условия
  5. заключаете договор
  6. сдаете дороже, чем сняли

Математика

  • Затраченное время: 2-3 недели плотного поиска
  • Средняя цена: 1200 руб/метр
  • Площадь помещения: 60 кв м
  • Разница в аренде: на 20% больше, чем сняли
  • Срок: не дольше, чем на 11 месяцев
  • Условия: 1 мес каникул, вы берете задаток(за последний мес)
  • Прибыль: 1 месяц каникул 1200 х 60 = 72000
  • Со второго мес: 240 руб х 60 метров = 14400 руб

Что искать?

  • отдельное помещение
  • отдельно стоящее помещение
  • универсальное помещение

Где искать нежилое помещение

  • объявления физ лиц
  • собственники строительных организаций
  • новостройки
  • сайты, AVITO и проч
  • посмотреть вокруг
  • подумать, как привлечь

Анализ рынка коммерческой недвижимости

  1. макро рынок (недвижимость а регионе) — в целом ДВ
  2. микрорынок (рынок где расположен объект) — район города
  3. местоположение и дом (для рентабельности сдачи) — одно помещение во внутрь во двор выходи, а второе с наружи в одном доме.

    Помещение убитое, но красивый дом и ужасный дом и красивое помещение — знать кому сдавать

  4. окружение и соседи
  5. доступность и возможность подъезда (кол-во подъездных путей) — на какой машине подъехать (груз или легковое), наличие маршрутных остановок
  6. назначение помещения (определяем круг арендаторов) для медуслуг более высокие требования к помещению
  7. возраст помещения
  8. конфигурация (насколько есть полезная площадь — общая, техническая, полезная) Полезная — стоит стул офиса, коридоры с/у — общая, лифты и вентиляция шахты — служебные
  9. цокольное помещение или на 1 этаже, состояние входов, окон и их расположение, общее состояние помещения, освещенность, отсутствие грибка, кондер и прочее.

Хорошее помещение — если это одна большая комнатаИнженерные системы — вода и киловатт (офис терпимо с киловаттами)Киловатт должно быть хотя бы 10

Имидж помещения — район, кто ходит рядом, как влияет на общественность, какие сплетни — вот плохо строили и люди плохо относятся из-за этого

Надо понимать, кому вы будете ее сдавать, например, здесь будет хорошо сделать офис (тихий или проходной), продуктовый магазин.

Форма сравнения помещения

  • выписываем все параметры сравнения — около 25 и 10 основных
  • по 10 параметрам самый лучший объект и он будет эталон — 100%
  • выбираем более значимые параметры и менее значимые, например, более значимые — местоположение, менее — какого цвета стены
  • назначаем каждому параметру цену в баллах
  • сравниваем параметры
  • подводим итог

Самое лучшее помещение — 100% и оно оценивалось по 10 параметрам. По идее каждый параметр должен весить 10% — в итоге 100%. Но так как у более значимых параметров есть больший вес, то им определяем 17% вместо 10%, а менее значимым 3-5-8%, но в итоге в сумме должно получиться 100%

Второе помещение смотрим по тем же параметрам и даем баллы, отталкиваясь от исходного помещения, его параметров и баллов за параметры, но с учетом качество параметров нового помещения. Например, в помещении-эталоне было за местоположение 17 баллов, а это тянет на 15 или 19, то пишем 19 — 2 или 19 +2

В итоге складываем сумму получившейся разницы и определяем, насколько второе помещение лучше или хуже помещения-эталона

Стоимость кв м — не включаем в параметры оценки

Переговоры с собственником

1. получить льготный период

  • сделать ремонт
  • искать арендаторов
  • вы хотите вложить в это помещение

2. На ком лежит ответственность

  • ремонт
  • пожарная ответственность
  • кто отвечает за реконструкцию
  • о возможности продления и расторжения договора субаренды
  • кто и какие платит штрафы, если не исполняет платежи
  • о расходах и гарантиях по договору
  • правила пользования объектом

3. Снижение стоимости арендной ставки

  • торговаться
  • но это не главное, можно разбить ее на составляющие, которые вкупе будут давать, например 14 рублей (коммунальные платежи, эксплуатация и проч) а потом предложить без всяких заморочек платить 16 рублей. Чаще выбирают 16, т.к. не все умеют быстро считать.

4. Оттянуть время заключения договора

Далее подписываем договор аренды нежилого помещения с собственником.

Ищем арендатора на субаренду помещения

Принципы поиска клиентов

  • по этому же району идем и предлагаем магазинам, салонам и прочим расшириться
  • сами подаем объявления в СМИ
  • вешаем баннер на помещение
  • рассылка по вероятным арендаторам
  • предложить старым арендаторам
  • предложить друзьям за вознаграждение

Каких арендаторов не надо брать

  • которые сразу торгуются, не смотря на помещение
  • предлагают все сделать «в черную», это не указывать, это не показывать
  • внутренние ощущения, что с арендатором не комфортно
  • сетки и мелкий бизнес
  • с такими же товарами, как у соседей
  • нелегальные деятельности (игровые автоматы, алкоголь без лицензии и прочее)

Договор субаренды

  • примерно такой же как и договор аренды, который не должен соответствовать договору аренды — идентичность
  • оплата по договору субаренды на 10 дней раньше, чем договор аренды
  • коммуналку в аренду лучше включить. Можно отдельно брать аренду, коммуналку, ремонт
  • выставлять несколько счетов и растягивается во времени, чем, например, просто оплата одной суммой

Заключили договор субаренды!

Продолжать работать с ними постоянно. Заезжать, спрашивать, как у них дела. Чтобы они платили вам регулярно.

Итог:

  • вы можете получать пассивный доход
  • сами научитесь проводить сделки аренды
  • станете более подкованы в инвестициями

От вас только — решиться на это:)

Источник: https://www.HabRealty.ru/investitsii/zarabotat-sdache-subarendu-nezhilyih-pomeshheniy.html

Определение, характеристики и особенности субаренды нежилых помещений

Субаренда нежилого помещения

Нежилые помещения обычно используются для ведения разной предпринимательской деятельности, которая может заключаться в торговле или производстве. Для использования таких объектов нередко требуется оформлять договор аренды, а в некоторых ситуациях и субаренды.

Что такое субаренда

В ст. 615  ГК содержится определение субаренды, которая предполагает, что арендатор передает другом улицу во временное пользование помещение за конкретную плату.

Статья 615. Пользование арендованным имуществом

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Не допускается, чтобы срок, в течение которого действует субаренда, превышал срок самой аренды.

Многие частные лица или фирмы, имеющие в собственности помещения, предпочитают не пользоваться ими для каких-либо целей, а сдавать в аренду другим компаниям или гражданам, которые в такой ситуации выступают арендаторами.

Как заключается договор аренды между юридическими лицами? Смотрите по ссылке.

Они сами обладают возможностью на определенный промежуток времени сдать всю площадь или ее часть в субаренду.

Аренда и субаренда, в чем разница? Смотрите видео:

По-другому она называется вторичной или последующей арендой, причем она регулируется разными законодательными нормами.

В ст. 608 ГК содержится информация о том, что сдавать помещения в аренду может не только непосредственный собственник, но и лица, которые имеют на это иные основания.

Статья 608. Арендодатель

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как заключается договор

Составляется данный документ между арендатором и иными лицами, которым он предлагает часть имеющегося имущества или все помещение в целом.

Процедура допускается только при наличии согласия от владельца недвижимости, а также учитывается, нет ли запрета на субаренду в арендном договоре.

Для чего заключаются дополнительные соглашения к договору аренды? И как это правильно сделать? Ответы тут.

Условия, которые прописываются в договоре субаренды, должны быть идентичны сведениям, содержащимся в арендном соглашении.

Здесь же обязательно прописывается сумма, которая уплачивается вторичным арендатором за использование нежилого помещения.

Когда можно говорить о субаренде

Субаренда возникает в конкретной ситуации.

Например, гражданин владеет достаточно крупным торговым помещением, которое сдается в аренду компании, специализирующейся на продаже продуктов питания.

Арендатор понимает, что такая большая торговая площадь ему не нужна, поэтому некоторая часть может предоставляться другой организации, которая может продавать хозяйственные товары или иные предметы, не связанные с продукцией.

В такой ситуации надо заручиться разрешением от владельца помещения, после чего с подходящей компанией заключается договор субаренды на некоторую часть недвижимости.

Во время данного процесса непременно формируется официальный договор.

Что является предметом договора

При формировании этого соглашения предметом выступает нежилое помещение или некоторая его часть.

Образец типового договора субаренды.

Во время составления документа непременно вносятся сведения о нем, к которым относится:

  • адрес места нахождения недвижимости;
  • вид помещения;
  • его квадратура;
  • описание технических или иных параметров объекта.

Кто выступает сторонами договора

Сторонами такого соглашения могут быть:

  • компании, являющиеся юрлицами;
  • частные лица;
  • ИП.

Отсутствуют какие-либо специфические требования к сторонам, но непременно используется правильная форма договора.

Он составляется только письменно, а также подписывается обеими сторонами. Заключать его можно на год или более длительный срок, но в этом случае требуется его регистрация в Росреестре.

На какой срок составляется

В ст. 615 ГК прописывается, что субаренда не может длиться дольше, чем срок арендного договора.

Имеются определенные отличия в продлении этих соглашений. Если формируется новый арендный договор, то отдельно составляется и соглашение о субаренде.

Что содержится в договоре субаренды

При формировании этого документа непременно учитывается правильная структура:

  • преамбула, включающая основное содержание соглашения;
  • предмет договора;
  • обязанности и права, которыми наделяются стороны;
  • цена, которая уплачивается субарендатором за использование нежилого помещения, причем отмечается, платятся ли средства ежемесячно или ежеквартально, а также нередко сразу выплачивается вся сумма за конкретный период времени;
  • ответственность каждой стороны;
  • срок действия соглашения;
  • реквизиты двух участников договора;
  • подписи представителей и печати, если они имеются у сторон.

В обязательном порядке составляется акт приема-передачи нежилого помещения.

К самому договору прилагаются другие документы, содержащие описание нежилого помещения, график, по которому перечисляются платежи, техническая документация на объект, а также разрешение от собственника на передачу недвижимости в субаренду.

Какими обязанностями обладают стороны

Арендатор обязан:

  • передавать помещение в использование другой стороне в оговоренный заранее срок;
  • оповестить субарендатора о том, какие у него имеются права и обязанности;
  • следить, чтобы помещение использовалось по назначению.

Субарендатор должен:

  • не допускать нарушения целостности помещения или ухудшения его состояния, так как иначе ему потребуется осуществлять ремонт;
  • выплачивать в установленные сроки платежи по договору.

Важно! Если выявляется, что не перечисляются нужные средства по соглашению или портится имущество субарендатором, то договор может расторгаться досрочно с помощью суда.

Что такое возмездный договор

Владелец недвижимости при передаче объекта арендатору по ст. 423 ГК может требовать какой-либо платы за такое действие.

Статья 423. Возмездный и безвозмездный договоры 1. Договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным.2.

Безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления.3.

Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

Как устанавливается размер арендной платы

При составлении договора сами стороны должны оговорить, каков оптимальный размер арендной платы за использование нежилого объекта.

Определенная сумма должна обязательно фиксироваться в соглашении, так как если отсутствует эта информация, то договор считается не заключенным.

В каком порядке происходит сдача коммерческой недвижимости в субаренду? Смотрите видео:

Важно! В определенных ситуациях используются тарифы, устанавливаемые на законодательном уровне.

Субаренда так же предполагает установление платы за использование объекта. Меняется размер платы только по соглашению сторон, а также в срок, который указывается в договоре.

Можно ли осуществить перепланировку нежилого помещения в жилом доме? Как это сделать? Ответы здесь.

Не допускается совершать это чаще 1 раза в год.

Что важно учитывать при подписании договора

Субаренда считается достаточно специфическим процессом, поэтому перед подписанием соответствующего соглашения следует уделить внимание некоторым важным моментам.

К ним относится:

  • следует указывать в документе точную дату, когда он подписывается;
  • прописывается, где именно заключается договор;
  • особенно много внимания в нем надо уделить предмету, поэтому детально описывается само нежилое помещение, передающееся субарендатору;
  • указывается, каков срок действия данного соглашения;
  • надо написать реквизиты каждой стороны;
  • во время прочтения данного соглашения не допускается, чтобы была непонятная, недостоверна или запутанная информация;
  • перед подписанием документа рекомендуется просмотреть некоторые образцы, причем брать их лучше с официальных государственных сайтов;
  • желательно проверить саму компанию, которая желает выступить в качестве субарендатора, так как если у нее имеются проблемы и открытые споры с другими организациями, то такая фирма признается проблемной, поэтому в будущем могут возникнуть сложности с получением платежей или с возможным расторжением договора;
  • непременно оговаривается, когда именно должна вноситься плата за использование объекта, для чего обычно устанавливается конкретное число каждого месяца;
  • нередко в договоре субаренды предусматривается возможность для улучшения характеристик помещения;
  • указывается размер компенсации при расторжении договора досрочно.

Заключение

Таким образом, субаренда предполагает, что сам арендатор, не являющийся владельцем помещения, передает его в использование другому лицу за конкретную плату.

Для этого составляется определенный договор, причем если он действует больше одного года, то подлежит непременной регистрации в Росреестре.

Чтобы процесс не сопровождался проблемами и сложностями для арендатора, рекомендуется учитывать основные моменты правильного составления соглашения.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/kommercheskaya-nedvizhimost/subarenda-nezhilogo-pomeshheniya.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.