Расторжения договора аренды ГК РФ

Досрочное расторжение договора аренды в 2021 году — по инициативе арендодателя ГК РФ, образец уведомления

Законодательством России предусматривается возможность досрочного расторжения арендного договора.

Одновременно с этим необходимо помнить о наличии весомых оснований для этого, которые можно подтвердить документально.

Рассмотрим подробней особенности расторжения договора аренды в 2021 году подробней.

Что это такое

Порядок расторжения арендного договора включает в себя множество нюансов, из-за чего изначально рекомендуется ознакомиться с общими сведениями и российским законодательством.

Благодаря этому можно расторгнуть соглашение в кратчайшие сроки с минимальными убытками.

Первоначальные понятия

В случае исполнения ненадлежащим образом условий арендного соглашения, одна из сторон вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке и потребовать при этом возмещения убытков.

Необходимые основания

Гражданским Кодексом России предусмотрено немало оснований для расторжения арендного договора.

Наиболее распространенным принято считать обоюдное согласие сторон. Во многом это связано с несколькими причинами:

• простота расторжения с юридической точки зрения;
• отсутствие серьезных последствий.

Из иных оснований принято считать:

• неисполнение прописанных обязательств одной из сторон;
• игнорирование оговоренных обязательств;
• просрочка по арен6дной плате и так далее.

С целью досрочного расторжения договора в судебный орган может обратиться любая сторона.

Действующие нормативы

Договорные правоотношения, которые относятся к аренде, регулируются Гражданским Кодексом России. В нем подробно описаны:

• права и обязанности сторон;
• требования к составлению документа;
• период действия соглашения;
• правила расторжения арендного договора.

К основным статьям принято относить 69 и 620 ГК РФ. Именно в них отображаются нюансы расторжения договора.

В ст. 610 ГК РФ отображены сроки, по завершению которых есть основание расторгнуть арендный договор. 34 глава ГК РФ отображает порядок заключения арендных сделок.

Дополнительно рекомендуется ознакомиться с ВАС РФ от января 2002 года – отображает правовые основания для аннулирования действия соглашения одной из сторон.

Нюансы досрочного прекращения договора аренды

Досрочное прекращение действия арендного соглашения несет под собой множество нюансов, незнание которых может привести к серьезным юридическим последствиям.

По этой причине рассмотрим каждую ситуацию по отдельности. Бланк договора аренды можно скачать здесь.

При обоюдном согласии

Согласно ГК РФ участники сделки имеют право расторгнуть договор по обоюдному согласию. В таком случае нет необходимости обращаться в судебный орган для защиты интересов одной из сторон.

С целью подтверждения факта обоюдного согласия расторжения документа, необходимо заключить дополнительное соглашение, в котором отображаются основания принятого решения.

По инициативе арендодателя по ГК РФ

В большинстве случаев арендодатель является собственником передаваемого арендного имущества, в частности объекта недвижимости.

Арендодатель имеет право расторгнуть действие договора в том случае, если на лицо имеется существенное ухудшение условий содержания самого имущества, к примеру, квартиры.

В частности под этим может подразумеваться:

• порча мебели;
• ухудшение условий проживания;
• прочее.

Дополнительно необходимо обращать внимание на то, что арендодатель вправе инициировать расторжение соглашения в случае нарушения условия пользования арендатором арендуемым имуществом либо же отказывается осуществлять капитальный ремонт (если это предусмотрено договором).

Какие нужны документы

Согласно российскому законодательству, для расторжения арендного договора потребуется:

• арендное соглашение;
• уведомление относительно расторжения арендного договора с отображением периода освобождения жилого помещения (если предметом сделки был жилой объект недвижимости);
• исковое заявление в судебный орган – в случае отказа одной стороной расторгнуть действие соглашения;
• претензия о возмещении финансового ущерба – если был факт порчи арендуемого имущества.

В случае если после получения уведомления одной из сторон сделки не последовало какой-либо реакции, противоположная сторона вынуждена будет обратиться в судебный орган с соответствующим исковым заявлением.

Необходимо обращать внимание на то, что все вопросы могут быть рассмотрены в рамках одного делопроизводства при совокупном решении одновременно нескольких требований.

Письмо (образец)

Согласно российскому законодательству, письмо-уведомление относительно расторжения арендного соглашения является обязательным.

Оно подлежит формированию и направлению противоположной стороне в установленные периоды даже при условии обоюдного согласия.

Унифицированного бланка для письма не установлено российским законодательством.
Скачать стандартный общепринятый бланк можно по ссылке здесь.

Претензия

В случае несоблюдения оговоренных обязательств одним из участников сделки, возникает необходимость в составлении претензий по арендному соглашению.

Письменный вариант претензии дает возможность:

• обозначить правовые отношения;
• установить документально нарушение прав;
• потребовать устранить выявленные нарушения.

Одновременно с этим, поведение получателя претензии предоставляет возможность определить – необходимо обращаться в судебный орган по вопросу расторжения сделки, взыскания неустойки и прочего либо нет.

Если адресат выразил свое согласие в письменной форме на исправление нарушений, то в обращении в суд нет необходимости.

В большинстве случаев формирование претензии по соглашению является ключевым условием досудебного варианта урегулирования конфликта.

Уведомление

Уведомление является полным аналогом вышерассмотренного письма. При его составлении в нем необходимо указать желание досрочного расторжения арендного договора.

В случае принятия твердого решения о расторжении – уведомление является обязательным условием.

Предусмотрено несколько вариантов переда уведомления:

• лично в руки противоположной стороне;
• путем почтовой пересылке.

Наиболее оптимальным вариантом является отправка заказного письма с описью. В таком случае недобросовестная сторона не сможет говорить о неполучении этого документа в случае судебных разбирательств.

Уведомление условно разделяется на несколько частей:

В конце обязательно необходимо указать дату составления и подпись.

При найме жилого помещения

В случае найма жилой недвижимости, необходимо обращать особое внимание на период уведомления.

Согласно Гражданскому Кодексу России арендатор должен уведомить арендодателя о расторжении сделки минимум за 3 месяца.

: как досрочно расторгнуть договор аренды

Размер налогообложения не может быть изменен при досрочном разрыве сделки. Иными словами, какую сумму было начислено налогов изначально, столько и нужно заплатить.

Как выглядит допсоглашение

Допсоглашение подлежит формированию по общепринятым правилам. Во время составления дополнительного соглашения необходимо обязательно указывать в нем:

• полное наименование предмета сделки;
• адрес расположения объекта – если это относится к недвижимости;
• иные сведения, позволяющие его идентифицировать.

Обязательно дополнительно в договоре должны быть отображены:

• персональные сведения участников сделки;
• причины расторжения – по обоюдному согласию;
• дату составления и подписи сторон.

Ответственность сторон

Штраф за досрочное расторжение договора аренды не предусматривается российским законодательством. Одновременно с этим его могут отображать в соглашении сами стороны сделки.

Если одна из сторон понесла убытки от досрочного разрыва отношений, то есть возможность через судебный орган потребовать возмещение внеплановых затрат либо же осуществление работ, направленных на восстановление объекта соглашения в изначальный вид.

Иными словами, ответственность о расторжении арендного договора может быть обозначена сторонами сделки в договоре.

При его отсутствии все требования одной стороны к другой могут быть удовлетворены в суде после предоставления доказательной базы.

Напоследок хотелось бы отметить — в российском законодательстве предусмотрено немало причин, которые дают возможность говорить о досрочном расторжении сделки.

При необходимости, участники сделки имеют право обратиться в судебный орган с целью защиты своих интересов.

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://yurday.ru/dosrochnoe-rastorzhenie-dogovora-arendy/

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя в 2021 — ответственность

Согласно ГК РФ (далее – Кодекс), арендный контракт заключается на определенный срок. Если такой срок не указан, считается, что правоотношения будут длиться неопределенное время – то есть до тех пор, пока один из контрагентов не решит расторгнуть сделку (либо же это будет сделано по совместному согласию).

Но может ли одна из сторон, в частности, арендодатель, досрочно аннулировать арендное соглашение и при наличии каких оснований? Эти и многие другие вопросы будут рассмотрены в статье.

Общие основания для расторжения договора содержатся в Главе 29 Кодекса (ст. 450-453).

Согласно ч. 1 ст. 450, в общем случае, расторжение договора производится по обоюдному согласию сторон. Норма диспозитивная, то есть положениями Кодекса, договора или других правовых актов могут быть установлены иные основания.

Ч. 2 ст. 450 регламентирует, что в процедуру расторжения контракта может вмешаться суд – по требованию одной из сторон – но только в случаях:

• если одна из сторон существенно нарушает условия договора;
• в иных случаях, указанных в Кодексе, Федеральных Законах или в договоре.

В ст. 619 Кодекса как раз-таки указаны частные случаи существенного нарушения арендатором условий заключенной сделки:

• арендатор использует арендованное имущество, нарушая пункты договора, или использует недвижимость не по целевому назначению (соответствующие нарушения должны произойти неоднократно, прежде чем арендодатель сможет обратиться в суд);
• арендатор существенно ухудшает используемое имущество;
• не вносит плату за услугу в установленные соглашением сроки более 2 раз подряд;
• не осуществляет капремонта имущества (если в соответствии с законом обязанность по проведению капремонта возложена на арендатора).

При наличии одного или нескольких указанных выше оснований, арендодатель имеет полное право обратиться в судебный орган с иском о расторжении арендного договора.

При этом, в соответствии с нормами ст. 619 Кодекса, перед подачей иска в суд арендодатель в обязательном порядке должен провести досудебную (претензионную) работу.

Досудебные мероприятия заключаются в направлении арендатору письменного предупреждения (уведомления) о необходимости исполнить обязательства в разумный срок – к примеру, до конца месяца внести просроченную задолженность по арендным платежам или же исправить те недостатки, которые возникли в результате нецелевого использования имущества.

Как оформить

Итак, прежде чем приступить к оформлению аннулирования сделки, следует определиться, в каком порядке будет происходить расторжение.

Как было сказано выше, расторгнуть правоотношения между арендатором и арендодателем можно:

• по обоюдному согласию;
• по решению суда.

Рассмотрим оформление в обоих случаях более подробно.

По суду

Подать заявление о расторжении в суд арендодатель может только, если:

• арендатор существенно нарушает условия договора;
• есть одно из оснований, предусмотренных в ст. 619 Кодекса, либо договором предусмотрен расширенный перечень оснований, при которых арендодатель имеет право по суду расторгнуть договор;
• была в должном порядке проведена претензионная работа.

Лишь при одновременном соблюдении вышеуказанных условий у арендодателя возникает право на судебное решение вопроса.

Сроки

Исходя из ст. 619 Кодекса, арендодатель имеет право требовать преждевременного расторжения только после отказа арендатора исполнить обязательства в разумный срок.

Срок исполнения должен быть указан в письме-предупреждении о расторжении арендного контракта.

Под разумным сроком законодатель понимает такой срок, который является достаточным для исполнения обязательства в связи с характером и спецификой выполнения последнего.

Если не руководствоваться принципом разумности, арендатор может доказать, что исполнение не могло быть им фактически произведено ввиду отсутствия достаточного времени.

Если после отправки письма-предупреждения арендатор так и не исполнил обязательство, арендодатель направляет требование (уведомление) о расторжении договора (ч. 2 ст. 452 Кодекса).

И тут возможно несколько ситуаций:

• арендатор соглашается на предложение арендодателя, после чего следует заключение соглашения о расторжении по обоюдному согласию;
• арендатор не отвечает на письмо в срок, который установлен в уведомлении или в договоре;
• арендатор отказывается от расторжения.

Важным моментом является указание срока получения ответа от арендатора, по истечении которого можно обращаться в суд. Срок может быть указан:

• в арендном соглашении;
• в самом уведомлении о расторжении;
• или же вообще не быть указан – тогда в суд можно идти по истечении 30-дневного срока после отправки уведомления.

Ответственность арендодателя за досрочное расторжение договора аренды

Арендодатель имеет право требовать преждевременного расторжения при существенном нарушении арендатором условий контракта, либо по основаниям, указанным в ст. 619 Кодекса. Поскольку арендодатель в данном случае является потерпевшим, какую-либо гражданско-правовую ответственность он не несет.

Ответственность, на основании ч. 5 ст. 453 Кодекса, несет арендатор, если он существенно нарушал условия арендного соглашения.

В силу положений указанной статьи, другая сторона вправе требовать компенсации всех убытков, причиненных вследствие расторжения сделки.

Обязательства сторон прекращаются:

Особенности расторжения без суда

Как и во многих других гражданско-правовых отношениях, при расторжении арендного контракта обязательным является соблюдение досудебного порядка урегулирования спора.

Перед обращением в суд арендодатель обязан:

• сначала направить письмо-предупреждение арендатору о необходимости выполнить обязательства в разумный срок;
• и лишь после отсутствия ответа на это письмо (или при отказе арендатора от исполнения обязательства) следует направить уведомление о расторжении договора;
• если и на это письмо не приходит ответа в установленный договором срок (или в 30-дневный срок, если в договоре отсутствует положение об установленном сроке), тогда можно обращаться с иском в суд.

При несоблюдении вышеуказанного порядка суд откажет заявителю в рассмотрении заявления.

Итак, досрочно расторгнуть договор аренды арендодатель может только в установленных законом случаях.

Тем не менее, список оснований может быть расширен договором сторон. Наилучший выход из ситуации – заключение соглашения о расторжении, но это возможно, если обе стороны пришли к обоюдному согласию.

Образец договора аренды земельного участка с правом выкупа вы можете найти здесь.

Про досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора читайте по ссылке.

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://kvartirkapro.ru/dosrochnoe-rastorzhenie-dogovora-arendy-po-iniciative-arendodatelja/

Одностороннее расторжение договора аренды по инициативе арендодателя или арендатора

Договор имущественной аренды может быть расторгнут как по соглашению между сторонами, так и по решению суда или, в определенных законодательством случаях – в одностороннем порядке по инициативе одной из сторон. Тем не менее, законодательно обеспечивается защита всех сторон заключенной сделки, которая препятствует самовольному прекращению обязательств арендатора и арендодателя друг перед другом.

1. Когда допустимо одностороннее расторжение договора любой из сторон 2. Одностороннее прекращение договора аренды арендатором 3. Расторжение договора аренды по желанию арендодателя 4. Другие нюансы одностороннего прекращения действия договора аренды

Когда допустимо одностороннее расторжение договора любой из сторон

Рекомендуем прочитать: Как сдать квартиру в аренду?

Несмотря на то, что ст.

310 ГК РФ предусматривает невозможность одностороннего отказа в большинстве случаев от принятых обязательств, в ней же устанавливаются и допущения, позволяющие одной из сторон отказаться от исполнения взятых на себя по договору прав и обязанностей.

Так, в общем случае, право одностороннего отказа по договору, если он заключен между предпринимателем и лицом, не являющимся предпринимателем, сохраняется исключительно за той стороной, которая не осуществляет предпринимательскую деятельность.

При этом законодательство предусматривает указание в договоре возможной ответственности за его расторжение в одностороннем порядке. Если же таковая ответственность не предусмотрена, сторона, пострадавшая от прекращения исполнения другой стороной обязательств, имеет право потребовать в судебном порядке возмещения понесенных расходов и прочих издержек.

Ст. 452 ГК РФ допускает расторжение договора по инициативе одной из сторон в случае непредвиденного изменения обстоятельств. В то же самое время, законодательство регламентирует извещение второй стороны о прекращении договора и обращение в суд в случае отсутствия согласия и наличия между сторонами споров.

Одностороннее прекращение договора аренды арендатором

Рекомендуем прочитать: Сдача жилья (квартиры) в аренду — особенности налогообложения

Непосредственно правовое обоснование расторжения договоров, касающихся аренды имущества и прав на прекращение исполнения обязательств со стороны арендатора, предоставляется в ст. 620 ГК РФ, которая однозначно регламентирует ситуации, в которых он может прекратить исполнять свои обязательства по заключенной сделке. К таковым случаям относится:

• Создание препятствий или непредоставление доступа к арендованному в соответствии с договором имуществу;
• Наличие у арендуемого имущества существенных недостатков, которые не были оговорены изначально в условиях заключенного договора и о которых было неизвестно арендатору;
• Арендодатель отказывается от проведения капитального ремонта и обслуживания имущества в соответствии с положениями договора и в установленные в нём сроки, либо в разумные сроки при их отсутствии;
• В случае, если арендуемое имущество придёт в негодность или значительно изменит свои качества по причине наступления событий, непредвиденных арендатором и произошедших без его участия или вины.

Важный факт

В вышеперечисленных случаях арендатор имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке без обращения в суд и без уведомления арендодателя. В то же самое время, судебное рассмотрение возникающих споров между сторонами возможно по инициативе любой из сторон в случае подобного прекращения взаимных обязательств и прав.

Расторжение договора аренды по желанию арендодателя

Законодательство устанавливает более строгие требования, касающиеся права расторжения договоров аренды в одностороннем порядке, для арендодателей.

Регламентируются таковые возможности положениями ст.

619 ГК РФ, которая полностью обосновывает право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке при наступлении следующих обстоятельств:

• Когда арендатор нарушает установленные договором или самой сущностью имущества правила его использования;
• В случаях, если использование арендатором имущества наносит существенно больший, чем нормальный при правильных условиях эксплуатации, ущерб его состоянию;
• Когда арендатор более чем двукратно подряд нарушает порядок оплаты и установленные договором расчетные сроки;
• Не обеспечивает своевременный ремонт и обслуживание имущества, если таковая обязанность возложена на него согласно договору, отдельными законами или правовыми актами.

Важный факт

Арендодатель всегда обязан уведомить арендатора о прекращении взаимоотношений по договору. При этом таковое уведомление должно предоставлять возможность арендатору исправить ситуацию прежде, чем договор будет расторгнут.

Другие нюансы одностороннего прекращения действия договора аренды

Законодательство предусматривает и другие возможные случаи прекращения действия договора по инициативе одной из сторон.

Так, причины для одностороннего прекращения аренды могут предусматриваться непосредственно положениями самой заключенной сделки как для арендодателя, так и для арендатора.

Кроме этого, следует отметить, что любая из сторон всегда может обратиться в суд для последующего расторжения договора по его решению.

При этом обращение в суд возможно и не только при наступлении событий, разрешающих расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Причиной для обращения в органы правосудия может быть или непредвиденное наступление определенных обстоятельств, или же подозрение на нарушение и ущемление прав одной из сторон договора.

Судом в таком случае будет проведена оценка условий на которых заключается договор, а также аналогичных договоров в местности.

Пример: арендатор может потребовать расторжения договора аренды с арендодателем, если в среднем по региону стоимость аналогичных услуг в несколько раз ниже, чем заявлено в условиях договора.

При этом, если таковые изменения наступили в связи с удешевлением предложений на рынке, а в договоре предусмотрена выплата неустойки за досрочное прекращение аренды, суд может вынести решение как о прекращении действия договора аренды, так и о принудительном изменении условий заключенного договора без приостановления действия взятых арендатором или арендодателем обязательств.

(402 голос., 4,60 из 5)
Загрузка…

Источник: https://pravo.moe/poryadok-rastorzheniya-dogovora-arendy-v-odnostoronnem-poryadke/

Расторжение договора арендатором в одностороннем порядке ГК РФ

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке — частое явление, и тому есть ряд объяснений.

Учитывая сложность и непредсказуемость экономической ситуации, последнее время все чаще приходится говорить о неисполнении сторонами условий достигнутого соглашения. Довольно часто речь идет о банкротстве компаний и других форс-мажорных ситуациях.

Как следствие, прекращение сотрудничества и расторжение договора, причем в одностороннем порядке. Разберемся, в каких случаях это возможно и чем это грозит подписантам.

Может ли арендатор расторгнуть договор

Прежде чем приходить к обсуждению возможности одностороннего выхода из договора аренды, стоит отметить, что подписание договора аренды — двухсторонняя сделка. Это означает, что закон защищает не только собственника, но и арендатора, который может выйти из договорного процесса, достигнув согласия, или по решению суда.

К сожалению, без вмешательства судебных инстанций обойтись получается далеко не всегда, а чтобы избежать возможных неприятностей, все тонкости процесса расторжения договора должны быть прописаны в положениях договора.

С точки зрения закона у арендатора есть четыре основания для выхода из договорных отношений в индивидуальном порядке:

1. Собственник жилья не желает передавать объект в использование арендатору, а это может произойти в случае, если оформление соглашение и фактическая передача объекта в пользование съемщика, произошли в разное время. В частности, арендодатель может препятствовать в использовании арендатором имущества, а к таким ситуациям можно отнести смену замков в сдаваемом помещении или отключение коммуникаций, что ставит арендатора в невыносимые условия.
2. В процессе эксплуатации арендованного объекта было выявлено наличие недостатков, затрудняющих эксплуатацию объекта, или делающих ее невозможной. Это может произойти по двум причинам: арендатор не был предупрежден об этих недостатках, или в ходе осмотра объекта он был лишен возможности произвести тщательный осмотр помещения.

В случае если суд докажет, что повреждение имущества было допущено арендатором, все убытки он будет вынужден покрыть за свой счет.

1. В случае если собственник недвижимости уклоняется от выполнения капитального ремонта, что подразумевает замену имущества (в случае с арендой транспортного средства, к примеру) или реконструкцию объекта недвижимости. Это не касается, между тем, случаев, когда капитальный ремонт, согласно договоренности, должен выполнять сам арендатор. В этом случае повода для преждевременного расторжения договора нет.
2. Согласно положениям закона, досрочно прекратить договорные отношения арендатор может в том случае, если объект недвижимости или автотранспортное средство были выведены из строя. При этом важно учитывать тот факт, что арендатор никак не мог этому помешать и, тем более, стал виновником случившегося. Это может случиться, к примеру, во время стихийного бедствия или ремонта соседних помещений.

Несмотря на то, что действия арендатора в случае наступления одного из последствий предусмотрены законом, юридическая практика показывает, что далеко не часто сторонам–подписантам договора аренды удается договориться. Как правило, расторжение договора по инициативе арендатора происходит через суд. Между тем, правильно составленный документ, а помочь в этом могут профессиональные юристы, поможет избежать судебных тяжб.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

• Москва и область: +7-499-938-54-25
• Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
• Федеральный: +7-800-350-84-02

Какие документы понадобятся

Все юридические тонкости процесса преждевременного прекращение аренды по инициативе съемщика предусмотрены статьей 622 ГК Российской Федерации. Этой же статьей предусмотрен перечень документов, которые предстоит собрать арендатору, решившему выйти из договора.

• Акт приема–передачи, а, согласно законодательству, после того, как договоренности перестают быть актуальными, имущество возвращается арендодателю. В документе должно быть описано состояние объекта с имеющимися недостатками, сроки его возврата собственнику, а также место прекращения аренды.

Чем подробней будет описано состояние объекта, тем меньше спорных моментов возникнет в ходе судебных слушаний.

• Договор о досрочном прекращении действия основного документа, а понадобится он в случаях, если один из подписантов отказался от выполнения своей части обязательств, при автоматической пролонгации соглашения и в случае, если сроки прекращения договора в положениях документа не оговорены.

При оформлении документа может быть указан конечный срок окончания аренды, хотя довольно часто заключается бессрочное соглашение. В случае если сроки аренды не были оговорены, съемщик может прекратить сотрудничество с арендодателем в любой момент, но об этом должен быть заранее предупрежден арендодатель.

Если другие сроки не предусмотрены договором, а досрочное расторжение договора аренды арендатором — вопрос решенный, арендодатель должен быть уведомлен об этом за 3 месяца или ранее, но не позже.

В случае если сроки прекращения действия документа оговорены заранее, сделать это раньше срока съемщик может только в судебном порядке.

Как арендатору расторгнуть досрочно договор без суда

Как показывает практика, арендатор имеет право расторгнуть договор аренды, и сделать это без суда, но в этом случае все зависит от того, насколько правильно был составлен документ.

В первую очередь, в нем такая возможность должна быть предусмотрена, при этом это должно быть учтено отдельным пунктом соглашения.

Если такой пункт в договоре отсутствует, решить вопрос без вмешательства суда, скорее всего, не получится, или процедура займет немало времени. К слову, это во многом зависит от срока действия договора.

Главное в этом случае, чтобы об этом был уведомлен арендодатель — в случае с объектами недвижимости за 3 месяца, а если речь идет о других объектах, арендодатель должен узнать об этом не ранее, чем за месяц.

Подробней о сроках уведомления сказано в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Сроки эти могут корректироваться, но это должно быть закреплено в одном из пунктов договора.

Если вы подписываете бессрочный договор аренды, предусматривать в нем возможность досрочного расторжения не имеет смысла.

Стоит отметить также, что, несмотря на прямое указание Гражданского кодекса о невозможности досрочного прекращения договорных обязательств без вмешательства суда, такая возможность допускается.

Главное, чтобы при заключении договора эта возможность была предусмотрена в договоре, причем документом может быть предусмотрена, как возможность расторжения договора при наличии оснований, так и без объяснения причин.

Как составить уведомление о расторжении договора

Арендаторам, решившим досрочно расторгнуть договор аренды, придется решить еще одни вопрос: как об этом уведомить собственника движимого или недвижимого имущества, сдаваемого в аренду.

Это может произойти в случае, если был найден более привлекательный объект, арендатор сменил род деятельности или просто не имеет средств на оплату аренды.

Уведомить арендодателя можно, направив в его адрес письмо или уведомление, при этом законом не установлена специальная форма этих документов, не предусмотрено и наличие специального бланка.

Это означает, что оба варианта являются приемлемыми, хотя большинство юристов уверено, что с юридической точки зрения правильней будет направить арендодателю уведомление. В любом случае, если такая необходимость возникла, делать это надо быстро, не допуская накопления долгов.

Уведомление, хотя и не имеет отношения к договору аренды, является таким же полноправным документом, даже невзирая на свободную форму его заполнения. Между тем, заполнять его надо правильно, не допуская двусмысленных трактовок.

При написании уведомления в обязательном порядке надо указать:

1. Полное название компании, с указанием банковских реквизитов, юридического адреса и контактных данных.
2. Должность руководителя компании-арендодателя, на имя которого направляется уведомление.
3. Данные договора, который подлежит расторжению — его регистрационный номер и дата заключения.
4. Причины преждевременного выхода арендатора из договорных отношений, причем на этом пункте надо остановиться подробней.
5. Дату расторжения договора аренды.

Уведомление заверяется подписью руководителя компании-арендатора с расшифровкой фамилии и инициалов, в случае наличия печати, она также должна присутствовать в конце документа, перекрывая часть подписи руководителя.

Естественно, во избежание недопонимания, документ этот должен быть зарегистрирован, с присвоением ему регистрационного номера. В случае если компания имеет свой фирменный бланк, уведомление лучше отправить, используя его.

Как доставить уведомление арендодателю

Важно не только, как правильно оформить уведомление, но и то, каким образом оно было доставлено адресату, и особенно в том случае, если есть предположение, что могут возникнуть определенные проблемы. Сделать это можно несколькими способами:

• Вручив уведомление о расторжении договора аренды секретарю руководителя, при этом важно, чтобы уведомление не только приняли, но и расписались в получении. Также важно получить регистрационный номер входящего документа.
• Лично руководителю под роспись, с расшифровкой фамилии и инициалов и указанием даты получения.
• Заказным письмом с уведомлением о получении.

Помните, что в юридических вопросах роль может сыграть любая мелочь. В нашем случае многое может зависеть именно от даты получения документа арендодателем. Поэтому последний вариант уведомления по почте считается исключительным, так как в этом случае многое зависит от расстояния и скорости работы почты.

Последовательность расторжения договора в судебном порядке

После того, как арендатор, воспользовавшись услугами профессиональных юристов, правильно составил и своевременно вручил уведомление о досрочном расторжении договора аренды, арендодателю, согласно закону, дается один месяц на ответ. Через месяц инициатор процесса досрочного расторжения договора получает право на обращение в суд.

Сложности могут возникнуть в том случае, если при заключении договора не только была предусмотрена возможность преждевременного выхода одной из сторон из договорного процесса, но и оговорены штрафные санкции за это. Между тем, согласно положениям 2-го пункта ст. 450 и ст. 451 Гражданского кодекса, даже этот пункт в судебном порядке может быть обжалован и изменен, но в этом случае вы должны доказать, что:

1. Собственник объекта (арендодатель) умышленно препятствует использованию сданного в аренду имущества по назначению.
2. Имущество или объект, сданные в аренду, имеют один или несколько дефектов, о чем арендатор не был предупрежден заранее, а здесь важно правильно составить приемочный акт.
3. Объект пришел в негодность по причинам, независящим от арендатора.
4. Арендодатель допустил другие серьезные нарушения положений соглашения.

Возможно, в суде арендатору предстоит доказывать, что договор расторгается в силу серьезных изменений первоначальных обстоятельств. Согласно п. 2 ст. 451 ГК, вы должны доказать, что подобные изменения первоначально не предусматривались.

В случае повреждения имущества/объекта съемщику придется доказывать также, что справиться с причинами, вызвавшими повреждение, он не мог, мало того — приложил все усилия к недопущению неприятных последствий.

Изменения также могли произойти в случае, если без этого арендатор не мог выполнять производственные, или иные задачи. Это тоже придется доказать в суде.

В любом случае, арендатор должен помнить, что даже преждевременное освобождение помещение или отказ от эксплуатации другого объекта, не освобождает его от арендной платы. Передача объекта должна быть задокументирована актом приема-передачи, а если этот важный документ не был составлен своевременно и правильно, в суде могут возникнуть серьезные проблемы.

Источник: http://urlaw03.ru/ooo/article/rastorzhenie-dogovora-arendatorom-v-odnostoronnem-poryadke

Расторжение договора по инициативе арендодателя | Адвокат Мугин Александр

В предыдущих статьях я рассказывал об одностороннем отказе от исполнения договора подряда.

Сегодня расскажу как правильно расстаться с арендатором, если он не оплачивает арендные платежи, нарушает иные условия договора.

Договор аренды, как и любой договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию арендодателя по решению суда и, если это предусмотрено договором, в одностороннем порядке, путем отказа от его исполнения.

Хорошо, если вы достигните согласия с арендатором по условиям расторжения договора, заключите соответствующее соглашение. Если согласия достигнуть не удалось – смотрим договор, на предмет положений о расторжении договора.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:

— когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;

— когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;

— когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;

— когда арендатор существенно ухудшает имущество;

— когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

— когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.

При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.

Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.

И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом.

При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.

Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.

Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.

Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.

Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.

В настоящее время разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

В соответствии с п. 22 указанного проекта судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора

Правило о том, что односторонний отказ от исполнения договора возможен, когда от допускается законом или соглашением сторон (ч. 3 ст. 450 ГК РФ), в равной мере относится и к договору аренды. То есть, стороны вправе предусмотреть одностороннее расторжение договора аренды.

Глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения сторон по договору аренды, в отличии, скажем от 37 Главы ГК РФ, регулирующей правоотношения сторон по договору подряда, не содержит указание на право какой-либо стороны отказаться от исполнения договора, то есть расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, а говорит лишь о праве требовать расторжения договора в суде.

Таким образом, понятия отказ от исполнения договора и расторжение договора по инициативе одной из сторон не равнозначны.

В связи с этим на практике часто возникает вопрос о возможности включения в договор аренды условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и, если такая возможность есть, то необходимо ли предусматривать в договоре аренды условия и основания для такого отказа или он может быть безмотивным.

Имеющаяся на сегодняшний день судебная практика позволяет сделать вывод, что стороны могут предусмотреть в договоре аренды условие об одностороннем отказе от исполнения договора.

При этом свой вывод о действительности условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды суды обосновывают тем, что для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, поскольку ни ст. 310 ГК РФ, ни ч. 3 ст. 450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ с наличием каких-либо оснований для такого отказа.

То есть, если договором аренды предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора аренды, достаточно направить арендатору уведомления. В суд обращаться не обязательно.

В какой момент договор аренды считается расторгнутым в случае отказа от его исполнения арендодателем.

Договор аренды, в случае одностороннего отказа от его исполнения арендодателем, считается расторгнутым с момента получения отказа арендатором, если иной срок не предусмотрен договором или не указан в уведомлении арендодателя об одностороннем отказе.

Основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды

При заключении договора аренды стороны могут предусмотреть основания для отказа от исполнения договора. Однако, бывают случаи, когда договор не содержит никаких условий и оснований для отказа от договора аренды.

Если вы все-таки решили расторгнуть договор аренды в связи с нарушением арендатором условий договора, то отказываться от исполнения договора следует до того, как арендатор устранил нарушения, поскольку в противном случае, если арендатор устранил нарушение, суды расценивают отказ арендодателя от договора как злоупотребление правом.

То есть, если договор предусматривает возможность отказаться от исполнения договора без основания, несмотря на нарушение условий договора арендатором, целесообразно не указывать на такие нарушения в уведомлении от отказе.

Еще один важный момент.

Имеется судебная практика, в соответствии с которой волеизъявление арендатора на односторонний отказ от исполнения договора не считается доказанным, если в соответствующем уведомлении указано на прекращение аренды, но отсутствуют ссылки на договор или иные данные, позволяющие идентифицировать отношения.

На сегодня, пожалуй, хватит. В последующем я расскажу о таких спорных вопросах, как разумность срока для погашения задолженности, существенность нарушений арендатора, о расторжении договора аренды при необходимости использования имущества для собственных нужд и других вопросах.

С наилучшими пожеланиями,
Адвокат, к.ю.н. Мугин Александр С.

Возможна вам также будет интересна статья «Арендатор не платит аренду«.

Источник: http://www.advokat-mugin.ru/rastorzhenie-dogovora-po-iniciative-arendodatelya/