Предварительная продажа

Предварительный договор купли-продажи

Поиски подходящего жилья, которое удовлетворяло бы нашим критериям, зачастую становятся весьма трудоёмким процессом, отнимающим большое количество времени. Однако даже после того, когда жилье мечты уже найдено, его немедленная покупка не всегда представляется возможной — у продавца либо у покупателя могут иметь место различные препятствующие обстоятельства.

В большинстве своём такие обстоятельства обусловлены задержками, связанными с одобрением ипотеки, с отсутствием документов, необходимых для сделки. В рамках сегодняшней статьи мы поговорим о способе, позволяющим официально зафиксировать договоренности, к которым пришли продавец и покупатель.

Что такое предварительный договор купли-продажи?

Предварительным договором купли-продажи (ПДКП) называется документ, в котором отражены намерения сторон провести сделку в будущем.

В документе отражены условия будущей сделки, такие, как цена, сроки, иные обязательства сторон по отношению друг к другу.

Кроме того, в договоре указана ответственность сторон на тот случай, если взаимные обязательства не будут выполнены.

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) не дает возможности сторонам отказаться от сделки просто потому, что у продавца нашёлся другой покупатель, готовый заплатить больше, или наоборот, потому, что покупатель успел заинтересоваться другим предложением.

Но этот документ имеет силу только до того, как подписан основной договор купли-продажи или до того, пока обязательства по нему окажутся невыполненными.

То есть, это просто соглашение о намерениях и сам по себе документ не может являться основанием для оплаты или передачи недвижимого имущества.

ПДКП должен соответствовать нормам, отраженным в ст. 429 ГК РФ, в противном случае этот договор может быть признан недействительным со всеми вытекающими последствиями.

Например, продавец, найдя более щедрого покупателя, отказывается выполнять договор и заключает более выгодную сделку, а признание судом документа недействительным означает, что он не понесет никакой материальной ответственности.

Несмотря на то, что ПДКП не нужно регистрировать, будет лучше заверить документ нотариально – нотариус заодно проверит соответствие текста законодательным нормам.

Каким бывает предварительный договор

Существует несколько разновидностей предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества это:

• Предварительный договор между Застройщиком и Соинвестором;

• Предварительный договор по ипотечной программе;

• Предварительный договор с внесением аванса.

Предварительный договор с Застройщиком

Существует Федеральный Закон о долевом строительстве, в котором прописано, что застройщик должен привлекать деньги дольщика исключительно в рамках ДДУ (договор долевого участия). Закон обеспечивает защиту дольщиков от неправомерных действий застройщиков и от иных рисков, не связанных с деятельностью застройщика.

 Однако некоторые компании пытаются этот закон обойти, так он ставит застройщика в довольно жесткие рамки в плане выполнения обязательств перед дольщиками.

Последним часто предлагается «вексельная схема» в обмен на условия, которые кажутся намного более выгодными относительно тех, которые предлагаются другими застройщиками по ДДУ.

Основной договор купли-продажи может быть заключен только тогда, когда дом будет достроен и приобретет статус объекта собственности.

Нельзя заключить договор купли-продажи на несуществующий объект, однако закон не запрещает инвестировать в строительство, и в подобных случаях эксплуатируется именно это обстоятельство.

Строительная компания заключает ПДКП и получает оплату от заинтересованного лица, выступающего соинвестором (такое инвестирование называется обеспечительным платежом), и принимает на себя обязательства по проведению строительства.

В перечень обязательств застройщика также входит подписание с соинвестором окончательного договора купли-продажи, на основании которого будет переоформлено право собственности. Для защиты инвестиций соинвестора строительная компания выписывает ему вексель на сумму, равную размеру вложения.

Этот вексель не выступает «правами требования» (аналогичное право предполагает подписание  ДДУ), но по условиям ПДКП компания или заключает основной договор или обязана вернуть деньги в обмен на предъявленный вексель.

Риски покупки жилья у застройщика через ПДКП

Это достаточно рискованный формат сделки, так как в случае банкротства компании или возникновении финансовых проблем, препятствующих завершению строительства, компания не сможет выполнить оплату по векселю.

В принципе, компания может даже отказаться передать достроенное жилье (если, например, цены на рынке за время строительства существенно выросли).

Клиенту просто возвращают сумму по векселю и компенсацию, и находят нового покупателя, с которого в момент завершения строительных работ можно взять намного больше денег.

Кроме того, ПДКП не регистрируется в Росреестре (в отличие от ДДУ) и застройщик может продать одну и ту же квартиру нескольким покупателям, им потом придется разбираться между собой в суде, чтобы выяснить – кто же владелец.

Предварительный договор по ипотечной программе

Такая разновидность договора необходима при оформлении ипотеки в банке, причем, в основном, это относится к сделкам на вторичном рынке.

Для приобретения жилья от застройщика используется несколько иная схема —  банк оценивает платежеспособность претендента и на основании одобрения со стороны кредитной организации (документально оформленного), заемщик идет подписывать договор с застройщиком.

Нужно заметить, что ни один банк не даст деньги для «вексельной схемы», так как это слишком рискованная сделка, ипотека сейчас оформляется исключительно в рамках ДДУ.

Предварительный договор нужен, если речь идет о сделке с квартирой, которая уже готова и на данный момент находится в чьей-то собственности. Банк интересует следующее:

• Документальное подтверждение согласия собственника продать недвижимость;
• Договорная стоимость сделки;
• Сроки проведения сделки;
• Порядок расчетов по сделке и порядок передачи собственности.

Предварительный договор с внесением аванса

Этот документ чаще всего подписывается на рынке вторичного жилья, чтобы документально согласовать условия предстоящей сделки и обосновать частичное внесение денежных средств.

Подписание такого документа помогает покупателю зарезервировать за собой право покупки, ведь после этого продавец на определённое время приостанавливает все действия по поиску клиента, пусть и более выгодного.

В принципе, этот договор может быть легко заменен договором аванса.

Если для продавца скорость проведения сделки не является критичным параметром, он, например, может подождать, пока покупатель соберет нужную сумму. Аванс, в данном случае, позволит возместить убытки, если покупатель не сможет обеспечить выполнения обязательств со своей стороны. Покупатель же может не переживать о том, что «уйдет» хорошее жилье, и спокойно собирать деньги.

Основные пункты предварительного договора

1. Прежде всего, в документе указывается информация об участниках сделки. Обязательно указываются имена всех, кто в данный момент обладает имущественными правами на объект недвижимости.

Каждый из них не имеет права продать вам жилплощадь поодиночке, только с письменным и нотариально заверенным разрешением и доверенностью от остальных.

Если будут внесены не все, кто каким-то образом может претендовать на жилье, то вполне может произойти следующее: нового владельца через суд обяжут компенсировать претенденту утраченную выгоду. В свою очередь, покупатель также вносит имена всех будущих владельцев (себя супругу, например);

2. Информация о жилплощади. После того, как все данные о вступающих в договорные отношения сторонах зафиксированы, обязательно следует указание адреса квартиры, её метраж, количество комнат, кадастровый номер и так далее. Максимально точное описание объекта исключает неверное толкование документа;

3. Прописывается дата сделки. Участники сделки совместно обсуждают и определяют время, необходимое на разрешение всех вопросов и подготовку требуемых бумаг. Установленный срок полагается отобразить как в виде цифр, так и прописью, дабы исключить возможное ошибочное понимание;

5. Для продавца убедительным доказательством того, что клиент действительно намерен приобрести именно эту жилплощадь по истечении указанного времени, является денежный залог.

Как только он принят, продавец больше не показывает объект недвижимости для продажи. О размере аванса задействованные лица договариваются сами.

Принято оставлять задаток в размере не более 10% от договорной стоимости жилья.

Чтобы обезопасить себя от ущерба, связанного, например, с отказом более выгодному покупателю, продавец может оставить полученные средства у себя, в качестве неустойки за невыполнение покупателем его обязательств.

Если вы не согласны с такой политикой, тогда следует подробно обговорить все условия произведения оплаты, а также возможность возврата в случае, если вы намерены продолжить поиски. Со своей стороны покупатель должен видеть в договоре пункт о том, как возместит ущерб продавец, если откажется выполнять условия договора.

Ещё один важный момент. Владелец (или каждый из владельцев) в письменном виде должен предоставить расписку о получении средств, в которой будет указываться сумма и срок получения.

6. Участники должны чётко определить цену сделки, после подписания предварительного и основного договора цена остается неизменной. Иные пункты договора могут указывать на то, что цена может измениться (например, если покупатель найдет деньги лишь через год или будут иметь место иные обстоятельства);

7. Устанавливается порядок, согласно которому будет происходить оплата. При проведении безналичного расчёта, указываются реквизиты всех банковских счетов, которые будут задействованы в проведении данной операции;

8. Прописывается ответственность за нарушение договорных обязательств. Необходимо оговорить и письменно зафиксировать все условия;

9. Отдельный пункт определяет обязанности продавца касательно выполнения дополнительных мероприятий. Например, если вы приобретаете жильё на вторичном рынке, обязательно проследите за тем, чтобы из квартиры выписались все ранее прописанные в ней жильцы.

Заключение

С помощью этого договора можно договориться обо всех пунктах, которые войдут в основной документ и все эти пункты будут перенесены в договор купли-продажи без изменений. Если присутствуют какие-нибудь сомнения касательного одного из положений, то лучше всего повременить с заключением, потому как внесение изменений в дальнейшем может оказаться невозможным (без каких-то уступок). 

Если покупатель решается на передачу задатка, для верности лучше осуществить это при незаинтересованных свидетелях (не имеющих отношения к продавцу). Настоятельно рекомендуем внимательно вчитываться в договор перед тем, как поставить свою подпись. Не доверяйте застройщику, предлагающему сказочные условия при заключении ПДКП — подобные соблазны очень часто приводят к горьким разочарованиям.

Источник: http://novostroev.ru/articles/predvaritelnyy-dogovor-kupli-prodazhi/

Предварительный договор купли-продажи квартиры – что это такое

Последнее обновление: 29.04.2021

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) – это соглашение заключить Договор купли-продажи квартиры в будущем, на заранее определенных условиях (сроки, цена, порядок расчетов, и т.п.).

То есть ПДКП – это всего лишь соглашение о намерениях.

 И если эти намерения не исполнятся в заданный договором срок (например, передумали заключать основной договор), то предварительный договор теряет свою юридическую силу.

Нормы заключения Предварительного договора купли-продажи содержатся в ст. 429 ГК РФ. ПДКП должен содержать все данные и реквизиты сторон, а также все существенные условия будущей сделки. ПДКП нигде не регистрируется и может быть изменен по соглашению сторон или в одностороннем порядке (если такое условие в нем отражено).

Предварительные договоры в сделках с недвижимостью бывают трех типов:

1. Предварительный договор, по которому некоторые Застройщики принимают деньги от соинвесторов строительства, в качестве платежа за будущую квартиру (обычно, с одновременной продажей векселя компании на ту же сумму);
2. Предварительный договор между Продавцом и Покупателем квартиры при ипотечной сделке, по требованию банка-кредитора (формальный документ для кредитного отдела банка);
3. Предварительный договор, который используют некоторые агентства недвижимости при внесении аванса за покупаемую квартиру (как альтернатива Договору об авансе).

Рассмотрим их по порядку.

Как провести сделку купли-продажи квартиры правильно? И нужен ли для этого риэлтор – смотри в этой заметке.

Предварительный договор от Застройщика

Застройщик, действующий в обход закона ФЗ-214, может предложить Покупателю (соинвестору строительства) заключить с ним Предварительный договор купли-продажи еще не построенной квартиры.

По этому договору Застройщик принимает деньги (формально – «обеспечительный платеж») от Покупателя-соинвестора, и обязуется после достройки дома и оформления на себя права собственности, заключить с Покупателем основной Договор купли-продажи, по которому право собственности на квартиру перейдет уже Покупателю.

Чтобы защитить вложения Покупателя, Застройщик, обычно, предлагает заключение ПДКП совместно с передачей Покупателю векселя компании (т.н. «вексельная схема» покупки квартиры).

Заключение Застройщиком Предварительного договора купли-продажи квартиры (ПДКП) само по себе  нарушением закона не является, но его особенность в том, что он только фиксирует намерения сторон, и не обязывает их выполнять намеченное. Т.е.

такой договор не обязывает Застройщика передать квартиру в собственность Покупателя, а у Покупателя, в свою очередь, не возникает права требования на квартиру.

В случае недостроя дома, например, Покупателю будет сложно доказать факт инвестиций в строительство жилья, он сможет только претендовать на возврат обеспечительного платежа.

Кроме того, по ПДКП Застройщик технически имеет возможность продать одну и ту же квартиру несколько раз разным людям (т.н. «двойная продажа»).

Подробнее о ПДКП от Застройщика, и его отличиях от основного Договора купли-продажи можно почитать здесь.

Вопрос о заключении ПДКП на еще не построенную квартиру является спорным с точки зрения юристов, и содержит множество сложных и не до конца разъясненных законодателем нюансов. На практике Девелоперу довольно легко уйти от ответственности за нарушение условий ПДКП.

Аналогом ПДКП у Девелопера может быть, так называемый, «Предварительный договор долевого участия», что не меняет его сути, и не имеет отношения к ФЗ-214.

ПДКП относится к так называемым «серым схемам» приобретения квартир; он позволяет Девелоперу привлекать деньги с населения еще на этапе разработки проектной документации (еще до начала строительства), а Покупателю дает возможность купить квартиру по самой низкой цене.

Как проверить надежность Застройщика самостоятельно – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Предварительный договор при ипотечной сделке

Такой Предварительный договор заключается, прежде всего, в интересах банка-кредитора, т.к. позволяет ему формально обосновать (для собственной отчетности) выдачу ипотечного кредита Покупателю на приобретение квартиры по конкретному адресу.

При этом, сам банк, обычно, не является стороной Предварительного договора, который заключается непосредственно между Продавцом и Покупателем, но по указке и на условиях банка-кредитора.

Цель такого договора для банка заключается в следующем:

• зафиксировать намерение Покупателя купить данную квартиру, и обязательство Продавца продать ее именно этому Покупателю (договор выполняет функцию необеспеченного обязательства, аналогично внесению аванса;
• формализовать и зафиксировать условия будущей сделки купли-продажи квартиры, под которую банк будет выделять ипотечный кредит;
• зафиксировать окончательную цену квартиры, и распределить, сколько вкладывает в покупку сам Покупатель, а сколько доплачивает банк, в виде кредита;
• определить способ и порядок расчетов между тремя сторонами – Продавцом, Покупателем и банком (налом или по безналу, до регистрации или после, сразу или частями);
• установить дату заключения основного Договора купли-продажи квартиры;
• зафиксировать условие получения банком права залога (ипотеки) на квартиру сразу после регистрации перехода права на нее.

Образец Предварительного договора купли-продажи квартиры при ипотечной сделке можно скачать здесь.

Предварительный договор от агентства недвижимости

Такой Предварительный договор иногда заключается на вторичном рынке для согласования условий будущей сделки, и обоснования внесения предварительного (обеспечительного) платежа Продавцу квартиры, в счет будущих платежей по сделке.

По сути, это тот же аванс, и содержание такого Предварительный договора мало чем отличается от содержания Договора аванса.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ .

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-pdkp/

7 советов для организации предварительных продаж с помощью текста

Предварительная продажа – это не что-то из области фантастики, а вполне реальная возможность начать продавать товар ещё до выхода его на широкий рынок. Как же правильно составить текст, сопровождающий этот товар, чтобы он работал как можно эффективнее, и смог принести доход.

Советов в этом вопросе несколько и все они действительно работают, иногда отдельно, но лучше группами. Почему бы не использовать все возможности и не написать текст, способный раскрутить новичка на рынке и организовать ему предварительную продажу.

Пишем текст для предварительных продаж

1. Самый уникальный!

Если аналогичных товаров на рынке пруд пруди, то тут придётся попотеть и придумать, чем же так уникален именно ваш товар. Уникальность товара – это не только его инновационные характеристики (состав, функциональность или внешний вид). Любое отличие, которое заметно, а так же будет актуально для потребителя – это уже выделяет ваш продукт из линейки аналогов.

Всеми возможными и доступными способами анонсируйте свой товар, как самый уникальный!

2. Мы лучшие!

Речь пойдет о сравнении вашего товара (фирмы или услуг) – с конкурентами. Соблюдая законы приличия, сдержанно сравнивайте ваш товар с аналогичными у других производителей.

Усиление подачи в тексте можно достичь:

• Путем описания сравнения своего товара с аналогичным известного бренда, но с акцентом, что показатели, то есть функциональность, у вас выше (быстрее, мощнее и тому подобное).
• Акцентировать сравнение на стоимости.
• Помните об адекватных сравнениях, всё должно быть логично.

3. Интригуем!

Интрига актуальна только на известных брендах, неизвестные марки ничего не скажут покупателю и, соответственно, не будет стимулироваться предварительная продажа.

Этот приём лучше использовать в исключительных случаях, когда выпускаете продолжение линейки известных уже товаров или вводите новые услуги, которыми давно интересовались ваши клиенты.

4. Кто быстрее?

Чувство соперничества играет на руку предварительной продаже. Используя в тексте этот приём, можно аккуратно, но с ощутимым нажимом стимулировать потенциального покупателя поучаствовать в предварительной продаже.

5. Когда ждём?

Ключевой атрибут текста по предварительным продажам – это указание точной даты появления товара в продаже. Никому не нравится неизвестность, она пугает и настораживает! Покупатели вообще не любят длительных ожиданий, тем более после оплаты.

Не используйте таких формулировок, как «где-то в…» или «в конце …»

6. «Кто последний?» или элемент массовости

Популярность тоже не стоит сбрасывать со счетов, тот факт, что новый товар через предварительную продажу уже купили, например, 150 человек — сыграет на руку при выборе из этой покупки или любого знакомого бренда, но с показателями 5 покупок. Подсознательная тяга к массовости и доверие мнению большинства – неистребимая человеческая особенность.

Без особого акцента, как бы исподволь, доносим до читателя информацию, что «сегодня купили уже столько-то» или «осталось столько-то экземпляров» и следует поторопиться принять участие в предварительной продаже.

Посмотрите : Копирайтинг в Instagram

7. В чём выгода участия в предварительной продаже?

Ответ на этот вопрос, пожалуй, хотят знать многие покупатели, но он прост – возможность купить со скидкой! Скидка – мощный и эффективный элемент любых продаж. В случае предварительных продаж не экономьте на этом шаге, многие захотят воспользоваться приятной возможностью сэкономить.

Приём «тающей» скидки, которым успешно пользуются, например европейские авиакомпании» — работает безотказно. Покупать билет зимой, чтобы лететь летом — регулярная практика европейцев, желающих сэкономить. Ведь, чем ближе дата вылета, тем меньше скидка.

Как видите, если вы уже знаете о том, что предварительные продажи направлены на подготовку потребителя к покупке, то используйте в комплексе мероприятий действенные приемы, которые должны быть в продающем тексте для эффективной организации предварительных продаж в сети интернет. Действовать лучше сообща и вместе с теми людьми, у которых уже есть опыт и результаты. Приходите в наши программы, заодно и заработаете больше!

С Вами,
       — Игорь Зуевич.

Рекомендую Вам обратить внимание на следующие программы по созданию дополнительного источника дохода в интернете:

Если следующие 5 минут вы можете инвестировать в  самообразование, то переходите по ссылке и читайте следующую нашу статью: 4 совета по оформлению статьи о доставке для вашего сайта

Источник: https://igorzuevich.com/7-sovetov-dlya-organizacii-predvaritelnyx-prodazh/

Предварительный договор купли-продажи: всё, что нужно знать

Сегодня продажа не состоится. Вместо этого вам предлагают заключить предварительный договор купли-продажи и уплатить некоторую сумму вперед. Разумеется, в счет будущей покупки. Что ж, думаете вы, это лучше, чем договориться лишь на словах. На руках будет какой-никакой, а «документ», значит, беспокоиться нечего, сделке – быть!

Насколько это верно? Какие гарантии дает подписание предварительного договора? Какие опасности он в себе таит? Об этом разберемся в данной статье.

Обязанности сторон

Из предварительного договора следует лишь одна обязанность – каждая из сторон обязуется в будущем заключить основной договор. (Здесь мы для удобства рассматриваем вариант с куплей-продажей).

После подписания предварительного договора никаких прав на приобретаемую вещь у покупателя не возникает. Ее собственником по-прежнему остается продавец. Более того, обязанности передать вещь покупателю этот договор также не предполагает.

Из этого следует, что пока не будет заключен основной договор купли-продажи, продавец вправе по своему усмотрению распоряжаться вещью. В том числе, продавать ее другим лицам. Поэтому покупателю остается лишь надеяться на добросовестность продавца и на то, что к назначенному сроку тот сможет ею распорядиться, продав именно данному покупателю.

Форма предварительного договора

Предварительный договор заключается в той же форме, что и основной. Таким образом, если основной может быть только в письменной, то и предварительный – тоже. Если основной должен быть удостоверен нотариально, то и предварительный – тоже.

Если это правильно не соблюсти, то предварительный договор окажется ничтожным.

Неисполнение обязанности

Как мы уже определились выше, согласно предварительному договору стороны обязываются заключить основной договор. Ничего более.

Что же происходит, если к обозначенному в договоре сроку основной договор не заключается? Это зависит от причины.

Если ни одна из сторон до обозначенного срока не сделала другой стороне предложение заключить основной договор, обязательства прекращаются.

Если же одна из сторон вышла с таким предложением, а другая уклонилась от подписания основного договора, у первой возникает право обратиться в суд и с помощью судебного решения обязать несговорчивого контрагента оформить сделку. Впрочем, такой вариант будет успешен только в том случае, если к этому времени будет в отношении чего договариваться. Напоминаем, что желаемой вещи в собственности продавца может уже и не быть.

Важный момент: предмет основного договора, его иные существенные условия должны максимально четко быть изложены в предварительном договоре. В противном случае заключение основного договора может оказаться невозможным ни в судебном, ни во внесудебном порядке. Можно порекомендовать проект будущего договора сделать приложением к предварительному договору.

Обеспечительные платежи и прочие гарантии

При такой простоте изложенной правовой конструкции стороны, разумеется, хотят как-то себя обезопасить. Ни продавцу, ни покупателю неинтересно ждать понапрасну основного договора без достаточной уверенности, что таковой будет оформлен.

Поэтому в предварительном договоре чаще всего предусматривается какой-либо способ обеспечения исполнения предусмотренных в нем обязательств. Рассмотрим наиболее распространенные варианты.

Обеспечительный (гарантийный) платеж

Покупатель передает продавцу некоторую сумму в счет оплаты по основному договору. Если в итоге покупатель уклониться от предложения продавца заключить основной договор, этот платеж останется у продавца. Если уклониться продавец либо ни одна из сторон не изъявит желания оформить сделку – платеж подлежит возврату.

Задаток

Особенность задатка в том, что сторона, получившая его (в данном случае – продавец) и не исполнившая обязательство (не заключившая основной договор), обязана вернуть задаток в двойном размере (отличия задатка от аванса мы разбирали здесь).

Если же от заключения основного договора уклониться покупатель, задаток останется у продавца.

Наконец, если договор будет заключен, задаток зачтется в стоимость приобретаемого товара.

Неустойка

Как дополнительную гарантию для покупателя в предварительном договоре можно прописать неустойку (штраф) – за задержку возврата продавцом обеспечительного платежа, за просрочку подписания основного договора либо за отказ продавца от его подписания.

Кстати, если будущий договор будет подпадать под действие законодательства о защите прав потребителей, то для требований о возврате полученных по предварительному договору денежных средств будет применяться неустойка, предусмотренная пунктом 5 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, а также штрафные санкции.

© VVCL

Источник: https://www.vvcl.ru/2021/02/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-vsyo-chto-nuzhno-znat/

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Скачать образец договора купли-продажи >>

До подписания основного договора купли-продажи стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи, договор аванса или договор задатка. Выбор конкретного документа согласовывается дополнительно между продавцом и покупателем. 

Подобные документы оформляются, если основной договор купли-продажи не может быть заключен сразу. К примеру, до заключения основного контракта требуется провести какие-нибудь работы, или же покупателю необходимо собрать денежные средства в полном размере, или продавцу необходимо подготовить документы к сделке.  

Предварительный договор продажи квартиры позволяет не потерять возможность в будущем заключить основной контракт с конкретным покупателем или продавцом по оговоренной заранее и зафиксированной цене. На сегодняшний день заключение предварительных договоров купли-продажи квартиры — довольно распространенное явление. 

Такой документ имеет некоторые «подводные камни». Иногда стороны не уделяют составлению договора особого внимания, что в дальнейшем приводит к проблемам. Мы рекомендуем тщательно подготовить и проработать совместно с юристом предварительный договор купли-продажи квартиры, чтобы в будущем сократить все риски до минимума.  

Составление документа

В данном документе обязательно указывается в какие сроки стороны обязаны заключить основной договор купли-продажи.

Покупатель вносит продавцу или его представителю часть суммы в качестве аванса или задатка от 5 до 10 % от общей стоимости за объект. Эта сумма является гарантией для продавца.

Предварительный договор купли-продажи квартиры, а также договор аванса или задатка разрабатывается индивидуально под клиента и составляется юристами нашей компании.

В предварительном договоре купли-продажи указываются все существенные детали сделки, которые позднее будут прописаны в основном контракте. 

В случае если одна из сторон уклоняется от подписания основного договора, другая сторона может обратиться в суд с требованием соблюсти условия предварительного контракта. Сторона, которая отказывается от регистрации основного договора, должна возместить другой стороне убытки в полном размере. 

Основной договор купли-продажи жилого помещения после его заключения подлежит обязательной государственной регистрации в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. А вот предварительный договор купли-продажи квартиры или дома не регистрируется.  
 

Предварительный договор купли-продажи несуществующего объекта. Сделки с новостройками

На сегодняшний день встречаются предварительные договоры, в соответствии с которыми стороны обязуются в будущем заключить основной контракт по купле-продаже отсутствующего на момент заключения предварительного договора недвижимого имущества. 

Как правило, такой предварительный договор купли-продажи квартиры предлагают заключить застройщики, что не совсем правомерно. Дело в том, что по общему правилу, заключить основной договор купли-продажи в отношении отсутствующего недвижимого имущества невозможно. 

Однако однозначной судебной практики по этому поводу нет, и вопрос остается открытым. В некоторых случаях суды допускают возможность заключать предварительные договоры купли-продажи, предметом которых является объект незавершенного строительства.
 

Данные, необходимые для составления контракта

Чтобы правильно составить предварительный договор купли-продажи, стоит сразу выяснить все данные о лицах, которые подписывают документ.  
 

Данные участников сделки

• Если подписантом является физическое лицо, необходимо указать фамилию, имя и отчество,  паспортные данные и адрес место жительства подписанта.
• Если лицо действует на основании доверенности,  необходимо указать реквизиты доверенности. 
• Если стороной сделки является юридическое лицо, указываются следующие данные:

1. Оганизационно-правовая форма. 
2. Наименование юридического лица. 
3. Местонахождение. 
4. Номер свидетельства о государственной регистрации. 
5. Ф.И.О.

   лица, действующего от имени юридического лица*

* У последнего обязательно должна быть доверенность на право проводить подобные сделки. 
 

Предмет договора

В соответствии с законом предварительный договор купли-продажи должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. При отсутствии в предварительном договоре купли-продажи квартиры данного пункта он считается незаключенным.
 

Сроки заключения контракта

В предварительном договоре купли-продажи квартиры необходимо указать срок, в который стороны намерены заключить основной договор. Однако если такой срок не определен, основной договор купли-продажи квартиры подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного документа.

Если же сделка не будет заключена в оговоренный срок или срок предписанный законом, то обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи квартиры, прекращаются, и принудить его заключить уже будет невозможно. Кстати, действие предварительного договора купли-продажи квартиры прекращается и тогда, когда одна из сторон направит другой стороне предложение заключить основной договор купли-продажи квартиры.
 

Источник: https://www.landmarkRE.ru/ru/services/contract-sale/preliminaryphp

Предварительный договор купли-продажи квартиры, образец заполнения

/ Квартира / Предварительный договор купли продажи

До оформления основного договора купли-продажи продавец и покупатель могут по соглашению сторон оформить предварительный договор купли-продажи, договор аванса или договор задатка. Заключение предварительного договора достаточно часто применяется при совершении сделок с недвижимостью.

В соответствии с Гражданским кодексом (ст.429 ч.1) по предварительному договору стороны сделки обязуются в будущем заключить основной договор о передаче какого-либо имущества, оказании определенных услуг и выполнении работ на тех условиях, которые зафиксированы в предварительном договоре.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры вы можете скачать по ссылке в конце статьи.

Применительно к сделке купли-продажи жилой недвижимости данная норма означает, что покупатель и продавец квартиры или другого объекта недвижимости имеют право заключить предварительный договор, в котором будут прописаны все важные условия планируемой сделки купли-продажи.

Необходимость в предварительном договоре возникает в том случае, если основной договор по каким-то причинам не может быть заключен сразу. Например, если покупателю требуется время, чтобы собрать денежные средства для оплаты квартиры, или продавцу нужно подготовить все необходимые документы.

Предварительный договор купли-продажи дает сторонам определенную гарантию того, что сделка в будущем будет заключена именно на оговоренных условиях, в том числе и по согласованной ранее цене.

Несмотря на то, что предварительное соглашение не влечет за собой передачу квартиры, оно обладает юридической силой и приводит к определенным правовым последствиям. Поэтому стороны сделки должны ответственно подойти к составлению и заключению предварительного договора купли-продажи, чтобы избежать неприятных последствий в дальнейшем.

Существенные условия договора

Обязательными условиями предварительного договора купли-продажи являются предмет договора (то есть описание квартиры или другого продаваемого имущества), стороны договора и цена продаваемого имущества. Исходя из перечисленных условий, стороны в будущем обязуются заключить договор купли-продажи именно указанной квартиры и именно по оговоренной цене.

В предварительном договоре также обычно указываются порядок и сроки заключения основного договора. Кроме того, при продаже квартиры в договор включаются условия о внесении аванса или задатка, которые являются определенной гарантией для сторон. Обычно сумма аванса или задатка при продаже квартиры составляет 5-10% от общей суммы сделки.

При составлении предварительного договора стороны должны четко понимать разницу между авансом и задатком, чтобы представлять последствия расторжения такого договора в одностороннем порядке.

Внесение продавцом аванса дает сторонам возможность отказаться от оформления основного договора купли-продажи, вернув аванс. Это может произойти, например, при изменении цены на недвижимость.

Если же расторжение предварительного договора происходит по инициативе покупателя, задаток остается у продавца. Таким образом, задаток повышает степень ответственности сторон за неисполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи.

В договоре должны содержаться все реквизиты сторон:

• фамилия, имя, отчество, полные паспортные данные и адрес, если стороной договора является физическое лицо;
• наименование, организационно-правовая форма, местонахождение, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица, если оно выступает стороной договора. При сделке с юридическим лицом в договоре также указываются фамилия, имя и отчество представителя, выступающего от имени юридического лица;
• реквизиты доверенности, если лицо, подписывающее договор, действует на основании доверенности.

Узнайте, как продать квартиру в ипотеке, возможные варианты и способы продажи.

Полный перечень необходимых документов для регистрации права собственности на квартиру, можно найти по этому адресу.

Срок действия договора

Чаще всего в предварительном договоре купли-продажи объекта недвижимости стороны указывают срок заключения основного договора. Если же срок не определен сторонами, то согласно нормам гражданского законодательства основной договор купли-продажи жилья должен быть заключен в течение одного года с момента подписания предварительного соглашения.

Если сделка купли-продажи не совершается в установленный срок или срок, установленный законом, то предварительный договор перестает действовать.

Основные ошибки при заключении предварительного договора

Стороны недооценивают важность предварительного соглашения, не считая его важным документом. Тем не менее, расторжение такого договора в одностороннем порядке может привести к штрафным санкциям.

Некоторые застройщики предлагают потенциальному покупателю заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в отношении незавершенных объектов строительства, однако заключение такого договора является не совсем правомерным, так как его предметом выступает несуществующий на данный момент объект недвижимости.

И хотя судебная практика допускает заключение такого договора, вопрос о юридической силе предварительного соглашения на отсутствующий объект остается открытым.

В предварительном договоре оговариваются не все важные условия предстоящей сделки купли-продажи. Это может привести к разногласиям при заключении основного договора и даже к признанию предварительного договора недействительным (если отсутствуют обязательные условия, без которых данный договор не имеет юридической силы).

Следовательно, сторонам сделки нужно внимательно составлять предварительный договор купли-продажи, осознавая всю степень ответственности.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры – скачать в формате .doc

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi/obrazets-zapolneniya.html