Особенности ипотеки земельных участков

Ипотека земельных участков

См. также Информационное письмо ФНП «По вопросам внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество и совершения исполнительных надписей на кредитных договорах»Порядок залога (ипотеки) земельного участка регулируется:

Как и другое имущество, земельный участок является предметом залога в качестве обеспечения выполнения обязательства собственника земли. Самым распространенным случаем является залог земельного участка для получения денежного кредита.

Согласно ст.

1 Закона об ипотеке, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть

1. 1. сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или
   2. лицо, не участвовавшее в этом обязательстве (третье лицо).

При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Предметом ипотеки может быть любой земельный участок, который принадлежит залогодателю на праве собственности (ст. 5, 6 Закона об ипотеке), за исключением земельных участков, указанных в ст.

63 Закона об ипотеке, которая запрещает залог земельных участков:

• • находящихся в государственной или муниципальной собственности (внимание! см. ниже!), а также
  • участков, размеры которых меньше установленных минимальных предельных размеров.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков.

В настоящее время, в соответствии со  ст. 340 ГК РФ, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Возникновение ипотеки возможно (ст. 334 ГК РФ):

1. 1. на основании договора;
   2. на основании закона.

Ипотека на основании договора

Договор ипотеки заключается по правилам, установленным в гл. II Закона об ипотеке. К разряду существенных условий договора ипотеки отнесены (ст. 9 Закона об ипотеке):

• • предмет ипотеки, его оценка,
  • существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.

Если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в отдельном соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные федеральным законом для договора об ипотеке.

Договор ипотеки должен быть заключен в письменной форме, нотариально удостоверен и зарегистрирован в регистрационной палате.

Ипотека на основании закона

Возникновение ипотеки на основании закона возможно при купле-продаже земельного участка в рассрочку или в кредит (ст. 488 ГК РФ), если право собственности переходит с момента заключения сделки.

Как правило, в случае купли-продажи в рассрочку или кредит право собственности переходит к покупателю с момента внесения последнего платежа. Ипотека же возникает при переходе права собственности к покупателю с момента государственной регистрации, при этом продавец до получения последнего платежа обладает правом залога на предмет сделки — земельный участок.

Основания для обращения взыскания на заложенное имущество содержатся в п. 1 ст. 348 ГК РФ, а также в ст. 50 Закона об ипотеке.

К обстоятельствам, влекущим обращение взыскания на заложенное имущество, отнесены:

• • неисполнение или ненадлежащее исполнение обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплата или несвоевременная уплата суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Особенность обращения взыскания на недвижимое имущество заключается в отчуждении предмета залога по решению суда (ст. 51 ФЗ Об ипотеке). Иск об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, предъявляется в соответствии с правилами подсудности и подведомственности дел, установленными процессуальным законодательством.

Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается (ст. 55 Закона об ипотеке):

1. 1. если это предусмотрено договором об ипотеке либо договором, влекущим за собой возникновение ипотеки в силу закона, или
   2. если права залогодержателя удостоверены закладной.

Особенности ипотеки земельных участков, предназначенных для жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства

В этом случае предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки:

1. 1. находящиеся в муниципальной собственности, и
   2. земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

Данные земельные участки передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Решения об ипотеке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, принимаются органами местного самоуправления.

Решения об ипотеке земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, принимаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, наделенными полномочиями на распоряжение указанными земельными участками в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Источник: https://jurkom74.ru/ucheba/ipoteka-zemelnich-uchastkov

Правовые особенности ипотеки на земельный участок

/ Ипотека / На земельный участок

Ипотечные кредиты на приобретение земли, несмотря на достаточно жесткие условия такого кредитования, становятся в России все популярнее. Многие граждане предпочитают купить участок земли и на нем уже строить дом. Кроме того, в последнее время покупка участков земли активно используется и как средство для инвестирования и сохранения сбережений.

Ипотека участков земли, так же как и иной недвижимости, регулируется законом РФ от 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)», российскими Гражданским и Земельным кодексами.

Правовые особенности ипотеки участков земли

Одной из основных особенностей ипотеки участка земли, которая вытекает из специфики земельных правоотношений, является то, что залог, а, следовательно, и ипотечное кредитование, участка возможны, если соответствующая земля не исключена федеральным законодательством из оборота или не ограничена в обороте.

На ипотеку участков земли также есть некоторые законодательные ограничения. Так, не допускается ипотечное кредитование участков земли, относящихся к государственной собственности или собственности муниципалитетов. В качестве исключения названы земли под жилищное строительство, переданные для обеспечения кредита на обустройство инженерной инфраструктурой.

Кроме того, законодатель запретил ипотечное кредитование части участка земли, если площадь этой части меньше установленного минимума.

Такой минимум определяется региональными и муниципальными властями самостоятельно путем принятия соответствующих нормативных актов.

При этом регионы и муниципалитеты устанавливают допустимые минимумы площади земельного участка, учитывая различное целевое назначение земли и ее разрешенное использование.

К примеру, в Санкт-Петербурге региональными властями установлены следующие нормативы: 2 сотки – для целей садоводства и огородничества, 3 сотки – для целей индивидуального жилищного строительства либо размещения на земле жилого дома индивидуальной постройки; 6 соток – для осуществления дачного хозяйства. Земельные наделы, имеющие меньшую площадь, не подлежат кадастровому учету и, соответственно, не могут быть переданы кредитной организации в залог. Подобные нормативы существуют в каждом субъекте РФ.

Если участок земли, который планируется заложить банку при получении кредита, находится в общей долевой либо совместной собственности, в залог может передаваться лишь часть земли, принадлежащая непосредственно заемщику.

При этом закладываемая часть участка земли должна быть уже на момент кредитования выделена в натуре. Это означает, что расположение нового земельного участка должно согласовываться с другими участниками общей собственности.

Кроме того, необходимо проведение межевания и осуществление кадастрового учета с последующей регистрацией права.

Те же самые правила залога относятся и к аренде государственных или муниципальных участков земли.

Залог прав аренды на соответствующие участки земли, находящиеся в собственности муниципалитета либо государства, заемщиком-арендатором таких участков земли допускается также в пределах срока соглашения аренды с обязательным получением согласия собственника земли – государства или муниципалитета.

Если арендатор берет по договору аренды участок земли, относящийся к государственной или муниципальной собственности, на период более пяти лет, залог права аренды для получения ипотечного кредита допускается даже без согласия собственника участка земли при условии его уведомления.

Несмотря на законодательное закрепление возможности арендатора предоставлять в качестве залога по ипотеке свои права аренды, на практике, банки чаще всего отказывают физическому лицу в такой ситуации в выдаче ипотечного кредита. Большинство кредитных организаций все же требует, чтобы участок земли, передаваемый в залог банку, принадлежал продавцу на праве собственности.

У продавца должно иметься соответствующее регистрационное свидетельство на отчуждаемую землю, а также выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие на продаваемом земельном участке обременений. Если свидетельство отсутствует, кредитные организации требуют оформить (перерегистрировать) названный документ о собственности на землю до момента выдачи ипотечного кредита.

Стоит также учитывать, что банк не возьмет у заемщика в залог участок земли, уже находящийся под обременением (к примеру, при залоге или ренте). Приобретаемый заемщиком участок земли не может территориально располагаться на землях закрытого административно-территориального образования, на территории водоохраной, резервной или охранной зоны, а также зоны национального парка.

Достаточно часто банки отказывают потенциальным заемщикам из-за неправильно составленной документации, ранее оформленной при переводе земли в другую категорию либо при перепродаже больших земельных наделов.

Кредитной организации, рассматривающей заявку на ипотеку, важно, чтобы приобретаемый заемщиком участок земли находился в том регионе, где функционирует банк-кредитор.

В некоторых банках в порядке исключения можно оформить ипотечный кредит для покупки земельного надела в другом регионе.

Однако и здесь обязательно, чтобы в соответствующем регионе, в котором заемщик планирует приобрести участок земли, был филиал кредитной организации, предоставляющей ипотеку.

В этом случае заемщик, приобретающий земельный участок в ипотеку, получает одобрение на ипотечный кредит в отделении банка, расположенном в регионе по месту регистрации заемщика, а денежные средства – уже в филиале этого банка по месту расположения земли.

Помимо этого у банков есть менее обязательные требования для выдачи ипотеки на участки земли. Например, некоторые кредитные организации, рассматривая возможность одобрения ипотеки, обращают внимание на наличие подведенных к приобретаемому участку земли коммуникаций.

В зависимости от правил банка могут различаться и требования к минимальному размеру покупаемого участка земли.

Оценка земли и определение суммы ипотеки

Оценка участка земли, приобретаемого за счет заемных средств, проводится оценщиками в соответствии с нормативными актами, регулирующими порядок оценочной деятельности в России. Сама залоговая стоимость участка земли, передаваемого в залог по ипотеке, определяется по соглашению заемщика с кредитной организацией.

Кредитование покупки участка земли сопряжено для кредитных организаций с гораздо более высокими рисками в сравнении с аналогичными операциями с жильем, поэтому оценке земли банки уделяют существенное внимание. Риски ипотечного кредитования под залог земельных участков увеличиваются из-за невозможности точно определить ликвидность этого участка.

Как правило, для реализации участка земли банку требуется больше времени, чем для продажи квартиры. Обычно земля продаются долго, а конечная сумма сделки с ней нередко значительно отличается от цены предложения.

Поэтому оценщик должен максимально достоверно рассчитать величину ликвидационной стоимости участка.

Высокие риски по кредитованию участков земли, как правило, влекут повышенные процентные ставки по ипотеке. Кроме того, сумма заемных средств по ипотеке в процентном отношении к реальной стоимости приобретаемого участка земли будет ниже по сравнению с кредитованием жилья.

Решения кредитной организации о возможности ипотечного кредитования покупки земли и о сумме ипотечного кредита, зависят и от ликвидности залога, и от платежеспособности заемщика, и от наличия у него иных ликвидных активов.

Ипотека на землю с зданиями и сооружениями

По общему правилу, при ипотечном кредитовании участков земли право залога распространяется и на расположенные или строящиеся на этой земле здания или сооружения залогодателя. Иные правила залога могут быть предусмотрены в указанной ситуации самим соглашением об ипотеке.

Если в ипотечном договоре прописано условие, предусматривающее, что расположенные или строящиеся на участке земли постройки, принадлежащие залогодателю, не заложены при оформлении ипотеки на участок земли залогодержателю, залогодатель при обращении банком взыскания на землю сохраняет право на все эти постройки и одновременно приобретает право ограниченного использования (сервитут) той части участка земли, которая нужна для эксплуатации таких зданий или сооружений согласно их назначению.

Конкретные условия использования названной частью участка земли будут определяться соглашением залогодателя и залогодержателя, а в случае спорной ситуации — судом.

Заемщик, выступающий при ипотеке залогодателем участка земли, вправе без согласия кредитной организации (залогодержателя) свободно распоряжаться зданиями и сооружениями на приобретенном участке, не попавшими в залог к банку.

Источник: https://infonedvizhimost.com/ipoteka/na-zemelnyj-uchastok/pravovye-osobennosti.html

Особенности ипотеки земельных участков

Строительство дома на собственном земельном участке – одна из частых причин обращения граждан в банк за выдачей займа.  Несмотря на большое разнообразие ипотечных программ, в отношении кредитования земельных покупок список действующих программ гораздо меньше.

С одной стороны, заемщиков чаще интересует покупка квартир в многоквартирных домах, чем ипотека на земельный участок, с другой стороны для кредитных организаций данное направление пока остается довольное новым ввиду более сложной процедуры оформления и проверки ликвидности объекта.

• СКАЧАТЬ образец договора ипотеки земельного участка

Особенности кредитования

Спустя несколько лет после появления в портфеле банков ипотечных программ на покупку участка, далеко не все кредитные организации готовы к выдаче средств на покупку земли. Зачастую, это предложение ограничено списком земель, реализуемых партнерами банка. Одной из наиболее известных организаций, реализующих направление ипотеки на землю, является Сбербанк.

В качестве обеспечительной меры, ипотека предусматривает оформление залога (см. ст.6 ФЗ №102). Решение банка о выдаче займа во многом будет зависит не только от платежеспособности самого заемщика, но и от степени ликвидности приобретаемых угодий. В учет берутся:

• показатели транспортной доступности;
• точное место расположения;
• наличие инфраструктуры и коммуникаций.

Главное, чтобы объект покупки можно было быстро реализовать, если со стороны заемщика возникнут проблемы с обслуживанием долга.

Собственник ипотечной земли вправе возводить постройки на территории приобретенного участка, не сообщая об этом банку. Однако следует быть готовым, что любое новое строение автоматически включается в залоговое обеспечение, вплоть до полного погашения займа. Банк руководствуется положением, что любой объект, находящийся на участке, купленном в ипотеку, является залоговым имуществом.

Требования к земельному участку

Ипотечное кредитование охватывает следующие категории земель:

1. Участки ИЖС.
2. Земля для садоводства.
3. Личное подсобное хозяйство.

Ограничение накладывается и на возможность приобретения части участка. Если участок находится в собственности нескольких владельцев, разрешение берется у всех лиц.

Определяя оправданность займа, кредитор будет рассматривать следующие параметры участка:

1. Почвенные характеристики.
2. Близость расстояния от населенного пункта (в пределах 50-70 км, по усмотрению банка).
3. Наличие круглогодичного подъезда.
4. Экологическая чистота района расположения.
5. Надлежаще оформленные документы на сам объект собственности и отсутствие ограничений в праве распоряжения (участок без залога, свободный от аренды и т.д.)
6. Доступность коммуникаций, как минимум – источника воды.

В некоторых случаях ипотека становится невозможной – если земли относятся к муниципальной или федеральной собственности (исключение составляют земли под ИЖС), заповедные и лесопарковые зоны, наделы до 6 соток или свыше 50 соток.

Основные положения ипотечного договора

Процесс покупки земли в ипотеке сходен с основной процедурой получения стандартного жилищного кредита. Однако имеются свои нюансы, связанные с особенностью категории объекта. Таким образом, при составлении ипотечного соглашения банк будет опираться на основные законодательные акты, имеющие отношение к оформлению ипотеки.

Основным законом, регулирующим покупку земли с привлечением заемных средств, является Федеральный закон №102-ФЗ.

Ссылки на законодательство

Закон «Об ипотеке» обязывает заключать кредитное соглашение на покупку недвижимого имущества, основываясь на общих положениях гражданского законодательства и пунктов закона №102-ФЗ. Основные условия заключения подобных сделок указаны в ст. 339 ГК и ст.9 ФЗ №102-ФЗ.

При оформлении договора руководствуются требованиями, изложенными в ч.1 ст.339 ГК РФ:

1. Оформление залога с указанием предмета залога (земля).
2. Сущность залога.
3. Финансовые обязательства по ипотеке и срок погашения.
4. Порядок урегулирования вопросов, связанных с принудительной реализацией участка, и условия возникновения такого права.

Данные пункты обязательно должны найти отражение по любому ипотечному объекту недвижимости в соответствии с нормативными актами и законами РФ.

Основные требования к документу об ипотеке

В договоре между кредитной организацией и заемщиком должны быть указаны следующие пункты:

• точные характеристики объекта (его название, расположение, описание основных характеристик, позволяющих идентифицировать участок), его оценочная стоимость согласно заключения независимого эксперта;
• основные условия выдачи займа, его размер, сроки погашения и окончания действия договора;
• указание оснований, на которых залогодатель владеет собственностью;
• определение государственного органа, ответственного за внесение регистрационной записи о праве собственности;
• указание основной информации по закладной.

Правила оформления типового договора

Как правило, все кредитные организации применяют свои шаблоны договоров с учетом специфики своей деятельности. Однако в любом ипотечном договоре должны быть указаны детали конкретной сделки и соблюдены требования к формату составления:

• название документа;
• населенный пункт и дата заключения;
• паспортные данные и реквизиты сторон;
• точная информация об объекте недвижимости;
• банковские гарантии по залогу, отсутствие обременений и риска отчуждения;
• права и обязанности участников;
• положения о страховании участка;
• регулирование вопросов при наступлении форс-мажора;
• заключительные положения;
• реквизиты участников договора.

Описание действий заемщика

Схема оформления участка с помощью заемных средств аналогична процедуре по другим видам недвижимости:

1. Подача заявки на одобрение займа и документов на предмет покупки.
2. Подписание ипотечного договора.
3. Регистрация сделки в Росреестре с фиксацией права на землю с наличием обременения в силу ипотеки.
4. Участок поступает в пользование заемщика без права распорядиться им самостоятельно вплоть до полного закрытия линии кредитования.
5. Удостоверением прав залогодержателя становится оформленная закладная.
6. По окончании выплат долга производят процедуру снятия обременения, после чего собственность переходит в полное распоряжение заемщика.

На видео о снятии обременения с земли после погашения займа

Получение займа на участок мало отличается от стандартной процедуры в банке. При согласовании объекта кредитная организация будет исходить из ее ликвидности. Заемщику остается подыскать наиболее выгодный вариант ипотечной программы из действующих на момент обращения.

Источник: http://ru-act.com/nedvizhimost/ipoteka/ipoteka-zemelnyx-uchastkov.html

Определение соответствия земельного участка как предмета для ипотечного кредитования

Перед заключением ипотечного договора на приобретение земли с заемщиком, кредитная организация обращает внимание на ее ликвидность, что позволяет, в случае неплатежеспособности клиента, выставить недвижимость на торги для погашения долга.

Лицо обязано быть наделено правами собственности на землю, которые подтверждаются соответствующим реестром, выданным в кадастровом органе при ее оформлении. Сам участок должен иметь четкие границы, установленные при проведении процедуры межевания.

Федеральным законодательством предусматривается ряд критериев, предъявляемых к земельному участку для ипотечного кредитования:

1. Земля должна предназначаться для ЖС либо под садоводческий участок.
2. Должны быть строго отведенные границы.
3. Расположение земли должно быть в транспортной доступности (возможность добираться на общественном транспорте).
4. Развитая инфраструктура в месте нахождения участка.
5. Месторасположение обязано соответствовать нормам экологичности. Банк не одобрит кредит на землю, расположенную в промышленной зоне.

На основании ст.62 ФЗ «Об ипотеке» к предмету ипотеки относятся:

1. Земли, не исключенные из оборота и не имеющие ограничения в обороте.
2. В случае нахождения земли в общей долевой собственности, ипотека устанавливается лишь на участок, принадлежащий заемщику, который был выделен в натуре из земли, находящейся в общей совместной собственности.

Кредитные организации вправе отказать в ипотечном кредитовании на основании XI главы, статьи 63 Закона «Об ипотеке», ГК РФ, которые определяют перечень земель, не подлежащих залогу:

• Участки земли, находящиеся в муниципальной, государственной собственности. Запрет введен с целью сохранения целостности страны. Государство вправе передавать землю для хозяйственного ведения либо для осуществления оперативного правления.
• Часть участка земли, площадь которой меньше, установленной нормативно-правовыми актами субъектов страны, муниципалитета, предназначенной по закону для целевого пользования. В каждом регионе страны отличается количество используемых участков.

Прочие особенности ипотечного кредитования земельных участков, имеющих отношение к залогу:

1. Залоговое право определяет ряд принципов, на основании которых при ипотечном кредитовании участка право залога расположенных на нем построек, зданий залогодателя не применяется.
2. Ипотека имеет ряд дополнительных условий в договоре, а также дополнительной документацией. В случае их отсутствия, регистрирующим органом может быть отказано в совершении процедуры государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Необходимая документация для оформления ипотечного договора на землю:

1. Свидетельство, подтверждающее государственную регистрацию прав собственности.
2. Наличие плана с индивидуальным кадастровым номером, предназначением земли, ее нахождении и прочее.
3. Наличие договора купли-продажи.
4. Отчет, составленный экспертом-оценщиком.
5. Документ, подтверждающий отсутствие на участке различных построек. Справку можно получить в бюро техинвентаризации.

Важно знать! При необходимости закон допускает возможность продажи земли, за которую до конца не погашен кредит. Для этого требуется составление договора купли-продажи земли, обремененной ипотечным кредитованием. Отличием от простого договора купли-продажи является указание сведений о нахождении участка в залоге у банка на основании ипотечного договора.

Допускается ли залог арендных прав участка?

На основании ст.22 п.

5 Земельного Кодекса Российской Федерации за арендатором закрепляется право передачи прав и обязанностей по договору аренды земли третьим лицам, а также передачи арендных прав в залог в пределах сроков аренды участка.

При этом согласие арендодателя не требуется, необходимо лишь уведомить его при условии, что договор аренды земли не предусматривает иного. При этом отсутствует необходимость в заключении нового договора аренды участка.

Использовались следующие источники

• http://base.garant.ru/12112327/de40175ab12d04d68f792b5b742a18fc/
• http://www.ipoteka-rus.ru/5/326.html
• https://studwood.ru/928095/pravo/osobennosti_ipoteki_zemelnyh_uchastkov
• https://ipotekaved.ru/dom/osobennosti-ipoteki-zemelnyh-uchastkov.html
• https://studopedia.ru/9_131281_osobennosti-ipoteki-zemelnih-uchastkov.html
• http://proipoteku24.ru/stati/osobennosti-ipoteki-zemelnykh-uchastkov/
• https://jurkom74.ru/ucheba/ipoteka-zemelnich-uchastkov
• http://ipipip.ru/zakon-ob-ipoteke/glXI/
• https://studwood.ru/928095/pravo/osobennosti_ipoteki_zemelnyh_uchastkov
• https://www.zonazakona.ru/zakon/index.php?zakon=fz_ipoteka&go=gl11

Источник: https://ipoteka.finance/dom-i-zemlja/osobennosti-ipoteki-zemelnyh-uchastkov.html

Особенности ипотеки земельных участков: нюансы и условия банков

Приветствуем! Итак, сегодня у нас – земельная ипотека. Вы узнаете особенности ипотеки земельных участков: выгоды и альтернативы. Среди городских жителей набирает обороты тенденция выкупать пригородные участки и строить там дома на свой вкус. Разбираемся: выгодно ли брать земельный участок в ипотеку, даже если очень хочется.

Особенности

Земельная ипотека в России бывает двух видов:

• Ипотека на покупку земельного участка;
• И на приобретение земли с целью постройки на нем коттеджа, дома, дачи и так далее.

От целей оформления ипотеки на земельные участки зависят требования банка к собственно приобретаемой земле.

На сегодняшний день немногие банки предлагают такую услугу, как ипотека на землю. Учитывая высокую стоимость земли, пригодной для жилья, любому банку становятся интересны только ликвидные варианты.

Иными словами, банк скорее одобрит ипотеку на землю в строящемся коттеджном поселке, чем в диком поле на берегу неизвестной речки, например.

Прежде чем окончательно определиться с выбором участка, нужно сначала понять для чего он вам нужен. От этого будет зависеть итоговый выбор ипотечной программы. Так, если вы планируете купить дачу, то стоит рассмотреть ипотеку на дачу, если коттедж, то почитайте наш пост про ипотеку на коттедж, ну а если это таунхаус в ипотеку, то тогда будут совсем другие условия.

Особенности ипотеки земельных участков: ряд важных нюансов: 

Основное отличие ипотеки на землю от обычной – перевернутый порядок действий.

Если вы задумали купить квартиру, то, прежде чем идти в банк, вы присмотрите несколько подходящих для вас вариантов жилплощади, и только потом отправитесь подавать заявку.

Но если вы планируете покупку в кредит земельного участка, разумнее будет сначала выбрать банк, ознакомиться с его требованиями и только потом подбирать землю под эти условия. Такой способ поиска земли поможет вам сократить сроки покупки.

Второе важное отличие от ипотеки на квартиру или готовый дом – возможность строить на купленном участке что угодно без разрешения банка, в том случае, если это не прописано в кредитном договоре.

Выделяют также ряд других особенностей ипотеки под залог земельных участков:

• При ипотеке земельного участка право залога сохраняется за банком. То есть, не только заемщик может строить, что ему вздумается, на залоговом земельном участке: банк также сохраняет за собой такое право. Более того, для того чтобы построить на земельном участке здание, банку даже не потребуется разрешение собственника – в некоторых случаях.
• Заемщик, после подписания кредитного договора, будет иметь права на все возведенные на его участке строения.
• Если в стандартной ипотеке залогом может стать доля в квартире, то доля земельного участка залогом для такого кредита не является. Если земля находится в долевой собственности, его можно заложить только в том случае, если у заемщика будут согласия всех остальных владельцев такого участка. То же правило действует и при оформлении такого вида кредитования, как ипотека права аренды земельного участка.
• Процентные ставки, как правило, значительно выше, чем в классической ипотеке. Это легко объясняется: квартира в качестве залога признается банком гораздо ликвиднее, чем земля.
• Арендованный земельный надел в ипотеку оформить можно, если срок его аренды превышает срок кредитования.

Ипотека земельного участка на сегодняшний день достаточно популярна: активно покупаются участки в садовых и дачных кооперативах, коттеджных и прочих загородных поселках. Увеличивается количество предложений по такой ипотеке от российских банков.

Ипотека на покупку земли имеет ряд значительных преимуществ:

• Во-первых, все-таки процентная ставка ипотеки на землю ниже, чем процент в обеспеченном потребительском кредите.
• Во-вторых, сохраняется большой срок погашения займа – некоторые банки предлагают такой заем сроком до 30 лет.
• В-третьих, вы можете строить без оглядки на требования банка к постройке.

Требования

Банк признает земельный участок прибыльным и выдаст на него ипотеку в том случае, если будут удовлетворены его требования. У разных банков они могут отличаться друг от друга, но мы приведем список стандартных характеристик земли по ипотеке.

Требования к земельному участку, приобретаемому в ипотеку:

1. Расположение земельного участка: как далеко он находится от ближайших населенных пунктов, поселков, крупных городов и т.д.
2. Наличие транспортных развязок и коммуникаций рядом
3. Хорошо развитая инфраструктура.
4. Земля принадлежит к территории населенного пункта с разрешением использовать его для строительства? Хорошо, если выбранный вами вариант находится в черте города: российские банки очень не любят сельскохозяйственные земли.
5. Не должен находиться вблизи от экологически опасных предприятий.
6. Банк не выдаст ипотеку на земельный участок, который находится в природоохранной или резервной зоне.
7. Желательно, чтобы выбранная вами земля находилась недалеко от отделения банка, выдавшего вам ипотеку. Многие банки даже указывают предельное расстояние, на котором может располагаться участок – обычно оно не превышает 70-ти км от населенного пункта, где располагается отделение банка.
8. Банки очень любят земельные участки, к которым реально подъехать на машине, так что наличие дороги рядом с предлагаемой в залог землей будет только плюсом.
9. Площадь земли должна быть не меньше той, которую установил в требованиях банк.
10. У земельного участка должны быть четко зафиксированные границы.
11. Земля должна уже стоять на кадастровом учете.
12. На выбранном вами земельном участке не должно быть никаких обязательств: ареста, аренды или уже оформленного на него залога.
13. Продавец должен являться собственником земельного участка.

Самыми востребованными земельными участками сейчас считаются участки в коттеджных поселках, поэтому банки всегда отдают предпочтение именно им.

Однозначный запрет, установленный законодательством России, стоит только на приобретение с помощью ипотеки двух видов земель:

• Земель, принадлежащих муниципальным или государственным органам;
• И земель слишком маленькой площади.

Если вам понравился определенный участок, но вы не знаете все ли с ним в порядке, с юридической точки зрения, или вам нужно поменять категорию земельного участка или целевое назначение, то просьба записаться на бесплатную консультацию к нашему онлайн-юристу в специальной форме внизу. Он оперативно поможет.

Кому с большей вероятностью одобрят

Вы можете заключить кредитный договор на ипотеку с банком, только если вы:

• Гражданин РФ;
• Совершеннолетний, но не в пенсионном возрасте;
• Имеете прописку в том населенном пункте, где собираетесь подавать заявку на ипотеку;
• Имеете стабильную занятость и можете это подтвердить;
• Имеете достаточный для погашения кредита постоянный доход;
• И если вы имеете хорошую кредитную историю.

Как оформить

Ипотека на земельный участок может быть оформлена в несколько простых шагов:

1. Выбор отделения банка, где вы собираетесь брать ипотеку, и ознакомление с требованиями банка к земельному участку.
2. Выбор земельного участка (а лучше – нескольких), удовлетворяющего все требования банка.
3. Подача заявки и одобрение банком земельного участка и в целом заявки на ипотеку.
4. Подготовка и сбор документов на земельный участок, проверка их банком.
5. Если никаких нареканий документы у банка не вызвали – получение кредитных средств и приобретение земельного участка.

Основные документы, которые понадобятся вам для получения ипотеки на землю:

• Свидетельство о собственности на земельный участок;
• План земли (в нем должны быть: кадастровый номер, сведения о расположении участка, цена, площадь, вид использования, категория);
• Разрешение органов попечительства и опеки – только в том случае, если земельный участок состоит в долевой или полной собственности у несовершеннолетнего;
• Согласия всех совладельцев земельного участка (например, обоих супругов);
• Отчет эксперта о земельном участке;
• Справка, подтверждающая отсутствие на земельном участке каких-либо строений.

Сбербанк

• Сумма – от 300 000 рублей;
• Первоначальный взнос – от 25%;
• Срок погашения – до 30 лет;
• Процентная ставка – от 12 до 14%;
• Условия залога: залог приобретаемого имущества,

Сбербанк выдает самую большую сумму за счет учета дополнительных доходов без подтверждения документами. Кредитует пенсионеров и может выдавать заем до наступления заемщику 75 лет. Достаточно лоялен к заемщикам.

Россельхоз Банк

• Сумма – от 100 000 до 20 000 000 рублей;
• Первоначальный взнос – от 15%;
• Срок погашения – от 1 месяца до 30 лет
• Процентная ставка – от 12,9% до 17,5%;
• Условия залога: приобретаемого имущества.

Надежный государственный банк. Действует программа «Молодая семья», которая позволяет снизить ставку и ПВ до 10%. Разрешено использовать материнский капитал как первый взнос.

Только два этих государственных банка дают классическую ипотеку на покупку земельного участка, при котором он идет в залог. Остальные предложения банков подразумевают ипотеку под залог имущества.

Альтернативные варианты

При кажущихся многочисленных плюсах (возможность быстрого приобретения земли, большой срок погашения кредита, большие суммы, обеспечиваемые банком), земельная ипотека – не самый выгодный вариант приобретения земли.

Дело здесь в том, что участок земли – это нестандартный залоговый объект, вполне вероятно, что еще и неликвидный. Любому финансовому учреждению просто невыгодно выдавать заемщику круглую сумму, учитывая, что банк может не окупить для себя это вложение.

Поэтому достаточно распространенным исходом любых попыток обратиться в банк с просьбой выдать ипотечный кредит на неликвидный участок земли, будет слишком маленькая сумма ипотеки.

Чтобы обезопасить себя, банки используют повышенный коэффициент для определения суммы займа: вам может не хватить и половины средств на покупку земли, которые придется добывать без помощи банка. Здесь у вас будут только три способа выйти из ситуации:

1. Предложить банку дополнительный залог, например, квартиру.
2. Оформить потребительский кредит.
3. Взять ссуду под залог имеющейся недвижимости.

Для любого банка самым выгодным будет вариант под номером один – они охотно примут в залог еще и квартиру. Но это будет иметь смысл только в том случае, если кредитные средства покрывают не только покупку земли, но и строительство на нем дома.

Потребительский кредит станет настоящим спасением в ситуации, когда выбранный вами надел не подходит под требования банка, стоимость такой земли сравнительно небольшая, и вы спокойно можете выплатить долг по кредиту в срок до 5-ти лет. Тогда вы не только не переплатите, но и избавите себя от нужды возиться с документами на залог.

Ипотека под залог имеющейся недвижимости может помочь в том случае, если земельный надел банк не одобрил, а средств потребительского кредита для покупки земли и строительства на нем дома недостаточно.

Конечно, процентная ставка по такой ипотеке будет выше, чем при ипотеке под залог приобретаемого имущества, но даже в целом переплата и размер ставки будет ниже или равен тому, что предлагается банком в том случае, если земля не подходит или не совсем подходит под установленные требования.

Источник: https://ipotekaved.ru/dom/osobennosti-ipoteki-zemelnyh-uchastkov.html