Образец договора купли-продажи доли в квартире

Особенности договора покупки доли в квартире

Значительное число объектов жилой недвижимости является совместной собственностью нескольких лиц. В силу различных жизненных обстоятельств один из владельцев может принять решение о продаже своей доли. Данная сделка предусматривает обязательное оформление договора купли-продажи доли, который имеет определенную специфику (как заключения, так и оформления).

Продажа доли – особенности

Режим долевой собственности предполагает, что каждый собственник обладает определенной частью объекта недвижимости. Данная часть может быть выделена в натуре, то есть иметь четкие границы, и тогда режим совместной собственности распространяется на общие строительные конструкции, например, на крышу.

Но в большинстве случаев доли не выделяются в натуре, так как для этого нет технической возможности. Отметим, что действующее законодательство не устанавливает ограничений по минимальному размеру доли, и на практике иногда появляются доли, составляющие менее одного квадратного метра площади квартиры.

Нет ограничений и по количеству собственников долей, их может быть значительное число (и каждый из них имеет равный объем прав).

Согласно действующему законодательству собственник доли в долевом имуществе имеет право преимущественного приобретения отчуждаемой доли. В связи с этим продавец должен направить письменное уведомление остальным собственникам о планируемой продаже доли с предложением приобрести её.

Если остальные собственники отказались в письменной форме от покупки или в течение месяца не дали ответ по уведомлению, то собственник доли может продать долю третьим лицам.

Уведомление о продаже продавец может направить лично или уполномочить на это других лиц, например, некоторые аутсорсинговые компании оказывают подобного рода услуги. При выборе второго варианта необходимо, чтобы в уведомлении было четко обозначено, кто и за сколько хочет продать свою долю.

Кстати, при обозначении цены в уведомлении остальным дольщикам следует учитывать, что продажа третьим лицам должна быть осуществлена по цене, которая не ниже указанной.

Форма и содержание договора купли-продажи доли

Договор покупки доли в 2021 году ничем не отличается от договора купли-продажи квартиры. Он также должен быть оформлен в письменном виде и содержать ряд обязательных разделов:

• Фамилия, имя, отчество и паспортные данные каждой из сторон;
• Наименование объекта, в данном случае обязательно указывается размер доли, например, 1/3 двухкомнатной квартиры общей площадью 85 кв.м.
• Точный адрес объекта с указанием кадастрового номера;
• Информация о документе, подтверждающем право собственности на долю;
• Цена и порядок расчетов;
• Ответственность каждой из сторон.

В связи с тем, что доля квартиры имеет определенную специфику, связанную с наличием иных собственников, то в договор необходимо внести следующую информацию:

• Сведения о лицах, имеющих регистрацию по данному адресу и право проживать в данной квартире;
• Подтверждение об уведомлении лиц, у которых есть право преимущественного приобретения доли, а также об их отказе от реализации этого права.

В 2021 году сделки с долями квартиры подлежат нотариальному удостоверению, поэтому стороны должны учесть в договоре, какая из сторон несет расходы на услуги нотариуса. Но участие нотариуса при проведении купли-продажи доли является своеобразной гарантией, что в дальнейшем ни у продавца, ни у покупателя не возникнут проблемы в связи с заключением договора.

Важно знать! На нашем сайте открылся каталог франшиз! Перейти в каталог…

Совет: в качестве приложения к договору желательно прикладывать экземпляр уведомления других собственников, а также копии их отказов от преимущественного права покупки.

Стоит отметить, что стоит избегать использования типовых договоров для сделок с долями, так как каждая ситуация по продаже доли в квартире имеет свои особенности, которые обязательно должны быть отражены в договоре.

Если договоры купли-продажи гаража или акты приема-передачи квартиры при сдаче в аренду, наоборот, лучше использовать типовые, так как они в полной мере отражают все нюансы сделки, то договор по долям необходимо готовить к конкретному случаю.

В 2021 году лучше всего взять развернутый образец и на его основе подготовить свой документ, где будут зафиксированы все специфичные черты сделки, к примеру, количество лиц, имеющих право постоянного проживания в продаваемой квартире.

Сохраните статью в 2 клика:

Например, учитывая существующие в большинстве банков порядки покупки квартиры в ипотеку, можно уверенно сказать, что долю в кредит купить не получится. Однако многие кредитные организации принимают долю в жилой недвижимости в качестве обеспечения по кредитным обязательствам.

Поэтому сделки с долями не так уж сложны, необходимо только внимательно подходить к предмету продажи и знать все нюансы её оформления.

Образец договора купли-продажи доли квартиры

• Скачать образец договора купли-продажи доли квартиры .doc

Источник: http://megaidei.ru/raznoe/dogovor-kupli-prodazhi-doli-kvartiry

Договор купли-продажи доли квартиры второму собственнику квартиры и порядок продажи

Как оформить договор купли-продажи доли квартиры второму собственнику? Чем такой договор отличается от других? Нужно ли получать чьё-то разрешение или согласие? Какие бумаги потребуются, и сколько будет стоить оформление? С чего начинать? Какие казусы и проблемы могут осложнить сделку? Всестороннее и детальное рассмотрение темы поможет уклониться от ошибок и грамотно продать долю.

Общая долевая собственность

Понимание общей собственности даёт Глава 16 ГК РФ. Это вид собственности, при которой квартира не принадлежит кому-либо единолично, а пребывает в собственности двух и более лиц одновременно.

Общая собственность бывает совместной и долевой:

• При совместной собственности размер доли в праве на квартиру не определён.
• При долевой – величина доли известна и выражается правильной дробью, к примеру, 1/3, 1/20. Долю не получится пощупать или постоять на ней, т.к. она определяет только право владения квартирой вместе с сособственниками.

Участники долевой собственности управляют своей долей самолично (ст.246 ГК РФ). Участники совместной собственности распоряжаются квартирой только по единогласному решению всех совладельцев.

Продажа доли в квартире сособственнику

Собственник доли при её продаже обязан принять во внимание право преимущественной покупки её сособственниками.

Ст. 250 ГК РФ регламентирует продажу доли в праве сторонним лицам, не принадлежащим к числу совладельцев. Сначала предложение с указанием условий продажи доли делается сособственникам, и только при их отказе, её можно продать сторонним лицам на тех же условиях (или более выгодных для себя).

Предложение выкупить долю направляется отдельно каждому сособственнику. Отправлять предложение можно разными способами: телеграммами, заказным письмом с уведомлением (обязательно с описью вложения), и т.д.

Самым надёжным является привлечение к этому процессу нотариуса. Получив предложение из нотариальной конторы, граждане быстрее реагируют и отвечают на предложение.

В предложении сообщают о намерении продать долю, цену, др.

условия при наличии, и временной отрезок для ответа. По закону – это месяц. Если никто из них не проявит своего интереса, то это приравнивается к отрешению от права преимущественной покупки.

Теперь долю разрешается продавать посторонним.

Если интерес выразили несколько совладельцев, то продавец определяет покупателя сам. Если продавец заранее договорился с одним из сособственников, других дольщиков уведомлять о продаже он не обязан.

Сбор документов

Когда все условия сделки сособственниками обсуждены, пришло время подготовить документы для её совершения. Но до этого, следует понять, будет ли покупатель привлекать для расчётов с продавцом заёмные средства. Этим определяется и перечень документов. Рассмотрим оба варианта.

Покупка доли за счёт собственных средств

Для совершения сделки понадобятся:

Покупка доли с использованием заёмных средств

Подготовка документов займёт намного больше времени. Покупателю сначала придётся согласовать выдачу займа банком.

Для одобрения сделки, в банк предоставляют:

• анкету-заявку;
• выписку из ЕГРН;
• правоустанавливающий документ;
• копию трудовой книжки;
• справку о доходах по ф.2-НДФЛ;
• предварительный ДКП;
• отчёт об оценке;
• соглашение о задатке с распиской о получении задатка;
• иные, по запросу банка (сертификат на мат. капитал, договор ЦЖЗ для участников НИС и т. пр.).

При продаже доли, ДКП оформляется нотариусом.

После одобрения кредитным учреждением выдачи кредита, стороны оформляют основной ДКП у нотариуса. Затем покупатель заключает кредитный договор и договор залога. Сумма займа закладывается в ячейку банка или переводится на депозит. Деньги продавцу выдадут после регистрации перехода права.

Оформление договора купли продажи

При продаже доли, ДКП оформляется нотариусом. Для подготовки ДКП нотариус запрашивает предварительный ДКП, где отражены все условия сделки. Все собранные бумаги с отчётом об оценке, передаются нотариусу заранее.

Отчёт об оценке

Кто готовит отчёт и для чего он нужен?

Отчёт составляется аттестованным независимым оценщиком и является платной услугой (от 4000 рублей).

Собственники предоставляют оценщику квартиру, для осмотра и фотографирования, и правоустанавливающие документы на неё.

Оценщик обрабатывает собранные материалы, и с помощью специальных методик определяет рыночную стоимость квартиры и соответствующей доли на текущий момент. Оформляется все в виде отчёта.

Нотариус использует оценку для:

1. Проверки соответствия цены доли, которую называют дольщики и её рыночной стоимости по отчёту. Отличие цены в меньшую стоимость более, чем на 15%-20%, вызовет подозрение, что сделка совершается под давлением, либо, что стороны намеренно занижают в договоре его реальную цену. При наличии сомнений, нотариус не удостоверит ДКП.
2. Расчёта размера госпошлины за удостоверение сделки и за оказание услуг технического характера. Госпошлина составляет 0,5% от цены договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. Тех. услуги (набор текста, ксерокопирование, прошивка и т.д.) – от 2000 руб.

Через 2-3 дня после передачи документов, нотариус пригласит стороны на подписание ДКП.

Договор купли-продажи доли

Каково содержание ДКП, подготовленного нотариусом? В нём обязательно отражаются все существенные условия, без которых ДКП считается ничтожным, остальные пункты включаются по желанию сторон.

В ДКП обязательно вносят:

• наименование, место и день его заключения;
• паспортные данные;
• предмет договора;
• основание возникновения права продавца;
• цена договора;
• порядок расчётов;
• права, обязанности, ответственность;
• данные кредитного договора и договора залога (при ипотеке);
• обязательность госрегистрации перехода права;
• вступление договора в действие.

После прочтения и подписания ДКП, он прошивается и на обратной стороне нотариус проставляет удостоверяющую надпись. ДКП оформлен.

Порядок продажи доли второму собственнику

Если один собственник задумал продать свою долю другому, а тот готов купить её на заданных условиях, порядок продажи (без ипотеки) будет выглядеть следующим образом:

1. Уведомление сособственника о продаже доли;
2. Получение ответа, достаточно устного;
3. Заказ и получение выписки из ЕГРН;
4. Получение согласия органов опеки (при необходимости);
5. Подготовка предварительного ДКП;
6. Подготовка соглашения о задатке;
7. Передача суммы задатка под расписку продавцу. Как определить размер задатка при покупке квартиры узнайте здесь;
8. Работа с оценщиком, оплата и получение отчёта;
9. Получение справки о зарегистрированных лицах;
10. Согласие мужа/жены продавца (в особых случаях);
11. Получение справки из ПФР об остатке средств мат. капитала (при необходимости);
12. Передача всех документов нотариусу для подготовки ДКП;
13. Подписание ДКП у нотариуса;
14. Окончательный расчёт с продавцом (через ячейку, аккредитив при покупке квартиры, наличными);
15. Подача документов на регистрацию перехода права;
16. Получение в МФЦ выписки из ЕГРН.

Госрегистрация перехода права

Переход права собственности к покупателю подлежит обязательной госрегистрации.

Для её проведения сособственники подают заявление в МФЦ с приложением документов:

• ДКП;
• передаточный акт;
• расписку продавца о полной оплате;
• справку о зарегистрированных лицах;
• чек об оплате госпошлины (2000 руб., при ипотеке – плюс еще 1000 руб.).

Другие документы, если сделка имеет особенности: с ипотекой, с маткапиталом, с участием несовершеннолетних/недеееспособных и т.д.

Госрегистратор проводит правовую проверку полученных документов, и при отсутствии замечаний делает записи в ЕГРН о проведённой сделке, о прекращении долевой собственности и возникновении права собственности покупателя. Госрегистрация нотариальной сделки составляет 5-ть рабочих дней. По её окончании, покупатель получает в МФЦ ДКП с отметкой о госрегистрации и выписку из ЕГРН, подтверждающую регистрацию его права.

Оспаривание сделки при нарушениях продажи доли в имуществе другому собственнику

При продаже доли часто возникают споры с сособственниками квартиры. Споры чаще всего касаются нарушения права преимущественной покупки.

Если сособственник считает, что при продаже доли нарушено его право, он подаёт иск в суд, в котором наличие нарушения обосновывается фактами и/или документами.

В каких случаях суд сочтёт право преимущественной покупки не соблюденным? В судебной практике с учётом каждой конкретной ситуации и при наличии множества нюансов, встречаются разные виды нарушений такого права, в т.ч. с применением преступных схем.

Но, в общем случае это:

• Отсутствие оповещения другого сособственника о продаже доли;
• Получение извещения без указания условий;
• Уведомлены не все сособственники;
• Продажа стороннему лицу доли на лучших условиях, чем предлагались сособственникам;
• Продажа третьим лицам совершена ранее, чем через месяц после оповещения сособственников.

Извещение о продаже доли

Претензия о не направлении оповещения о продаже доли, может быть опровергнута продавцом. Он должен предоставить в судебные органы подтверждение того, что уведомление не просто было направлено, но и содержало надлежащие сведения.

Подтверждением этому в суде могут служить:

• Копии писем-уведомлений, отправленных нотариусом всем лицам, имеющим преимущественное право с указанием существенных условий продажи (это самый идеальный вариант);
• Почтовые квитанции за отправление заказного письма с уведомлением, копия описи вложения (минус – непонятное содержания уведомления);
• Заверенная копия телеграммы-уведомления;
• Подписи сособственников о получении уведомления на втором его экземпляре, хранящемся у продавца (с указанием даты).

Доводы покупателя, что он отсутствовал длительное время по месту проживания и не смог вовремя получить уведомление, не принимаются, если продавец направил его надлежащим образом. Он не должен отслеживать передвижения сособственника.

Если местонахождение другого сособственника неизвестно, уведомление посылают по месту нахождения квартиры или по последнему известному месту проживания сособственника. Если тот его не получил, суд посчитает обязанность продавца по уведомлению сособственника исполненной.

Если продавец не сможет представить доказательства полагающегося оповещения, то сделка с третьим лицом подлежит расторжению.

Лучшие условия для третьего лица

Если сособственники отказались от покупки доли на предложенных им условиях, а третьему лицу доля продана на более выигрышных для покупателя условиях, то — это грубое нарушение права преимущественной покупки. Суд примет решение в пользу истца, т. е. сделка с третьим лицом будет расторгнута и заключена на этих же условиях с сособственником.

Для уменьшения количества имущественных споров, и злонамеренных действий в жилищной сфере, государством в 2016 г. было принято решение о нотариальном оформлении сделок по отчуждению долей.

Можно ли продать долю в квартире буз уведомления остальных собственников — слушаем мнение специалиста:

Продажа долей сособственникам является часто глубоко эмоциональной сделкой. Но её стороны должны понимать, что, несмотря на возможные личные неприязненные взаимоотношения, действовать всё равно придётся в правовом поле. При достижении согласия между сторонами, данная сделка не является юридически сложной, но важно, чтобы такое согласие было.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/pokupka/dogovor-kupli-prodazhi-doli-vtoromu-sobstvenniku.html

Договор купли-продажи доли в квартире в 2021 году — образец между родственниками, с материнским капиталом

Как составить договор купли-продажи доли в квартире в 2021 году подробно указано в российском законодательстве. В нем же и отображены различные нюансы по такой разновидности сделки.

В период покупки либо продажи объекта недвижимости обязательно необходимо подписывать соответствующий документ, который подтверждает законность сделки.

Документ именуется как договор купли-продажи. Рассмотрим подробней порядок его составления в случае покупки доли в квартире.

Что нужно знать

Перед рассмотрением основного вопроса изначально рекомендуется изучить общие моменты и законодательное регулирование.

Это позволяет минимизировать имеющиеся риски признания документа недействительным.

Необходимые термины

Приобрести либо реализовать долю в квартире по силе каждому владельцу, который изъявил желание отделить персональную собственность либо же обналичить.

Случаев, из-за которых может возникнуть необходимость в проведении сделки по купли-продажи доли в квартире немало, сам факт собственности в долевом режиме может относиться к одной из таких ситуаций, как:

Дополнительно необходимо помнить: реализация доли может осуществляться, как третьим лицам, так и близким родственникам.

Назначение документа

Как и любая другая разновидность договора купли-продажи, этот необходим с целью подтверждения перехода прав собственности на определенную долю в квартире.

Это означает, что в случае каких-либо недоразумений, новый собственник доли сможет отстоять свои интересы в любой инстанции с помощью имеющегося на руках соглашения.

Более того, документ является основанием для Росреестра в переоформлении прав собственности.

Законодательная база

Основными нормативными документами принято считать:

Несмотря на то, что указанный перечень нормативной документации не является исчерпывающим, в нем указана вся необходимая информация относительно порядка и правил составления договора купли-продажи.

Оформление образца договора купли-продажи доли квартиры

В заключении и подписании договора купли-продажи имеются некоторые особенности, которые напрямую связаны с тем, кто именно является участником сделки.

Рассмотрим подробней, как составляется договор купли-продажи доли в квартире подробней.

В период формирования соглашения следует отображать:

• информацию о каждом участнике сделки (паспортные сведения, адреса проживания, реквизиты и так далее);
• подробное описание доли квартиры, которая выступает предметом сделки, и квартиры в целом (к примеру, этажность, адрес месторасположения и так далее);
• сведения о дате и месте подписания соглашения;
• себестоимость сделки и правила перечисления средств продавцу;
• сведения о проживающих в долевой квартире лиц, доля от которой выступает предметом договора (в случае необходимости – обязательство по их выписке из объекта недвижимости);
• сведения о наличии согласия всех без исключения долевладельцев на осуществление реализации доли непосредственно в их долевой недвижимости;
• гарантии участников относительно того, что договор подписывается в здравом уме и светлой памяти;
• гарантии реализатора относительно того, что он не станет осуществлять каких-нибудь манипуляций по отношению к продаваемой доле;
• гарантии относительно законности сделок;
• дополнительные какие-либо обязательства сторон и ответственность.

Дополнительно необходимо проставить подписи сторон и указать при необходимости перечень сопровождающей документации.

Регистрация соглашения

Для возможности перехода прав собственности следует обязательно обратиться в территориальное представительство Росреестра.

Дополнительно нудно подготовить:

• заявление от участников сделки;
• подлинник соглашения;
• акт относительно передачи объекта недвижимости;
• подлинник паспортов + копии всех заполненных страниц;
• согласие от органов опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетних детей);
• нотариально заверенную доверенность – если документы подаются уполномоченным лицом;
• квитанция об уплате государственной пошлины – 200 рублей.

Дополнительно следует предъявить документы, которые подтверждают факт формирования, и передачи уведомления собственникам иных долей квартиры.

Если между родственниками

Порядок составления договора купли-продажи между родственниками является стандартным.

Допускать какие-либо ошибки или опечатки в документе запрещено. Бланк договора купли-продажи квартиры можно скачать здесь.

Заключение предварительного соглашения

Предварительное соглашение обладает той же формой, что и основной договор, а указанные в нем периоды исполнения должны быть идентичными со сведениями основной документации дальнейшем.

Кроме того, среди неизменных разделов предусмотрены такие:

В ней обязательно отображаются:

1. Полнее инициалы участников сделки, паспортные сведения, а также иные реквизиты сторон;
2. Предмет сделки.

В данной ситуации объектом сделки выступает доля в квартире, которая предоставляется в натуре 1 2 или 1/3 площади либо же существующая в бумажном варианте без конкретных границ.

Такая разновидность доли вправе не только существовать как первоначальный объект, но и сформируется по результатам волеизъявления собственника всей недвижимости реализовать ее по частям.

Важно помнить — квартире в коммуналке не имеет права выступать в роле доли.

Нотариальное удостоверение

Согласно российскому законодательству соглашение должно быть составлено в письменном виде. Необходимость в нотариальном заверении не обязательна.

Одновременно с этим документ подлежит обязательной регистрации в качестве перехода доли квартиры:

• путем личного обращения в территориальное представительство Росреестра;
• либо же путем обращения в ближайшее МФЦ.

Причем согласно статье 421 Гражданского Кодекса России, участники сделки имеют право по своему желанию согласовывать условия, за исключением тех, которые являются существенными и без наличия которых договор признается недействительным.

: кредит под залог квартиры. Ошибки ипотечного заёмщика

К примеру, к ним можно отнести условия относительно предмета сделки и себестоимости согласно ст. 554 и 555 Гражданского Кодекса России.

Часто возникающие вопросы

В процессе заключения рассматриваемого договора могут возникать различные вопросы и нюансы.
Рассмотрим наиболее популярные и них.

С использованием материнского капитала

Приобретение доли в квартире с использованием средств из материнского капитала возможна и допускается российским законодательством только в том случае, если приобретаемая доля является полностью обособленной от иных частей.

Иными словами, полностью соответствует одной комнате. В такой ситуации будут сформированы все необходимые условия для будущего развития несовершеннолетнего ребенка.

Предусматривается возможность выкупа конкретной доли, что говорит о наличии перспектив приобретения целой квартиры.

Несмотря на то, что сотрудники Пенсионного фонда с осторожностью рассматривают такой вариант сделки и есть вероятность отказа, для покупки лучше отыскать третьих лиц либо все-таки испытать счастье и доказать отсутствие мошеннических действий.

Как быть, если два продавца — один покупатель

Такая сделка обладает некоторыми особенностями. Для возможности минимизировать либо вовсе исключить необоснованного риска, следует знать, какую именно документацию следует потребовать у покупателя в период подписания договора купли-продажи:

В завершении можно отметить — соглашение включает в себя различные особенности. Именно по этой причине крайне важно знать их все с целью избежать признания документа недействительным.

Для подписания документа обязательно необходимо обратиться в нотариальный орган, иначе возникает высокая вероятность допущения различных ошибок.

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://yurday.ru/dogovor-kupli-prodazhi-doli-v-kvartire/

Договор купли продажи квартиры с долевой собственностью в 2021 — образец

Недвижимое имущество может принадлежать по праву собственности как кому-то одному из членов семьи, так и всем проживающим в нем.

А в случае проведения юридически значимых действий важно знать, в какой собственности находятся имущественные права на квартиру, и как правильно оформить сделку, если она находится по праву долевой собственности.

Долевое владение недвижимым имуществом не лишает владельцев прав на распоряжение своей конкретной долей по своему усмотрению, но накладывает определенные ограничения. Все сделки с подобным имуществом должны проходить с учетом преимущественных прав выкупа продаваемой доли другими владельцам частей.

Образование долевой собственности на недвижимое имущество может произойти по разным обстоятельствам, но сделки при этом могут осложняться.

И если кто-то из участников решил выставить на продажу часть своего имущества, то он обязан в первую очередь предложить ее другим владельцам частей, и только при отказе он может продать ее постороннему лицу.

Возможное развитие событий при совершении сделок с квартирой в долевом владении:

• продаются все доли одному или разным лицам – в этом случае никого уведомлять не нужно, все и так будут являться участниками договора купли-продажи;
• при продаже части квартиры продавец обязан письменно уведомить других владельцев о своем намерении продать свою долю;
• при любом варианте развития событий сделка должна быть оформлено через нотариальное заверение.

Если будет нарушен хотя бы одни пункт этих обязательных действий, то регистрация перехода права собственности не будет проведена через Росреестр.

Совершить сделку купли-продажи квартиры в долевом владении можно на следующих условиях:

• провести согласование со всеми владельцами долей условий предстоящей сделки. Если принято решение продать имеющееся жилье, то начать поиск покупателя квартиры.
• но предварительно владельцы должны прийти к соглашению о продаже квартиры как целого объекта недвижимости, или отдельно по частям.
• предположить продажную стоимость имущества. И если кто-то из владельцев долей отказывается участвовать в сделке, то на этом этапе им отправляются заказные уведомления о продаже других частей.
• оговаривается способ оплаты, сроки поступления платежа;
• если в квартире остаются граждане, наделенные правом пожизненного проживания, то и это обстоятельство должно учитываться другими участниками соглашений.
• все эти условия и конкретные предложения заносятся в проект будущего договора, который затем следует направить на нотариальное одобрение, и на регистрацию в Росреестр.

Подробнее о продаже долей

Те владельцы, которые отказываются от преимущественного права покупки, должны в письменной форме уведомить о своем отказе других владельцев частей.

Если в течение 30 дней после направления им уведомления ответ так и не получен, то это расценивается как получение уведомления и отказ от участия в сделке.

Но если владелец доли согласен участвовать в продаже всего объекта, то для него будут действовать те же условия, как и для основного покупателя.

Как оформляется и его образец

Ознакомиться с типовым договором купли продажи долевой недвижимости можно на здесь.

Хотя по новым правилам регистрация договора купли продажи не происходит, но именно он будет являться основанием для регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество.

Поэтому подойти к составлению договора нужно весьма внимательно, чтобы впоследствии не получить отказ.

В тексте договора должны присутствовать следующие пункты:

• кто, когда пришли к заключению договора, место совершения сделки. Здесь следует указать паспортные и личные данные участников соглашения;
• полное описание продаваемого объекта как целого имущества, с указанием кому какая доля в нем принадлежит, общая площадь продаваемого объекта недвижимости;
• полный почтовый адрес квартиры, индекс и номер, кадастровые сведения о зарегистрированных правах на владение долями;
• стоимость каждой доли в праве общей собственности;
• перечень граждан, у которых останутся права на проживание в квартире после ее продаже, если таковые имеются;
• порядок и сроки уплаты цены за приобретаемое жилье.

К основному договору принято прикладывать самую различную правоустанавливающую документацию, гарантийные письма и т.п., в том числе и от банка, в котором арендуется ячейка для передачи средств, прописываются условия для покупателя, при каких обстоятельствах он сможет получить ключи от квартиры, вкупе как и для продавца прописываются условия для получения средств за квартиру.

Какие нужны документы

Чтобы договор купли-продажи считался действительным, стороны обязаны приложить к нему целый пакет важной документации:

• заверенные копии правоустанавливающих документов на каждую долю в праве общей собственности на недвижимость;
• копии общегражданских паспортов всех участников соглашения;
• медицинские справки об отсутствии психических заболеваний у сторон по сделке, то есть признание дееспособности;
• в основной пакет документации на квартиру входит и план БТИ, и экспликация, и кадастровые документы о прохождении регистрации права на владение долей;
• справки от управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, городского телефона и электричества, о количестве зарегистрированных лиц в продаваемой квартире;
• выписка из Росреестра об отсутствии залога, ареста или любого другого обременения на квартиру;
• гарантийное письмо из банка, о готовности предоставить ячейку для закладки средств;
• копии уведомлений о продаже долей другим владельцам имущества, их письменный отказ или согласие на участие/неучастие в сделке;
• нотариальное подтверждение о прохождении проверки условий договора купли-продажи всех долей недвижимого имущества;
• акт приемки и передачи имущества, подписанного всеми участниками процесса;
• оплаченная государственная пошлина за регистрацию прихода права владения квартирой.

В виде дополнения к основному пакету можно подготовить реквизиты банковского счета, куда будут направлены перечисления за покупку квартиры, в случае безналичных расчетов, иные документы, если в них будет необходимость.

Вся документация, в том числе и текст договора. Оформляется в 3 экземплярах – по одному для каждого участника, и один остается в архиве Росреестра.

Как выделить долю в квартире для продажи, описывается в этой статье.

Полное оформление договора купли-продажи всего объекта недвижимых прав, или какой-то его части, не имеет особого значения, требует оформление и всей необходимой документации к нему:

Во многом предоставление справок в управляющей компании обходится бесплатно, но в каждой конкретной сделке купли-продажи квартиры в долевой собственности траты будут свои. Срок регистрации перехода прав собственности не должен превышать 14 рабочих дней.

Источник: http://kvartirkapro.ru/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-dolevoj-sobstvennostju/

Продажа доли в квартире: образец договора и нюансы сделки

В России около 50% квартир поделены между несколькими собственниками в разных соотношениях. Обычно данная ситуация возникает в следствие наследования, а также при покупке общей недвижимости двумя и более лицами.

Порядок продажи доли в квартире в 2021 году согласно закону

Для осуществления сделки по продаже доли в недвижимости законодательством установлены четкие нормы и правила, которые должны быть неукоснительно соблюдены продавцом квадратных метров жилья.

Иное поведение повлечет административную или гражданскую ответственность в виде наложения штрафа или аннулирования ранее заключенного соглашения между продавцом и покупателем.

Уведомление совладельцев о продаже доли

Прежде всего заинтересованной в продаже стороне необходимо уведомить остальных совладельцев о своем желании, так как у них возникает право преимущественной покупки.

Под правом преимущественной покупки в гражданском законодательстве понимается такое право, в рамках которого заинтересованные лица могут приобрести имущество без какого-либо конкурса, исходя из обязательств каждой стороны по отношению друг к другу.

Уведомление направляется каждому совладельцу заказным письмом с сообщением о вручении либо с помощью нотариальной рассылки. Данное условие позволяет другим собственникам выкупить долю продавца, а также обезопасить себя от вселения на территорию квартиры третьих лиц.

Уведомление должно содержать следующую информацию:

• Размер продаваемой доли;
• Стоимость сделки;
• Общие условия предстоящей сделки.

В течение месяца после получения уведомления совладельцы должны дать свой ответ о желании или нежелании приобретать долю продавца, а также выступить инициатором заключения соглашения. Отказ должен быть оформлен в письменной форме, однако отсутствие какой-либо реакции соседей-собственников дает продавцу право реализовать долю в недвижимости по собственному усмотрению.

При отсутствии письменного отказа от других собственников, продажа доли в квартире должна осуществляться по рыночной стоимости, которая не должна быть ниже цены указанной в уведомлении.

Документы необходимые для оформления договора

Документальная составляющая подобного соглашения является важным элементом заключения сделки, так как при отсутствии какого-либо документа она не будет зарегистрирована в уполномоченных органах.

При заключении договора должны присутствовать следующие бумаги:

• Сам договор, которому требуется нотариальная заверка;
• Акт приема и передачи, являющийся приложением к основному договору, в нем отражается все имущество, которое должно перейти новому владельцу после заключения сделки;
• Правоустанавливающие бумаги на жилье – выписка из ЕГРН, и другие бумаги, устанавливающие право собственности – договор дарения, бумаги о наследовании, следки купли-продажи с прошлым владельцем и прочее;
• Аналог уведомления, отосланного другим собственникам, а также их официальные отказы на долю при их наличии;
• Паспорта участников соглашения, либо свидетельства о рождении, если с какой-либо стороны выступает несовершеннолетнее лицо;
• Доверенность на имя представителя, если он участвует в сделке.
• Чек за оплату госпошлины за регистрацию данного соглашения.

Данный перечень не является исчерпывающим, в заключении сделки могут участвовать другие бумаги прямо или косвенно относящиеся к предмету договоренности.

Образец договора купли-продажи доли в квартире

Договор между продавцом и покупателем составляется в простой письменной форме, однако требует нотариальной заверки, так как стоимость имущества при заключении такой сделке очень велика.

Любой подобный договор должен содержать следующую информацию:

1. Полные данные о каждой стороне, а также третьих лицах участвующих в деле.
2. Описание предмета договора, все его характерные особенности и место расположения.
3. Обязательства каждой стороны по отношению к другой.
4. Права сторон.
5. Способ передачи денежных средств за продажу имущества.
6. Реквизиты каждого участника договора.
7. Ответственность продавца и покупателя за нарушение условий соглашения.

Скачать шаблон договора можно здесь.

Трудности при продаже долевой собственности

Каждая сделка уникальна и обладает особенностями, о которых лучше знать заранее. Наиболее часто встречающаяся ситуация заключается в оформлении договора при участии несовершеннолетнего лица, а также родственников.

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей

При наличии несовершеннолетнего участника со стороны продавца, заключение договора осложняется участием органов опеки, так как они призваны максимально серьезно обеспечивать сохранность имущества детей.

Заключение договора происходит в нескольких вариациях:

1. Если собственнику на момент подписания не исполнилось четырнадцати лет, то вместо него свою подпись ставят представители с разрешения органов опеки.
2. Если ребенку исполнилось четырнадцать, тогда он самостоятельно ставит свою подпись в договоре, при письменном разрешении от родителей, а также при участии органов опеки.

Заключение договора с таким продавцом чревато неблагоприятными последствиями в виде аннулирования соглашения из-за невыполненных обязательств родителей по приобретению нового жилья и выделению в нем доли для ребенка.

В соглашении должны быть прописаны обстоятельства продажи, обязанности и ответственность сторон, а также прикреплено разрешение от органов опеки.

Продажа родственнику

Заключение договора купли-продажи между родственниками практически ничем не отличается от типовой сделки, но таким образом можно «подарить» квартиру какому-либо близкому человеку.

Существуют условия, при которых продавцу не придется платить подоходный налог:

1. Обладание долей более трех, в некоторых случаях пяти, лет.
2. Стоимость доли менее одного миллиона рублей.
3. Нет разницы между суммой покупки и продажи доли.

Государственная пошлина за регистрацию сделки будет полностью зависеть от степени родства между продавцом и покупателем. Соответственно, чем ближе родство, тем ниже пошлина.

Подоходный налог в России составляет 13%, поэтому если жилье не отвечает по всем условиям безналоговой сделки, его заплатить придется.

Намеренное занижение стоимости не поможет избежать выплаты налога, так как налоговыми органами отслеживаются все искусственно заниженные цены на продажу недвижимого имущества, и в том случае, если цена ниже рыночной более чем на 20% будут назначены пени и штрафы.

Можно ли продать долю без уведомления других собственников?

Продавцам важно осознавать, что законные или полузаконные способы обхода установленных правил могут быть чреваты последствиями, и в ряде случаев их можно легко обжаловать.

Исходя из законодательства, можно сделать вывод о том, что обойти уведомление других собственников возможно, если:

1. Оформить залоговый займ от покупателя на свою долю в квартире, при отсутствии оплаты доля перейдет в право собственности покупателя как способ погашения задолженности.
2. Оформить дарственную на небольшой процент от собственной доли на покупателя и потом продать ему оставшуюся часть, как заинтересованной стороне.
3. Сделка заключается при полном отсутствии других сторон, а также невозможности отыскать их местоположение.

Каждый способ может повлечь за собой наступление негативных последствий, поэтому прежде чем применять их следует взвесить все «за» и «против».

Продажа доли в жилище обладает некоторым количеством особенностей, однако при полном соблюдении законодательства риски аннулирования сделки с подачи других собственников сводятся к нулю.

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/prodazha/prodazha-doli-v-kvartire