Как обменять квартиру

Как обменять приватизированную квартиру на приватизированную — принудительно, на неприватизированную

Обмен квартиры принадлежит к числу наиболее сложных сделок с недвижимостью, поскольку включает элементы трудоемкой процедуры купли-продажи жилья.

Сегодня вопрос обмена приватизированного жилья является очень актуальным, это обуславливается наличием ряда преимуществ этого сегмента на рынке недвижимости.

С проблемой размена приватизированной квартиры сталкиваются многие владельцы, которые заинтересованы в приобретении другого варианта недвижимости в обмен на имеющийся.

Современное законодательство предусматривает несколько вариантов решения этого вопроса:

• продать квартиру и приобрести на вырученные деньги новое жилье;
• обменять приватизированную квартиру на приватизированную (для этого владельцам необходимо просто оформить сделку в регистрационной палате).

В случае совершения такого обмена удается исключить обременительные расходы и дополнительные затраты.

Получение муниципального жилья, чтобы разъехаться из приватизированной квартиры, законодательством не предусмотрено. Такая сделка будет признана незаконной.

Права владельца жилья

Владелец приватизированного жилья имеет право выставить на продажу имущественный объект (квартиру). Когда найден покупатель, можно начинать поиски нужного варианта жилья.

Владелец вправе обменять свою квартиру на объект недвижимости с похожими характеристиками.

Основанием для этих вариантов является совершение сделки, результатом которой считается наличие права перехода собственности во владение. Юридически оформление этих сделок практически похожие.

Споры

Когда вопрос обмена является предметом многочисленных споров, уладить конфликт можно такими способами:

Как обменять приватизированную квартиру на приватизированную?

Сегодня существует несколько способов данного вида обмена.

Принудительный обмен

В случае обмена приватизированной квартиры небольшой площади, когда ее владельцы – несколько человек, единственным оптимальным решением будет ее продажа с последующим разделением вырученных средств (зависимо от доли собственников).

Гражданским жилищным законодательством принудительный обмен не предусматривается.

Приватизированная принудительно квартира не может размениваться. Эта сделка может осуществляться только с жильем муниципальным.

Успешный обмен приватизированной квартиры зависит только от умения договориться с родственниками.

Родственный обмен

Современным законодательством не предусмотрен термин «родственный обмен» приватизированных квартир. Поэтому договор мены, заключаемый между родственниками, оформляется с учетом всех прав и обязанностей, предусмотренных для стандартного договора.

Такой обмен по юридическим нормам равен договору купли-продажи и документы нужны одинаковые:

1. Доказывающие право собственности (дарственная, приватизационный сертификат, договор купли-продажи, мены и т.п.).
2. Свидетельство о регистрации права собственности.
3. Кадастровый номер.
4. Справка об оценочной стоимости.
5. Копия лицевого счета.
6. Выписка из домовой книги.
7. Паспорта участников сделки.
8. Справка о прописке.
9. Свидетельство о браке или о его расторжении.

Прежде чем обменять приватизированную квартиру на приватизированную, необходимо заручиться согласием второго супруга. Оно оформляется в форме письменного заявления.

В случае обмена квартиры, приватизированной одним из супругов, подаренной/унаследованной, если брачным контрактом предусмотрено единоличное владение, разрешение не понадобится.

В случае участия в приватизации детей несовершеннолетнего возраста, для заключения сделки потребуются их свидетельства о рождении и разрешение органа опеки.

На неприватизированную

В данном случае речь идет о договоре смешанного типа. В нем сочетаются элементы мены и обмена, которые прописываются в соответствующих разделах документа.

Этот вариант обмена считается самым сложным, поскольку участниками сделки являются объекты недвижимости разных правовых статусов:

• один принадлежит государственному или ведомственному фонду;
• другой является собственностью физического / юридического лица.

Кроме сложностей в оформлении этого вида обмена, его недостатком является и условие, при котором новый наниматель неприватизированного жилья не сможет ее приватизировать, если уже воспользовался правом бесплатной приватизации.

Но если другие члены семьи, проживающие в квартире, еще не воспользовались этим правом на, то возможность приватизации остается.

Отдать государству в обмен на меньшую жилплощадь

Согласно нормам закона о приватизации, граждане могут передавать приватизированные квартиры в собственность государственному/муниципальному фонду в обмен на меньшую жилплощадь.

Госорганы в таком случае заключают с такими владельцами договор социального найма.

Необходимость возврата приватизированных квартир государству в обмен на меньшую площадь стал актуальным для многих жильцов, не способных финансово содержать эту недвижимость, особенно в условиях повышения налога на недвижимость.

Отдают государству приватизированные квартиры и участники проектов по улучшению жилищных условий (это касается владельцев квартир в аварийных и старых домах, хрущевках).

На приватизированную землю

Обменять приватизированную квартиру можно и на приватизированную землю, сделка оформляется в виде договора купли-продажи. Чтобы обойтись без получения разрешения органов опеки, детей несовершеннолетнего возраста на время лучше выписать в другое место.

Взыскание налогов возможно в этой ситуации (если в результате сделки одна из сторон получает прибыль из-за неравноценного обмена) на эту прибыль.

Перед заключением такой сделки следует тщательно проверить все документы на недвижимость, их законность, для этого обеим сторонам можно:

• обратиться в Росреестр по месту расположения собственности;
• прибегнуть к услугам юриста, риэлтора.

Стоимость квартир

В случае обмена квартирами их владельцы уже признают, что их можно считать равноценными. Но часто обмениваемые квартиры имеют разную рыночную цену.

С целью определения этой стоимости приглашают профессионального оценщика. Это позволит узнать различие стоимости жилья и определиться с возможной доплатой.

В большинстве случаев, владельцы квартир, участвующие в обмене, предпочитают самостоятельно договариваться о доплате «по согласию сторон».

Интересы несовершеннолетних

Когда в квартире, которая запланирована для обмена, прописаны несовершеннолетние дети, важно позаботится о соблюдении их прав.

Эта сделка в обязательном порядке должна контролироваться органами опеки. Они проверяют:

• сохранена ли доля ребенка;
• при необходимости согласовывают ее увеличение.

Органам опеки, в случае такого обмена, необходимо представить такие документы:

1. Документы, подтверждающие право собственности, с указанием всех правообладателей.
2. Документы, удостоверяющие степень родства жильцов.
3. Копии счетов на квартиру.
4. Выдержку из домовой книги.
5. Техпаспорт.
6. Кадастровый номер.
7. Справку о стоимости квартиры.

Порядок действий

Процедурой обмена приватизированной квартиры на приватизированную подразумевается осуществление зеркальных действий обеих сторон.

Наличие некоторых нюансов и деталей допускается, но действия не меняются.

Пошаговая инструкция

Современная процедура обмена недвижимостью сегодня сводится к продаже квартиры с одновременным приобретением альтернативного варианта. Граждане имеют возможность подобрать себе квартиру в пределах бюджетных средств (стоимости своего жилья и денежных сбережений).

Последовательность выполнения действий по осуществлению обмена максимально проста и состоит из таких этапов:

• оценки стоимости своей квартиры;
• оценки стоимости альтернативного варианта;
• поисков покупателя;
• подписания договора мены/купли-продажи;
• осуществления сделки.

Необходимые документы

В регистрационный орган по месту проживания, необходимо подать такие документы:

1. Заявление владельца.
2. Документы (правоустанавливающие) на квартиру.
3. Выдержку из домовой книги.
4. Справку из налоговой об отсутствии задолженности.
5. Справку о регулярной квартплате.
6. Техпаспорт.
7. Поэтажный план и экспликация.

Прежде чем подавать документы, необходимо уплатить пошлину за регистрацию сделки. Оригинал квитанции об оплате прилагается к пакету документов.

На его основании регистрируется договора мены, подписанный сторонами и заверенный нотариусом.

Здесь можно скачать образец договора мены приватизированной квартиры.

Договор мены

Для передачи одной приватизированной квартиры в обмен на другую обменивающимися сторонами подписывается договор мены. Одна из сторон этой сделки становится покупателем, (принимает объект в собственность), другая – продавцом (передает эту квартиру в собственность).

Договор обмена считается документом гражданско-правового типа и является возмездным договором (отличается наличием встречного предоставления).

Согласно документу квартира, которая передается по этому договору, предоставляется только в качестве обмена на другую. При этом предусматривается сохранение полного перечня граждан, приобретающих право на пользования данной квартирой.

Согласно действующему законодательству государственная регистрация:

1. осуществляется в несколько этапов;
2. должна быть выполнена в течение 30 дней с момента подачи заявления и пакета документов.6

Налог при обмене

Налогом не облагаются сделки, связанные с обменом жилья, которое находится в собственности больше 3 лет (независимо от того, каким образом оно получено в собственность), согласно Налоговому кодексу РФ. В противном случае на доход от мены налог составит 13% от стоимости квартиры.

Обмен подлежит налогообложению, если отчуждаемая квартира стоит до 1 000 000 руб., но если жилье находится в вашей собственности менее 3 лет и стоит менее 1 000 000 руб., налог платить не придется.

Альтернативная сделка

В договоре мены стоимость недвижимости прописывается как одинаковая (для удобства и освобождения от уплаты налога стороны, получившей доплату).

Доплата может производиться и после заключения сделки (в присутствии юриста). Такую операцию именуют сделкой альтернативной или сокрытым обменом.

Этот вариант обмена считается оптимальным для всех:

• сокращается время выбора вариантов;
• создаются выгодные условия для многоступенчатых сделок перед тем, как обменять приватизированную квартиру на приватизированную.

Регистрационный орган после анализа документации может увидеть существенное различие рыночной стоимости меняемых квартир и на этом основании признать недействительным договор мены.

На видео о размене квартиры

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://77metrov.ru/kak-obmenjat-privatizirovannuju-kvartiru-na-privatizirovannuju.html

Как выгодно обменять квартиру?

26 Апрель, 2011 — 06:57

У каждого владельца или нанимателя квартиры разное жилье – по метражу, расположению, количеству в нем жильцов. Не всем, но многим иной раз да и придет в голову мысль: «А как бы мне свою квартиру поменять на ту, что получше?» А бывают жизненные ситуации, когда обстоятельства прямо-таки требуют размена жилья. Посмотрим, какие варианты решений существуют.

Как обменять свою квартиру на другую?

Прежде всего, меняться можно только своей собственностью. То есть квартиры должны быть ранее приватизированными или купленными.

Квартиросъемщики, живущие в квартирах по договорам социального найма (муниципальное жилье), просто так взять и разменять их не могут (подробнее о таком обмене чуть позже).

Итак, заниматься обменом могут только владельцы свидетельств о праве собственности на квартиру.

Теперь о том, что такое собственно обмен, когда речь идет о жилье. Чаще всего прямого обмена «ты мне – я тебе» с недвижимостью не происходит.

В действительности речь идет в большинстве случаев все о той же купле-продаже. Например, человек, желающий разменять «трешку» и получить две однокомнатные или, например, двухкомнатную с доплатой, продает свою квартиру, а риэлтор ему подбирает подходящие по бюджету варианты, которые впоследствии и приобретаются по договору купли-продажи.

Но в тех редких случаях, когда квартирами действительно хотят обменяться, составляется договор мены.

«При обмене двух равноценных квартир заключается договор мены, приравненный к двум договорам купли-продажи, – говорит Татьяна Воробьева, руководитель подразделения «Тверское» «Московского агентства недвижимости».

– Существенным условием таких договоров является стоимость жилья. По соглашению продавца и покупателя в договоры прописывается одинаковая сумма».

Если кому-то придет в голову «светлая мысль» поменяться квартирами, составив взаимные договора дарения, то, предупреждает эксперт, такая сделка будет признана притворной. Поскольку, согласно ГК РФ, дарение бывает только безвозмездным, то есть даритель не может получить что-то взамен. Поэтому в суде такие сделки оспариваются.

Нужно быть бдительным, если вам предлагают обойтись без «волокиты и денег» и «просто поменяться» с помощью дарения, да еще и предлагают нигде документально не зафиксированную доплату. В итоге можно остаться без квартиры.

Поэтому для обмена, размена квартиры лучше всего обратиться к квалифицированному риэлтору. Он поможет сопроводить сделку и подберет варианты.

Обмен с доплатой: как определить, сколько просить?

Специалисты советуют не считать, на сколько метров будет увеличена или уменьшена площадь, а «танцевать» от конечной стоимости аналогичных объектов.

«Лучше ориентироваться на конечную стоимость, так как даже квартиры в одном доме могут выставляться по разным ценам, например, стоимость квартиры с хорошим и свежим ремонтом выше «убитого» варианта как минимум на 1 млн руб. Первый и последний этаж также дешевле.

Разница в ценах есть даже в пределах районов одного и того же округа», – подчеркивает Наталья Алиханова, руководитель отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость».

Интересно, что даже если обмениваются почти равнозначные варианты (то есть семья переезжает из одного района в другой, но площадь квартиры не меняется), объем доплаты может достигать 500 тыс. руб. и более.

(хороший вариант для тех, кто хочет остаться с жильем, но вдруг срочно понадобились крупные деньги).

«Разница в цене между однокомнатной и двухкомнатной квартирами в спальных районах составит около 1,5 млн руб. (в случае схожего качества предложений), а если обмен затрагивает и престижность района, то как минимум 2 млн», – подытоживает Наталья Алиханова.

Довольно сложно обменять одну большую квартиру на две однокомнатных. Риелторы на Sebedom.ru уверены, что в границах одного района без доплаты не обойтись.

Так, например, «трешку» можно обменять на «однушку» и комнату в том же районе, или же получить взамен две «однушки», но в Подмосковье, причем не в самом ближнем.

Если нужны две квартиры в Москве, то лучше взять ипотечный кредит под залог одной из них и доплатить недостающее.

Как оговорить размер доплаты и что делать, если сделка затягивается?

Сейчас, конечно, рынок растет не такими темпами, как например в 2007-2008 годах, но тем не менее, если обмен затягивается, предложенная доплата может перестать устраивать встречную сторону сделки.

«Одним из способов зафиксировать свои намерения о покупке и условия продажи является предварительный договор. Такой договор, например, заключает Сбербанк при сделках с ипотечными квартирами, – разъясняет Татьяна Воробьева.

– Но предварительный договор накладывает и определенные обязательства. При невыполнении условий с таким документом можно обратиться в суд и выиграть процесс.

О серьезности намерений говорит и внесение задатка, который возвращается продавцом в двойном размере в случае отказа от продажи (статьи 380, 381 ГК РФ)».

Как заставить или убедить родственников разменять квартиру?

Масса ситуаций, когда один нерадивый родственник, он же владелец одной из долей, сильно «портит жизнь» остальным. Например, в трехкомнатной живет аж три поколения – семьи сестры и брата и их родители. Если родители против размена, тут ничего не поделаешь. Можно только продать свои доли, но разве купишь на них отдельное жилье?

Заставить собственника что-либо сделать с его имуществом нельзя. Тем более ничего не сделать, если родители – собственники, а дети там только прописаны.

Другое дело – муниципальное жилье, то есть занимаемое по договорам социального найма. Его возможно обменять и в принудительном порядке, через суд (эта норма регулируется ч. 3 ст.

72 Жилищного кодекса РФ), если не достигнуто согласие членов семьи нанимателя на размен.

Конечно, суд будет учитывать сложившиеся обстоятельства, а если в семье есть несовершеннолетние, то и мнение представителей органов опеки и попечительства.

Кроме того, бывает легче разъехаться «бывшим членам семьи», то есть бывшим супругам, когда семья по сути распалась и ее члены либо не проживают совместно, либо вынуждены терпеть друг друга, а то и новых супругов бывшей «половинки» (бывает и такое).

Более подробно о размене муниципальных квартир можно узнать на сайте ГУП «Московский городской центр арендного жилья», где освещена позиция Верховного суда по этому вопросу.

Собственно, ГУП МЦАЖ помогает обменивать социальное жилье и подбирать варианты.

Источник: http://www.volgastroy.ru/press/kak-vygodno-obmenyat-kvartiru

Как обменять квартиру правильно. Способы обмена недвижимости

Обмен недвижимости, по сути, является наиболее простым и удобным способом улучшения (изменения) жилищных условий, поскольку сделка предполагает быстрый переезд к новому месту жительства, избавляя участников сделки от хлопот. В данной статье экспертами портала RealtyPress.ru рассматриваются различные способы квартирного обмена, а также предоставлен список документов, которые необходимо подготовить для предстоящей операции.

Цели и средства

Существует целый ряд причин, побуждающих граждан менять привычное место жительства, обменивать собственное жилье, соответственно, есть не один, а несколько способов обмена недвижимого имущества, каждый из которых имеет свои достоинства, а также свои недостатки:

Чаще всего необходимость обмена жилья возникает при желании собственника улучшить жилищные условия, другими словами – требуется расширить жилплощадь (по причине пополнения семейства или по мере роста потребностей, претензий к уровню комфорта) или сменить район проживания на «более привлекательный»;

В практике современных риэлторов встречаются клиенты, которые хотели бы осуществить обмен с целью поправить свое материальное положение – при обмене просторной квартиры на более скромное жилье можно получить доплату и сохранить место для проживания. В свою очередь, возможность «обменять квартиру на большую с доплатой» — именно то, что необходимо гражданам, желающим улучшить свои жилищные условия;

При размене многое зависит от местоположения и состояния квартиры, например, небольшую квартиру в центральном районе столицы вполне можно обменять на достаточно просторную жилплощадь, находящуюся на определенном удалении от центра. Причем, присутствует вероятность того, что владельцу квартиры в центре не придется вносить дополнительную плату.

Варианты проведения обмена недвижимости

Операция обмена недвижимости являлась наиболее распространенной в советское время, равноценный обмен квартир практиковался достаточно часто, особенно при необходимости переезда в другой город.

Переезд был вызван, как правило, сменой жизненных обстоятельств, места работы, и междугородний обмен квартир избавлял граждан от необходимости поиска покупателя в своем городе, а затем от поиска квартиры на новом месте.

В реалиях современного рынка недвижимости при рассмотрении вопроса о том, как произвести обмен квартирами, обсуждаются всего три варианта. Это обмен через куплю/продажу, прямой обмен одной квартиры на другую, альтернативная сделка.

Первый вариант является наиболее простым и, при достаточном количестве опыта работы с недвижимостью у владельца квартиры, это способ позволяет избежать привлечения профессионального риэлтора.

Процесс обмена, фактически, разделяется на две операции – сначала собственник подыскивает покупателя на свою квартиру, одновременно находя жилплощадь, которая соответствовала бы его претензиям.

Второй вариант – прямой обмен, достаточно непростая операция, требующая от риэлтора наличия опыта. Операция дает возможность поменяться приватизированными квартирами, а также — совершить обмен неприватизированных квартир.

Сложность этого способа заключается в том, что собственников, желающих совершить обмен, значительно меньше, чем желающих просто продать свою квартиру.

Это значительно сужает выбор для каждой из сторон сделки, ведь необходимо сделать так, чтобы предлагаемые условия подходили всем.

Третий вариант – альтернативная сделка, такие операции, как правило, проводятся риэлторами и позволяют снизить финансовые риски для участников сделки.

Альтернативный обмен предполагает получение аванса от покупателя квартиры, эти денежные средства в свою очередь вносятся за жилье, которое предполагается купить.

Таким образом, участники сделки фиксируют цену, а также подтверждают серьезность своих намерений, поскольку после аванса отказаться от сделки крайне затруднительно.

В случае, когда собственник продает квартиру с тем, чтобы сразу же приобрести новую жилплощадь, возникают некоторые риски – внезапный скачек цен (после продажи) может помешать покупке или же владелец квартиры, которую предполагалось купить на вырученные деньги, может просто передумать ее продавать. В результате – квартира продана, и жить ее прежнему владельцу пока негде, а вырученных денег не хватает на покупку «квартиры мечты». Альтернативный обмен позволяет избежать этих рисков и провести сделку максимально быстро.

Сделка «trade-in»

Рассматривая различные варианты обмена квартир, нельзя не отметить достаточно интересную схему, которую впервые стали практиковать столичные девелоперы.

Это схема «trade-in», которая предполагает быстрый переезд в квартиру новостройки, при этом в счет оплаты принимается старая квартира.

Несмотря на то, что операции с квартирами вторичного рынка по численности превосходят сделки с новыми квартирами, все больше граждан желают переехать в новое жилье, и обмен старой квартиры на новостройку с каждым годом практикуется все чаще.

Обмен с доплатой средствами «материнского капитала»

При обмене квартиры можно использовать не только собственные средства, но и «материнский капитал» – средства, выплачиваемые государством при рождении ребенка.

 Обмен квартиры с доплатой материнским капиталом уже давно не является экзотическим видом сделок с недвижимостью, подобную услугу предлагают практически все крупные риэлтерские агентства.

Однако следует помнить, что «материнский капитал» в этом случае можно использовать лишь по достижении ребенком трехлетнего возраста.

Обмен ипотечного жилья

Еще одной разновидностью обмена можно считать обмен ипотечного жилья, то есть – квартир, приобретаемых с привлечением ипотечного кредита.

Вопрос о том, можно ли обменять квартиру находящуюся в ипотеке, поднимается достаточно часто, поскольку значительная доля жилья покупается за кредитные деньги.

При проведении данной операции требуется одобрение, а также непосредственное участие банка, которым был выдан кредит.

Технически происходит следующее: одновременно заключаются два договора – продажи и покупки, при продаже покупатель выплачивает долг продавца перед банком либо принимает на себя долговые обязательства (на что банки идут неохотно). Вместе с переоформлением покупаемой квартиры банк накладывает обременение, что не позволяет осуществить новому владельцу продажу недвижимости до полной выплаты долга.

Обмен муниципальной квартиры на приватизированную

В данный момент далеко не вся жилая недвижимость находится в частном владении, достаточно много квартир в городском жилом фонде является муниципальной собственностью.

Однако тот, факт, что жилье принадлежит городу, вовсе не означает, что проживающие в этой квартире не могут претендовать на улучшение жилищных условий, и единственным способом, позволяющим расширить жилплощадь (или сменить район), является все тот же обмен.

Впрочем, подобные сделки не получили широкого распространения в силу необходимости сбора многочисленных бумаг, а также невыгодности обмена для владельца приватизированного жилья.

Проживание в муниципальной квартире регулируется договором социального найма, и в то время, когда владелец частной квартиры переезжает в муниципальную, этот договор переоформляется на него, а вторая сторона получает квартиру в полную собственность.

Если владельцы приватизированных квартир могут выбирать способ обмена среди способов, перечисленных в данной статье (использовать договор обмена квартиры с доплатой, договор продажи, договор мены), то для проживающих в муниципальном жилье все обстоит несколько иначе. Чтобы поменяться неприватизированными квартирами, подойдет только договор мены, а если необходимо обменять муниципальную квартиру на приватизированную иным способом, нужно ее сперва приватизировать.

Налог при обмене квартиры

Еще одним аспектом квартирного обмена является налогообложение. Налоговый Кодекс никак не регламентирует оплату налога при заключении прямого обмена, но Гражданский Кодекс (ст. 567) определяет, что к договору мены применяются те же правила налогообложения, что и в случае заключения договора купли-продажи.

То есть, сторона, которая передает права собственности на квартиру, признается продавцом, противоположная сторона, в свою очередь, признается покупателем.

Кроме того, налог при обмене квартиры не взымается, если обмениваемая квартира принадлежит ее владельцу более трех лет.

Документы, необходимые при обмене квартиры

Для того чтобы обменять квартиру (впрочем, это также относится и к продаже недвижимости), собственнику необходимо собрать следующие документы:

• ·​ Правоустанавливающие документы, которые определяют принадлежность квартиры;
• ·​ Кадастровый паспорт помещения;
• ·​ Выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета;
• ·​ Документ, устанавливающий оценочную стоимость квартиры (необходимо провести оценку недвижимости);
• ·​ Документа, удостоверяющие личность участников сделки (паспорта и свидетельства о рождении).

Также потребуются документы, которые позволяют удостовериться, что помехой для проведения сделки не окажется нарушение прав третьих лиц:

Свидетельства участников сделки о заключении и/или расторжении брака. Если недвижимость была приобретена в период брака, для проведения сделки необходимо письменное согласие супруга/супруги.

Кроме того, согласие необходимо также в том случае, если брак уже расторгнут, поскольку имущество, приобретенное в браке, считается совместным, и права на него в равной степени принадлежат обоим супругам;

Справка из отдела опеки и попечительства несовершеннолетних. Документ необходим, если заключаются сделки с недвижимым имуществом, где проживают несовершеннолетние (прописаны либо имеют доли).

Заключение

На основании сведений, изложенных в данной статье, специалисты портала RealtyPress.ru хотели бы отметить, что сделки, целью которых является обмен одного объекта недвижимости на другой, являются более сложными, чем, например, процедура купли-продажи квартиры.

Поэтому для того, чтобы избежать рисков, связанных с потерей времени, а также прочими неприятностями, желающим обменять жилье рекомендуется самостоятельно готовить сделку только при наличии достаточного опыта.

В данном случае привлечение грамотного риэлтора поможет сэкономить время и нервы.

Кроме того, специалист, работающий в агентстве недвижимости, способен обеспечить профессиональный подход к проверке документов. А это весьма важно, ведь речь идет о сделке с недвижимостью вторичного рынка – квартира вполне могла поменять нескольких владельцев, что повышает риск признания сделки недействительной в результате возможного нарушения чьих-либо прав.

Источник: http://www.RealtyPress.ru/article/article_12039.html

Как правильно обменять квартиру

Ответ на вопрос, как обменять квартиру, чаще всего ищут владельцы недвижимости, которые хотят изменить жилищные условия, а именно:

При совершении сделки обмена недвижимости многое зависит от состояния и места положения квартиры. Например, маленькую квартиру в центре столицы можно легко обменять на более просторное жилье в удаленном от центра районе. Немаловажен и тот факт, приватизирована Ваша квартира или находится в муниципальной собственности.

Следует учитывать и то, что самостоятельный обмен требует много времени и сил – сбор документов, оценка недвижимости, проверка юридической чистоты новой квартиры и др. Оптимальный вариант – сотрудничество с проверенным агентством недвижимости, специалисты которого проанализируют Вашу ситуацию и предложат подходящий вариант обмена.

Способы обмена недвижимости

В современных условиях наиболее актуальны три варианта проведения сделок обмена недвижимости:

Сделка trade-in

Достаточно новая, но уже широко распространенная схема обмена жилья предполагает быстрый переезд в квартиру в новостройке, в счет оплаты которой принимается прежняя жилплощадь. Основные преимущества данного варианта обмена – оперативность (от оформления документов до переезда проходит всего 3 дня).

Обмен недвижимости с привлечением средств материнского капитала

Этот популярный формат сделки, который часто практикуют крупные агентства недвижимости. Особенность обмена в данном случае состоит в том, что средствами, которые государство выплачивает при рождении ребенка, можно воспользоваться только тогда, когда малышу исполнится 3 года.

Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?

Это актуальный для современности вопрос, поскольку большая часть недвижимости приобретается именно с привлечением кредитных средств. Если Вы решили обменять квартиру в ипотеке, то будьте готовы к тому, что в данной следке участвуют три стороны: Вы, банк и собственник другой квартиры.

Операция включает следующие этапы:

Обмен муниципального жилья на приватизированное

Данные сделки регулярно проводятся риелторами, поскольку много квартир находится в муниципальной собственности, однако они не получили широкого распространения из-за необходимости сбора большого количества документов.

Кроме того, такая операция невыгодна для собственника приватизированной недвижимости: его проживание в подобной квартире будет регулироваться договором социального найма, в то время как второй участник сделки станет полноправным владельцем собственности.

Владельцы муниципального жилья ограничены в выборе вариантов обмена. Им подойдет только договор мены, а чтобы обменять квартиру иным способом, придется ее сначала приватизировать. Учтите также и то, что цена на неприватизированное жилье ниже, чем на аналогичную, но приватизированную недвижимость.

Налог при обмене недвижимости

Согласно статье 567 Гражданского Кодекса, на договор мены распространяются те же правила налогообложения, что и на договор купли-продажи.

Иными словами, тот, кто передает права собственности на жилье, является продавцом, а другая сторона – покупателем. Оплата налога осуществляется в натуральной форме по стоимости, которая отражена в договоре мены.

Налог не взимается в том случае, если обмениваемая квартира принадлежит собственнику в течение более 3-х лет.

Какие документы необходимы?

Пакет документов включает:

Понадобятся и документы, которые дают возможность удостовериться, что заключение сделки не нарушит права третьих лиц:

Кроме того, при желании осуществить обмен Вам придется получить разрешение от всех лиц, которые зарегистрированы в квартире вместе с Вами. Согласие нужно получить и от тех людей, которые имеют права на Ваше жилье, но не проживают в нем (родственники, находящиеся в длительной командировке или на срочной военной службе, и др.).

Стоимость услуги

Стоимость сопровождения обмена квартир зависит, главным образом, от вида и сложности сделки, а также от сроков проведения операций. Одно из достоинств сотрудничества с агентством «БЕСТ-Недвижимость» – это фиксированная стоимость услуги, прописанная в договоре.

Сделки, предполагающие обмен, классифицируются как более сложные по сравнению с операциями купли-продажи. Избежать рисков, сэкономить время и силы Вам помогут квалифицированные риелторы специализированных агентств.

Сотрудники компании «БЕСТ-Недвижимость» имеют большой практический опыт и глубокие знания в этой сфере деятельности, что позволяет им решать задачи любой сложности.

С полным перечнем наших услуг Вы можете ознакомиться здесь, а на этой странице Вы узнаете, как получить максимальную выгоду при проведении операций с недвижимостью.

Преимущества «БЕСТ-Недвижимость»:

Источник: http://www.Best-Realty.ru/about/advices/kak-pravilno-obmenyat-kvartiru/

Как обменять квартиру на квартиру

Обмен квартирами традиционно считается одним из способов решения своих жилищных вопросов.

Хотя, конечно, в последние годы сделки по обмену жилыми помещениями в значительной степени вытеснены его приобретением, тем не менее, в определенных ситуациях обмен квартирами может стать вполне выгодным и разумным решением. О сути данной сделки и особенностях обмена жилья в России и расскажет нашим читателям предлагаемая статья.

Мена жилья с точки зрения закона и сложившихся традиций довольно простая процедура. По своей сути мена не сильно отличается от приобретения жилья традиционным способом, то есть путем покупки. А единственное существенное отличие данных сделок в том, что при мене деньги заменяются другой квартирой или несколькими квартирами.

Размен жилья чаще всего оправдан в том случае, если две семьи собираются объединиться в одну, либо наоборот, многокомнатную квартиру необходимо разделить на несколько частей. Другой распространенный вариант – это увеличение или уменьшение площади своей квартиры. В таких ситуациях мена обычно сопровождается доплатой, которая может выражаться, как деньгами, так и другим имуществом.

Договор мены квартиры и его особенности

Оформление мены осуществляется на основании договора. Такой договор мало чем отличается от договора купли-продажи той же квартиры. А разница   лишь  в том, что обе стороны будут являться продавцами и покупателями одновременно. Соответственно, предметом договора будут выступать оба жилых помещения, обмен которых проводится на основе их стоимости.

Чаще все квартиры не являются равноценными. Поэтому определение стоимости жилья (кадастровой, рыночной или иной) имеет большое значение для обеих сторон. Так как разницу между стоимостью обеих квартир одной из сторон придется компенсировать. Причем далеко не  всегда за счет денежных средств.

Ведь к зачету могут быть приняты мебель, бытовая техника, предметы домашней обстановки и другие ценные вещи.

В том случае, если одна большая квартира разменивается на две меньшие по площади или стоимости, то в договоре будет идти речь о трех жилых помещениях.

Впрочем, известны случаи, когда одна из сторон может предлагать к обмену три и более жилых помещения. Поэтому все они должны быть поименованы в договоре.

Это означает, что в договоре должны быть указаны адреса, общая и жилая площади квартир, количество комнат и другие значимые моменты.

Не редки случаи, когда жилье, подлежащее обмену, находится в долевой собственности, в этом случае  указываются все собственники.

Не стоит забывать и о детях, и о возможности ухудшения их жилищных условий. Поэтому если в квартирах прописаны дети, то согласие на обмен придется спрашивать у органов опеки.

На сегодняшний день такое согласие можно получить посредством обращения через многофункциональный центр.

Что касается других условий договора, а также передаточного акта, то здесь отличия от купли-продажи также незначительные.

Правда, составлять придется не один передаточный акт, а несколько, в зависимости от количества участвующих в сделке квартир.

Однако на практике договор мены несет в себе взаимный риск приобретения проблемного жилья. Именно поэтому юридическую судьбу приобретаемой квартиры желательно проследить.

То есть, необходимо внимательно изучить вопрос о том, кто проживает в приобретаемой квартире, а если квартира ранее была приватизирована, то кто из прописанных жильцов участвовал в приватизации.

Так как став собственником квартиры,  выписать жильцов, ранее участвовавших в приватизации, в данной ситуации будет невозможно.

Документы для регистрации обмена квартир

Что касается документального сопровождения, то обеим сторонам помимо договора и удостоверений личности необходимо иметь:

• Свидетельства о праве собственности;
• Кадастровые документы (технические планы или паспорта);
• Документы, подтверждающие легальность приобретения объектов сделки (договор купли-продажи, свидетельство на наследство и иные подтверждающие документы).

Помимо данных бумаг могут потребоваться еще и справки об отсутствии задолженности за коммунальные услуги и по налогам. Да и сторонам договора нелишне будет владеть данной  информацией.

Сделки по мене жилья подлежат государственной регистрации в органах Росреестра по месту нахождения недвижимости.

Если квартиры находятся в разных городах (регионах), то регистрация сделки будет происходить по месту нахождения одной из квартир.

В этом случае необходимо подать на регистрацию еще один дополнительный экземпляр договора, а сам процесс регистрации может несколько затянуться. Это своеобразные «издержки» мены жилья, находящегося в разных регионах.

Соответственно по завершении регистрации сторонам будут выданы новые свидетельства о праве собственности на приобретенные квартиры.

Налогообложение сделок по мене квартирами

С точки зрения налогообложения договор мены – случай весьма интересный. Согласно предписаниям Налогового кодекса РФ налогообложению подлежат доходы в натуральной или денежной форме. Однако относительно мены это не означает, что налог придется платить обеим сторонам. Так как одновременно с получением доходы сторона несет и расходы в виде своей квартиры.

Поэтому, если речь идет о равноценных жилых помещениях, то налогом такая сделка облагаться не будет, так сумма доходов и расходов для каждой из сторон одинакова.

А если в договоре фигурирует доплата, то налог должна уплатить та сторона, которая и предлагает доплату, причем базой для налогообложения будет именно сумма доплаты. Следовательно, сумма подлежащих уплате налогов будет не очень велика. Именно по этой причине мена – довольно выгодный вариант решения жилищного вопроса в определенных случаях.

Можно ли обменять неприватизированную (муниципальную) квартиру

Нередко у граждан возникает вопрос размена муниципального жилья. Стоит отметить, что обмен муниципальной квартиры, на квартиру, находящуюся в собственности  гражданина законом не допускается. Поэтому если есть желание провести именно такой обмен, то необходимо, либо приватизировать муниципальную квартиру, либо осуществлять реприватизацию ранее приватизированной квартиры.

Говоря  проще, в рамках одной сделки можно менять либо муниципальное жилье, либо жилье, находящееся  в собственности граждан. «Гибридный» же обмен невозможен.

Процедура обмена муниципального жилья несколько отличается от обмена между собственниками. Подобный обмен осуществляется согласно нормам Жилищного кодекса РФ, а его схема выглядит следующим образом.

Согласно статьям 72 и 74 Жилищного кодекса РФ обмен социального жилья происходит на основании договора между двумя нанимателями.

Что касается стоимости жилья, то данная характеристика не имеет принципиального значения, поскольку происходит обмен правами, а не имуществом. Тем не менее, доплата также может быть одним из условий такого договора. Допускаются и сложные мены, когда одна сторона предлагает две или более квартир. В этих случаях должны быть указаны все наниматели и все жилые помещения, подлежащие обмену.

Перед составлением договора его образцы желательно просмотреть в Интернете. Так как в каждом конкретном экземпляре может быть специфика, которая будет актуальна именно в конкретном случае.

Помимо составления договора придется соблюсти также следующие формальности:

•  Получить согласие на обмен наймодателя (во многом данная процедура формальна);
• Получить согласие всех прописанных в квартирах граждан;
•  В случае проживания в квартирах детей получить согласие органов опеки на подобный обмен.

Также потребуется наличие у сторон сделки договоров социального найма (ордеров),  справок о составе семьи и наличии задолженности по коммунальным услугам (выписки с лицевого счета).

Что касается вопросов с опекой, то предполагаемый обмен не должен ухудшать жилищных условий детей, а сам бланк согласия органов опеки можно оформить посредством обращения в многофункциональный центр.

В ряде ситуаций возникают проблемы с получением согласия наймодателя на обмен. Однако стоит помнить, что наймодатель вправе отказать в обмене только в определенных случаях. Их исчерпывающий перечень указан в статье 73 Жилищного кодекса РФ. В частности, наймодатель  обязан отказать в проведении обмена в случаях, если:

• Жилой дом, где расположена квартира, подлежит сносу;
• Квартира, подлежащая  обмену, непригодна для проживания;
• Оспаривается право проживания нанимателя или нанимателю предъявлен иск о расторжении договора социального найма;
• В жилом доме проводится капитальный ремонт или перепланировка.

Что же касается иных случаев, не указанных в статье 73 Жилищного кодекса РФ, то в случае ссылок на них в качестве обоснования отказа в мене социального жилья, такой отказ наймодателя следует обжаловать в судебном порядке.

Еще один момент, на который стоит обратить внимание – это требование относительно соответствия социальной нормы площади в меняемой квартире и количества членов семьи.

То есть, если количество жильцов в случае обмена превысит число, полученное в результате деления площади квартиры на социальную норму, то наймодатель согласно пункту 1 статьи 70 Жилищного кодекса обязан отказать в проведении обмена.

В других же случаях ограничений относительно числа участников обмена законом не предусмотрено.

Что касается процедуры, то после заключения договора между нанимателями и получения согласия всех заинтересованных лиц оба договора социального найма автоматически расторгаются, и в течение 10 дней  оба наймодателя обязаны заключить новые договора социального найма с новыми нанимателями. Совместно проживающие граждане также должны быть указаны в новых договорах социального найма по новому месту жительства.

Перед проведением обмена также нелишне будет внимательно ознакомиться с требованиями статей 70-75 Жилищного кодекса РФ, которые и расписывают процесс обмена муниципальных квартир.

Стоит почитать

Источник: http://about-realty.net/kak-obmenyat-kvartiru-na-kvartiru.html