Доверительное управление объектами недвижимости

Доверительное управление объектами недвижимости. Часть 2

Разобравшись с сутью доверительное управление объектами недвижимости, в прошлой статье, сегодня хотел подробно описать плюсы и минусы их передачи управленцам. Ну и перечислим функции доверительного управляющего.

Сейчас очень много компаний предлагают услуги в доверительное управление объектами недвижимости. В основном они сконцентрированы в Москве и Санкт-Петербурге.  Оно и понятно.

Цены там и на саму недвижимость, и на ее аренду значительно выше, а значит и выгоднее работать именно там, а не в глубинке Сибири. Однако, интерес к данным услугам растет со стороны владельцев недвижимости, а это порождает рост и компаний предлагающие данные услуги.

Спрос – рождает предложение. И в связи с ростом конкуренции между ними, многие крупные игроки обратили свое внимание и на регионы.

Поэтому, в независимости от места Вашего проживания, ищите и изучайте все возможные варианты. Не хватайтесь за первое же предложение, которое Вам попалось. Делайте тщательный анализ, так как от Вашего решения зависит уровень Вашего дохода.

Доверительное управление объектами недвижимости. Функции управляющего

Как не странно, но не все до сих пор понимают, какие функции должен выполнять профессиональный управляющий. Для большинства, это просто тупой поиск арендодателей. Дам небольшой, и далеко не полный список их функций.

• Анализ рынка недвижимости. Цель тут одна – поиск наиболее выгодной арендной ставки. 
• Поиск арендаторов. Вроде все просто, но по факту тут важно найти именно платежеспособных и добросовестных арендаторов. Если сдаете жилую площадь, вряд ли кто захочет вернуться в раздолбанную квартиру, без окон, разрисованными и разодранными обоями, или побитой кафельной плиткой.
• Оформление договора аренды данного помещения, где прописаны все возможные права и обязанности сторон.
• Контроль над своевременным получением ежемесячной платы.
• Своевременная оплата всех коммунальных платежей.
• Стабильная выплата собственнику оговоренной договором суммы, в независимости от факта сдачи объекта в аренду. Т.е. удалось или нет найти арендатора, это уже головная боль управляющей компании. Оплата собственнику все равно должна уйти вовремя.
• Контроль над сохранностью переданного имущества. Тут речь идет не только за состоянием самой квартиры, офиса, или складов. Но и контроль состояния попутно сданной в аренду мебели, офисной оргтехники, стеллажей и так далее.
• Оказание попутных бытовых услуг. Например, уборка территории, ремонт помещений, установка сигнализаций и так далее. Само собой тут имеется ввиду, что не сама управляющая компания должна это делать, а обязана нанимать соответствующие службы и фирмы, выполняя роль посредника.
• Страхование недвижимости от различных рисков, включая полную или частичную утрату стоимости вследствие пожаров, наводнений, действия третьих лиц, и других бедствий.
• Разруливание различных спорных ситуаций.
• Проведение фото или видеоотчета для собственника, для контроля им состояния объекта недвижимости (особенно, если владелец живет в другом городе или стране).

Плюсы и минусы доверительного управления

Попробую сформировать небольшой список явных плюсов и минусов в доверительное управление объектами недвижимости. Начнем, как обычно, с преимуществ.

1. Экономия времени. Не надо искать арендаторов, заниматься оплатами, да вообще ничего не надо делать, кроме получения денег. 
2. Стабильность. Как писал выше – Вас совершенно не должно волновать наличие арендаторов. Вы стабильно получаете ежемесячный доход, в независимости ни от каких условий.
3. Безопасность. Опытные и профессиональные управленцы всегда страхуют имущество собственника и несут полную ответственность за их сохранность.
4. Свобода. Передав управление, Вы уже не привязаны ни к городу, ни к стране, где данная недвижимость расположена. Путешествуйте, или переезжайте куда пожелаете. Никакой якорь Вас не держит.
5. Низкие требования к знаниям. Сдавать недвижимость в аренду самостоятельно, требует знаний очень многих нюансов, начиная от способов рекламы для поиска арендаторов, заканчивая юридическими тонкостями, для оплаты налогов.
6. Пассивность. По сути, это главное преимущество. Это абсолютно пассивный доход, не зависящий от Вашего участия и количества потраченного на него времени.

Ну, пару минусов, на закуску: 

1. Доверие. Самая главная проблема в начале – это поиск действительно профессиональной управляющей компании или частного управленца, которому можно доверить дорогой актив.
2. Дополнительные расходы. При доверительном управлении уже не получится работать по серым схемам. Придется платить налоги. Плюс различные расходы вроде уборки территорий, клининговых компаний, страховки и так далее.

Источник: http://knopki-bablo.net/investitsii/doveritelnoe-upravlenie-obektami-nedvizhimosti.html

Доверительное управление недвижимым имуществом по договору

Когда владелец недвижимости, скажем, уезжает на постоянное место жительства в другой город или страну он оставляет здесь свою квартиру или другое имущество недвижимого типа.

Оно будет сиротливо дожидаться своего часа, который может никогда и не наступить либо активно эксплуатироваться и даже приносить немалый доход. Естественно, второй вариант выгоднее.

Именно потому составляют договор доверительного управления недвижимым имуществом, пока его владелец находится далеко или не имеет возможности управлять своим имуществом по каким-то другим причинам.

Вся суть этого договора в том, что владелец недвижимости передает право ею управлять другому лицу. Этот человек будет представлять интересы владельца недвижимости, увеличивая прибыль которую помещение приносит.

Как правило, имущество передают под управление для того, чтобы увеличить его рентабельность, позволяя использовать квадратные метры с максимальной выгодой для каждой из сторон сделки.

Например, оставленную владельцем квартиру можно сдавать в аренду или эксплуатировать любым другим похожим способом.

Кто и в каких целях заключает договор

Как правило, имущество оформляют по договору доверительного управления, когда у настоящего владельца отсутствует возможность заниматься уходом за ней и другими делами, связанными с недвижимостью. Довольно часто договор заключает из-за временного отсутствия владельца.

Например, когда фактический владелец погиб, а его наследник по определенному стечению причин не может перебрать на себя обязательства, нотариус может выйти из ситуации с помощью договора на доверительное управление недвижимостью.

Когда же фактический владелец появляется, он может аннулировать его действие, обратившись к тому же нотариусу, который заключал сделку.

Не будет лишним узнать, кто входит в число участников доверенности. Здесь есть не одна сторона, а несколько, о которых нужно знать не только доверенному лицу, но и другим участникам. Вот так их называют в самом документе:

• Учредитель управления — в документе так называют хозяина объекта недвижимости;
• Доверительный управляющий — это субъект, который принимает на себя обязанности по управлению имуществом, проще говоря, это и есть доверенное лицо;
• Выгодоприобретатель или факультативная фигура — это физическое или юридическое лицо, в интересах которого осуществляется эксплуатация объекта. Что важно учредитель и выгодоприобретатель могут быть разными лицами, в зависимости от того, что указано в бумагах доверенности. Если же этот пункт проигнорирован в документах, то в качестве выгодоприобретателя будет автоматически рассматриваться учредитель управления, то есть, фактический владелец недвижимости.

Что касается выбора доверительного управляющего, то им может выступать как коммерческая организация, так и физическое лицо, у которого есть статус ИП. Часто эту деятельность рассматривают в качестве предпринимательской, но в случае, когда доверенность подписана из-за временного отсутствия наследника, такое определение с неё снимается.

Какие объекты передаются в управление

Не каждая квартира или другое здание, которое является объектом недвижимости, можно передавать под управление постороннего человека с помощью доверенности. В доверительное управление отдаются объекты, которые в перспективе могут принести прибыль. В этом и заключается особенность данного вида документов.

А что подразумевается под управлением – это совершение различных фактических, юридических процедур и действий, целью которых является получение прибыли. Примером таких действий является:

• Сдача квартиры в аренду;
• Передача под сельхоз разработку земельного участка или его части;
• Управление торговыми помещениями, магазинами, торговыми центрами и т.п.;
• Офисные помещения;
• Имущественные комплексы и не только.

Тогда деньги, которые платит съёмщик, переходят фактическому владельцу, который уже сам решает, что достанется доверительному управляющему. Естественно, какая-то часть выгоды ему причитается, ведь именно на его плечи ложатся все трудности, тогда как владелец только дивиденды получает.

Но выбирая управляющего нужно быть особенно осторожными, ведь на этом человеке лежит огромная ответственность, потому владелец недвижимости должен всецело доверять ему. Если же доверия нет, то лучше попросить близкого родственника представлять свои интересы. Он точно не будет действовать исключительно в собственных интересах.

Кроме недвижимого имущества, права передаются и на движимые объекты. Например, на ценные бумаги, которые иногда являются частью имущественного комплекса, потому неотделимы от объекта недвижимости.

Зачастую это касается предприятий, которые нельзя разделить на само здание, и деньги что нужны для его работы. Потому управляющему нужно разбираться со всем в комплексе.

Особенно интересный момент – управление заложенной недвижимостью. Собственник должен предупредить управляющего, что на имуществе, которое поступило к нему на управление, лежит обременение в виде залога. Если данная процедура не будет выполнена, то управляющий вправе расторгнуть договор в ходе суда, а владелец собственности должен выплатить ему компенсацию в размере годового вознаграждения.

Как оформить договор

Как и любой документ, договор оформляется в строго письменной форме, поскольку устная договоренность не имеет никакой правовой подоплеки, потому не может осуществляться законными методами. А вот составление письменного документа возможно, только если знать правильную форму.

Посмотреть, как именно составляется подобный документ, можно, если скачать образец договора доверительного управления недвижимым имуществом. Для этого не надо идти к нотариусу или юристу, которые проконсультируют по данному вопросу, а просто ознакомятся с содержанием и уточнят, какие именно реквизиты нужно знать.

Также, важно выяснить, какие документы стоит подготовить.

Оформление сделки имеет свои особенности, ведь на кону стоят права на недвижимость, а это не самый доступный товар, который может купить каждый желающий. Даже, наоборот – на покупку недвижимости приходится копить всей семьей половину жизни.

Естественно, что переоформление прав на неё вызывает массу вполне разумных опасений. Но есть общее правило, заключающееся в том, что договор в обязательном порядке регистрируется в Росреестре, если дело касается жилого помещения или предприятия.

Кроме того, важно знать условия, которые считаются существенными. К ним относится:

• Информация об объектах, которые передаются в управление. Особенно это касается сложносоставного имущества, которое должно передаваться по описи, чтобы ничего не пропустить;
• Информация о субъекте, который является стороной, в пользу которой составляется договор;
• Информация о размере вознаграждения, которое выплачивается управляющему за его работу. Если же работа ведется безвозмездно, то в тексте документа об этом следует прямо заявить;
• Важным пунктом является описание прав и обязанностей сторон;
• Также указывается срок действия соглашения, причем в этом случае максимальный срок – пять лет;
• Какую ответственность понесут стороны, если условия договора будут нарушены

Что касается остальных условий, то в тексте документа их можно и не указывать, так как данные характеристики не носят обязательный порядок. Тем не менее желательно чтобы в тексте доверенности на управление были указаны следующие сведения:

• Есть ли на недвижимости ограничения: залог, запрет на отчуждение и другие важные нюансы;
• Рамки, в которых может действовать управляющий;
• Когда и в каком виде управляющий будет представлять владельцу отчет о проделанной работе;
• Можно ли управляющему поручать часть своих обязанностей другому субъекту;
• Какие причины могут выступить катализатором досрочного расторжения договора;
• В каком порядке будут компенсироваться затраты управляющего, что он был вынужден понести в связи со своей работой, и будут ли эти выплаты компенсированы.

Как видите, пунктов много, но именно они отвечают за правильное оформление документа и его нормальную работу.

Особенности документа

Форма рассматриваемого документа во многом довольно похожа на другие документы подобного образца, но все же имеет некоторые индивидуальные черты, которые нужно различать, чтобы правильно составить доверенность на управление недвижимостью.

• Управляющий может отвечать за недвижимость только в период оговоренного срока;
• Человек, который управлять недвижимостью, совершает операции исключительно от собственного имени, не прикрываясь именем заказчика;
• В первую очередь соблюдаются интересы не управляющего, а собственника или выгодоприобретателя, в зависимости от того кому причитается прибыль;
• Управляющий практически полностью автономен. Он почти не зависит от заказчика, хотя получив прямое распоряжение владельца недвижимости, должен его реализовать, а если такого не поступало, то человек полностью свободен в своих действиях, выбирая оптимальные способы управления имуществом, и реализуя их в удобное время в удобном месте;
• Особенно важно чтобы объект, который поступает в управление, не являлся обособленным от другого имущества и не мог быть отобран из-за долгов его владельца. Правда, есть исключение, например, если имущество было заложено, а его владелец обанкротился.

Бланк документа состоит из нескольких пунктов, которые нужно обязательно заполнить, причем правильно и грамотно:

1. Предмет договора.
2. Объект доверительного управления.
3. Основные и дополнительные обязанности, а также права сторон.
4. Срок действия договора.
5. Какую ответственность несут стороны.
6. Заключительное положение.
7. Адреса проживания владельца, выгодоприобретателя и управляющего. Реквизиты, которые понадобятся для оформления бумаги.

Когда договор прекращает свое действие

Особенность данного договора в том, что прекратить его действие автоматически не получится, но и повторная регистрация договора доверительного управления не нужна.

Закончить действие документа можно по истечении срока его работы, но только если кто-то из сторон обратиться с соответствующим заявлением, где будет требовать освободить себя от определенных обязательств.

Если этого не было сделано, то договор будет считаться автоматически продленным на такой же срок, что указан в предыдущем варианте договоренности на управление недвижимым имуществом.

Но помимо названной особенности договора можно выделить следующие обстоятельства, которые прекращают действие договоренности:

• Если выгодоприобретатель отказывается от получения прибыли, поступающей ему согласно договору;
• В случае смерти выгодоприобретателя, если в документе не были предусмотрены такие обстоятельства и не указан наследник, к которому переходят все привилегии покойного;
• Если возникают обстоятельства, мешающие сторонам соблюдать свои обязанности, или кто-то из сторон желает прекратить сотрудничество;
• Если собственник решает прекратить сотрудничество с управляющим. Но в данном случае он выплачивает управляющему компенсацию, оговоренную в соглашении;
• Если учредитель управления обанкротился;
• Если учредителя признали полностью или частично недееспособным.

Когда произошла подобная ситуация сторонам приходится на скорую руку решать, что делать дальше, чтобы не усугубить все. Намного проще расторгнуть договор, а когда дела наладятся, заключить его заново, конечно, если в этом возникнет необходимость. Если же нет, то пострадавшая сторона получает компенсацию, предусмотренную договором, и занимается поиском новой работы.

Источник: https://bazazakonov.ru/raznoe/doveritelnoe-ypravlenie-nedvijimym-imyshestvom-po-dogovory/

Доверительное управление недвижимостью

Граждане вправе инвестировать капитал в недвижимость. Впоследствии приобретённые объекты требуют к себе пристального внимания. Если нет времени, желания или способностей для этого – процесс предлагают вести профессионалу.

Доверительное управление недвижимостью – это процедура делегирования прав лицу, квалифицирующемуся на рынке риэлтерских услуг или индивидуальному предпринимателю.

Права владения отчуждаются со стороны владельца недвижимого имущества – в сторону посредника.

Юридическая сила процесса заключается в доскональном правовом оформлении передачи дома или квартиры, и разрешения распоряжаться и организовывать участие переданного объекта в экономическом и коммуникативном контексте, соответствующем ст.53 ГК РФ.

Благодаря этому недвижимость «работает», умножает инвестиционные вклады владельца и принося вознаграждение управляющему субъекту.

Кроме недвижимости, к имуществу, переданному в распоряжение посреднику, иногда относятся:

• облигации или акции;
• паи инвестиционных (иных) фондов;
• финансы.

Партнёрские отношения складываются на основании взаимного выгодного сотрудничества сторон и юридически определяются составлением договора между сторонами. Когда речь идёт о недвижимости, управляющий чаще сдаёт объект в аренду.

В результате соглашения о доверительных действиях, происходит отчуждение права распоряжения объектом, в пользу узаконенного договором лица.

Этот вид юридического действия отличается от договора субаренды, который на первый взгляд, имеет подобные тенденции.

Составление договора аренды сторон о том, что принадлежащая лицу недвижимость отчуждается арендатору не непосредственно, а опосредованно действиями доверительного управляющего – неотъемлемое правило для таких ситуаций.

Оно даст шанс сторонам заключить соглашение о привлекательных и не обременительных способах привлечения в собственную пользу инвестиций, создав симбиотические свойства взаимодействия.

Контракт предусматривает использование преимуществ одного субъекта для пользы обеих сторон.

Соглашение требует фиксирования условий на бумажном носителе, в юридически корректной форме, с соответствующим удостоверением.

Текст договора начинается с определения:

• времени и места составления;
• сторон соглашения;
• предмета договора.

Стороны включают личные данные и впоследствии именуются Доверителем и Доверительным управляющим. К предмету договора относится объект недвижимости, либо иное имущество, переданное актом управляющему.

Предмет описывается подробно, с указанием кадастровых и технических характеристик или иных отличительных свойств, которые делают его юридически узнаваемым из числа подобных.

Предметом договора становится и функциональная деятельность в отношении объекта – рамки и границы, допустимые для распоряжения им.

Далее лаконично включаются пункты:

• Установленный порядок для формирования имущественного распорядительного базиса. В подпунктах раскрывается подробное содержание недвижимого имущества, относящегося к передаче на контрактной основе. Определяют правила, которыми руководствуется управляющий.
• Права и обязанности Вверителя.
• Права и обязанности доверительного управляющего.
• Предоставление отчётов по управлению, расчёты и взаиморасчёты сторон.
• Ответственности каждой стороны в исполнении установленных положений.
• Расторжение договора по взаимному соглашению и в одностороннем порядке. Санкции и пени при нарушении выплат.
• Разрешение споров.
• Заключительные положения. Здесь предусматриваются нюансы, выражающие специфику ситуации или отношений между сторонами.
• Реквизиты, юридические или почтовые адреса сторон.

Форма договора соответствует правилам составления документации, установленным для составления контрактов.

Составляется в письменном виде (ст. 1017 ГК РФ), удостоверяется соответствующим образом и регистрируется в Росреестре при условии, что контрактные отношения планируется продлить на срок более года.

Подобный контракт составляется не только между физическими лицами, но и между юридическими, а также – между физическим и юридическим лицом (ст. 1014 ГК РФ).

Запрещена подобная деятельность лишь для государственных и административных структур, а также – в отношении объектов, являющихся муниципальной собственностью.

Срок договора устанавливается по усмотрению сторон, но не более чем на 5 лет. По окончании срока, при отсутствии претензий сторон и уведомления участников о прекращении действия договора, он пролонгируется на тот же срок, на установленных условиях.

Намерение прекратить действие соглашения сопровождается уведомлением контрагента о прекращении срока взаимодействия с предложением провести взаиморасчёты и принять актом приёмки вверенный объект.

Передача уведомления фиксируется инициатором прекращения взаимодействия и сохраняется, на случай рассмотрения дела в суде.

Функции доверительного управляющего

В число распорядительных и организационных действий лица в отношении переданного объекта входят:

• наблюдение за порядком на территории объекта;
• ответственность за сохранность;
• передача в аренду;
• извлечение пользы для владельца объекта.

При распоряжении недвижимым имуществом, исполняет функции:

• Самостоятельно ищет арендаторов, оформляет договора аренды, регистрирует их, сдает квартиры.
• Взимает арендную плату, уплачивает налоги на сдаваемое имущество, проводит взаиморасчёты.
• Оплачивает коммунальные услуги, ремонтирует и устраняет неполадки.
• Контролирует сохранение изначального состояния объекта и имущества, находящегося на ввереной территории.
• Решает спорные вопросы с арендаторами, коммунальными организациями, с муниципалитетом и т.п. При необходимости выступает в суде.
• Ведёт документацию, составляет отчёты и предоставляет владельцу по требованию.

Специфика управления жилой недвижимостью

Как правило, вменяется риэлтерским компаниям или индивидуальным риэлторам в пользу лиц, владельцев домов и квартир, предназначенных для сдачи в аренду. Применяется, когда владелец живёт на территории другого региона или населённого пункта.

После передачи права распоряжения, управляющий принимает дом или квартиру в ведение и добросовестно ухаживает за ней.

Он находит жильцов и составляет с ними соглашение о правилах, сроках и предоставлении выплат. Следит за соблюдением правил использования жилья. Требует от жильцов сохранять и поддерживать порядок в квартире или доме.

В случае нарушений, вправе распорядиться о выселении жильцов и вменить им материальную ответственность за причинённый вред.

Управляющий вправе выступить в суде с требованием:

• проведения ремонта;
• замены испорченной сантехники;
• приобретения новой мебели взамен испорченной.

Для этого ему требуется составить письменное соглашение об использовании квартиры жильцами, которое можно даже не удостоверять. А также передавать квартиру в использование актом (см. Приём-передача квартиры).

Таким же образом принимать её после переезда квартирантов, проверяя сохранность и качество использованного имущества.

Предпочтительными оказываются квартиры среднего уровня, которые пользуются спросом как у арендаторов, так и у управленцев, ставящих жильё себе на баланс. Квартиры эконом-класса не дают ощутимой прибыли индивидуальным предпринимателям, но пользуются спросом на рынке.

Это позволит ставить «на поток» работу с жильём, тем более, что она не требует кропотливого и бесперебойного подхода. Этого нельзя сказать об элитном жилье. Здесь нужен такой механизм, которым владеет эксперт в области управления недвижимым имуществом.

Владельцы такого жилья заинтересованы вступить в отношения, позволяющие делегировать организацию работы с объектом – доверительному управляющему. Но не каждый из них с лёгкостью берётся за такие квартиры и дома.

Несмотря на то, что элитное жильё сулит немалые суммы вознаграждений – оно ставит сложные задачи для исполнения посредником.

Нюансы распоряжения коммерческой недвижимостью

Коммерческие площади иногда пустуют, требуя расходов на содержание и эксплуатацию. Поиск организатора нередко приводит к взаимной выгоде, что позволяет приобрести преимущества там, где при бездействии собственников предусматриваются только бессмысленные расходы.

Права распоряжаться объектами передаются на основании договора, составленного и удостоверенного сторонами, при необходимости – зарегистрированного в кадастровых записях Государственного кадастра недвижимости (ГКН).

Управляющий использует собственный ресурс при поиске арендаторов на вверенные площади объекта. По условиям договора, вправе воспользоваться ресурсом владельца недвижимости.

По нахождении заинтересованных лиц организовывает для них просмотры территории, ведёт переговоры. После выбора арендатора, составляет и удостоверяет договор аренды дома, выступая в качестве арендодателя и юриста одновременно, сопровождает оформление регистрации в записях ГКН.

При возникновении изменившихся обстоятельств ведёт переговоры, действуя в интересах доверителя.

Для этих юридических отношений складываются условия, в которых доверителем вправе выступать только учредитель – владелец площадей. Делегирование права должно сопровождаться юридическим оформлением и документальным подтверждением.

Руководство предприятия, не имеющее площадей в собственности, не вправе ими распоряжаться и передавать данные полномочия посреднику или управляющему.

Исправная выплата налога – одно из существенных условий для владельца недвижимости. Возникает дилемма, которая способна поставить под сомнение успешность заключённой сторонами сделки.

Если вместе с правами распоряжения имуществом отчуждается ответственность налогообложения – сделка не кажется такой уж привлекательной. Ведь чем дороже стоимость жилья, которое на текущий момент простаивает – тем выше налоговая ставка.

То же касается земельного налога, который вменяется владельцу недвижимости за земельный участок, на котором располагаются жилые или нежилые площади, при условии, что земли в использовании или в собственности учредителей.

В соответствии со ст. 375 НК РФ, налогообложение происходит в адрес владельца недвижимости.

Оставшиеся после высчитывания расходов средства делятся между партнёрами. При этом управляющему отчуждаются денежные средства в размере 10-18% с суммы остатка.

После начисления, каждая сторона самостоятельно выплачивает налоги с принадлежащей ей суммы, по итогам налогового периода.

Источник: https://myestate.club/prava/upravlenie-nedvizhimostyu.html

Что такое управление недвижимостью?

Недвижимость может приносить немалый доход, если управлять объектами грамотно. Основная цель управления недвижимостью – получение прибыли.

Управление недвижимостью включает в себя целый комплекс разного рода мероприятий, необходимых для достижения поставленных целей.

 Среди них можно назвать:

• Эффективное обслуживание и эксплуатация;
• Менеджмент, маркетинг и продвижение объекта.

Подходы к управлению недвижимостью постоянно меняются и совершенствуются. В этой сфере деятельности есть куда развиваться.

Грамотный управляющий должен обладать знаниями и опытом в таких сферах как:

• Законодательство, в частности, гражданское право;
• Управление инвестиционными проектами.

Управление недвижимостью настолько востребовано, что многие образовательные учреждения специально подготавливают специалистов под данный профиль деятельности.

Потребность в них растет по многим причинам:

• Увеличение потребностей населения;
• Грамотное управление недвижимостью приносит немалую прибыль;
• Для эффективного управления объектами недвижимости требуются уникальные навыки.

Инвестиционное управление на порядок выше, чем привычные риэлторские услуги. Это деятельность, за которую несет ответственность непосредственно управляющий. Направлена она на извлечение прибыли исходя из реализации имеющихся полномочий, возможности использовать и распоряжаться.

Выполнять функции управляющего может:

• Юридическое лицо;
• Физическое лицо.

Управление коммерческой недвижимостью

Под управлением коммерческими объектами принято понимать целый комплекс операций:

• Строительство и инвестирование;
• Пользование и владение;
• Обмен, передача в залог;
• Посреднические операции.

Объектами управления могут быть:

• Здания различного назначения;
• Имущественные комплексы предприятий разных форм собственности;
• Частные земли и частные жилые объекты.

К субъектам управления относятся участники отношений с недвижимым имуществом:

• Собственники;
• Арендаторы;
• Инвесторы;
• Разного рода профпосредники (агенты, риэлторы, брокеры);
• Гос. органы и структуры.

Вопросы управления коммерческой недвижимостью особенно остро стоят в мегаполисах. На сегодняшний день наблюдается становление и развитие рынка по управлению объектами, в том числе совершенствование законодательной базы.

Стандартно в перечень услуг по управлению коммерческой недвижимостью входит:

• Разработка и улучшение концепций основных бизнес-параметров объекта;
• Организация брокериджа;
• Взаимодействие с арендаторами и оптимизация политики арендных ставок;
• Разработка маркетинг-плана;
• Анализ работы компаний, задействованных при обслуживании объекта, оптимизация в кадровой структуре.

Доверительное управление недвижимостью

Одним из способов получения дохода является передача недвижимости в доверительное управление.

Доверительное управление — это механизм, согласно которому владелец жилья передает частичное право на распоряжение его имуществом, для сдачи последнего в аренду.

Объектами в таком случае, могут быть:

• Квартиры, дачи, иная жилая недвижимость;
• Земельные участки;
• Коммерческая недвижимость.

Преимущества заключения договора доверительного управления для собственника очевидны:

• Недвижимость не простаивает и приносит доход;
• Не нужно тратить личное время на поиск арендаторов и контролировать оплату аренды;
• Если недвижимость находится в другом городе или даже стране, нет необходимости подстраивать свой личный график, например, под более оптимальное время для сдачи объекта в аренду.

Решение всех текущих задач будет лежать на управляющем. Кроме того, в функционал управляющего может входить обязанность по поддержке технического состояния объекта, осуществлению ремонта.

Весь спектр задач и ответственности сторон прописываются в заключаемом договоре. Устных договоренностей быть не может. Обязанности, права сторон, порядок выплаты вознаграждения и разрешения конфликтных ситуаций должны быть закреплены сторонами в письменной форме.

Передавать недвижимость в доверительное управление выгодно крупным компаниям, обладающим огромными площадями. Если рассуждать с позиции оказывающих услуги по доверительному управлению недвижимостью компаний, помимо больших площадей, интересны элитное жилье и коттеджи. Именно эти объекты приносят наибольший доход.

Понятие процесса управления и характеристика методов управления недвижимостью

Процессом управления недвижимостью называют совокупность действий руководителя и ответственных лиц, направленных на достижение результата (получение прибыли).

Можно выделить следующие методы управления имуществом:

Обеспечивают ранжирование прав. В рамках этих методов осуществляется контроль за деятельностью объекта управления, взаимодействие с госструктурами, принятие внутренних документов и выполнение законодательных норм.

Заключаются в организации процесса управления в целом, разработке и реализации бизнес-программы.

Таким образом, к организационным методам относится установление полномочий руководителей, распределение функционала персонала, применение системы поощрений и санкций.

К экономическим методам можно отнести расчет и оптимизацию затрат, возникающих при управлении недвижимостью.

Заключаются в своевременном принятии мер, направленных на поддержание объектов в пригодном для использования состоянии.

О том, насколько эффективны применяемые методы управления недвижимостью, стоит судить по следующим показателям:

• Экономическая эффективность

Передавая недвижимость в доверительное управление, собственник надеется на получение прибыли. Расходы на содержание объекта, несомненно, возникнут, но при этом важно чтобы они были адекватны ситуации.

В принципе, собственник объекта недвижимости может самостоятельно продумать план действий, направленных на эффективное использование объекта, а после реализовать их. Практика показывает, что эффект будет ощутимее, а прибыль – выше, если объект передать в управление профессионалам.

Важно на постоянной основе мониторить бизнес-процессы, учитывать и анализировать текущие показатели, а при неудовлетворительной работе вовремя реагировать на недостатки.

Система управления недвижимостью

Смысл управления состоит в том, чтобы все функциональные подсистемы управления были тесно взаимосвязаны между собой. Система управления объектами недвижимости представляет собой некий пул из всех подсистем.

Таким образом, каждая отдельная составляющая системы управления: экономическая, техническая, показатели эффективности, кадровые ресурсы, в совокупности должны обеспечивать максимально эффективное функционирование всей системы управления.

 Для системы управления характерны:

• Стандартные признаки: иерархичность, гибкость, многофункциональность;
• Подчинение законодательной базе;
• Наличие структуры управления;
• Отработанный процесс взаимодействия всей участников системы.

В формировании системы управления недвижимостью имеет значение:

• Разработка и внедрение оптимальных методик управления;
• Профессионализм и организационные способности игроков рынка управления недвижимостью.

Цели и мероприятия при управлении недвижимостью

Как было отмечено выше, основной целью управления недвижимостью является получение максимально возможного дохода. Таким образом, перед управляющим стоит ряд задач, которые необходимо выполнить, работая на результат.

Основная задача – организация максимально эффективного управления.

При управлении недвижимостью осуществляются следующие мероприятия:

• Обеспечение комфортных и безопасных условий.

Чтобы достичь цели, важно создать благоприятные условия для сотрудников, работающих на объекте или арендаторов. Если речь идет о коммерческом здании, необходимо обеспечить безопасный доступ в него, дополнительный сервис и доп. обслуживание, лояльный подход к арендаторам, контроль за исполнением договорных обязательств;

• Разработка и реализация бизнес-процессов, направленных на максимизацию прибыли;
• Снижение затрат на содержание здания;

Обычно основные затраты связаны с технической эксплуатацией недвижимости. Задача управляющего – оптимизировать этот показатель, грамотно организовав работу обслуживающих здание компаний;

• Увеличение стоимости объекта и наращивание активов.

В какой-то момент владелец может принять решение о продаже недвижимости. Стоимость будет зависеть и от технических характеристик, и в том числе от того, насколько эффективно работает управляющий.

Грамотный покупатель оценит доход, которых реально получить от вложений в приобретение объекта. В качестве отдельного преимущества инвестор может рассматривать наличие на объекте управляющей компании.

Структура и инфраструктура управления объектами недвижимости

Структура управления недвижимым имуществом представляет собой совокупность находящихся в устойчивых отношениях подразделений. Все они обеспечивают работоспособность объектов управления.

Инфраструктурой управления  недвижимостью принято называть госорганы и спецпредприятия, которые занимаются решением вопросов в сфере недвижимости.

Если рассматривать структуру управления муниципальными объектами, субъектами управления являются люди или орг. структуры, принимающие решения относительно методов управления.

В структуре муниципального управления выделяют следующие объекты:

• Земельные ресурсы;
• Здания имущественного комплекса, объекты ЖКХ, территориальной и городской инфраструктуры.

Управляют объектами органы управления: районные и городские власти, комитеты.

Таким образом, инфраструктуру управления создают:

• Органы разного уровня власти;
• Инвесторы;
• Игроки рынка недвижимости: риэлторы, брокеры, застройщики, девелоперы, страховщики, оценочные компании, маркетологи;
• Управляющие недвижимостью.

Основные этапы концепции управления недвижимостью

Концепция управления недвижимым имуществом заключается в организации и проведении комплекса технических, экономических и юридических экспертиз объекта в целом. Кроме того, она подразумевает планирование и координирование действий персонала, а также оценку деятельности в целом.

Существует четыре этапа концепции управления недвижимостью:

• Изучение имеющихся в наличии объектов, анализ их состояния и тенденций рынка. На этом этапе осуществляется мониторинг рынка недвижимости. Специалисты анализируют техническое состояние и правовое положение объекта, дают оценку качеству управления.

По итогам выводов экспертов могут быть даны рекомендации по эффективному управлению объектом и его развитию в целом.

• Непосредственно разработка программы управления объектом недвижимости. В составе программы специалистами прорабатывается общая стратегия, планируются направления развития, составляется программа управления объектом.
• Реализация разработанной программы.
• Итог. Оценка полученных результатов.

Стоимость управления недвижимостью

Однозначно ответить на этот вопрос невозможно.

На стоимость услуг по управлению недвижимостью оказывают влияние множество факторов:

• Объемы инвестирования;
• Срок инвестирования и окупаемости проекта;
• Выбранная стратегия;
• Выбор и пути достижения конечной цели.

На сегодняшний день функционирует масса компаний, оказывающих услуги по доверительному управлению жилыми и коммерческими объектами.

Случайных людей в сфере управления недвижимостью нет. Среди игроков присутствуют:

• Иностранные управляющие компании;
• Местные компании, отделившиеся от агентств недвижимости, консалтинговых и прочих организаций;
• Компании, созданные с нуля.

Поскольку это новая сфера бизнеса, и не во всех регионах еще пришло понимание о преимуществах передачи недвижимости в управление, конкуренция на рынке подобных услуг невелика. Ниша для старта есть, новые фирмы имеют все шансы в нее войти.

Конкретные цифры назвать сложно, они зависят в том числе от характеристик объекта и объема предоставляемых услуг. Если говорить о жилой недвижимости, размер вознаграждения управляющему составляет около 10% от стоимости ежемесячной арендной платы помещения.

Если речь идет о коммерческом объекте, размер вознаграждения может составлять 15-25% от ежемесячного арендного платежа.

Итак, вопросы управления недвижимым имуществом актуальны как для владельцев жилых и коммерческих помещений, так и для муниципалитета. В системе управления задействованы объекты, субъекты и непосредственно управляющий. Конечной целью управления получение прибыли.

Управление объектами осуществляется на основании договора, заключаемого между собственником и управляющим и регламентирующего взаимоотношения сторон. Последний получает вознаграждение за оказываемые услуги.

Источник: http://moidom911.ru/nedvizhimost/upravlenie-nedvizhimostyu.html