Досрочное расторжение договора аренды

Как осуществляется досрочное расторжение договора аренды?

Досрочное расторжение договора аренды во внесудебном порядке возможно только по взаимной договоренности контрагентов.

В случаях, предусмотренных нормативными актами, а также при существенном нарушений условий соглашения допускается расторжение договора аренды в одностороннем порядке через судебные органы.

В представленном материале можно узнать порядок расторжения договора аренды, в том числе по инициативе каждой из сторон.

Основания для расторжения арендного договора

По условиям арендного договора происходит передача имущественных активов во временное пользование арендатора. Арендные правоотношения носят возмездный характер, за пользование имуществом должны регулярно перечисляться платежи, предусмотренные условиями соглашения.

Еще на стадии согласования условий договора контрагенты должны прийти к соглашению обо всех существенных и дополнительных условиях аренды:

• предмет – конкретный перечень предметов или объектов, подлежащих передаче во временное пользование;
• срок действия арендных правоотношений;
• размер и порядок перечисления платежей за пользование имущественными активами;
• условия и целевое назначение пользования имуществом;
• пределы ответственности контрагентов, в том числе за сохранность имущества.

От содержания условий договора будут зависеть основания для его досрочного расторжения по требованию одного из участников сделки.

Стандартным правилом, которое распространяется на все виды гражданских сделок, является возможность досрочного прекращения действия договора по взаимному согласию сторон. В этом случае между сторонами не возникает конфликта или спора, требующего вмешательства судебных органов.

В случаях, прямо указанных в нормативных правовых актах или условиях арендного договора, контрагенты имеют право на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке. Базовые правила для реализации такого права регламентированы статьями 619 и 620 ГК РФ.

1. если имущественные активы фактически не переданы, либо арендодателем создаются препятствия для целевого пользования имуществом;
2. если после заключения договора и передачи имущества были установлены недостатки, препятствующие целевому использованию предмета соглашения;
3. если арендодателем не исполняется обязанность по капитальному ремонту имущества в установленные соглашением сроки;
4. когда переданное имущество становится непригодным для целевого использования, если такие обстоятельства наступили вне пределов ответственности арендатора.

Дополнительные основания для предъявления арендатором требования об одностороннем расторжении соглашения могут устанавливаться сторонами в тексте договора.

Состав оснований, по которым арендное соглашение может расторгаться по требованию арендодателя, сформирован в ст. 619 ГК РФ:

• существенное нарушение арендатором положений договора или систематические нарушения целевого назначения предоставленного имущества;
• существенное качественное ухудшение имущественных активов;
• нарушение сроков перечисления арендных платежей более двух раз подряд;
• неисполнения обязанности по выполнению капитального ремонта имущества, если данная ответственность возложена договором на арендатора.

При наличии оснований для одностороннего расторжения контракта предъявляется соответствующее требование. Если с такой претензий согласен второй контрагент, стороны могут досрочно прекратить действие договора без обращения в судебные органы.

Скачать соглашение о досрочном расторжении договора аренды (образец)

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

• Москва и область: +7-499-938-54-25
• Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
• Федеральный: +7-800-350-84-02

Расторжение по соглашению сторон

Если участники сделки приняли обоюдное решение о досрочном расторжении арендного договора, им необходимо зафиксировать такие договоренности в виде письменного документа. Сторонами составляется соглашение о расторжении договора, которое должно учитывать следующие особенности:

• документ о расторжении соглашения должен составляться в той же форме, что и основной договор (например, если заключался долгосрочный договор в отношении аренды объекта недвижимости, допсоглашение подлежит обязательной регистрации в службе Росреестра);
• для добровольного расторжения договора нет необходимости указывать в тексте документа причины, по которым стороны приняли такое решение;
• на момент расторжения арендных правоотношений стороны должны полностью выполнить свои обязательства, в том числе полностью погасить задолженность по регулярным платежам.

Одновременно с оформлением соглашения контрагенты должны решить вопрос о передаче имущественных активов обратно собственнику.

Для этого составляется двусторонний акт приема-передачи, в котором указывается текущее состояние передаваемого имущества.

Если качественные характеристики ухудшились по сравнению с моментом заключения договора, к арендатору может предъявляться требование о возмещении расходов на текущий или капитальный ремонт.

После расторжения арендного соглашения по обоюдному решению сторон прекращается действие всех правоотношений, в том числе на преимущественное право их продления. Если впоследствии контрагенты вновь примут решение о передаче имущества в аренду, им потребуется составить новый договор.

Расторжение в принудительном порядке

В случае, если у любого участника сделки возникли основания предъявить требование о расторжении договора, решение о реализации такого права принимается самостоятельно. В случае, если основания для расторжения не использованы, действие арендных правоотношений продолжается на общих основаниях.

Алгоритм действий для расторжения арендного соглашения в одностороннем порядке состоит из следующих этапов:

1. установление законных или договорных оснований, позволяющих предъявить требование о досрочном прекращении аренды;
2. направление второму участнику письменного требования о прекращении действия договора с предложением оформить все необходимые документы без обращения в судебные органы;
3. в случае отказа выполнить указанное требование, либо уклонение от ответа, происходит подготовка документов для обращения в судебные органы;
4. исковое заявление и приложенные документы направляются в судебные органы в соответствии с правилами подведомственности и подсудности (для субъектов предпринимательства – арбитражный суд, для граждан – суд общей юрисдикции).

При установлении нарушений нормативных правовых актов или положений договора необходимо подготовить и направить второй стороне письмо-уведомление о предстоящем расторжении арендных отношений. В содержании указанного документа необходимо указать разумный срок для устранения допущенных нарушений, поскольку нередко у нарушителя имеются объективные и уважительные причины.

Если в срок, установленный в уведомлении, нарушения не устранены, может быть реализовано право на обращение в судебные органы. Юридическим основанием для возбуждения гражданского дела будет являться исковое заявление.

Для рассмотрения дела в суде потребуется подтвердить наличие оснований для одностороннего расторжения договора, т.е. представить письменные доказательства нарушения второй стороной нормативных правовых актов или условий арендного соглашения.

Обязанность по доказыванию указанных фактов и представление в суд доказательств возлагается на инициатора предъявления требования о досрочном прекращении аренды. При составлении искового заявления нужно учесть следующие элементы содержания:

• наименование судебного органа, в который предъявляется иск;
• данные об участниках процесса;
• основания возникновения арендных правоотношений и описание основных условий договора;
• перечисление оснований для одностороннего прекращения аренды с обоснованием указанных доводов;
• содержание нарушений, по которым наступили указанные основания;
• описание попытки досудебного урегулирования спора;
• исковые требования – прекращение арендных отношений, срок расторжения договора аренды, требования о взыскании задолженности по платежам и т.д.

Для каждого из оснований, указанных в законе для одностороннего расторжения договорных отношений, будет необходим специальный состав письменных доказательств.

Скачать исковое заявление о расторжении договора аренды (образец)

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-938-54-25) и Санкт-Петербурге (+7-812-467-37-54).

Нюансы доказывания основания для расторжения договора

Нарушение сроков перечисления арендных платежей будет устанавливаться исходя из положений договора, юридическое значение будут иметь два случая просрочки платежей подряд. Подтверждение нарушений условий оплаты будет происходить в судебном порядке, арендатор имеет право представлять возражения на иск, в том числе с приложением платежных документов о своевременном переводе платежей.

Существенное ухудшение качественных характеристик предмета аренды будет устанавливаться исходя из следующих обстоятельств:

• фактическая порча имущества;
• пользование имущественными активами, при котором создается реальная угроза уничтожения или повреждения предмета аренды;
• непринятие арендатором мер по своевременному текущему ремонту имущества и поддержания его нормального функционального состояния.

Условия договора могут предусматривать не только конкретные обязанности по поддержанию имущества в надлежащем состоянии, но и периодическое проведение совместного осмотра. В этом случае наличие оснований для расторжения договора будет следовать из акта осмотра.

Если после подписания арендного договора имущество фактически не передано, у арендатора возникает право на расторжение договора. Доказательством передачи является акт передачи, подписанный обоими контрагентами. Если данный документ отсутствует, возникает основание для обращения в суд с требованием о расторжении договора.

Если по договору передано имущество, непригодное для целевого использования, или имеющее недостатки, не доведенные до арендатора при оформлении договора, также может предъявляться требование о досрочном прекращении аренды. Доказательствами указанных нарушений могут выступать следующие факты:

• несоответствие фактического состояния имущества описанию предмета аренды в договоре;
• выявление арендатором существенных скрытых недостатков, которые не могли быть установлены во время передачи имущества на момент оформления договорных отношений;
• несоответствие целевого назначения имущества требованиям, которые предъявлял арендатор при подписании договора.

Как правило, такие обстоятельства устанавливают сразу после их выявления путем подписания двустороннего акта. Если стороны не смогли устранить причину спора (например, арендодатель не произвел необходимый ремонт или не заменил имущество), возникает основание для досрочного расторжения договора.

Как оформить необходимые документы между бывшими контрагентами, если досрочное расторжение сделки осуществлялось в судебном порядке? В данном случае необязательно составлять соглашение о прекращении аренды, вступившее в силу решение суда будет являться надлежащим подтверждением прекращения договорных отношений.

Тем не менее, даже расторжение договора в судебном порядке не устраняет обязанность арендатора вернуть имущество собственнику в надлежащем состоянии. Если данное обязательство не исполняется, может предъявляться требование об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Истребование имущества и взыскание указанных убытков также осуществляется в судебном порядке по иску законного владельца.

Источник: http://law03.ru/finance/article/dosrochnoe-rastorzhenie-dogovora-arendy

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора — порядок процедуры

Когда нет необходимости приобретать имущество в собственность, оформляется соглашение в виде договора аренды на предмет временного пользования вещью.

Это касается не только недвижимости, автомобилей, но даже и целых предприятий. Любая сторона имеет право прекратить взаимоотношения досрочно.

В данном материале мы поговорим о том, как сделать расторжение договора аренды по инициативе арендатора.

Основания

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора возможно:

• по последующему взаимному согласию сторон;
• на основании решения суда.

Существующая сегодня редакция ГК РФ предусматривает четыре основные причины, по которым именно арендатор может ставить перед судом вопрос о преждевременном расторжении сделки.

Однако это не значит, что в арендном соглашении нельзя перечислить и другие обстоятельства, в силу которых наниматель может настаивать на досрочном прекращении отношений по суду. Так, в ст. 620 ГК РФ прямо прописано, что договор может быть прекращен по иным, предусмотренным в нем основаниям.

Какие же основания для того, чтобы арендатору обратиться в суд за досрочным расторжением договора. Первой причиной является нежелание арендодателя, несмотря на документ, передать вещь в пользование. Это особенно актуально тогда, когда заключение договора и предоставление имущества не совпадают по времени.

Также поводом для прекращения договора могут стать препятствия, чинимые арендатору в пользовании имуществом. Например, арендодатель без ведома нанимателя меняет на дверях замки или отключает объект от коммуникаций (воды и света).

Второй причиной, при которой у арендатора есть все основания адресовать в суд иск с целью расторжения договора, может стать выявление в объекте таких недостатков, которые существенно затрудняют пользование им. При этом для того, чтобы обратиться в суд необходимо доказать, что:

• при подписании договора арендодатель не известил арендатора об имеющихся дефектах;
• осматривая объект, арендатор не имел объективной возможности выявить недостатки при приеме имущества в аренду.

В описываемой ситуации нередко суд назначает экспертизу. И если будет документально установлено, что неполадки возникли по вине арендатора, то он не сможет не только рассчитывать на расторжение сделки, но и будет обязан компенсировать арендодателю нанесенный ущерб.

Следующим основанием, с которым законодательство связывает возможность расторгнуть договор по просьбе арендатора, является уклонение собственника имущества от обязанности провести его капитальный ремонт.

В основном, это касается недвижимости и автотранспорта.

Напомним, что под данным типом ремонта подразумевается замена или полная реконструкция основных частей объекта.

Обычно законодательство возлагает обязательство по капитальному ремонту на арендодателя. Однако в договоре могут содержаться исключения из данного правила. И если капитальный ремонт возложен на арендатора, то он в связи с его отсутствием уже не может настаивать на досрочном прекращении договора.

Повторимся, что все перечисленные основания дают право арендатору расторгнуть договор в судебном порядке.

Однако в любой момент стороны могут прекратить отношения между собой по доброй воле. Для этого важно правильно составить все необходимые документы.

Условия

Итак, чтобы прекратить договор аренды, нужны основания, предусмотренные законодательством или договором, а также взаимное согласие сторон.

Если расторжение аренды происходит вследствие нарушения обязательств другой стороной, то нужно собрать все необходимые доказательства.

Также обязательно документальное подтверждение разрыва отношений. Это может быть как решение суда, так и соглашение по расторжению договора в добровольном порядке. Однако в любом случае понадобится и оформление акта приемки-передачи, который закрепляет возврат имущества.

Если же арендная плата была внесена наперед, то можно поставить вопрос об ее возврате за неиспользованный срок аренды. В данной ситуации вопрос решается или в судебном решении, либо в рамках письменной договоренности о прекращении аренды.

Порядок расторжения

Если прекращение сделки происходит в судебном порядке, то дальнейшая процедура во многом будет зависеть от того, кто будет выступать сторонами договора.

Так, если аренда оформлена между обычными гражданами, то спор будет рассматривать районный суд по месту проживания ответчика (арендодателя).

Когда же сторонами договора найма являются предприятия или индивидуальные предприниматели, то дело о расторжении сделки слушает арбитраж.

Причем, это может быть как арбитражный суд по адресу регистрации ответчика, так и тот судебный орган, который стороны указали в договоре аренды.

Если речь идет об арбитражном судопроизводстве, то перед иском арендодателю нужно предъявить претензию по поводу расторжения договора. Она рассматривается один месяц. И если в течение этого времени стороны не придут к компромиссу, то подается иск в арбитражный суд.

Независимо от того, куда адресуется исковое заявление, в себе оно должно содержать:

• название суда;
• данные об арендаторе и арендодателе;
• суть договора аренды и его основные условия;
• причины, по которым арендатор хочет прекратить отношения;
• содержание исковых требований.

К иску прилагаются копии договора аренды, а также всех тех доказательств, подтверждающих необходимость его расторжения. Также необходим и документ по внесению госпошлины (ориентироваться следует на ставки, установленные НК РФ по искам неимущественного характера).

По результатам слушания дела в суде первой инстанции выносится решение о расторжении договора, которое может быть обжаловано в апелляцию в месячный срок. Если он истек, то договор считается расторгнутым по истечении данного периода времени. Когда же была подана апелляционная жалоба, то договор считается расторгнутым со дня ее рассмотрения.

После вступления в силу решения о расторжении договора оформляется документ (акт) на возврат имущества.

Расторжение арендного договора без вмешательства суда

В случае с мирным прекращением отношений последовательность действий будет следующей.

Вначале арендатор должен отправить владельцу имущества письменное уведомление о нежелании больше его арендовать. Сделать это нужно в рамках сроков, предусмотренных договором аренды.

На раздумья арендодателю также отводится определенное время. Если оно не оговорено соглашением, то подразумевается, что арендодатель должен дать свой ответ в течение месяца с момента поступления к нему уведомления. И если собственник объекта аренды не против, то следующим шагом будет документальное оформление отказа от дальнейшего сотрудничества.

Для этого стороны должны подписать соглашение по поводу досрочного расторжения договора. В нем, помимо прочих сведений должны быть указаны: дата прекращения взаимоотношений, отсутствие замечаний по финансовым вопросам, а также претензий по качеству возвращаемой собственности. Если же неиспользованная плата за аренду возвращается, то следует прописать сроки осуществления платежа.

Наряду с соглашением о прекращении сделки составляется обязательно форма акта приема-передачи, согласно которому арендатор возвращает имущество арендодателю.

Соглашение о прекращении договора совершается в той же форме, что и основная сделка. В частности, если аренда была оформлена у нотариуса, то также фиксируется ее окончание.

Образец

В завершении данной статьи мы приводим примерную форму соглашения о прекращении (расторжении) договора аренды по инициативе арендатора. Предложенный бланк имеет универсальный характер и может подойти для всех типов договора аренды.

Соглашение о расторжении договора аренды — образец

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 450-55-83, Санкт-Петербург +7 (812) 385-76-98 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://lawyer-guide.ru/nedvizhimost/kvartira/arenda/rastorzhenie-dogovora-po-iniciative-arendatora.html

Досрочное расторжение договора аренды в 2021 году — по инициативе арендодателя ГК РФ, образец уведомления

Законодательством России предусматривается возможность досрочного расторжения арендного договора.

Одновременно с этим необходимо помнить о наличии весомых оснований для этого, которые можно подтвердить документально.

Рассмотрим подробней особенности расторжения договора аренды в 2021 году подробней.

Что это такое

Порядок расторжения арендного договора включает в себя множество нюансов, из-за чего изначально рекомендуется ознакомиться с общими сведениями и российским законодательством.

Благодаря этому можно расторгнуть соглашение в кратчайшие сроки с минимальными убытками.

Первоначальные понятия

В случае исполнения ненадлежащим образом условий арендного соглашения, одна из сторон вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке и потребовать при этом возмещения убытков.

Необходимые основания

Гражданским Кодексом России предусмотрено немало оснований для расторжения арендного договора.

Наиболее распространенным принято считать обоюдное согласие сторон. Во многом это связано с несколькими причинами:

• простота расторжения с юридической точки зрения;
• отсутствие серьезных последствий.

Из иных оснований принято считать:

• неисполнение прописанных обязательств одной из сторон;
• игнорирование оговоренных обязательств;
• просрочка по арен6дной плате и так далее.

С целью досрочного расторжения договора в судебный орган может обратиться любая сторона.

Действующие нормативы

Договорные правоотношения, которые относятся к аренде, регулируются Гражданским Кодексом России. В нем подробно описаны:

• права и обязанности сторон;
• требования к составлению документа;
• период действия соглашения;
• правила расторжения арендного договора.

К основным статьям принято относить 69 и 620 ГК РФ. Именно в них отображаются нюансы расторжения договора.

В ст. 610 ГК РФ отображены сроки, по завершению которых есть основание расторгнуть арендный договор. 34 глава ГК РФ отображает порядок заключения арендных сделок.

Дополнительно рекомендуется ознакомиться с ВАС РФ от января 2002 года – отображает правовые основания для аннулирования действия соглашения одной из сторон.

Нюансы досрочного прекращения договора аренды

Досрочное прекращение действия арендного соглашения несет под собой множество нюансов, незнание которых может привести к серьезным юридическим последствиям.

По этой причине рассмотрим каждую ситуацию по отдельности. Бланк договора аренды можно скачать здесь.

При обоюдном согласии

Согласно ГК РФ участники сделки имеют право расторгнуть договор по обоюдному согласию. В таком случае нет необходимости обращаться в судебный орган для защиты интересов одной из сторон.

С целью подтверждения факта обоюдного согласия расторжения документа, необходимо заключить дополнительное соглашение, в котором отображаются основания принятого решения.

По инициативе арендодателя по ГК РФ

В большинстве случаев арендодатель является собственником передаваемого арендного имущества, в частности объекта недвижимости.

Арендодатель имеет право расторгнуть действие договора в том случае, если на лицо имеется существенное ухудшение условий содержания самого имущества, к примеру, квартиры.

В частности под этим может подразумеваться:

• порча мебели;
• ухудшение условий проживания;
• прочее.

Дополнительно необходимо обращать внимание на то, что арендодатель вправе инициировать расторжение соглашения в случае нарушения условия пользования арендатором арендуемым имуществом либо же отказывается осуществлять капитальный ремонт (если это предусмотрено договором).

Какие нужны документы

Согласно российскому законодательству, для расторжения арендного договора потребуется:

• арендное соглашение;
• уведомление относительно расторжения арендного договора с отображением периода освобождения жилого помещения (если предметом сделки был жилой объект недвижимости);
• исковое заявление в судебный орган – в случае отказа одной стороной расторгнуть действие соглашения;
• претензия о возмещении финансового ущерба – если был факт порчи арендуемого имущества.

В случае если после получения уведомления одной из сторон сделки не последовало какой-либо реакции, противоположная сторона вынуждена будет обратиться в судебный орган с соответствующим исковым заявлением.

Необходимо обращать внимание на то, что все вопросы могут быть рассмотрены в рамках одного делопроизводства при совокупном решении одновременно нескольких требований.

Письмо (образец)

Согласно российскому законодательству, письмо-уведомление относительно расторжения арендного соглашения является обязательным.

Оно подлежит формированию и направлению противоположной стороне в установленные периоды даже при условии обоюдного согласия.

Унифицированного бланка для письма не установлено российским законодательством.
Скачать стандартный общепринятый бланк можно по ссылке здесь.

Претензия

В случае несоблюдения оговоренных обязательств одним из участников сделки, возникает необходимость в составлении претензий по арендному соглашению.

Письменный вариант претензии дает возможность:

• обозначить правовые отношения;
• установить документально нарушение прав;
• потребовать устранить выявленные нарушения.

Одновременно с этим, поведение получателя претензии предоставляет возможность определить – необходимо обращаться в судебный орган по вопросу расторжения сделки, взыскания неустойки и прочего либо нет.

Если адресат выразил свое согласие в письменной форме на исправление нарушений, то в обращении в суд нет необходимости.

В большинстве случаев формирование претензии по соглашению является ключевым условием досудебного варианта урегулирования конфликта.

Уведомление

Уведомление является полным аналогом вышерассмотренного письма. При его составлении в нем необходимо указать желание досрочного расторжения арендного договора.

В случае принятия твердого решения о расторжении – уведомление является обязательным условием.

Предусмотрено несколько вариантов переда уведомления:

• лично в руки противоположной стороне;
• путем почтовой пересылке.

Наиболее оптимальным вариантом является отправка заказного письма с описью. В таком случае недобросовестная сторона не сможет говорить о неполучении этого документа в случае судебных разбирательств.

Уведомление условно разделяется на несколько частей:

В конце обязательно необходимо указать дату составления и подпись.

При найме жилого помещения

В случае найма жилой недвижимости, необходимо обращать особое внимание на период уведомления.

Согласно Гражданскому Кодексу России арендатор должен уведомить арендодателя о расторжении сделки минимум за 3 месяца.

: как досрочно расторгнуть договор аренды

Помимо этого, необходимо обращать внимание на налоги при досрочном расторжении договора аренды помещения.

Размер налогообложения не может быть изменен при досрочном разрыве сделки. Иными словами, какую сумму было начислено налогов изначально, столько и нужно заплатить.

Как выглядит допсоглашение

Допсоглашение подлежит формированию по общепринятым правилам. Во время составления дополнительного соглашения необходимо обязательно указывать в нем:

• полное наименование предмета сделки;
• адрес расположения объекта – если это относится к недвижимости;
• иные сведения, позволяющие его идентифицировать.

Обязательно дополнительно в договоре должны быть отображены:

• персональные сведения участников сделки;
• причины расторжения – по обоюдному согласию;
• дату составления и подписи сторон.

Ответственность сторон

Штраф за досрочное расторжение договора аренды не предусматривается российским законодательством. Одновременно с этим его могут отображать в соглашении сами стороны сделки.

Если одна из сторон понесла убытки от досрочного разрыва отношений, то есть возможность через судебный орган потребовать возмещение внеплановых затрат либо же осуществление работ, направленных на восстановление объекта соглашения в изначальный вид.

Иными словами, ответственность о расторжении арендного договора может быть обозначена сторонами сделки в договоре.

При его отсутствии все требования одной стороны к другой могут быть удовлетворены в суде после предоставления доказательной базы.

Напоследок хотелось бы отметить — в российском законодательстве предусмотрено немало причин, которые дают возможность говорить о досрочном расторжении сделки.

При необходимости, участники сделки имеют право обратиться в судебный орган с целью защиты своих интересов.

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://yurday.ru/dosrochnoe-rastorzhenie-dogovora-arendy/

Досрочное расторжение договора аренды

/ Квартира / Расторжение договора аренды

Договор аренды недвижимых объектов является весьма распространенным правовым документом как у частных лиц, так и организаций. Многие граждане и организации не могут позволить себе купить жилое или нежилое помещение, и поэтому вынуждены заключать договор аренды с собственником соответствующей недвижимости.

Как показывает практика, стороны достаточно часто сталкиваются с вопросом о досрочном расторжении заключенного договора аренды. Причем данный вопрос весьма актуален как для арендатора, так и арендодателя, поскольку необходимость прекращения правоотношений по аренде помещения может возникнуть у обеих сторон соглашения.

Причины расторжения действующего договора могут быть самыми различными. Однако независимо от мотивации стороны должны действовать в данной ситуации в соответствии с требованиями российского гражданского законодательства. При этом сторонам соглашения аренды важно знать возможные основания для расторжения, а также свои права и обязанности.

Стоит отметить, что о возможности и условиях досрочного расторжения соглашения лучше позаботиться заранее, еще на стадии подготовки и подписания самого соглашения об аренде недвижимости.

Если в договоре уже будут четко прописаны условия досрочного прекращения правоотношений между сторонами договора с соблюдением интересов и арендатора, и арендодателя, в будущем возникнет гораздо меньше вопросов.

В противном случае сторонам договора при досрочном расторжении иногда приходится не только участвовать в длительных судебных разбирательствах, но и нести значительные финансовые потери для компенсации возникшей проблемы.

Основания для прекращения договора

Договор аренды перестает действовать при истечении указанного в нем срока либо при досрочном расторжении сторонами (одной из сторон).

Поскольку соглашение аренды является двухсторонней сделкой, его досрочное расторжение может привести к нарушению прав одной из сторон. Поэтому законодатель предусмотрел, когда досрочное расторжение соглашения возможно, а когда – нет.

Если срок договорных отношений по аренде не истек, стороны могут прекратить возникшие правоотношения только в трех случаях:

1. По обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;
2. В судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в ГК РФ;
3. По инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, прямо предусмотренным в самом договоре аренды.

В первом случае, если стороны пришли к согласию, досрочный разрыв правоотношений между арендатором или арендодателем особых проблем не вызывает. В данном случае стороны просто оформляют специальное соглашение о расторжении, которое является основанием для прекращения отношений аренды недвижимости.

Сложнее обстоит ситуация, когда одна сторона не согласна досрочно расторгнуть договор.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Прежде всего, в самом договоре аренды могут быть прописаны любые причины и основания для досрочного прекращения соглашения по требованию арендатора. Если такие условия в договоре отсутствуют либо арендатор желает прекратить правоотношения по другим причинам, не названным в договоре аренды, он может расторгнуть соглашение лишь с согласия арендодателя или в судебном порядке.

В российском законодательстве названы следующие случаи, когда арендатор в суде вправе требовать преждевременного расторжения договора:

• если после подписания соответствующего договора арендодатель не предоставляет в пользование арендатору то имущество, которое должен был передать по условиям заключенного соглашения;
• если арендодатель создает препятствия для правомерного использования арендатором имущества согласно назначению этого имущества либо условиям договора;
• если арендодатель передает арендатору имущество, имеющее недостатки, которые препятствуют его использованию по назначению. Эта причина может служить основанием для одностороннего расторжения соглашения лишь в том случае, если арендодатель не оговорил эти недостатки перед заключением договора, а арендатор не знал о них заранее и не должен был их обнаружить при осмотре имущества либо проверке исправности этого имущества на стадии заключения соглашения;
• если арендодатель не выполняет свою обязанность по осуществлению капитального ремонта сданной в аренду недвижимости в определенные соглашением сроки (либо в разумные сроки, если конкретный срок в договоре отсутствует);
• если произойдут какие-то непредвиденные обстоятельства, за которые арендатор не может нести ответственность, и сданное в аренду имущество станет не пригодным для его дальнейшего использования.

Узнайте, как правильно оформить договор аренды гаража и скачайте образец типового договора.

Как оформить договор дарения доли квартиры родственнику, узнайте здесь.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Основания для прекращения соглашения аренды по желанию арендодателя предусмотрены в 619 статье Гражданского кодекса. Арендодатель может просить суд расторгнуть действующий договор аренды:

1. Если арендатор использует переданное ему имущество, существенно либо неоднократно нарушая условия соглашения или назначения имущества.

Чтобы арендодатель мог определить, насколько существенным, является нарушение, и может ли оно служить основанием для требования прекратить договор аренды, нужно руководствоваться нормами российского ГК.

Так, нарушение договора может считаться существенным, если оно повлекло для арендодателя определенный ущерб, в результате чего он в значительной мере лишился того, на что мог рассчитывать, оформляя договор аренды.

Обязательство арендатора использовать арендованную недвижимость в соответствии с условиями заключенного соглашения является одной из главных его обязанностей. Поэтому нарушение этой обязанности может служить причиной расторжения договора без согласия арендатора.

Опять же, если назначение сданного в аренду имущества в договоре не определено сторонами, то имущество должно применяться арендатором по своему обычному назначению, которое вытекает из его существа. Так, например, жилая квартира должна использоваться только для проживания.

Использование квартиры в качестве склада или офиса считается существенным нарушениям назначения имущества, и, следовательно, существенно нарушает условия соглашения.

Существенность нарушений и возможность досрочного расторжения договорных отношений по аренде недвижимости определяется судом в каждом конкретном случае индивидуально.

1. Если арендатор в процессе использования переданной ему недвижимости, существенно ухудшает это имущество.

Существенным ухудшением в данном случае будет считаться такое изменение качества сданного в аренду имущества, которое говорит о существенном нарушении заключенного договора относительно порядка использования этого имущества.

Арендатор обязан пользоваться имуществом таким образом, чтобы возвратить его арендодателю в состоянии, оговоренном в соглашении сторон, или с учетом нормального износа, если условия о состоянии возвращенного имущества в договоре отсутствуют.

К примеру, существенным ухудшением имущества будет считаться перепланировка помещения, проведенная без одобрения арендодателя, в результате которой был испорчен весь вид квартиры.

1. Если арендатор неоднократно (то есть больше двух раз подряд) не вносит плату за аренду имущества в срок, установленный в соглашении сторон.

Кроме того, достаточно часто в договорах аренды стороны включают условия о назначении другого срока для преждевременного расторжения соглашения при нарушении обязательств арендатора по внесению арендной платы. Поэтому иногда для прекращения договорных отношений достаточно однократного невнесения платы за аренду квартиры.

1. Если арендатор своевременно не осуществляет капитальный ремонт квартиры или другого взятого в аренду имущества.

Сроки для проведения капитального ремонта обычно устанавливаются в самом соглашении. При их отсутствии арендатор должен осуществлять капитальный ремонт в разумные сроки, если данная обязанность арендатора по проведению капитального ремонта установлена самим договором, законодательными или другими правовыми актами.

Кроме того, соглашение может быть прекращено по требованию арендодателя по любым основаниям, предусмотренным в договоре аренды. В этом случае судебный порядок не обязателен.

Помимо перечисленных ситуаций, основанием для расторжения соглашения аренды досрочно в судебном порядке может выступать и существенное изменение тех обстоятельств, из которых арендатор и арендодатель исходили, заключая договор аренды (ст. 451 пункт 1 ГК).

Если стороны не пришли к согласию относительно досрочного расторжения соглашения, нужно соблюсти до подачи иска в суд досудебный порядок урегулирования возникшего спора.

Это следует из положений 619 статьи ГК, в которой говорится, что арендодатель может выступать с требованием о досрочном прекращении договорных отношений с арендатором только после направления последнему письменного предупреждения с указанием на необходимость выполнения взятых по договору аренды обязательств в разумный срок.

При досрочном прекращении соглашения арендатор обязан по акту приема-передачи вернуть арендодателю имущество, выступавшее объектом договора.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/rastorzhenie-dogovora-arendy/dosrochnoe.html