Договор купли продажи существенные условия

Существенные условия договора купли продажи недвижимости

Cущественные условия договора купли-продажи недвижимости необходимо согласовать перед сделкой. Если стороны не договорятся о предмете или цене, суд признает договор недействительным.

Договор купли-продажи недвижимости заключают перед совершением сделки в отношении различного жилья или нежилых помещений, целого здания или его части, земельных участков. В зависимости от особенностей объекта могут существовать специальные правила, которые учитывают при подготовке сделки.

Например, если это сделка с земельным участком. Когда компания приобретает недвижимость высокой стоимости, проверяют, не относится ли сделка к крупным, а также сделкам с заинтересованностью.

Если относится, нужно опираться не только на правила покупки и продажи недвижимости, но и на соответствующие правила о сделках.

Однако ряд требований закона касается оформления сделок с недвижимостью любого типа. В первую очередь, проверяют существенные условия договора купли-продажи недвижимости. Согласно п. 1 ст.

432 ГК РФ без согласования существенных условий договор нельзя признать заключенным.

Для договоров купли-продажи недвижимости выделяют несколько существенных условий:

• предмет договора;
• цену сделки;
• все условия, которые будут существенными для одной из сторон сделки.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена

При заключении договора купли-продажи недвижимости необходимо четко обозначить предмет сделки, то есть объект недвижимости, в отношении которого совершают продажу. Согласно ст. 130 ГК РФ к объектам недвижимости относятся:

1. Участки земли, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и другие объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.
2. Воздушные суда, морские суда, а также суда внутреннего плавания, которые подлежат госрегистрации (ст. 33 Воздушного кодекса РФ, ст. 16 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ, ст. 33 Кодекса торгового мореплавания РФ).
3. Иные объекты, которые закон относит к недвижимости. В частности, космические объекты (ст. 17 Закона РФ от 20 августа 1993 г. № 5663-1 «О космической деятельности»).
4. Машино-места. При этом статус объекта недвижимости есть у машино-места, если оно:

• находится в здании или сооружении (например, в подземном паркинге);
• предназначено только для транспорта;
• не ограничено (либо частично ограничено) строительной или иной ограждающей конструкцией;
• состоит на кадастровом учете.

В договоре купли-продажи недвижимости стороны должны указать сведения, которые позволят однозначно определить объект, в отношении которого совершают сделку. Например, это информация о расположении объекта на земельном участке или на техническом плане в составе другого объекта недвижимости. Если данное условие не согласуют, договор сочтут незаключенным (ст. 554 ГК РФ).

При этом для соблюдения условия о предмете достаточно указать в договоре кадастровый номер, если объект обладает таким номером (п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54).

Заключение договора купли-продажи недвижимости невозможно без условия о цене

У договоров купли-продажи недвижимости есть особенность: цена входит в существенные условия. Участники сделки должны определить ее стоимость и указать сумму в письменной форме.

Без выполнения этого условия договор будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ). При этом установить цену, которую назначают при сходных обстоятельствах, нельзя, п. 3 ст.

424 ГК РФ к таким договорам не применяют (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Для договора купли-продажи недвижимости нужно учесть иные существенные условия и особенности формы

Стороны договора вправе определить иные существенные условия, помимо предмета и цены сделки. Такие положения должны быть существенными для стороны, которая предложила их согласовать. Договор считают заключенным, если:

• участники сделки согласовали данные условия;
• участник, который предложил условие, впоследствии отменил предложение.

Если сделку заключают о продаже жилья, есть дополнительное существенное условие договора купли-продажи недвижимости. По п. 1 ст. 558 ГК РФ в документе необходимо перечислить лиц, которые:

• проживают в данном помещении и
• сохраняют право пользования после смены собственника. Также необходимо указать их права.

При заключении договора купли-продажи недвижимости обратите внимание на форму договора

Помимо существенных условий, для договоров купли-продажи недвижимости есть требования к оформлению:

1. Договор заключают в виде единого письменного документа. Иные формы заключения договора применить нельзя (ст. 550 ГК РФ). Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора.
2. Договор регистрируют у нотариуса, если сделка относится к случаям, которые законодатель указал особо в законе о госрегистрации недвижимости (подп. 2 п. 12 ст. 18, п. 1 ст. 42 и п. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ). Размер пошлины за услуги нотариуса зависит от стоимости объекта недвижимости (подп. 5 п. 1 ст. 333.24 и абз. 2 подп. 5 п. 1 ст. 333.25 НК РФ; письмо ФНП России от 26 января 2016 г. № 168/03-16-3).

Также нужно учитывать, что договор купли-продажи недвижимости – это вариант договора купли-продажи. К таким договора применяют общие положения о купле-продаже в части, которая не урегулирована специальными нормами (п. 5 ст. 454 ГК РФ).

Обзоры последних изменений

Главные изменения в законодательстве в 2021 году
Посмотрите изменения, которые вступают или уже вступили в силу в 2021 году.

Директоров и учредителей станут чаще привлекать по долгам компании
И другие выводы из Обзора практики Верховного суда № 2/2021 от 04.07.2021

Закупки по Закону № 44-ФЗ с 1 июля: все изменения в одной инструкции
С 1 июля все конкурентные закупки можно проводить в электронном виде, правила для закупок в бумажном виде тоже изменились. Законодатели ввели в Закон № 44-ФЗ новые статьи, которые срочно нужно изучить.

Формулировки договоров, из смысла которых суды делают вывод, что стороны не установили досудебный порядок
Обзор практики.

Изменения в КоАП РФ в 2021 году
Все поправки в одной таблице.

Источник: https://www.law.ru/article/1456-na-chto-prodavtsu-obratit-vnimanie-pri-zaklyuchenii-dogovora-kupli-prodaji-nedvijimosti

Какие условия договора купли-продажи являются существенными?

Четкое определение термина «договор купли-продажи» регламентирует Гражданский кодекс Российской Федерации. Соответствующий документ подразумевает консенсусное, двусторонне обязывающее, возмездное соглашение, согласно которому товар передается от продавца в собственность приобретателю.

Для того чтобы между соучастниками сделки возникли договорные взаимоотношения, в первую очередь необходимо достичь согласия по всем обязательным и существенным условиям договора купли-продажи. В противном случае, договор будет считаться незаключенным и фактически недействительным.

Обязательные условия договора купли-продажи

Обстоятельства, по которым должны быть достигнуты договоренности между сторонами сделки, называются существенными условиями договора купли-продажи.

Условия такого рода должны также устанавливаться в соответствии с законодательными актами России.

Сделка будет иметь правовую силу, если один из ее участников добросовестно исполнит контрактные обязательства, а другой полностью или частично их примет.

Статья 432 ГК РФ определяет 3 вида существенных условий договора:

• предмет соглашения — обязательные требования для реализации любой торговой сделки;
• условия, установленные нормативно-правовыми актами РФ, обязательные к исполнению конкретного договора купли-продажи. Например, стоимость недвижимости;
• условия, которые установлены одним из участников соглашения в качестве значимых для осуществления сделки. Соответствующий вид обязательств имеет значение только на этапе преддоговорных контактов сторон.

При реализации отдельных видов торговых сделок рекомендуется указывать дополнительные существенные условия договора купли-продажи. К примеру, в качестве дополнительных обязательных соглашений, законодатель имеет право включить в документ стоимость отчуждаемого имущества, жилой недвижимости или рассрочку платежа, что актуально при оформлении товара в кредит.

Сторонами оформления соглашения могут быть любые участники гражданского оборота, а именно: физические и юридические лица, Российская Федерация в целом, общегосударственные и муниципальные образования. В отдельных случаях, возможность заключения соглашения о купле или продаже будет зависеть от того, зарегистрирован ли гражданин в качестве индивидуального предпринимателя.

Квартиры

Законодательством Российской Федерации не предусмотрена унифицированная форма договора купли-продажи квартиры. Если участниками сделки являются физические лица, документ составляется в письменной произвольной форме с последующей регистрацией перехода права собственности.

Существенные условия договора купли-продажи квартиры:

• сведения, которые способствуют идентифицированию объекта отчуждения (статья 554 ГК РФ);
• оценочная стоимость квартиры (ст 555 ГК РФ);
• перечень лиц, обладающих правом пользования квартиры. В этом случае, следует указать основания возникновения такого права, например, соглашение найма квартиры или судебное решение о предоставлении права пользования (ст 558 ГК РФ).

Если в договоре купли-продажи квартиры не были согласованы существенные условия, признанные таковыми по закону или договоренности сторон сделки, документ будет считаться незаконным и не будет иметь никакой юридической силы.

Скачать образец договора купли-продажи квартиры здесь.

Автомобиля

Гражданский кодекс Российской Федерации не устанавливает существенные условия договора купли-продажи транспортных средств. Обязательным соглашением в этом случае будет считаться условие о предмете сделке. Заключение договора о купле или продаже автомобиля будет происходить в соответствии с общими положениями закона.

Главное, чтобы документ содержал сведения, которые идентифицируют объект, а именно характеристики, указанные в свидетельстве о регистрации и паспорте автомобиля.

Так как договор о купле-продаже автомобиля является основанием для официальной регистрации изменения собственника транспортного средства, то есть без идентификации объекта, осуществить его перерегистрацию не представляется возможным.

Бланк купли-продажи автомобиля по ссылке. 

Товара

Кроме ГК РФ, существенные условия купли-продажи товара регулируются Общефедеральным законом от 07 февраля 1992 года № 2300-l «О защите прав потребителей». Соответствующее соглашение может быть оформлено в устной, письменной и нотариальной форме.

Обязательными условиями договора продажи товара являются:

• инвентарь товара. Если по соглашению нужно передать покупателю предмет торговли определенного цвета, размера или модели, продавец обязан передать товар в том ассортименте, который был согласован в договоре;
• срок действия документа. Между сторонами может быть согласован срок, в течение которого товар должен быть доставлен покупателю или определить максимальный период оплаты. Если срок исполнения не был определен, тогда он будет регулироваться статьей 314 ГК РФ;
• документация и дополнительные принадлежности товара. Например: технический паспорт, сертификат качества, пошаговая инструкция по эксплуатации и т.д.;
• качество и надлежащий вид предмета торговли. В соответствии с этим пунктом, продавец обязуется передать покупателю объект, качество которого совпадает с договором купли-продажи;
• гарантия качества. При выявлении неисправностей, покупатель на законных основаниях будет иметь право реализовать возврат товара;
• срок годности. Если в договоре установлен срок годности товара, у покупателя не появится никаких сомнений относительно его качества и срока эксплуатации;
• тара и пакование. Статья 481 настоящего законодательного акта определяет, что товар должен быть передан в таре и (или) упаковке;
• страховка. Товар может быть застрахован договором купли-продажи по обоюдному согласию сторон;
• цена. Устанавливается стоимость товара, которая может быть реализована предварительно, с помощью кредита или оформления рассрочки;
• передача прав собственности. В большинстве случаев, право собственности сохраняется за продавцом до полной оплаты товара;
• риски повреждения. Договор купли-продажи может определять обстоятельства, при которых товар может быть испорчен или поврежден. Соответствующим документом можно установить формальный момент перехода товара покупателю. Например, стороны сделки договариваются, что ответственность за предмет торговли переходит на покупателя уже во время нахождения его (товара) в пути.

Скачать образец соглашения купли-продажи товара. 

Договор купли-продажи товара может быть дополнен дополнительными существенными условиями по усмотрению сторон, не предусмотренными законами России. Главное, чтобы случайные требования не противоречили нормам действующего законодательства.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

• +7 (499) 350-88-72 — Москва и обл.;
• +7 (812) 309-46-73 — Санкт-Петербург и обл.;
• +7 (800) 511-81-04 — все регионы РФ.

Источник: https://www.samso.ru/grazhdanskoe-pravo/sushhestvennye-usloviya-dogovora-kupli-prodazhi.html

Существенные условия договора купли продажи | Помощь Юриста

Вызвано данное обстоятельство особенностями контроля за предметом сделки (автомобилем) со стороны государства и необходимостью регистрации его в связи со сменой владельца. Так, абз. 2 подп. 15.5 п. 15 Регламента устанавливает перечень обязательных (или существенных) условий, которые должен содержать письменный договор о продаже автомобиля. К ним относятся:

• сведения о месте и дате составления договора;
• сведения об автомобиле (являющемся предметом сделки), позволяющие его идентифицировать, в том числе марка, модель, номера двигателя, шасси, кузова, масса, дата выпуска и пр.;
• информация из паспорта автомобиля (дата выдачи, его номерные данные);
• регистрационный знак, если он имеется;
• стоимость продажи транспортного средства;
• идентификационные данные сторон: Ф. И.

Существенные условия договора купли-продажи: ключевые элементы соглашения

У участников ДКП есть возможность заключить соглашение в отношении объекта, как находящегося у продавца в момент совершения сделки, так и подлежащего приобретению (изготовлению) им в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ).

Как определяются дополнительные существенные условия договора купли-продажи Одним из оснований выделения некоторых видов торговых операций является необходимость согласования участниками дополнительных параметров, указанных законодателем в качестве существенных условий договора купли-продажи.

Например:

• в ДКП недвижимости дополнительным обязательным условием будет стоимость отчуждаемого имущества (п. 1 ст. 555 ГК РФ);
• ДКП жилого помещения — стоимость объекта, а также список лиц, имеющих право им пользоваться (п. 1 ст. 558 ГК РФ);
• ДКП товара в кредит (с рассрочкой платежа) обязательно следует определить стоимость товара, график и размер платежей (п. 1 ст.

Какие условия договора купли-продажи являются существенными?

Важно Существенные условия договора купли-продажи Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям.

К ним отнесены условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п.
1 ст. 432 ГК РФ).

Незаключенный договор не является основанием возникновения обязательств и не влечет правовых последствий (см. также п. 2 ст. 307, п. 1 ст. 425, п. 2 ст. 432, ст. 433 ГК РФ). Исходя из приведенных норм, а также п. 1 ст. 454 и п.
3 ст. 455, п. 2 ст.

Глава 3. существенные условия договора купли-продажи

Дополнительные условия договора купли-продажи К дополнительным условиям относятся:

• Ассортимент товара. Если предметом договора купли-продажи являются товары в определенном соотношении по видам, моделям, размерам, цветам или иным признакам, продавец обязан передать покупателю товары в ассортименте, согласованном сторонами (п.1 ст.467 ГК РФ).
• Срок действия договоренностей. Стороны могут определить срок договора датой, периодом времени, указанием на событие или моментом востребования. Если срок исполнения продавцом обязанностей по передаче товара не указан, то обязанность должна быть исполнена в течение семи дней с момента предъявления требования об его исполнении (п.2 ст. 314 ГК РФ).
• Документы и принадлежности товара.

Какие существенные условия договора купли-продажи?

ГК РФ) с последующей регистрацией перехода права (п. 2 ст. 558 ГК РФ о государственной регистрации собственно договора не применяется с 01.03.2013). Подробнее о том, что необходимо знать для успешного проведения сделки, — в статье Договор купли-продажи квартиры 2016-2021 (скачать образец).

Существенные условия договора купли-продажи товара СущественныеусловияДКП товара можно определить как общие для всех видов ДКП. Это в первую очередь предмет договора. Специфичные для отдельных ДКП обязательные условия установлены соответствующими нормами ГК РФ — в зависимости от того, в рамках договора поставки или розничной купли-продажи реализуются товары.

Например, ДКП товаров в розницу имеет ряд особенностей, которые урегулированы в том числе в законе РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-I.

Существенные условия договора купли продажи

Внимание ГК РФ).Если невозможно сразу оформить стандартное соглашение купли-продажи, можно заключить предварительный договор КП, где прописаны значимые положения, которые необходимо обязательно соблюдать.

Такой документ является аналогом основного, но не имеет регистрации в госучреждении.

Любой договор КП действителен только тогда, когда в нем прописан весь перечень существенных условий согласно ГК РФ и другим законодательным актам, которые контролируют заключение сделок с различными видами имущества. Дополнительные условия не оказывают влияния на его действительность.

Если Вам необходима квалифицированная консультация применительно к Вашей ситуации — позвоните по телефону, указанному в верху страницы, либо отправьте вопрос через форму справа внизу экрана.

Существенные условия договора купли-продажи

Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик, утверждённых ВС СССР 31.05.1991 № 2211-1). Предмет договора купли-продажи Понятие «предмет договора» не определено действующим законодательством, поэтому каждый правоприменитель толкует его по-своему.

По сути, предметом является то, по поводу чего между сторонами возникают права и обязанности. В рассматриваемом договоре предмет – это товар. В ч.
1 ст. 455 ГК РФ указано, что товаром могут быть любые не ограниченные в обороте вещи (ст. 129 ГК РФ).

К данным вещам, например, относятся некоторые виды оружия, лекарственные средства, драгоценные металлы и другие.

Вещами являются предметы материального мира, представляющие ценность для человека, способные удовлетворять потребности субъектов гражданских правоотношений, выступать предметом товарообмена.

Источник: http://s-help.ru/sushhestvennye-usloviya-dogovora-kupli-prodazhi/

Существенные условия договора купли-продажи

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 455-03-75. Это быстро и бесплатно!

При совершении сделок с имуществом следует составлять договора, в которых прописываются все условия для участников соглашения.

Правильно составленный договор купли-продажи в дальнейшем сможет помочь предотвратить возникновение различных ситуаций при оформлении документов новым владельцем.

Понятие договора купли — продажи

Договор купли-продажи — вид документа, в котором одна сторона, участвующая в соглашении, передаёт имущество другой стороне на определенных условиях.

• Предмет договора – товар, который предлагается Продавцом.
• Продавец – лицо, которое совершает продажу имущества, на которое он имеет соответствующие права владения.
• Покупатель – лицо, которое приобретает товар на определенных условиях.
• Цель документа – совершить сделку обмена между Продавцом и Покупателей на обговоренных условиях.
• – это обговорённые условия, сроки выполнения, стоимость товара.

Договоры могут быть следующих форм:

• устная форма
• письменная форма соглашения

Для сделок с ценным имуществом чаще всего применяется письменная форма оформления.

Основное условие ДКП

Основным пунктом при заключении договора является предмет заключения соглашения.

Предмет договора должен включать в себя следующие параметры:

• Информация о товаре, который передаётся Продавцом Покупателю.
• Действия, которые необходимо выполнить сторонами для заключения соглашения и сроки, которые предоставляются для их выполнения.
• Количество товара, которое участвует в сделке.
• Документы, которые сопутствуют с предметом договора – это могут быть документы, подтверждающие права собственности, ценные бумаги и т.д.

Полезно знать! В случае несоблюдения или наличия ошибок в основном условии заключения документа, такой вид документации может быть признан недействительным. В этом случае он несет опасность наличием возможных проблемных ситуаций для лица, приобретающего имущество.

Как определить дополнительные условия договора?

При заключении договора стороны, участвующие в процессе, должны обговорить и внести в документ дополнительные условия, которые относятся к существенным.

К таким следует отнести следующее:

• Стоимость имущества, которое будет проходить процедуру отчуждения — данный пункт позволяет обезопасить покупателя и позволит провести сделку по всем законодательным правилам.
• При договоре на недвижимость список лиц, которые имею право распоряжения имуществом (если таковы имеются) — указывается информация о людях, имеющих долю в недвижимости и документы, доказывающие наличие прав собственности.
• В случае приобретения товара в рассрочку – следует указывать полную сумму товара и график платежей, по которому будет погашаться задолженность, каким способом необходимо вносить оплату стоимости.

Полезно знать! Различные виды договоров могут предусматривать наличие дополнительных условий, которые можно отнести к ряду существенных.

Другие условия договора купли-продажи

При составлении документа участники соглашения могут внести любые условия, которые они считают необходимыми, и которые не будут нарушать законодательную базу.

Основной критерий договора — чтобы условия были обоюдно согласованы.

К другим условиям можно отнести следующие виды:

• Порядок разрешения возможных споров
• Критерии, при которых допустимо расторгнуть договора
• Ответственность сторон при невыполнении пунктов соглашения
• Порядок поступления уведомлений
• При необходимости наличие обмена документами в электронных носителях
• Время, когда начнет действовать соглашение
• Гарантийные критерии по предоставляемому товару
• Дополнительные опции, которые предоставляются вместе с предметом договора. Это может быть мебель в жилье или другое имущество, которое Продавец оставляет Покупателю безвозмездно, или которое входит в общую стоимость.
• Состояние товара
• Страховые особенности имущества, которое продаётся
• Возникновение риска порчи имущества

В случае если предметом соглашения является продажа определенных видов товаров, в таком случае указывается срок годности придаваемого товара.

Также следует отметить такие виды условий как случайные – это требования сторон, которые являются не обязательными и вносятся в соглашение только по согласованности обеих сторон.

Какие условия являются существенными при ДКП квартиры?

При совершении сделки, которая подразумевает приобретение квартиры, заключается соглашение, которое должно иметь следующие виды существенных условий:

• Информация о сторонах, которые участвуют в процессе продажи квартиры. Необходимо полностью указывать реквизиты как Продавца таки и Покупателя. В случае если одна из сторон предоставляет представителя, тогда необходимо предоставить нотариально заверенную бумагу, которая будет подтверждать право участия в сделке.

Предмет заключения документа – информация о квартире, в данном пункте указывается следующий вид информации:

1. адрес квартиры;
2. вид жилья;
3. полная площадь квартиры, которая выставлена на продажу;
4. информация о доме, в котором находиться квартира;
5. перечень документов, которые передаются с квартирой.

• Цена квартиры – указывается договоренная сторонами стоимость жилья и метод осуществления передачи денежных средств.
• Документы, удостоверяющие право владения жильем Продавца. А также при наличии перечень лиц, которые могут являться владельцами доли в квартире, и документы, на основании которых они имеют данные право.

Правильное заполнение документов облегчает процедуру оформления имуществ на нового владельца и предотвращает возникновение споров и конфликтных ситуаций.

При заключении договора очень важно следить за правильным оформлением существенных условий сделки, которые делают соглашение более понятным для обеих сторон и исключают возможность признания бумаги недействительной.

Полезно знать! Для сбережения своего времени лицам, которые осуществляют сделки купли-продажи, нужно использовать специальные образцы либо обращаться к специалистам, которые оформят документы по всем необходимым правилам. Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: +7 (499) 455-03-75 (Москва)
+7 (812) 407-26-30 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!

Какие условия являются существенными при заключении договора купли-продажи?Ссылка на основную публикацию

Источник: https://realtymill.ru/kvartira/prodazha/kakie-usloviya-yavlyayutsya-sushhestvennymi-pri-zaklyuchenii-dogovora-kupli-prodazhi.html

Договор купли-продажи: существенные условия

Давайте разберемся, что необходимо обязательно указать в договоре купли-продажи жилого помещения и какие формулировки должны быть в тексте.

Итак, содержание договора купли — продажи — это совокупность всех его условий. 

Поскольку исполнение договора купли — продажи, относящегося к возмездным договорам, требует совершения определенных действий как продавцом, так и покупателем, поэтому возникающие в судах споры чаще всего и связаны с указанием на их невыполнение.

Существенные условиями договора купли-продажи

Существенными условиями договора купли-продажи жилых помещений, как и других договоров продажи недвижимости, являются условия о его предмете и цене (ст. ст. 554 и ст.555 ГК РФ).

Дополнительную особенность предмета договора составляет его целевой характер. Это означает, что помещение должно быть жилым, т.е.

 предназначенным для проживания в нем гражданина, и зарегистрированным в этом качестве в соответствующих государственных или муниципальных органах.

Технические характеристики квартиры указываются в соответствии с данными технического паспорта квартиры, составленного БТИ.

К числу жилых относятся следующие помещения: жилой дом; его часть; квартира в многоквартирном доме; ее часть.

Как правило, речь должна идти об изолированных помещениях. 

Исключение составляет продажа доли в жилом помещении (жилом доме или квартире), принадлежащем гражданам или юридическим лицам на праве общей долевой собственности (в таком случае к покупателю недвижимости помимо права собственности на квартиру переходит право собственности на долю в общем имуществе жильцов, перечисленном в ст. 290 ГК).

Жилое помещение должно принадлежать гражданину или юридическому лицу на праве собственности.

Правоустанавливающий документ на жилое помещение в договоре купли-продажи указывается со всеми реквизитами (номер, дата, место составления и нотариального заверения, данные о регистрации документа).

Условие о цене является существенным условием договора купли — продажи недвижимости.

Указание на лиц, проживающих в жилом помещении

Согласно п. 1 ст.

558 ГК РФ помимо предмета и цены, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Ими согласно закону могут быть:

а) члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении (ст. 292 ГК). Их круг определяется по правилам ст. 53 ЖК, включая даже тех, кто прекратил семейные связи с прежним собственником;

б) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане. Их перечень определяется по правилам ст. 677 ГК;

в) гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах срока действия договора найма (ст. 685 ГК).

г) лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа (ст. 33 ЖК РФ);

д) получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК РФ);

е) ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора (п. 1 ст. 700 ГК РФ).

В тех случаях, когда какие-либо лица, сохраняющие в соответствии с законом права пользования жильем, не были указаны в приведенном выше перечне, покупатель вправе в соответствии с абз. 2 п. 1 ст.

460 ГК РФ вследствие того, что продавец без его согласия передал ему товар, не свободный от прав третьих лиц, потребовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора продажи жилого помещения.

Наличие права третьих лиц по проживанию и пользованию отчуждаемым жилым помещением — это очень важное обстоятельство, о котором должен знать покупатель данного жилого помещения, поскольку данное право является своего рода обременением в праве пользования отчуждаемым жилым помещением и может служить обстоятельством, при котором приобретатель может вообще отказаться от заключения сделки или обратиться в суд о признании сделки недействительной.

То есть при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Случаи отказа от приватизации

На практике возможна такая неприятная ситуация: бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением.

https://www.youtube.com/watch?v=_ui7CzQpyno

Поэтому важно, чтобы именно покупатель жилого помещения знал о правах третьих лиц, указанных в ст. 292 ГК РФ, и чтобы это обстоятельство было обязательно оговорено в договоре купли-продажи.

Но это вовсе не значит, что члены семьи собственника должны давать или не давать согласия на сделку. В указанной статье также ничего не говорится о том, что члены семьи собственника обязательно должны быть уведомлены о предстоящем переходе права собственности на жилое помещение, в котором они проживают.

Таким образом, это не может служить основанием для признания сделки недействительной. Обязательства по освобождению ими жилого помещения и снятия с регистрационного учета непосредственно в договор включить нельзя, так как третьи лица не являются сторонами по договору купли-продажи.

Сделка купли-продажи с участием несовершеннолетних

Совершение сделок купли-продажи жилых помещений подвержено ряду ограничений. Так, продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

На практике очень часто имеет место купля-продажа жилого помещения с рассрочкой платежа (в кредит).

Специфика договора купли-продажи заключается в том, что согласно ст.

488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара, если иное не предусмотрено договором купли-продажи.

Если в договоре отсутствует норма о сохранении права собственности у продавца до полной оплаты имущества покупателем, возникает залог в силу закона (п. 3 ст. 334 ГК РФ).

Стороны, заключая договор, могут прийти к соглашению, что в соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ квартира с момента передачи ее покупателю и до момента полной оплаты не будет находиться в залоге у продавца.

Передаточный акт на квартиру

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ч.1. ст. 556 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

Необходимость регистрации договора продажи недвижимости следует отличать от регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ).

Вместе с тем государственную регистрацию договоров продажи недвижимости должны осуществлять те же органы, которые регистрируют переход права собственности на нее (ст. 131, ст. 551 ГК РФ). В городе Москве, например, договор продажи жилого помещения подлежит обязательной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Договор должен быть зарегистрирован

Требование о государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю на недвижимое имущество закреплено в п. 1 ст. 551 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст.

4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательной государственной регистрации в учреждениях юстиции по регистрации прав на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества подлежат право собственности и другие вещные права на имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежат ограничения (обременения прав на него, в том числе сервитуты, ипотека, доверительное управление, аренда).

В соответствии с ГК РФ государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество.

Следовательно, право собственности у покупателя на приобретенное им недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда на основании ст. 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Нужно ли заверять договор купли-продажи у нотариуса?

Также немаловажным является ответ на вопрос, обязательно ли оформлять договор купли-продажи у нотариуса или можно заключить такой договор в простой письменной форме.

В настоящее время процедура нотариального оформления предусмотрена только для сделки, заключенной в форме договора пожизненного содержания с иждивением. В остальных случаях нотариальное удостоверение осуществляется по желанию сторон.

Тем более не следует подобным образом сравнивать работу риэлтора и юриста.

Риэлтор в первую очередь занимается на профессиональной основе подбором вариантов жилья, организацией просмотров, размещением предложений о рекламе и т.д., заинтересованность риэлтора имеется прежде всего в заключении сделки на взаимовыгодных и приемлемых условиях между продавцом и покупателем.

Юрист же в первую очередь отвечает за юридическую чистоту сделки и ее проведение, анализирует и предупреждает о возможных негативных последствиях в каждом конкретном случае, изучает правоустанавливающие и иные документы на квартиру, составляет и вносит изменения в договор купли-продажи, исходя из соблюдения интересов сторон и в первую очередь несет ответственность за результат перед своим доверителем.

Покупка квартиры в строящемся доме

Материалы судебной практики по теме:

Признание договора купли-продажи квартиры недействительным

Источник: https://bastion-c.ru/articles/dogovor-kupli-prodazhi-sushchestvennye-usloviya/

Как составить договор купли-продажи?

Договор купли-продажи – это двустороннее соглашение, заключенное между сторонами, именуемыми «продавец» и «покупатель». Стороной может выступать дееспособный гражданин, достигший совершеннолетнего возраста (18 лет).

Продавец обязуется передать покупателю определенный товар, а покупатель, в свою очередь, обязуется этот товар принять и платить.

В данном случае товаром может быть любая вещь, для которой характерны признаки оборотоспособности, то есть эта вещь должна иметь возможность переходить от одного лица другому.

Какие виды договора купли-продажи существуют, какие условия являются обязательными (существенными) для него, какого его содержание и какие элементы он должен включать?

Как составить договор купли продажи

определяется правами и обязанностями сторон, которые возникают у них в связи с прописанными в договоре существенными и несущественными условиями относительно предмета договора.

Предмет договора

Товар будет являться предметом договора купли-продажи. В качестве товара может выступать:

• Материальный предмет;
• Ценные бумаги;
• Имущественные права.

Помимо товара, покупатель может передать продавцу и сопутствующую документацию (паспорт, инструкция по эксплуатации, сертификаты качества и пр.), причем это должно быть оговорено в условиях договора. Договор купли-продажи может быт заключен, как на товар, имеющийся в наличии у продавца, так и на товар, который только планируется произвести или приобрести у другого лица.

Одним из элементов договора купли-продажи может являться срок исполнения обязательств продавцом, он может быть указан в тексте. Если же текстом не оговариваются конкретные сроки, то обязательства продавцом должны быть исполнены в разумные сроки после возникновения этих обязательств.

Считается, что продавец исполнил свои обязательства в момент, когда товар передан покупателю или его представителю по месту нахождения товара или доставлен по месту нахождения покупателя. Эти элементы оговариваются в содержании договора.

Как только товар передан покупателю, продавец больше не несет ответственность за его сохранность, так как считается, что он свои выполнил.

Существенные условия договора

Любой договор включает, так называемые, существенные условия – то есть элементы, без которых он потеряет свой смысл и юридическую силу.

Условия, называемые существенными, в обязательном порядке включаются в каждый договор купли-продажи. Только при достижении соглашения по всем существенным условиям договор считается заключенным.

Наряду с существенными условиями, есть и несущественные (случайные), которые оговариваются сторонами отдельно и могут быть включены в текст по взаимному согласию.

К существенным условиям договора купли-продажи относится достигнутое соглашение о предмете договора, в данном случае должно быть согласовано наименование товара и его количество.

То есть, если сторонами будет достигнуто соглашение по предмету договора купли-продажи, указано его наименование и количество, то этого будет достаточно для того, чтобы он считался заключенным. Если же из текста не будет ясны эти два элемента, касающиеся предмета договора, то он считается не заключенным.

К несущественным условиям можно отнести:

• Цену;
• Срок передачи товара;
• Срок оплаты товара;
• Ассортимент;
• Качество и пр.

Эти элементы включаются в текст на усмотрение сторон: покупателя и продавца. Их отсутствие не будет являться препятствием для заключения договора купли-продажи.

Наименование предмета договора купли-продажи должно быть так выражено, чтобы иметь возможность идентифицировать этот предмет из множества других, то есть наименование должно содержать характеристики, присущие именно для данного предмета. Наименование должно так характеризовать предмет договора, чтобы не спутать его с другими, схожими по характеристикам.

Количество предмета может быть выражено как в определенных единицах измерения (штуки, тонны, килограммы, литры, метры и т.д.), так и в денежном выражении.

Виды

Можно выделить несколько разновидностей договора купли-продажи:

Договор может быть заключен как в устной форме, так и в письменной, а также в нотариальной. Государственной регистрации договора купли-продажи подвергаются в случае, если это предусмотрено законодательством РФ.

Прекращение договора

Договор может быть расторгнут:

• по взаимному соглашению сторон,
• по инициативе одной из сторон,
• при существенном нарушении условий договора одной из сторон,
• при наступлении условий, указанных в договоре и пр.

Расторжение договора купли-продажи в одностороннем порядке

Сторонами являются продавец и покупатель, которые могут расторгнуть заключенный договора при наступлении определенных условий.

Источник: http://PravSam.ru/dokumenty/kuprod/dogovor-kupli-prodazhi.html