+7(499)495-49-41

Договор долевого участия что это

Содержание

Договор долевого участия: что это такое в строительстве и как трактовать при покупке квартиры

Договор долевого участия что это

Инвестиции в недвижимость входят в число самых надёжных финансовых вложений. Однако в это сфере есть риски — все слышали истории обманутых дольщиков, которые, приобретая жильё на стадии строительства, в итоге теряли свои сбережения.Прежде чем вложиться в недвижимость, надо тщательно взвесить все плюсы и минусы такого решения.

Из статьи вы узнаете, как правильно  инвестировать деньги в квартиры, тип участия ДДУ — что это такое с юридической точки зрения, как оформлять такой договор и на что обратить внимание.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.  

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта слева или звоните по телефону +7 (499) 500-96-41. Это быстро и бесплатно!

Что такое договор ДДУ при покупке квартиры

ДДУ расшифровывается в строительстве как договор долевого участия — это такое соглашение, в котором указывается, кто выступает инвестором и будущим владельцем доли в строительстве и кто выступает застройщиком. Этот договор выступает инструментом привлечения финансов для строительства дома в целом и последующей передачи его частей пропорционально сделанным взносам.

Между клиентом и компанией-застройщиком заключается соглашение, где первый берет на себя обязательство оплатить расходы или их часть на возведение жилья, а второй будет обязан провести все работы и по итогам передать заказчику готовое место жительства.

Справка. С 2020 года продажа квартир в строящихся домах в рамках долевого строительства будет запрещена.

Можно сказать, что, заключив такой договор, инвесторы строят объект «вскладчину», после чего он разделяется между сторонами, что урегулировано специальным федеральным законом.

Условия

Существуют несколько различных схем проведения строительства, которые влияют на особенности условий договора и определяют характер взаимодействия клиента со строительной компанией.

При выполнении работ застройщиком исключительно собственными силами вся ответственность за проведение работ на каждом этапе начиная от закладки фундамента и заканчивая внешней отделкой будет возложена на компанию, с которой вы заключили договор.

В других случаях привлекают подрядчиков, на которых возложено исполнение только определенного объема работ (проведение коммуникаций, монтаж конструкций и т.п.

), за который ответственность ложится на исполнителя.

При таком раскладе в основном договоре, который заключается между дольщиком и застройщиком (именуется генподрядчиком), предусматривается, какой объем работ выполняется сторонними организациями.

Преимущества

Если вы желаете купить жилплощадь на этапе строительства, от вас требуется профинансировать в нем свою часть. Вместе с другими покупателями вы вносите средства на возведение объекта в целом, а объем каждой доли равен стоимости определенной жилой площади, которую вы получите в собственность после сдачи дома.

Важно. Основное преимущество покупки жилплощади таким способом — доступная цена.

В результате вы выступаете в качестве инвесторов, которые выплачивают стоимость своей квартиры, что на ранних этапах строительства на десятки процентов выгоднее.

Застройщики предлагают разные варианты расчетов, в том числе в рассрочку. Выбирайте наиболее подходящий способ внесения средств за оплату договора без излишней нагрузки на ваш бюджет.

Какие права имеют люди при оформлении ДДУ

У покупателя есть точно такие же права, как и у всех остальных дольщиков, подписавшихся на условия по строительству этого же дома. Инвесторы направляют свои средства на счет строительного предприятия, финансируя тем самым работы по созданию жилья.

Традиционно самый актуальный вопрос для покупателя следующий: когда наконец жилье будет готово, а ключи переданы ему в руки? В договоренности должна быть указана четкая дата, по которой застройщик обязуется передать ключи не позднее этого числа.

В некоторых случаях компания упоминает более размытые сроки — например, в пределах полугодия с момента передачи здания в эксплуатацию. При заключении ДДУ внимательно изучите этот пункт, чтобы в будущем не разочароваться.

Помните: передача квартиры и сдача здания в эксплуатацию — это два разных понятия, которые на практике часто путают. Сдача в эксплуатацию производится после приемки здания государственной комиссией, которая выполняла надзор на всех этапах возведения здания, только после этого становится возможной передача ключей.

Как правильно оформить ДДУ

В идеале должна быть прописана кадастровая нумерация отведенного под дом земельного участка, программа страхования проекта, точные идентификационные данные предприятия и частного лица, приобретающего жилье. Должен быть указан строительный адрес здания.

В ДДУ также прописываются гарантийные обязательства. В норме срок гарантии — пять лет на квартиру в целом, до трех лет длятся гарантийные обязательства на трубы, отопительные и вентиляционные системы.

Обратите внимание, кто из представителей компании-застройщика ставит подпись на документе. По закону это должен быть генеральный директор. Права на заключение такой договоренности оговорены Уставом предприятия.

В некоторых случаях подпись ставит другой работник компании. Это возможно лишь в том случае, если на него предварительно оформлена доверенность.

Факт подписи на доверенности обязательно отражается в документации, в противном случае она не будет иметь силы.

Прежде чем ставить свою подпись, несколько раз проверьте документ на наличие непредусмотренных изменений, а также изучите доверенность лица, подписывающего документ от имени компании.

Задача ответственного покупателя — прочитать оригинал доверенности и получить копию этого документа для себя, в будущем хранить ее вместе с другими бумагами на приобретенную квартиру в новостройке.

Где стоит быть осторожным

Для продавца-застройщика, выбирающего такую форму соглашения с покупателями, плюсы очевидны. Подобные соглашения позволяют начать продажи раньше и тем самым компенсировать часть уже понесенных расходов, а также получить свободные деньги для закладывания новых объектов.

По утверждениям агентов, специализирующихся на продаже недвижимости, сегодня риск натолкнуться на недобросовестного застройщика гораздо ниже, чем еще пять лет назад. Однако нельзя отбрасывать меры предосторожности, риск сохраняется в любой ситуации.

Для строительной компании такая продажа «воздуха» выгодна в любой ситуации. Для покупателя это отложенная инвестиция. В большинстве случаев она более прибыльна, чем, например, банковский вклад, особенно на ранних этапах строительства, когда цена бывает в два раза ниже аналогичного готового жилья. Но есть и риски.

Ключевые моменты

Решив вложить деньги в долевое строительство, убедитесь, как будут защищены ваши права в предложенном для подписания соглашении.

При прочтении договора сконцентрируйтесь на ключевых моментах:

  • основное наименование строительства — действительно ли это жилой дом или комплекс, подходит ли он под ваши требования;
  • собственник земли — попросите застройщика подтвердить, что эта земля была передана ему для работы, и убедитесь, соответствует ли это ее назначению;
  • ответственность застройщика и покупателя — важный пункт, поскольку некоторые нарушения могут повлечь выплату компенсации, в том числе с вашей стороны, или даже расторжения договора;
  • за что именно вносятся деньги — за конкретную квартиру или за общую долю;
  • иные объекты ближайшего строительства — также необходимо убедиться, что дом будет возводиться в экологически благополучном районе и что вокруг не будут возведены через 5–10 лет промышленные предприятия.

Перед подписанием основного договора потребуйте, чтобы вам предоставили его типовую форму. При отказе продавца предоставить этот образец, рекомендуем воздержаться от продолжения сотрудничества.

Типовую форму ДДУ можно посмотреть здесь

Чтобы исключить неправильное составление договора и гарантировать надежную защиту ваших прав, отнесите типовую форму к юристам на изучение. Если вы будете оформлять ипотечный кредит для ДДУ, передайте типовую форму при подаче заявки в банк.

Юристы проведут тщательный анализ бумаг, что потребует дополнительного времени, но минимизирует риски. Дождитесь юридического анализа: специалисты обязательно укажут подводные камни и повышенные риски, если они есть. Если крупные, надежные, зарекомендовавшие себя юридические фирмы или банки подтвердят безопасность сделки, смело принимайте положительное решение.

Будет интересно: Что такое таунхаус: определение и фото

Заключение

Строительные предприятия стремятся получить дополнительные инвестиции через ДДУ, пока это еще возможно. Покупателю жилого помещения в новостроящемся здании необходимо действовать осторожно, изучая все аспекты сделки.

Предложения покупки через ДДУ более привлекательны в глазах покупателей, но и несут определенные риски, которых легко снизить, учитывая рекомендации нашей статьи.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 500-96-41

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://101jurist.com/nedvizhimost/dokumenti/chto-takoe-ddu.html

Дду – что это? договор долевого участия: заключение. нюансы дду

Договор долевого участия что это

Квартирный вопрос на сегодняшний день актуален как никогда. В настоящее время россияне, как правило, отдают предпочтение приобретению жилья в новостройках. Наиболее популярным вариантом покупки недвижимости является заключение на различных этапах строительства ДДУ. Что это за договор? Какие нюансы должен знать покупатель?

Долевое строительство – это…

Долевым строительством называют особую форму инвестирования. В ее рамках строительная фирма занимается привлечением денежных средств граждан или же организаций, которые требуются для возведения объектов недвижимого имущества.

Граждане, которые вкладывают денежные средства в строящееся жилье, принимают непосредственное участие в долевом возведении. Компания-застройщик заключает с ними ДДУ. Что это? Аббревиатура расшифровывается как договор долевого участия.

Таким образом, процесс возведения объекта недвижимости выглядит следующим образом:

  • Строительная фирма арендует или приобретает земельный участок для строительства объекта.
  • Застройщик заключает с гражданами ДДУ.
  • Каждый участник долевого строительства выплачивает в процессе возведения стоимость его доли.
  • При передаче объекта в эксплуатацию граждане, заключившие ДДУ, становятся собственниками жилья.

Участники

Участниками долевого строительства являются:

  • Застройщик. Это юрлицо, которое имеет права на пользование или владение земельным участком и разрешение на строительство. Оно может иметь любую организационно-правовую форму. Основные задачи застройщика – привлечение капитала, строительство объектов недвижимости.
  • Дольщик. Это гражданин, который решил вложить собственные денежные средства в строительство. Иногда в качестве дольщика может выступать и юридическое лицо.

Отношения участников долевого строительства регулируются на уровне федерального законодательства. Согласно закону о ДДУ (214 ФЗ) договор, заключаемый между гражданином-инвестором и застройщиком, должен содержать:

  • Предмет договора, который определен согласно имеющейся проектной декларации и после завершения строительства перейдет в собственность дольщика.
  • Стоимость объекта.
  • Порядок оплаты.
  • Период, в течение которого объект будет построен и сдан дольщикам.

Важно отметить, что данный закон определяет довольно жесткие рамки, касающиеся периода завершения строительства. В частности, согласно 214 ФЗ ДДУ договор может быть расторгнут по инициативе дольщика, если не соблюдены сроки строительства. Дольщики вправе получать достоверную и полную информацию о ходе стройки.

Объект строительства

Согласно 214 ФЗ, ДДУ должен содержать информацию об объекте строительства. В качестве объектов могут выступать как жилые, так и нежилые помещения домов. Также к ним относят общедомовое имущество (чердаки, подвалы, лестничные клетки).

Регистрация ДДУ

Все ДДУ должны проходить процедуру обязательной регистрации в Росреестре. Заключенным считается тот договор, который прошел через эту инстанцию. При этом заключить ДДУ можно на те объекты, на которые выдано разрешение на строительство не раньше 1 апреля 2005 года.

В законе также определяются этапы регистрации ДДУ:

  • Сбор необходимой документации, оплата государственной пошлины.
  • Сдача документов на регистрацию в территориальное отделение Росреестра. Там участнику ДДУ предоставляется расписка, содержащая дату принятия документов с их перечнем, контактную информацию, имя и подпись сотрудника Росреестра.
  • Выдача зарегистрированного договора.

Период регистрации ДДУ для первого дольщика не может превышать 18 дней, а для последующих – 5 дней. При получении зарегистрированного ДДУ потребуются паспорт дольщика и расписка.

Стоимость

ДДУ – договор, в котором должна быть указана цена объекта недвижимости, а также порядок оплаты суммы. Определением стоимости занимается застройщик.

Оплата по договору должна быть осуществлена исключительно после момента регистрации ДДУ. Нередко дольщикам предоставляется рассрочка оплаты. Стоимость может быть изменена.

Причиной тому может служить изменение площади объекта недвижимости на основании обмера. Обычно минимально возможные отклонения прописываются в договоре.

Важно отметить, что цена должна указываться в договоре в рублях (вместе с копейками). Когда применяется валюта другой страны, указывается фиксированный курс. До момента регистрации ДДУ некоторые застройщики настаивают на внесении определенной суммы, такие действия считаются незаконными. Застройщик в этом случае может быть оштрафован на сумму до миллиона рублей.

Документы

Если приобретается квартира по ДДУ, пакет документов, представляемых дольщиком, будет следующим:

  • ДДУ вместе с дополнениями и приложениями.
  • Заявление от строительной организации о регистрации ДДУ.
  • Заявление от дольщика о регистрации договора.
  • Паспорт дольщика (при личной подаче).
  • Нотариально заверенная доверенность (при подаче документов через представителя).
  • Нотариально заверенное согласие от супруга на приобретение недвижимого имущества.
  • Договор залога (если привлекаются кредитные средства).
  • Краткое описание возводимого объекта.
  • Квитанция об уплате госпошлины.

Если заявитель является несовершеннолетним, документы за него подают опекуны. В этом случае необходимо представить бумаги, подтверждающие опекунство.

От застройщика требуются:

  • проектная декларация;
  • разрешение на строительство;
  • договор страхования или поручительства.

Как проверить?

Регистрацией данного документа занимается Росреестр. ДДУ, согласно действующим законодательным нормам, подлежат обязательной регистрации. В них не должны содержаться пункты, которые тем или иным образом ущемляют права дольщиков.

При покупке квартиры в строящемся доме необходимо проверить документацию на участок земли. В пункте договора о типе участия должен быть указан тип сооружения (многоквартирное или высотное здание, малоэтажное строительство).

Прочих формулировок быть не должно, иначе подобные действия расцениваются как мошеннические.

Чтобы убедиться в том, что ДДУ был действительно зарегистрирован, необходимо внимательно ознакомиться с ним при получении. В нем должна быть проставлена отметка. Также можно получить выписку из ЕГРП.

Переуступка

Имеет ДДУ подводные камни, как и любой договор. Особенно это касается переуступки прав. Переуступку можно оформить, если дольщик полностью выплатил застройщику деньги по договору и хочет продать объект. В большинстве случаев стоимость такого жилья становится выше. Переуступку также называют договором цессии. Оформить его можно несколько раз до ввода дома в эксплуатацию.

Покупатели должны обратить внимание, что им предлагается приобрести не только недвижимость, но и обязательства по ДДУ. Поэтому до покупки необходимо ознакомиться с технической и проектной документацией. Также желательно убедиться в действительности самого договора.

Расторжение ДДУ

При определенных обстоятельствах можно расторгнуть ДДУ. Что это за процедура и в чем ее суть? Причиной расторжения может быть только неисполнение обязанностей согласно договору застройщиком или участником. Инициатива расторжения может исходить от обеих сторон. Условия для расторжения в одностороннем порядке могут быть следующими:

  • Участник задержал оплату более чем на 2 месяца.
  • Построенный объект имеет существенные недостатки.
  • Застройщик задержал сдачу дома больше чем на 2 месяца.

Также дольщик имеет право подать иск в суд, если строительная организация самовольно внесла изменения в проектную документацию или в условия договора.

Что нужно учесть

Итак, как и любой договор, имеет много нюансов и ДДУ. Подводные камни можно встретить на каждом этапе его заключения. Вот основные моменты, на которые следует обратить внимание:

  • Информация о строительной организации в ДДУ должна быть полной (адрес, наименование, уполномоченные лица) и совпадать с данными в проектных и разрешительных документах.
  • Если регистрация осуществляется представителем застройщика, у него должна быть документация о делегировании этих прав.
  • ДДУ должен содержать подробное описание объекта и сроки сдачи.
  • Должен быть подписан гарантийный срок (5 лет в случае жилых помещений).
  • В ДДУ должна отражаться информация о площади квартиры, условиях оплаты в случаях ее изменения.
  • Не допускается наличие в договоре пунктов, которые гласят о самовольном изменении застройщиком документации.
  • Договор признается действительным до момента полного выполнения обязательств сторонами.
  • Сроки сдачи в эксплуатацию должны быть точными.
  • Список форс-мажорных обстоятельств, прописанных в ДДУ, не может быть большим. Допускаются следующие формулировки – война, теракт, природные катаклизмы.
  • Возводимый объект не считается качественно построенным, если он не введен в эксплуатацию. Этот момент должен быть описан в договоре.
  • Стоимость жилья должна указываться в расчете на 1 квадратный метр в российской либо другой, иностранной валюте с фиксированным курсом.
  • Обязанности дольщика могут считаться выполненными с момента внесения средств в банк на счета застройщика.
  • Должен быть описан порядок процедуры расторжения договора, размера штрафных санкций.
  • ДДУ должен содержать условия возмещения расходов дольщика при наличии существенных недостатков объекта.
  • По договору застройщик вправе использовать средства дольщика только для возведения объекта.
  • Не должны присутствовать пункты о заключении договоров с третьими организациями (например, с управляющей компанией).

Наиболее распространенным способом приобретения жилья в последнее время является ДДУ. Что это? Это договор о долевом участии в строительстве. Его необходимо заключать с компанией-застройщиком. Этот документ имеет много подводных камней. Однако процедура его заключения подробно описана в Федеральном законе, получившем номер 214.

Поэтому чтобы избежать неприятных ситуаций в будущем, следует внимательно отнестись к процедуре его заключения. Он ни в коем случае не должен ущемлять тем или иным образом права дольщика. В противном случае свои права можно защищать через суд.

Но если у покупателя возникают некоторые сомнения или он не разбирается в действующих законодательных нормах, он всегда может обратиться к помощи юриста.

Источник: http://fb.ru/article/264005/ddu-chto-eto-dogovor-dolevogo-uchastiya-zaklyuchenie-nyuansyi-ddu

Покупка квартиры по Договору долевого участия (ДДУ)

Договор долевого участия что это

Последнее обновление: 20.09.2017

При покупке квартиры по Договору долевого участия (ДДУ), Покупатель юридически становится соинвестором строительства дома. Но чем ДДУ принципиально отличается от других типов договоров соинвестирования стройки?

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома – это единственный, прямо предусмотренный законом, тип договора софинансирования строительства городского жилья гражданами (физлицами, дольщиками). Закон также указывает, что именно этот тип договора должен применяться Девелоперами для привлечения денег с населения на строительство жилых многоквартирных домов (п.2, ст.1, ФЗ-214).

Другими словами, любое физическое или юридическое лицо дает деньги Девелоперу на строительство конкретной квартиры в строящемся доме (т.е. квартиры с заданными параметрами и заданным расположением внутри дома), и после окончания строительства получает от Девелопера именно эту квартиру.

Как правильно принимать квартиру у Застройщика – основные правила.

Другие типы договоров приобретения квартир у Девелопера/Застройщика не имеют под собой той законодательной базы, которая регулирует условия привлечения денег на строительство жилья, и ответственности Застройщика за привлеченные деньги.

Хотя другие типы договоров и допустимы в гражданском законодательстве, но они регулируют совсем другие отношения (в отличие от ДДУ), например, отношения кредитора и заемщика, или отношения генерального инвестора и соинвесторов, когда соинвестор принимает на себя все коммерческие риски предприятия (строительства).

Договор паенакопления в случае приобретения квартиры в ЖСК, тоже подразумевает совсем другие отношения сторон. Покупатель здесь не взаимодействует с Застройщиком вообще, а передает деньги в некоммерческую организацию (кооператив), частью которой (т.е. пайщиком) он сам и является, и соответственно, несет все риски кооператива, как генерального инвестора строительства.

Договор долевого участия (ДДУ), в отличие от всех остальных договоров покупки квартир, не подразумевает Покупателя коммерческим партнером Девелопера, а потому обеспечивает для дольщика особые (снижающие риск) условия, и ставит его в привилегированное положение перед Застройщиком. Отчасти это похоже на привилегированные условия вкладчика в банке, когда он передает деньги на депозит на четко установленных условиях, не становясь при этом партнером банка, и не участвуя в его коммерческих рисках.

Договор долевого участия (ДДУ) должен содержать информацию о том, что этот договор составлен и заключен в полном соответствии с нормативами, прописанными в законе ФЗ-214.

Что такое «Предварительный договор долевого участия»? Чем он опасен для Покупателя новостройки? Смотри в этой заметке.

Условия Договора долевого участия в строительстве

ДДУ должен содержать ряд существенных (обязательных) условий, без наличия хотя бы одного из которых, договор считается незаключенным (п.4, п.5, ст.4 ФЗ-214).

В частности, к существенным условиям Договора долевого участия относятся:

  • Определение/идентификация конкретного объекта долевого строительства (квартиры – ее площади, планировки, этажа, и расположения на этаже), согласно проектной документации Застройщика;
  • Сроки строительства (срок сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры дольщику);
  • Цена договора, сроки и порядок платежей (сразу или в рассрочку);
  • Гарантийный срок на переданную дольщику квартиру;
  • Указание, каким способом Девелопер обеспечивает исполнение своих обязательств по договору (договор страхования, отчисления в компенсационный фонд или счета эскроу – об этом ниже).

Причем, если Девелопер нарушает установленные сроки передачи квартиры, то он выплачивает дольщику неустойку (пени) за каждый день просрочки, в размере (для физлиц) одной стопятидесятой текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ (п.2, ст.6, ФЗ-214).

Цена договора (стоимость квартиры) указывается фиксированная, и не может быть изменена в одностороннем порядке. Фиксируется, как правило, стоимость одного квадратного метра квартиры. Но при этом, закон допускает изменение цены по обоюдному согласию сторон, если это условие прямо предусмотрено в договоре.

Гарантия на квартиру дает право дольщику при обнаружении дефектов и изъянов в новой квартире, потребовать от Застройщика их устранения за свой счет, либо компенсации затрат дольщику на самостоятельное устранение дефектов. Гарантия на элементы конструктива (пол, стены, потолок, проемы и т.п.) по закону предусмотрена не менее 5 лет, а на инженерное оборудование – 3 года.

Расшифровка понятий «Девелопер», «Застройщик», «Заказчик», «Инвестор», и т.п. в контексте покупки квартиры в новостройке. Смотри в Глоссарии по ссылке.

Помимо существенных условий, в ДДУ также вносятся «иные» (дополнительные) условия, которые не являются обязательными, но допустимы, и вносятся по соглашению сторон при оформлении покупки квартиры в строящемся доме.

К «иным» условиям, в частности, относятся:

  • Порядок сдачи и приемки работ (в т.ч. подписания Передаточного акта);
  • Возможность уступки прав требования по договору;
  • Возможность одностороннего отказа от исполнения договора;
  • Порядок урегулирования претензий;
  • Форс-мажор, и другие условия, на усмотрение сторон.

Некоторые Застройщики транслируют в Договор долевого участия массу статей законодательства. Но особого смысла это не имеет, т.к.

действие ДДУ регулируется законом ФЗ №214, а значит, стороны все равно действуют в правовом поле этого закона.

Другими словами, даже если Застройщик решит исказить какой-то пункт, прописанный в законе, например, установит гарантийный срок на квартиру не 5 лет, а 3 года, то этот пункт просто не будет иметь юридической силы.

Сегодня ДДУ – это самый легальный и надежный способ получения физлицами прав на строящееся многоквартирное жилье.

Образец Договора долевого участия (ДДУ) – смотри ниже.

Какие хитрости в условиях ДДУ используют Застройщики – см. в отдельной заметке.

Заключение Договора долевого участия

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома – как вид договора – строго регламентируется законом ФЗ-214, который принят в целях защиты прав дольщиков от неправомерных или безответственных действий Девелопера/Застройщика. Этот закон не только устанавливает обязательные условия для ДДУ, но и определяет правила его заключения.

В отличие от других типов договоров с Застройщиками, Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации. Это закрепляет права дольщика на конкретную квартиру, а также исключает возможность «двойных продаж» в новостройках. Именно с момента государственной регистрации, ДДУ считается заключенным.

Порядок регистрации ДДУ (в т.ч. как проверить, зарегистрирован ли договор Застройщиком) – см. в отдельной заметке по ссылке.

Заключив Договор долевого участия, Покупатель (дольщик) приобретает достаточно широкий пакет полномочий, который способствует реализации его права на получение новой квартиры, равно как и защищает его интересы на всех этапах строительства.

В частности, если Застройщик приостановил ход строительства, то дольщик имеет право расторгнуть договор ДДУ (пп.1.1, п.1, ст.9 ФЗ-214), и вернуть не только внесенную им сумму, но и проценты за пользование деньгами, в размере (для физлиц) 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (п.2, ст.9, ФЗ-214).

Причем, период пользования деньгами считается с момента внесения дольщиком денег по договору, и до момента возврата ему всей суммы с процентами. А это уже довольно ощутимая цифра.

Мало того, если Застройщик вовремя не выплатил дольщику стоимость квартиры с процентами, то он попадает еще на дополнительные проценты за просрочку возврата денег (п.6, ст.9 ФЗ-214).

Такие возможности ДДУ являются действенным инструментом самозащиты Покупателя, и хорошим стимулом для Девелопера вести себя хорошо.

Подробнее о защите прав дольщиков, заключивших ДДУ, см. статью Глоссария – «ФЗ-214 — Закон о долевом строительстве».

Официальную справку о регистрации ДДУ можно почитать здесь (сайт Правительства Москвы).

Образец Договора долевого участия (ДДУ) можно скачать здесь.

Платежи по Договору долевого участия

Оплата цены Договора долевого участия в строительстве (ДДУ) должна происходить после его заключения и после его регистрации в Росреестре. Такой порядок оплаты прямо указано в п.3, ст.5, закона ФЗ-214.

Платежи по ДДУ проводят в безналичной форме – со счета Покупателя на счет строительной компании.

Дольщик может производить оплату ДДУ единовременно или поэтапно (внося платежи по частям), в зависимости от того, как эти условия оплаты прописаны в договоре. При этом просрочка платежа дольщиком может обернуться для него уплатой пени, а просрочка более чем на 2 месяца дает право Застройщику в одностороннем порядке расторгнуть договор ДДУ.

С 2017 года законодательно введен альтернативный вариант оплаты Договора долевого участия (ДДУ) – через счет эскроу. Механизм расчетов с Застройщиком через эскроу счет направлен на защиту интересов дольщиков, и гарантирует им возврат вложенных денег, в случае нарушения Застройщиком обязательств по ДДУ (подробнее об этом – см. по ссылке).

Как Покупателю квартиры вернуть НДФЛ? Какой здесь порядок действий? Смотри по ссылке.

Помимо всего прочего, к покупке квартир по Договору долевого участиялояльно относятся и банки; именно этот тип договора покупки новостройки, с точки зрения банков, несет в себе минимальные риски. Соответственно, именно при этом типе договора можно взять наиболее выгодную ипотеку.

  ВИДЕО: Договор долевого участия. Важные моменты

 — Некоторые нюансы Договоров долевого участия (ДДУ): что там должно быть обязательно, и на что обратить особое внимание.  

При этом Покупателю необходимо держать в уме, что хоть ДДУ и является наиболее безопасным договором софинансирования строительства, но все же он не гарантирует дольщику, что Девелопер выполнит свои обязательства безупречно и в заданные договором сроки. Не гарантирует он и того, что строительство не остановится, а компания-застройщик не объявит себя банкротом.

Кроме того, условия Договора долевого участия (ДДУ) бывают разные, и каждый Застройщик формулирует их по своему (в рамках требований ФЗ-214), стараясь смягчить для себя ответственность по отдельным пунктам договора (подробнее – см. по ссылке).

А с января 2017 года Девелоперы обязаны выкладывать на своих сайтах проект ДДУ, чтобы каждый потенциальный дольщик мог заранее ознакомиться с условиями договора.

Порядок регистрации Договора долевого участия – см. в отдельной заметке по ссылке.

Защита дольщиков при заключении ДДУ

Основной вывод таков – Договор долевого участия (ДДУ), по сравнению с остальными типами договоров, дает дольщику гораздо больше прав в отношении требования квартиры, а также дает возможность компенсировать потери и убытки, в случае нарушения Застройщиком своих обязательств. Перечень конкретных финансовых мер ответственности Застройщика за неисполнение Договора долевого участия – см. по указанной ссылке.

А поправки в закон ФЗ-214, связанные с обязательным страхованием ответственности Застройщика, призваны еще больше усилить финансовую защиту дольщиков, и возместить им возможные потери даже в случае банкротства Застройщика (см. подробнее по ссылке). Такая страховка в пользу дольщика происходит при каждом заключении договора ДДУ, и каждый дольщик получает, соответственно, кроме самого договора, еще и полис страхования.

Вместо страхования своей ответственности Застройщик имеет право выбрать другой вариант «страховки» – отчисления в компенсационный фонд долевого строительства. В случае банкротства Застройщика, средства этого фонда идут на достройку дома или на выплату компенсации дольщикам (подробнее – см. по ссылке).

О том, какой вариант «страховки» выбран, Застройщик обязан написать в своей Проектной декларации, публикуемой им для каждого своего строительного проекта.

Отдельной защитой дольщика, заключившего ДДУ, является его право расторгнуть договор с возвратом уплаченных по нему денег и процентов за пользование этими деньгами (подробнее – по ссылке).

Можно еще добавить, что если дольщик – физлицо, то на его отношения с Девелопером распространяется также действие Закона о защите прав потребителей (в части, не урегулированной ФЗ-214).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ .

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Как происходит процесс покупки новостройки и, в частности, процесс заключения договора с Застройщиком, подробно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (интерактивная карта, откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/dogovor-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve-ddu/

Что такое ДДУ при покупке квартиры

Договор долевого участия что это

ДДУ – это аббревиатура договора долевого участия в строительстве, заключаемого в письменной форме и подлежащего обязательной государственной регистрации. Согласно законодательству, ДДУ признается заключенным только после указанной регистрации.

Делается это с целью обезопасить покупателя от мошенничества и исключить двойную продажу жилья. Именно поэтому рассчитываться с застройщиком нужно после проведения государственной регистрации (по месту расположения строящегося объекта), а не после проставления своей подписи в договоре.

Это следует запомнить, потому что нечестные строительные фирмы зарабатывают миллионы на подобном незнании законодательных актов.

Определение ДДУ

Долевое строительство относится к инвестиционной деятельности. Суть которой в том, что застройщик возводит строительные объекты, используя привлеченные денежные средства частных лиц и компаний. Взамен эти участники (дольщики) получают желанную жилплощадь, но только после сдачи дома в эксплуатацию. Права обеих сторон фиксируются письменным соглашением (ДДУ).

Особенности заключения соглашения

Перед тем как согласится на ДДУ, внимательно ознакомьтесь с условиями соглашения, найдите в интернете информацию о деловой репутации выбранной строительной компании, ее сданных объектах, соблюдении заявленных сроков сдачи. Если у вас нет достаточного опыта в юриспруденции, лучше пригласить профессионального юриста. Сопровождая сделку, специалист укажет на все сомнительные нюансы, чем обезопасит вас от ненужных рисков.

Договор долевого строительства должен включать следующую информацию:

  1. Подробное и точное описание вашей будущей жилплощади (полного адреса, этажности, общей площади и тому подобного). Наличие балкона (лоджии) должно указываться дополнительно. Если жилье сдается с проведенными отделочными работами, то прописывается, с какими именно. Материалы отделки также обозначаются в ДДУ (например, кафельная плитка, линолеум, обои и т.д.).
  2. Срок завершения строительства. Это точная дата, когда застройщик обязан передать вам конкретный объект недвижимости.
  3. Стоимость жилья и порядок взаиморасчетов. Цена одного квадратного метра помещения обязательно фиксируется в соглашении. Общая стоимость квартиры вычисляется путем умножения указанной величины на общий метраж.
  4. Срок гарантии. Гарантия на жилье должна составлять не менее 5 лет.       

Внимание! Если в ДДУ отсутствует хотя бы один из вышеперечисленных пунктов, договор считается недействительным.

Покупая квартиру на стадии раннего строительства, вы, несомненно, получаете как экономическую выгоду, так и серьезные риски потерять свои деньги. В последнее время этот способ приобретения недвижимости становится все более популярным, особенно среди молодежи.

Документы, на которые следует обратить особое внимание при заключении ДДУ

Так как ваша будущая жилплощадь находится пока только в планах застройщика, не поленитесь тщательно проверить его собственные документы, а именно:

  1. Разрешительный акт на ведение строительных работ. Такое разрешение является официальным документом и выдается исключительно местными органами самоуправления. В нем должно быть указано, что застройщику разрешено возведение многоэтажного жилого дома, а не нулевого цикла (то есть фундамента). Проверьте, действителен ли срок действия разрешения на проведение строительных работ.
  2. Право собственности. Этот документ, подтверждает законное право застройщика на указанный земельный участок. Чтобы его перепроверить, нужно направить письменный запрос в соответствующий государственный реестр. Информация предоставляется платно. Ваши затраты составят всего 200 рублей, зато появиться дополнительная уверенность в честности и добропорядочности вашего строительного партнера. Самый важный момент, указываемый в праве собственности – это информация о целевом использовании данного земельного участка.
  3. Проектная декларация, включающая данные о застройщике и его предыдущих объектах, проекте планируемого строительства, праве собственности на соответствующий земельный участок, в обязательном порядке должна быть опубликована застройщиком на интернет ресурсах и/или средствах массовой информации.
  4. Учредительную документацию застройщика и его последнюю финансовую отчетность.

Внимание! Вышеуказанные документы застройщик должен предоставлять для ознакомления каждому потенциальному участнику строительства.

Преимущества, которые предоставляет этот способ покупки жилья:

  • своевременное вложение денежных средств дает вам возможность больше не переживать о дефолте или поднятии стоимости квадратным метров. Цена вашей квартиры зафиксирована договором;

  • вы больше не переживаете об экономическом кризисе и стабильности банковской структуры;

  • у вас появляется шанс собрать дополнительные средства на покупку мебели и техники, пока строится ваша квартира.

При любой сделке с недвижимостью существуют определенные экономические риски, а именно:

  •  мошенничество со стороны застройщика;

  • форс-мажорные обстоятельства, на которые не в силах повлиять ни одна из сторон соглашения (природные катаклизмы, социальные события);

  • банкротство;

  • затягивание сроков сдачи объекта на неопределенный срок.

Заключая ДДУ, вы приобретаете несомненное преимущество – существенную экономию денежных средств. Такой суммы вполне хватит на качественный ремонт будущей квартиры.

Но не стоит забывать и о таких рисках, как мошенничество и банкротство строительной компании.

Основательно изучите застройщика, тщательно взвесьте все за и против, и только после этого принимайте решение: участвовать вам в ДДУ или нет.

Смотрите также видео с подробным разъяснением особенностей заключения договора долевого участия при покупке новостройки.

Вам понравилась статья?

Источник: http://novostroev.ru/articles/chto-takoe-ddu-pri-pokupke-kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.